2010年苏州住宅市场年报(HOUSE365)

(一)2010年苏州市区商品住宅成交分析
365新房中心统计：2010年全年，苏州市区共成交商品住宅46790套，同比2009年减少30939套，跌幅39.80%；成交总面积为5172667.24平方米，同比2009年减少4231394.49平方米，跌幅45.00%；成交总金额达515.14亿元左右，同比2009年减少185.25亿元，跌幅为26.45%；全年综合均价约为9958.97元/平方米，同比2009年上涨2511.19元/平方米，涨幅为33.72%。

2010年苏州市区商品住宅成交数据同比：
2010年苏州市区各区域商品住宅成交数据：
数据统计：365苏州地产研究中心
分析：
●从2009年的救市到2010年的调控，苏州楼市整体出现了转折性的改变。

09年救市大
背景下，苏州整体成交异常活跃，成交量一路走高。

但随着房地产的过热，直接使得中央在2010年出台了一些列的楼市调控政策，特别是随着4·17新国十条的出台，苏州楼市在随后几月成交大幅下跌，并持续低迷。

365新房中心数据显示，虽然金九银十楼市回暖，但全年的整体成交量依旧大幅下滑，仅成交46790套，同比2009年下滑幅度达39.80%。

●2010年，园区成交量依旧独占鳌头，远远超过其它区域。

365新房中心数据显示，成交
套数高达15739套，成交面积达1733231.55平方米，占据苏城成交总量的33.64%。

同时，园区市场也是受政策保障性用房影响最小的区域，整体以商品房的成交引领市场。

尽管苏州楼市商品住宅成交整体低迷，但园区依旧有着巨大的需求。

●从园区成交明细来看，在楼市调控的大背景下，低价小户刚需盘的成交量占据着绝对的
领先地位，而极具投资价值的豪宅项目备受青睐。

园区销量前十楼盘基本为低价小户刚需盘。

其中以中海国际社区、东方维罗纳、首开悦澜湾、路劲i主场为典型代表，取得了卓越的销售成绩，分别达2047套、1044套、1028套、1006套。

这四盘也是园区仅有的全年销量在千套以上的楼盘。

与此同时，园区以九龙仓国宾1号、中海世家为代表的千万级高端项目获得不俗的销售成绩。

●尽管吴中区2010年整体成交量同比下滑幅度最小，但依旧达28.44%。

2010年吴中区别
墅市场相对火热，全市别墅销量前20项目中，吴中区就达9家。

而全市普通商品住宅销量前20项目中，吴中区只有5家。

吴中区更是斩获了别墅销量的前3名，分别为岚山别墅、中海独墅岛、现代园墅，销量为139套、115套、98套。

吴中大道、环太湖、木渎区域的楼盘是吴中区的主要成交支撑。

同时，通过两次大型土拍，以及保利的强势入驻，不难发现尹山湖区域必将成为2011年的热点区域。

●除了以保障房为成交主力的平江区外，相城区成交量同比下滑幅度最大。

成交套数仅为
5754套，跌幅达49.61%，几乎腰斩。

新房源供应量的严重不足，是其下滑的主要因素。

全市普通商品住宅销量前20项目中仅有三家，且全部集中于人民路北延、活力岛区域，为合景峰汇国际、融侨城、水韵花都，成交量为1265套、536套、457套。

而随着恒基水漾花城的即将开盘，华润置地橡树湾、首开班芙春天的亮相，该区域将更具人气。

●新房源供应量的严重不足，使得高新区成交量大幅下滑，成交量仅为6354套，下滑幅
度48.53%。

1157套成交量的Max未来，是苏州市区普通商品住宅销量前20项目中的高新区的唯一楼盘。

高新区的成交主力楼盘主要集中在北新区、科技城区域。

而万科拿地入驻科技城，也无疑证明了科技城的潜力。

●中心城区因新房源供给的严重不足，成交持续低迷。

365新房中心数据显示，平江区成
交1086套，主要以保障房成交为主力军。

金阊区成交3447套，除了保障房的外，南山金城1958的成交是主要支撑。

沧浪区成交3562套，是中心城区成交量的主要支撑。

世茂运河城、中海胥江府、湖山新意、朗诗南门绿郡、万科长风别墅、苏纶里等项目是成交主力军。

世茂运河城更是取得了1148套的销售佳绩。

(二)2010年苏州每月成交量走势分析
2010年苏州市区商品住宅成交量同比图
数据统计：365新房中心
●从上图来看，2010年全年，除了1、3月份，苏州整体成交行情低于去年同期，特别
是从4·17新国十条出台后，随后四个月成交大幅下滑。

随着金九银十的到来，成交量才有所回升。

●从4·17新国十条，到9·29五大调控措施出台；从限购令的出台，到房产税的渐行
渐近；从加息通道的或将开启，到第三次调控将出台的坊间传闻……2010年的楼市调控，可谓愈发严厉，逐步影响着购房者的心理预期。

随着兔年的到来，楼市调控将越发从严。

2011年苏州楼市成交行情，预计将与2011年大致持平。

●年初火热的苏州楼市，随着新国十条的出台被冷冻。

而金九银十的来临，又导致苏州
楼市开始回暖，成交整体回升。

2010年苏州楼市商品住宅成交行情，呈现出波浪形走势。

这一年，苏州楼市低价小户楼盘、高端豪宅项目，受到刚需购房者、高端投资客的青睐，一旦推出就遭受哄抢。

楼市调控背景下，苏州住宅市场虽整体低迷，但局部依旧火热。

(三)2010年苏州成交均价走势分析
2010年苏州市区各区域商品住宅成交均价环比图
数据统计：365苏州地产研究中心●从2010年的成交均价同比走势来看，苏州房价一路上扬，涨幅也远远超过2009年同期
房价。

2010年下半年苏州房价已整体达到万元以上。

●尽管一系列楼市调控政策不断出台，苏州楼市住宅市场成交行情整体大幅下滑，但苏州
房价依旧在小幅震荡中整体上扬。

除了苏州楼市处于上海、杭州、南京等周边一线房价城市的辐射影响下，苏州土地市场的火热，是苏州房价上扬的重要因素。

●2010年1月大型土拍的火热，直接导致了3月苏州楼市的疯狂；6月份新政后的大型土
拍尽管出现了商业热住宅黄的局面，但住宅地块最终成交的楼面地价也依旧不菲。

挂牌出让达72块土地的兔年首次大型土拍也将于1月6-7日举行。

通过此次土拍的成交结果，可窥探2011年苏州楼市走向。

●金阊区、平江区因保障房的大量成交，使得两区域的房价走势异于苏州房价的整体行
情。

除此以外，苏州市区其它区域房价同比2009年均大幅上涨。

365新房中心数据显示，园区、沧浪区更是在万元以上，分别达11799.14元/平方米、11426.69元/平方米。

吴中区、相城区也已从2009年的六千元以上房价涨至九千元以上，分别达9269.76元/平方米、9099.08元/平方米。

高新区房价上涨幅度相对较小，成交均价为8143.63元/平方米，涨幅为25.64%。

苏州房地产住宅市场综合小结：
●2010，楼市调控很给力，调控政策一波又一波，苏州住宅成交大幅下滑；2010，苏州
房价很给力，尽管调控政策愈发严厉，成交大幅跳水，但苏州房价依旧大幅上涨。

如果说2009年是苏州楼市成交疯狂上涨的一年，那么，2010年无疑是苏州楼市房价飙升的一年。

●2010，苏州土地市场很给力。

365新房中心数据显示，1月大型土拍，进入拍卖程序的
44宗土地，其中37宗有不同程度的涨幅，16宗成交价格均翻了一番，最高涨幅达到244.9%。

成交总金额达159.8亿元左右。

6月份新政后的首次大型土拍，尽管很平淡，出现了商业热住宅黄的现象。

但楼面地价依旧不菲，28宗土地成交总金额约95.3亿元。

●2010，热门板块很给力。

青剑湖刚需新盘——首开悦澜湾和东方维罗纳，取得销售佳
绩；双湖板块（青剑湖、独墅湖）富人区，千万豪宅不愁卖；万科进驻新区科技城，其潜力将得到深挖；相城区人民路北延三盘演义，热闹非凡；保利入驻尹山湖，处女地价值非凡……
●2010，高铁楼盘只是传说。

2011，轻轨楼盘不再是传说；2010，房价下跌只是传说，
2011，房产税不再是传说。

365地产家居网新房熊伟
2010年1月4日。