南山科技园写字楼市场概况

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鸿荣世纪广场
5万/平米 大中华IFC-C座
写字楼市场格局 二级市场
商务圈内写字楼表现优于商务圈外围，售价 在4万元以上，销售速度亦有上佳表现
类型 综合体项目 商务公寓 甲级写字楼 综合体项目 甲级写字楼 建筑面积 （㎡） 109504 197800 101644 87661 164876 办公面积 （㎡） 56837.32 44567 38078 —— 97382 商业面积 （㎡） 11650.41 30000 27874 —— 12000 均价（元/ ㎡） 28000 50000 40000 30000 45000 推出部分 销售率 （%） 80% 95% 70% —— 95%
特点四：企业对纯写字楼拥有部分物权。政府对开发写字楼企业的物业自用面积有严格限制，要 求开发企业必须自用50%以上，50%以外的部分可以进驻其他外来企业。如下图示，几个典型的纯 市场商品房写字楼开发企业的自用率全部在政府规定的范围内。
南区纯写字楼规模 17% 8% 42% 1—3 3—5 5—7 7—9 9以上
写字楼市场概况
2011年06月22日
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写字楼市场格局
5大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场 存在进入机会
宝安CBD
深
科技园
南
南山CBD
中心西 成长型企业 商务圈
大
中心区 高端商务圈
地王金融 商务圈
道
地王商务圈
2.8万/平米
福田中心区 南山中心区 4-4.5万/平米 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场
面时尚、高端、品质档次较高；
南区深 南沿线
租客面积区间：大多半层整层
出租，少量划分为200㎡—400㎡ 小面积出租
行业集中度低，以软件、科技、
电子、建筑设计等行业为主
高层与多层交错
方大大厦 中电照明
南区东 部组团
面积区间：多半层以上，少量
划分为300 ㎡ —500 ㎡小面积出
行业集中度低，软件、科技、
南部片区-指南油大道以东、滨 海大道以北、沙河西路以西、 深南大道以南的城市建设用地， 总用地面积523.12公顷。
南区：已经初步建成也是集科研、开发、
滨 海 大 道
试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易 与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学 园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集度最 高、租金水平最高的区域，同时也是科技园 未开发土地最多的区域。
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中区写字楼 租凭情况
中区其他区域的出租率分布不统一，从30%-95%不等； 承租期多为2年；面积需求半层、整层；租金在70-75 元/ ㎡.月
项目名称 档次 占地面积 （㎡） 总建筑面 积（ ㎡ ） 层数 租金均价（元 /㎡） 出租率 起租期
中区
基本介绍
现有租赁项目租
中区其 他
3
大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住
联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业在区 域布局设点； 科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。
3
租赁市场需求强劲，租金及入住率呈平稳上升趋势
在无新增供应以及强劲需求的双重带动下，租赁市场表现良好，租金水平及出租率 呈平稳上升趋势，有利于培养市场价格的提升。
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科技园产业情况
北区西区-北起广深高速，南至 北环大道，西临麒麟路，东到 科苑大道路，总用地面积1.32 平方公里。 北区东区-北起广深高速，南至 北环大道，西临科苑大道，东 到沙河西路，总用地面积1.26 平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大道、 深南大道、麒麟路道路中心线 的围合区域，总用地面积为 179.47公顷。
南区纯写字楼各租金区间所占比例 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40
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50-70
70-90
90-120
租金区间
科技园写字楼 特征
特点六：南区纯写字楼内有很多大面积租赁的客户，但数量众多的还是中小类面积需求的科技 型客户 写字楼名称
留学生创业园 德维森大厦 创业辅导基地 创维大厦 威新软件园 深圳市数字技术园 飞亚达大厦 方大大厦 曙光大厦 中国科技开发院 中科大厦(中国科技开发院3期)
电子、建筑设计等杂居
九州电器
富诚科技大厦
乙级
乙级
75
80
90%
95%
1年
2年
南区西 部组团 南区其 他
楼体为多层建筑，质素较低；面积区间：半层或整层；行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业；租金水平约70元/ ㎡；出租率：98% 靠近东部区域：高层建筑居多；有300 ㎡ -500 ㎡较小面积租售；运营成本：入住率：90%；08年以后新建楼盘租金水平在85元/ ㎡.月左右 靠近西部区域；多层建筑居多；多半层整层租售；入住率：55%左右
典型纯写字楼开发企业自用率 100% 80% 60% 50% 40% 20% 0% 联想 TCL 中兴通讯 创维
8% 25%
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科技园写字楼 特征
特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高，但亦出现了较高租金水平，70-90 元/平米.月，更有高达120元/平米.月（中科大厦(中国科技开发院3期) 、方大大厦、飞亚达大厦 ）。租金水平基本与市场同步，受到外界的干扰较小。由于科技园区内很多属于政府所有的写字楼 （孵化器），这类写字楼进驻的均为非市场商品房类企业，租金受到政府的限制，所以在这种环境 下的纯写字楼租金受到外界市场影响较小。
中区：以规模较小，资金实力较弱（相比
南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企 业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大 冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造， 规划方案未定）。
中区东片-区北起北环大道，南 至深南大道，西临科苑大道， 东到沙河西路，片区总规模1.6 平方公里；
金水平较低，平均 70元/㎡.月；
租赁面积多半层
科技园金融 基地（二 期） 国人通信 龙泰利
甲级 甲级 乙级
21200 19569.9 3600
77300 73939
12 16 7
75.5 69 78全包
30% 50% 95%
2年 2年 2年
整层；
新楼出租率偏低，
平均50%。
研祥大厦
甲级
10153
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中区写字楼 租凭情况
中区深南沿线的出租率集中在85%以上；承租期多为2年； 面积需求在200-500平米、半层整层；租金在70元/ ㎡.月
项目名称 档次
中区
基本介绍
占地面积 （㎡）
9560
总建筑面 积（㎡）
56800
层数
租金均价 （元/ ㎡）
70
出租率
起租期
长城
甲级
17-20
98%
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入驻企业
IT、软件开发，广电一体化和生物医药的创业型企 业，必须由留学生股东身份申请 IT、软件开发 和合电子，飞芯科技等中小电子、自动化、网络公 司为主 IT、软件开发，港资、美资企业 IT、软件开发，华为等33家跨国及内地高科技公司 软件、电子、通讯企业为主，深圳迪威特视讯技术 数字有限公司 甲骨文（深圳） 裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技 爱普生、迅雷 朗科、易思科讯、龙图软件
62153.2
20
75全包
80%
2年
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科技园写字楼 特征
特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。物业已经投入使用的开发企业，包括飞亚达、 TCL、联想等写字楼都是由能力较强的大企业；
特点二：写字楼规模相对集中。规模在1-9万㎡之间，大多数写字楼建面集中在2-5万㎡之间；
特点三：形象展示较高，但未出现标志性建筑。由于在南区东片的纯写字楼建成和投入使用的时 间较晚（集中在2003年左右），因此在形象展示方面已达到了市场一般水平要求，但尚未出现标杆 性建筑；
科技园写字楼 分析 1 租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平
全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平为120
元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区租金水平。
2
现有写字楼建成较早，形象及配套功能偏弱，区域对高品质项目存在 需求
片区内写字楼多集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均存在一定 不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。
罗湖和南山的平均空置率环比下降1.5个百分点至8.5%。
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写字楼市场 分析
1
市区供应量少，存在市场进入机会
市区内在售写字楼项目仅5家，且多处于尾盘阶段，市场供求失衡
商务圈内物业售价及去化速度均较佳
2
位于商务圈内的物业（大中华、振业国际商务中心 、智慧广场）因地段较好，加之 物业品质较优，售价可达4-5万，并且销售情况乐观； 脱离商务圈幅射范围的花样年美年中心，售价明显低于商务圈内物业。
科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区 主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以 “大型生产型工业为主高新技术工业区”
北区：总体规划要求建设“高新技术化总
科 北区西区 北区东区 北 环 路 中区西区 中区东区 苑 深 南 大 道 南区 路
部化”的高新技术园区；土地利用规划确定 本片区的功能定位是“以大型生产型工业为 主的高新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。
面积划分
由于承担孵化器功能，有严格的面积限制，仅 提供100-260平米的办公空间 没有限制 面积划分灵活，100~500平米划分 划分为小面积段的出租，200㎡到3000㎡ 划分为小面积段的出租，300-2000㎡为主力需 求空间 100㎡以上起租 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 整层出租与小面积单元分割出租均有 半层起租