推荐-深圳南山区写字楼市场研究报告 精品

南山区写字楼市场研究报告自改革开放以来，深圳的写字楼得到了飞速的发展，是深圳城市发展的见证。

南山，是改革开放的窗口，是深圳翻天覆地发展的开端，在初期占有重要的战略地位，但随着文锦渡、罗湖、皇岗等关口的开通，罗湖、福田两区迅速崛起，成为深圳发展的中心。

在区位优势、政策优势的影响下，罗湖、福田的写字楼得到了大力的发展，地标性的国贸大厦、嘉里中心、地王大厦、赛格大厦、江苏大厦、电子科技大厦等第一代、第二代和第三代写字楼纷纷拔地而起，而以中心区写字楼群和华润大厦为代表的第四代写字楼也纷纷在福田、罗湖亮相。

相对而言，南山的写字楼一直在缓慢发展过程中，除了科技园建设有一批集中的办公楼外，其它区域的写字楼均缺乏聚集效应，并没有出现地标性的高档写字楼物业。

随着深圳发展的西移、CEPA的实行、西部通道的建设，以及政府对南山规划定位，南山写字楼开始不断升温。

南山区的规划牵动着写字楼地产的走向，“三个基地一个中心”（教育基地、高科技产业基地、旅游基地、物流中心）的规划定位牵动着写字楼地产的神经。

南山商业文化中心区的启动使得南山的后海大兴土木，深圳市高新技术产业带“９＋２”的规划，也将南山的高新技术园区、留仙洞片区以及前海片区规划在内，这成为南山写字楼发展的有力支撑点。

南山写字楼发展趋势分析1、发展有利因素（1）区位优势凸现随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻，金融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合，政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。

随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。

此区域南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。

目前，部分在建、筹建的写字楼项目在如火如荼的进行中，在未来一两年内，南山商业文化中心区将成为深圳写字楼市场的另一热点区域。

科技园已经成为深圳高科技产业的代名词，深圳是20XX年年底国家认定的五大国家软件出口基地之一。

科技园的软件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微软等400多家国内外软件企业。

去年，这里实现软件销售收入逾200亿元，软件出口5亿美元。

20XX年10月14日，深圳国际科技商务平台在深圳高新区正式启用，标志在为跨国公司来深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务等方面迈出了重要一步，使科技园在国际上更具竞争力，成为名副其实的“硅谷”。

另外，随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，成为重要的区域。

（2）政策阳光普照南山产业发展方针对区域入驻企业具有很大的指引作用。

根据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳市将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。

毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。

04年，南山区已在全市各区率先推出《经济社会及城市发展战略研究报告》。

未来五年，南山区将以建设“三个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国际水准的现代化城区。

这部历时两年完成的城市发展“白皮书”，对南山未来15年的战略进行了系统地研究。

据悉，“十五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标，推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要的高科技城区；以西部港口群为依托，大力发展现代物流业，使南山成为深圳西部最重要的物流中心；发挥南山旅游景点聚集、名胜古迹众多的整体优势，使南山成为深圳最靓丽的风景线；以建设大学城为契机，利用南山高等院校集中人才众多的优势，使南山成为深圳最重要的智力宝库。

这些政策指明了南山未来的发展方向，也为南山写字楼发展打下了坚实的基础。

特别是在高科技产业、现代物流业方面，南山在深圳已经具有举足轻重的地位，随着政府支持力度的加大，将迎来更大的发展。

而产业的发展，将带动写字楼的需求，南山写字楼发展也将迎来春天。

（3）商务环境渐成气候近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。

日益成熟的南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而带动商务环境。

据有关部门统计，南山区现有居住人口100万余人，今后3至5年将会有超过50万人陆续入住该片区。

另外，该区域的居住人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成，他们有强大的消费力，为南山商圈的崛起带来强大的原动力。

一个商圈的形成，除了要有发达的零售商业，更需要大量高档的写字楼、酒店进驻，才能形成真正的商业核心。

东门商圈周围酒店密度之大为深圳之冠，阳光、彭年、迎宾馆等著名酒店是众多商务人士来深的必然之选；华强北一带同样有圣廷苑等五星级酒店，更有赛格、电子科技大厦等高档写字楼引来人流如鲫。

与之相比，南山商圈的硬件条件还相当落后，目前拿得出手的写字楼、高级酒店都相对较少，但在建、在规划的逐渐兴起，如由宏明(深圳)木业有限公司开发的TIME现代城有着3万平方米的商业面积，为了打造深圳第三商业圈，发展商表示将引进五星级酒店，填补创业路没有星级酒店的空缺，而南山商业文化中心区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的商务气氛。

2、发展初露端倪04年，南山办公楼市场在国际市场交流中心、西海明珠大厦、光彩新天地等商务公寓投入市场，随着深圳办公楼市场火了一把，但缺乏专业的写字楼投放市场也是不争的事实。

20XX年09月16日，改写南山写字楼历史的一天。

南山第一个高档写字楼将破土而出。

20XX年09月16日，深港西部通道——南山投资机遇（香港）推介会在香港开幕，南山推介的重点是物流商贸服务业。

在当天签约仪式上，收入额排名航空业亚洲第一的日航公司与南山商业文化中心区达成投资协议，打算建造68层的摩天大厦，建筑面积17万平方米，总投资达15亿元。

这个协议标志着南山写字楼将走向另一个阶段，它不但开辟了南山高档写字楼市场，还将对南山商业文化中心的发展、南山的发展起到抛砖引玉的作用，在它的带领下，南山的写字楼市场将迎来波澜壮阔的发展局面。

南山写字楼区域竞争分析1、南山各片区写字楼各自为战，参差不齐南山区写字楼主要片区竞争性分析从上表可以看出，南山各片区的写字楼水平处于参差不齐的状况，缺乏联动效应。

南山写字楼主要分割在科技园、蛇口、南头，以及南油几个片区，但它们几乎都是各自为战，形成自己的一个小圈子，辐射能力较低。

科技园完全属于高科技的产、学、研基地，发展迅速，但不能带动其它产业，也形成不了良好的商务气氛；蛇口有大量的物流业企业，但他们大都委身于档次低的写字楼，甚至在商住楼内办公，使得蛇口的写字楼得不到大的发展，孤立而无奈地存在；而其它片区的情况更是不容乐观，它们的写字楼别说走出南山，就是连片区也难以跨出。

这种局面在不利于南山写字楼发展的同时，也不利于南山企业的发展壮大。

2、南山写字楼无法撼动罗湖、福田地位在20XX年，南山住宅市场已经开始领先深圳各区，形成百舸争流的局面，但在写字楼市场的竞争上，它跟福田、罗湖却是相差甚远，甚至前三季度没有新的专业写字楼供应。

20XX年，深圳办公楼市场主要是高档写字楼跟商务公寓之争，而且主要集中在福田，单是中心区在建在售的高档写字楼总量就超过100万平方米，而中心区、车公庙两个片区的商务公寓总量也达80万平方米；罗湖也有鸿昌广场、华润大厦等大型写字楼在市场出现，城市天地广场等一批商务公寓也纷纷亮相；而南山只有国际市长交流中心、光彩新天地、西海明珠大厦等三个商务公寓推出办公市场。

20XX年前三季度，深圳办公市场共销售27.42万平方米，其中福田独占约88％；全市办公楼销售金额前5名排行中，南山只有西海明珠花园出现在第三季度排行中，位列第四。

可见，今年办公楼市场区域竞争中，南山远远落后于福田、罗湖两个关内兄弟。

虽然深圳发展西移、CEPA实行、西部通道建设等因素有利于南山写字楼的发展，但近段时间内，南山写字楼发展的步伐还是跟不上罗湖，特别是福田区。

南山商业文化中心规划有36万写字楼的供应量，部分项目已经开始动工，是南山未来几年写字楼主要的供应量，但福田仅中心区未来三年内就有约75万平方米的高档写字楼供应量，以及约100万平方米的待开发量，而车公庙片区也将有约40万平方面的写字楼供应量投入市场。

南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与罗湖、福田形成强有力的竞争。

3、南山写字楼领跑关外各区南山与宝安写字楼竞争性分析南山写字楼水平落后于关内的福田、罗湖两区，但与关外各区相比，也有一定的优势。

南山写字楼与关外写字楼的竞争，主要是与宝安的竞争，特别是其中的宝安中心区和新安镇，它们是宝安写字楼主要的片区。

宝安原有的写字楼大多由住宅、酒店、商业裙楼、工业厂房改造而成，配套、档次较低，许多成长型企业因自身发展需要，亟需具有一定档次的新型写字楼，这就给具有竞争力、生命力、发展力的写字楼带来了新的市场空间。

但因为区域、政策等因素的影响，目前宝安写字楼处于相对落后的境地。

而最有发展空间的是规划建设中的宝安中心区。

与南山商业文化中心区一样，起点高、标准高的宝安中心区房地产市场已成为深圳楼市的热点，同时，该片区也将成为宝安未来的文化商务中心，意味着未来该片区的写字楼市场也将面临大的机遇和挑战。

20XX年宝安整体写字楼市场好转，新中心区进入全面建设阶段，但具有标志性的高档写字楼较少。

南山与它们相比，具有基础、政策等优势。

虽然共同地处西陇、疆土接壤，但一道关卡让它们的发展截然不同，南山的企业发展、写字楼发展在基础方面都大大超过宝安。

而虽然说近来市场上出现的有利因素大都是大家共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关内物业，也是南山写字楼得以领先的一大因素。

客户分析（1）科技、物流业南山竞风流据调查统计，进驻南山的企业以高科技企业、物流业企业为主，它们是目前南山的企业支柱，也是未来南山发展的方向。

高科技一直是深圳政府发展、护持的产业，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变，而南山在高科技产业这方面发展得已经较为成熟。

早在20XX年，深圳经济特区再出大手笔，从寸土寸金的地皮中“挤出”100多平方公里，兴建高新技术产业带，西起深圳南山前海，东至龙岗大鹏9个片区，规划用地152.62平方公里，深圳发展高新技术产业的园区比原来大了12倍。