挺挺浅析房地产结构设计阶段的成本优化
房地产项目设计阶段的成本优化
优化过程中将技术与经济结合起来，通过对产品的功能分析 达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。
功能（或效用）（F） 价值= 成本（或费用）（C）
功能不变，成本下降。 功能大幅提高，成本略有增加。 功能提高，成本降低。 功能略有降低，成本大幅降低。 功能提高，成本不变。
价值工程追求高性价比
名词解释 优化设计（optimization design）：从多种方案中择 最佳方案，追求方案的进一步合理化，思维围绕既定重心 （品质与成本），通过一系列的方法和手段获取最优结果。
思维是一个分析、比较的过程 思维是一个处理问题的过程，一个发现问题和探索问题 的过程 思维是一种理解、沟通、分析、创新等系列活动的总称 。
（二）设计优化方法 1、设计优化的事前控制
（1）设计部配合开发部前期介入与政府博弈
设计部配合开发口外联进行前期土地谈判工作、对相 关设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研 究、趋利避害，好的因素多多争取，对那些不利的条件的 因素尽可能规避。
设计优化的事前控制
核实基础资料的准确性、可实用性、否则会产生无数后患。 地形图、红线图 水文地质气象资质 如山地等复杂地形的通过地质灾害报告 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现状资料 周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管 线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料 场地靠城市主干道一侧是否有排洪沟 场地的初步或详细地勘报告等
设计优化的事前控制
（3）标准合同的效用
在国标的基础上，增加了对设计单位的一些约束性条 款（补充合同《施工图设计承诺》），着重强调设计公司 应承担的风险，避免无效成本产生。 案例：
设计优化的事前控制
标准合同两个版本的意义 《方案标准合同》意义在于方案可以委托跨地域或境外 公司完成，追求品质最佳。 《施工图设计标准合同》侧重强调钢筋混凝土的限额设 计及设计院承担的设计风险。施工图 委托项目当地前前3甲设计院完成报批 报建工作，确保施工期间现场配合与 服务。
房地产设计阶段的结构成本优化及质量控制
14N080房地产设计阶段的结构成本优化及质量控制对结构优化的典型观点观点一：结构优化就是抠钢筋，只要不违反规范，钢筋含量越低越好。
观点二：优化结构成本会影响产品品质？观点三：结构成本优化会影响设计周期、工程进度；三边工程就没法优化。
观点四：合同签订限额指标要求，让设计院来控制结构成本？如何做到？结构优化：含钢量是不是仅是结构专业事情？是不是靠“减法”？如何让设计院配合结构优化？结构优化与施工质量是不是矛盾？。
第一部分：概述意义、原则、要点第二部分：结构成本优化的关键控制要点之一：基础成本优化之二：地下室结构成本优化之三：上部含钢量控制措施之四：合理利用规范优化结构成本第三部分：结构成本优化的管理措施为什么要做结构优化？设计单位的原因产品个性化的原因企业和市场的原因结构安全的重要性与结构设计的专业性、特殊性结构优化的模式企业自己优化具有设计经验丰富的结构工程师——基本实现优化目标具有属于自己的设计院——基本实现优化目标水平一般的结构工程师——部分实现或无法实现工程部或成本部凭借经验——部分实现或无法实现外聘专家或委托专门设计优化公司要求专业且认真负责的专家或优化公司意义：房地产开发结构成本占接按比例约6成 结构成本占建安成本比例：开始施工后发现问题更改困难或代价很大影响结构成本的因素决策因素管理因素技术因素原则：优化客户看不见的成本！三边状态下，保证质量控制的前提下，充分发挥专业优势，优化客户不关注的成本！优化客户看不见的结构成本，省下来的都是利润！原则结构成本优化下来的都是利润，必须重点关注 结构优化不是简单做减法，要看性价比，需决策结构优化的是客户不关注的成本，好钢要用在刀刃上 结构成本优化应由业主主导，设计院配合结构优化是个系统工作，要事前控制要点结构优化面临的现状三边工程，设计周期、工程工期紧张设计院很强势，难沟通，总强调结构安全性，不配合设计优化营销、建筑强势，结构弱势，因为方案不合理导致成本浪费虽然很重视，但往往等施工图预算出来才发现成本太高，优化已经来不及了结构成本优化分阶段控制要点•要点前期结构方案介入设计前期重视勘察报告方案阶段基础选型主体体型/层数/规避转换超限地下室分建合建、层高埋深过程精细化扩初阶段基础布置桩径桩长优化结构形式墙柱布置地下室抗浮计算、顶底板选型施工图阶段承台、基础构造配筋荷载、计算参数细化材料强度、构件构造配筋地下室顶底板侧墙配筋施工图归并细化施工阶段控制变更、签证第一部分：概述意义、原则、要点第二部分：结构成本优化的关键控制要点之一：基础成本优化之二：地下室结构成本优化之三：上部含钢量控制措施之四：合理利用规范优化结构成本第三部分：结构成本优化的管理措施之一：基础成本优化之二：地下室结构成本优化之三：上部含钢量控制措施之四：合理利用规范优化结构成本之一：基础成本优化 前期地勘报告基础方案优化指标控制窍门施工措施优化基础的成本有多少？导致项目基础成本高的原因？什么因素影响地勘报告？地勘报告对设计成本影响大，甲方怎么控制？必须要求地勘报告中2个关键数据取值合理水位（抗浮水位、最低水位）岩/土层承载力案例：微风化岩层承载力取值保守，导致桩基成本增加地勘报告能再优化么？应该怎样看待勘察报告？•之一：基础成本优化基础方案扩初前尽早确定基础选型，多方案比较常见基础类型：浅基础：独立基础、条形基础、片筏基础深基础：桩（墩）基础（预制桩、人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩等）特殊基础：复合地基独立基础条形基础片筏基础桩基础基础选型有规律可循么？仅有规划草案和初勘结果，如何对基础初判？不同类型的基础能否混用？要注意什么？持力层埋深落差大，如何选择基础？独立基础还是桩基础？山地建筑基础选型要点特别关注：评估地基高差，保证相邻基础稳定性如何量化判断基础选型是否经济？案例：抗压桩用大直径省还是小直径省？抗浮采用桩还是锚杆？选型确定后，如何判断基础布置成本最优？不同结构楼层重量估算值：框架结构：12~15kN/㎡框剪结构：13~16kN/㎡剪力墙结构：15~18kN/㎡框筒结构：14~16kN/㎡地下室：20kN/㎡（未计覆土）桩基础布置经济性原则抗压桩集中布置，避免过大过厚的承台尽量一柱一桩减少桩直径种类，控制在3~4种为佳微风化岩为持力层时，桩承载力由桩身强度控制抗拔桩/锚杆抗浮锚杆宜布置底板跨中小直径抗拔桩，当桩端持力层属于一般土层时可考虑布置在跨中，否则布置在柱下若板跨较大（>10m）建议跨中适当布置抗拔桩，核算并适当加大直径 大直径抗拔桩（d>1m）一般比较长，宜布置在柱下塔楼地下室首选“”独立车库地下室首选“”安全性及防水性：均完全满足各类规范除非“岩溶或特殊软土地区”，不建议采用“”墩基础——介于桩基础与独立基础的一类特殊基础墩基础对成本有什么影响？如何规避墩基础？优化独立基础或桩基的形式，充分利用材料强度独立基础：桩基础窍门1：合理利用地下室底板承载力窍门2：严控配筋率窍门3：优化构造措施窍门4：合理归并基础怎么操作？窍门1：合理利用地下室底板承载力基底桩间土分担上部荷载的作用是客观存在的关键点：窍门2：严控配筋率承台最小配筋率：灌注桩配筋率：窍门3：优化构造措施桩承台构造：顶部需要设置钢筋么？底筋需要弯至承台顶面么？承台侧面要配筋么？承台一定要设置么？灌注桩纵筋需要通长么？独立基础怎么省钢筋？基础梁的构造优化：窍门4：合理归并基础原则：归并系数取值不宜大归并系数过大，不仅不经济，还可能引起基础不均匀沉降的问题看上去基础设计成本低，实施的时候呢？土方、支护、降水、支模……案例：增加抗拔桩带来的成本变化结论：设计必须结合施工措施全盘考虑基础设计要结合哪些施工措施来考虑？利用施工措施提高灌注桩承载力承台高度地下室后浇带设置大直径灌注桩钢筋配置之一：基础成本优化之二：地下室结构成本优化之三：上部含钢量控制措施之四：合理利用规范优化结构成本之二：地下室结构成本优化 结构方案专业化精细化构造措施优化地下车库结构成本由哪些因素影响？主要影响因素分析：地区：地形、地质条件、地下水位方案：轮廓、层高层数、埋深、柱网、覆土、人防等级设计技巧：结构选型、计算模型和参数、荷载组合、配筋方式、构造做法方案前置审控，施工图精细化设计方案报建前审控：扩初报建（或桩基开工)前确定：施工图阶段精细化设计：方案报建前确定分建合建形式原则分建地下室对成本的影响：停车效率地下室外墙面积出入口或坡道数量土方回填等施工措施利用结构方案优化层高及埋深层高：底板建筑完成面——顶板结构面影响因素：建筑净高要求、设备高度、顶板结构高度地下车库埋深：基础底板底标高——室外地坪标高影响因素：基础高度、底板建筑做法、层高、顶板建筑做法、覆土厚度优化层高和埋深，对建造成本有什么影响？土方量底板、侧墙配筋模板工程量防水工程量降水措施护坡费用影响层高的结构方案：有梁楼盖、无梁楼盖有梁楼盖层高，无梁楼盖层高（注：柱跨为7~8m，顶板覆土平均厚度1.2m）层高：是指地下室底板建筑完成面到上层板结构面的距离。
浅析房地产公司结构设计阶段成本优化
浅析房地产公司结构设计阶段成本优化作者：吕天玉来源：《建筑工程技术与设计》2014年第22期摘要：作为房地产企业，控制成本永远是其运作的中心议题之一。
设计阶段是房地产成本控制的关键，结构成本是整个设计阶段成本管理中的重中之中，结构成本往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别。
关键词：施工图设计；结构优化；成本控制一、房地产成本构成：一个项目的开发成本大体可分为六大部分：土地成本：总成本的30-35%，前期费用：总成本的2-3%，工程成本：总成本的50-55%，营销成本：总成本的2-6%，管理成本：总成本的2-3%，财务成本：总成本的6-8%。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。
二、结构优化和成本控制的重要性从以上看出，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
尤以工程成本为重。
前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%。
三、结构设计和成本控制的管理思路1、成立结构施工图设计管理小组为了达到结构施工图设计成本控制的效果，保证结构施工图设计过程中的信息畅通，设计部、工程管理部、成本管理部共同成立结构施工图设计管理小组，负责结构施工图设计管理工作，并明确小组成员的职责及沟通方式。
选择综合素质高的专业负责人，要求应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改和专业配合、工地现场配合等方面做得好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。
2、对结构设计人员和设计院灌输成本意识，制定考核标准实行结构施工图设计招标，选择结构设计经验丰富的设计单位，要求参加投标的设计单位针对公司提供的施工图设计资料分别提出如单位面积钢筋和混凝土含量等结构经济指标承诺。
房地产开发项目设计阶段成本优化
设计阶段成本优化成本控制在设计阶段(包括选材用料）占有较大比重，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
一、前期规划1。
产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则:根据项目获取前期七对眼睛的工作成果,综合确定规划设计中的最优产品组合.2.成熟产品选用实施原理:使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。
成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3。
建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量.5。
山地建筑实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择.优化原则:（1）根据山体高差确定产品类型；(2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
6。
合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是:（1）每个组团一般需要1—2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求;（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施.现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
优化原则:合理确定组团规模，避免组团规模过小;相对集中布置出入口。
7。
路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下,减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
房地产开发过程中设计阶段的成本控制及优化
房地产开发过程中设计阶段的成本控制及优化成本控制在房地产开发过程中是极为重要的一环，而规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，设计阶段对工程造价的影响可达75%以上，它关系着利润的大小，盈利的多少，是一切工作的根本所在。
对于房地产项目来说，设计阶段的成本控制起决定性的作用，因此项目前期设计阶段的成本控制具有十分重要的意义。
控制设计阶段的基本原则是：“周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批”。
通过设计管理的优化和技术的优化，来达到成本的最优化。
从而最大程度地提高房地产项目的最终利润。
一、设计前期尽量多的考察设计单位，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。
设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
二、采取限额设计，设计图纸过程中有效控制造价在设计之初就要选择好合理的计算模型，比如基础选型、主体结构选型、结构布置等，迫使设计单位在基础选型（关注地勘报告的取值和建议）、结构选型、结构布置、户型布局（建筑布置尽量规整）等上面下功夫，注重结构形式的比选与优化，控制结构超限，优化结构电算中的系数取值和荷载取值，柱墙梁板构件截面尺寸和钢筋种类及砼等级的优化等。
按照国家相关规定配比好钢筋、砼含量。
甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，可以采取一定的激励制度，对于控制成本中有积极表现的设计师给予一定的物质奖励。
克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。
利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
浅谈房地产项目结构成本的优化控制
浅谈房地产项目结构成本的优化控制大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。
结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。
设计阶段结构成本控制要点（一）设计前的控制要点1、设计院的选择应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。
2、专业负责人的选择专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。
3、与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识与设计院的合作，甲方最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院。
同时为了调动设计院的积极性，可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施。
对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。
4、设计周期的合理取值在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。
对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。
5、设计费的合理取值设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。
地产项目设计阶段做好成本优化
地产项目设计阶段做好成本优化1. 引言地产项目在设计阶段的成本控制和优化至关重要。
通过合理的成本控制，可以确保项目的可持续性并最大限度地提高投资回报率。
本文将介绍在地产项目设计阶段如何做到成本优化，以帮助开发商和设计团队在项目实施前作出明智的决策。
2. 确定项目目标在进行地产项目设计阶段的成本优化前，首先需要明确项目的目标和要求。
这些目标和要求包括项目的定位、规模、功能需求、物业类型等。
明确项目目标将有助于确定合适的设计策略，并指导成本控制的方向。
3. 综合规划与设计综合规划与设计是地产项目设计阶段的关键环节之一。
在进行综合规划时，需要考虑土地利用、规划布局、交通流线、景观等因素，并找到最佳的平衡点。
在设计阶段，应重点关注建筑外观、内部空间布局和功能分区等。
在这一阶段，可以通过以下几个方面来做好成本优化：3.1 灵活的空间设计灵活的空间设计是成本优化的重要手段之一。
通过考虑不同功能区域的灵活性，可以在不增加建筑面积的情况下增加使用效率。
例如，在商业地产项目中，可以设计可调节的隔板或可移动的展示架，以满足不同租户的需求。
3.2 智能建筑设计智能建筑设计可以提高建筑的能源效率，降低运营成本。
在设计阶段，应充分利用现代科技手段，如智能照明系统、自动化控制系统等。
通过合理配置和智能管理，可以降低能源消耗和维护费用。
3.3 合理选择建材选择合理的建材可以在不降低品质的前提下降低成本。
在设计阶段，应对建材进行全面考察和评估，并选择性价比高的建材。
同时，还要考虑建材的使用周期、维护成本等因素，以确保长期成本的优化。
4. 技术研究与创新技术研究和创新是地产项目设计阶段成本优化的重要保障，通过引入新技术和创新理念，可以提高效率、减少浪费，并实现成本的优化。
4.1 BIM技术的应用BIM（Building Information Modeling）技术可以在设计阶段对项目进行全方位、多角度的模拟和分析。
通过BIM技术，设计团队可以更好地协同工作、优化设计，并减少错误和冲突的发生。
浅谈对建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及解决措施
重要性，本次研究中选取某小区的居民楼设计为例。据悉，该 建筑底板尺寸为22.32m×18.6m，每层高度2.72m，建筑总面积 2900m2，结构设计与布置方案严格遵循《浙江省建设工程预算 定额(土建2019)》，对于几类不同的结构造价详见表1。
44 建筑与装饰2021年1月中
引言 建筑工程的质量与成本很大一部分取决于结构设计阶段，
尽管结构设计阶段的成本并不多，但是对于后期工程造价产生 的影响是巨大的。为了最大限度上将工程造价成本控制在最低 水平，由此需要对建筑工程结构设计成本进行优化。
1 建筑工程结构设计阶段对工程造价成本产生的影响 1.1 方案设计 在建筑结构设计阶段制定的方案主要是关于在建筑结构设
2.2 系统控制 工程造价、工程质量、施工进度是关系到建筑工程质量的
几项主要要素，三者之间即存在对立关系也存在统一关系。对 于质量要求特别高的建筑来说，在结构设计、施工阶段都需要 使用优质的建筑材料，如此一来工程造价成本也自然上升[3]。 但是在施工过程中并不能一味地追求工程造价，因为这样施工 方很可能就会选择通过偷工减料的方式来“满足”工程造价要 求，对建筑工程的质量造成严重威胁。
建筑施工与管理
Construction & Decoration
浅谈对建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及 解决措施
金弘 宏正工程设计集团股份有限公司 浙江 嘉兴 314000
摘 要 我国现代化建设与城市化进程的不断推进，对于工程建筑行业提出了越来越高的要求，我国的建筑企业得 益于时代的发展迎来了新的机会与挑战。为了最大程度上将工程造价成本控制在尽可能低的水平，建筑企业需要想 方设法从多个角度出发予以落实。设计阶段成本约为全工程费用的1%左右，看似微不足道的设计成本将对未来的工 程造价成本影响力可高达70%，由此说明建筑工程结构设பைடு நூலகம்阶段对于工程造价成本影响的重要性。 关键词 建筑工程；结构设计；成本优化；工程造价
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挺挺浅析房地产结构设计阶段的成本优化摘要：目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势等热点、难点问题，通过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与经验，诠释目前国内房地产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。
关键词：房地产；设计阶段；成本优化引言随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。
目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但其项目成本控制水平相对较低，一定程度上限制着房地产业的持续性发展。
房地产项目成本控制可以提高企业管理水平，增强企业的获得能力，促进房地产业健康持续发展。
一、确立正确的研发阶段的成本观成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。
设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。
成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。
成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。
成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。
1.1房地产企业中设计阶段成本控制重要性房地产企业工作具有生命周期，其中包括规划设计阶段，施工阶段，验收阶段等，对比不同周期中对于成本的控制，从中不难发现，成本控制在第一阶段设计中较为容易实现，而且成本效果也最好，而后期受到众多因素的影响，导致成本控制始终无法达到应达到的成效，故此，在设计阶段严格把控房地产企业的成本对于企业在以后周期运转来讲具有重要作用。
1.2加强资金合理控制与风险防范近些年随着炒房热潮的高涨，国家加大对房地产企业控制，尤其是从资金方面进行控制，以起到遏制房价持续性上涨的目的。
但房地产企业本身特点，其自身就为一种对资金需求较高的企业，政策上的遏制，无疑给房地产企业运行带来了众多的困难。
在此社会背景下房地产企业更应针对其本身的特征进行资金调节，合理控制运转成本。
而设计阶段是房地产企业成本控制最为重要时期，只有在设计阶段明确目标，合理控制房地产成本，才能更好的实现全周期的资金合理控制。
设计阶段成本控制的良好运行，还可在一定程度上起到风险防范的作用，在设计之初将风险涵盖到其中，防止后期风险发生而缺乏运行资金，影响企业运转。
经济市场的非稳定性也导致企业在发展中不断得以变化，虽然当前企业传统成本控制可以良好的与企业发展相互配合，但是企业不断的更新，传统成本控制的局限性也得以逐渐暴露，因此企业若占据市场更多份额，应及时的更新传统成本控制模式，重视企业成本控制，并结合企业实际进行成本设计，以实现企业成本控制价值的最大化。
1.3为全过程成本控制奠定基础企业营销是企业获得收益的重要途径，而成本控制则是在获得利益的基础上，保障企业经济利益最大化。
实际上，企业设计阶段也就是企业实施预算的阶段，在企业中各项企业活动都要依托设计阶段的执行方案进行运转，通过设计阶段预算的设计，最终明确在房地产运行中企业所需要经营的资金，从而进行资金周转，保证房地产项目全过程正常运转。
设计阶段是房地产全过程的初级阶段，在这一阶段进行成本控制有助于为房地产企业全过程成本控制奠定基础。
设计阶段成本控制在企业发展中起着重要的作用，在企业发展中通过对设计阶段成本的研究，可得出企业发展的整体方向，发展步伐，以及整体资金需求，不同工程阶段资金运行情况，从而促使企业提前将资金准备到位，防止后期运行资金短缺现象的发生，导致企业错失发展最佳时期。
二、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素2.1设计管理2.1.1加强对设计公司的管理与协调设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。
相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。
因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。
在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。
主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。
在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。
2.1.2建立管理程序与制度包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。
2.2技术管理建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。
结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。
结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价。
结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。
（1）输入信息的审核：核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。
（2）输出信息的审核：检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规定的限值。
（3）细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。
新Ⅲ级钢（HRB400）的应用：由于新Ⅲ级钢（HRB400）强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用。
合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。
细部大样做法构造措施要周密、规范。
2.3其它关注事项2.3.1成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。
只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。
2.3.2结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。
含钢量指标不是唯一的经济指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。
（1）其它的（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比等。
建筑形式选择的成本风险，复杂的造型必然带来较高的成本。
（2）模型研究规避修改的成本风险规划、户型模型研究作为研究的重要手段，与公司各部门和设计师能够进行更直观、清晰、有效的沟通，意义重大。
三、房地产结构设计的成本优化3.1首先设立内外装修和安装的成本目标材料与成本密切结合，在不同的设计阶段确定相应的材料成本标准：预测成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”预估成本：在施工图开始之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材的材料研究、定型及初步定样。
目标成本：施工图完成之后完成，是招投标的基础及依据。
3.2景观方案的成本优化景观方案的成本最难控制，景观方案需满足四个方面的要求：满足建造成本的要求；满足营销的要求；满足项目部的要求。
即材质选择的本地化和施工工艺的可行性；满足物业公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、养护成本低。
3.3施工图阶段的成本优化在施工图阶段应减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生，同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。
主体施工图设计周期短（建筑面积20万平米体量的建筑，初步设计+施工图设计周期仅1.5个月）、工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控，据统计国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的2-10%，其中重复性错误占相当比例。
根据某房地产开发集团成本部门对长三角的9个项目的统计，变更签证造价为46.04元/平米。
若建安成本按1500元/平米计，则失误率为3.0%。
为降低设计变更签证率，可以采取的策略为：建立施工图阶段的长期合作伙伴；给予合理的设计周期；完善标准化构造设计；重视阶段成果标准。
结束语房地产建设项目是否成功取决于成本控制，而设计阶段成本控制是整个工程成本控制的关键，房地产工程项目设计阶段成本控制的过程是一个较为系统的工程，淋漓尽致的体现出事前控制思想，能够对控制工程项目成本有着事半功倍的作用。
因为项目设计阶段成本控制较为复杂，涉及很多的环节和专业，所以我们必须要创造合适的条件，采取相关措施，使设计阶段成本控制更加系统和科学，从而降低房地产项目的开发成本，实现效益最大化。
参考文献：[1] 卢英华.建设项目设计阶段的成本控制分析.时代经贸，2012.[2] 孙国荣.浅谈保障性住房设计阶段的成本控制.中国房地产业，2012.[3] 柯晓灵.设计阶段的成本控制优化方法.中华建设，2012.[4] 余斌.房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法.建筑施工，2012.。