DTZ2020中国房地产投融资典型案例分析
房地产信托投融资实务及典型案例
2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产法律融资案例范文(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产交易过程中，涉及的法律问题也日益复杂。
本文以一起房地产法律融资案例为切入点，探讨房地产法律融资过程中的法律问题及解决途径。
二、案例简介（一）案情概述甲公司（以下简称“甲方”）与乙公司（以下简称“乙方”）于2018年10月签订了一份土地使用权转让合同，约定甲方将其拥有的位于某市的一块土地使用权转让给乙方，转让价格为人民币1亿元。
合同签订后，乙方支付了定金1000万元。
但由于乙方资金周转困难，未能按合同约定支付剩余款项。
甲方在多次催收无果后，诉至法院，要求乙方支付剩余款项及违约金。
（二）争议焦点1. 乙方是否构成违约？2. 甲方能否要求乙方支付违约金？3. 违约金数额如何确定？三、法律分析（一）乙方是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
（二）甲方能否要求乙方支付违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金，甲方有权要求乙方支付违约金。
（三）违约金数额如何确定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定违约金的计算方式。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金的计算方式，即按照未支付款项的10%计算。
因此，违约金数额为9000万元。
四、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的土地使用权转让合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
根据甲乙双方在合同中约定的违约金计算方式，判决乙方支付甲方违约金9000万元。
五、案例启示（一）加强合同管理在房地产交易过程中，当事人应当重视合同管理，确保合同条款明确、合法。
合同中应明确约定违约责任、违约金计算方式等关键条款，以保障自身权益。
（二）完善法律知识当事人应加强对房地产相关法律法规的学习，提高法律意识，以便在发生纠纷时能够依法维权。
房地产投资的成功案例分析
建立项目管理系统，实时监控项目Leabharlann 度，确保按时完 成。调整优化
根据实际情况调整计划，优化资源配置，提高项目效 率。
合作伙伴与资源整合
合作伙伴选择
选择有实力和信誉的合作伙伴，共同承担风险和 分享收益。
资源整合
整合内外部资源，包括土地、资金、技术等，提 高项目竞争力。
合作机制建立
建立有效的合作机制，明确各方职责和权益，确 保合作顺利进行。
风险识别
在投资决策阶段，应全面识别可能面临的风险，如市场风险、政策 风险、财务风险等。
风险评估
对识别出的风险进行量化和评估，以便了解风险的严重程度和影响 范围。
风险控制
制定相应的风险控制措施，如多元化投资组合、合理配置资产、定 期评估市场变化等，以降低风险对投资收益的影响。
03
CATALOGUE
实施过程与管理
再投资
投资者将部分或全部收益再投资于其 他房地产项目，实现资本的进一步增 值。
品牌建设与社会影响
品牌建设
成功的房地产项目不仅在市场上取得了良好的业绩，还树立了良好的品牌形象，提升了企业的知名度和美誉度。
社会影响
项目在建设过程中注重社会责任和可持续发展，对当地经济和社会发展产生了积极的影响，赢得了社会的认可和 赞誉。
04
CATALOGUE
投资成果与回报
销售业绩与回报率
销售业绩
成功案例中的房地产项目在销售业绩 上表现优异，实现了快速去化和较高 的销售率。
回报率
投资者通过合理的定价和销售策略， 实现了较高的回报率，满足了投资预 期。
资产增值与再投资
资产增值
成功的房地产投资使得投资者所持有 的资产价值得到显著提升。
房企投融资案例
房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。
房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。
【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。
此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。
案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。
此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。
【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。
这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。
比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。
总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。
房地产投资融资策略案例
融资渠道不畅可能导致无法按计划获得足够的资金，影响 项目的进度和质量；融资成本过高则可能增加项目的财务 负担，降低收益水平。
06 未来房地产投资融资的趋势与展望
CHAPTER
REITs的发展与前景
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。随着 金融市场的不断发展和房地产行业的成熟，REITs在未来的发展中将有更大的空间和机会。
总结词
注重风险管理
详细描述
万科在投资和融资过程中注重风险管理，通过建立完善 的风险管理体系和内部控制机制，降低投资和融资风险 。
碧桂园集团案例分析
总结词
创新融资方式
详细描述
碧桂园集团在融资过程中采取了创新的融资方式，如发行 REITs（房地产投资信托基金）等，以拓宽融资渠道和提 高资金使用效率。
总结词
势。
02 房地产投资策略
CHAPTER
长期持有策略
总结词
长期持有策略是指投资者长期持有房地产物业，以获得租金收入和资本增值。
详细描述
长期持有策略通常适用于有长期投资目标的投资者，如养老基金、保险公司等。 投资者通过长期持有物业，可以获得稳定的租金收入，并有机会享受物业的资本 增值。这种策略的风险相对较低，但需要投资者具备足够的资金和耐心。
详细描述
夹层融资是一种介于股权融资和债务融资之 间的融资方式。它通常涉及次级贷款或可转 换债务，这意味着贷款的利息和本金支付可 以延迟或部分免除，以帮助开发商在项目开 发初期获得必要的资金支持。夹层融资的优 点是灵活性较高，可以根据项目的实际需求
进行调整。
预售融资
总结词
通过预售房屋来筹集资金，购房者支付的定金和房款成为开发商的现金流来源。
标杆地产《2020年房企投融资策略分析与建议》(2)
六. 房地产投资、开发和持有阶段（不同的 时间段）的融资产品和策略
1. 拿地阶段融资 2. 开发阶段融资
.
3. 销售阶段融资 4. 物业持有经营阶段融资
七．房地产融资产品
1. 贷款 2. 信托 3. 保险资金 4. 债券 5. 上市 6. 私募基金 7. 资产证券化 8. 境外融资 9. 其他等
一. 我国房地产市场和行业的现状和趋势
2019年： 住宅投资9.7万亿元（2003年9倍） 商品房销售额15.97万亿元（2003年20倍） 商品房销售面积17.16亿平方米（2003年的5倍）
2020年1月和2月：
与2019年春节假期相比，88个城市新房成交面积也较2019 年锐减30%。 （1月31日-2月6日）成交面积比去年节后一 周暴跌至95%。
为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、新城控股、世茂集团、华 侨城、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产 、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、 中国铁建、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、中信 银行、阳光保险、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海 交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房 地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等八部，合著《领导干 部学金融》。
2月，恒大全面“网上购房”认购千亿元。
一城一策。
房地产市场和行业的发展趋势
多元化（或产业化） 资产化 金融化 集中化 城镇化
影响房地产市场长期、中短期趋势主要因素
长期趋势主要因素
短中期趋势的主要因素
1. 总体国家政策和地方政府政策
房地产股权融资案例分析【最新版】
房地产股权融资案例分析房地产融资主要分为股权融资和债券融资，股权融资对于解决房地产开发的资本金问题具有重要的价值，特别适用于项目开始之初，特别是土地价款的筹措。
是房地产开发企业最为关心的资金来源之一。
本文系统梳理了现阶段房地产股权融资的常用渠道，并对不同融资渠道进行了系统分析和比较。
另外，特别对不同股权融资的税务问题进行了深入分析。
股权资金融资分析(一)建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基金。
基金以人民币计价，主要投资于中国房地产公司的股份和物业。
发起人不保证收益，并且建设基金是一类的股权投资基金，其风险由所有参与方共同承担。
2、建设基金的形式这些基金可以以设立公司或合伙企业的形式建立。
实际上大多数建设基金都以合伙企业的形式设立。
其主要优点是，在合伙企业中利润分配可以更加灵活，而公司就要求有“同股同权”。
3、建设基金的模式发起人有三种主要形式:开发商向上游扩展成为资本提供商;风险投资/私募基金;业内专业人士。
表1 三种建设基金的比较4、建设基金的评价作为一种融资渠道，建设基金仍然处于发展初期。
建设基金的成功依赖于物业开发和金融背景的有效团队合作。
资金提供者(有限合伙人或“LP”)将会为基金提供资金，而负有无限责任的合伙人(“GP”)将为地产项目提供运营和管理专家。
GP需要具备丰富的行业经验、知识和管理技能。
5、供给与需求关于需求方面，由于建设基金的大部分投资仍然是房地产开发项目，这需要大量的初始投资，并有较大的完工风险。
只有股权投资可以帮助房地产行业开发，因为项目可以充分资本化。
关于资金的供给，国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。
其结果是，大多数资金提供者是个人，进而限制了投资规模。
(二)外资房地产基金1、背景概况这里所说的“外资房地产基金”主要是指外国发起人在中国募集的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。
资金来源大多是来自于金融机构、养老基金、公益基金以及高资产净值个人(全世界私人银行的客户)。
房地产开发投资项目案例分析
房地产开发投资项目案例分析1. 引言本文将对一家房地产开发投资项目进行案例分析。
该项目是一个多功能综合体开发项目，包括商业、住宅和办公楼等不同类型的建筑。
通过对该项目进行分析，我们将深入了解该项目的背景、目标、实施过程和结果等方面的细节。
2. 项目背景该房地产开发投资项目位于一个大都市的市中心位置。
该地区人口众多且经济发展迅速，对于商业和住宅需求量大。
出于满足市场需求和扩大市场份额的考虑，该开发商决定投资兴建这个综合体项目。
3. 项目目标该项目的目标是在市中心地区打造一座现代化、高品质的综合体建筑。
具体目标包括：•提供多功能的商业空间，满足当地居民和游客的购物和娱乐需求；•建设高品质的住宅单元，满足当地人口的居住需求；•提供现代化的办公楼空间，吸引企业入驻，助推当地经济发展。
4. 项目实施过程4.1. 市场调研和需求分析在项目启动前，开发商对当地市场进行了调研和需求分析。
通过实地考察、问卷调查和数据分析等方法，开发商了解了当地人口、经济状况、竞争对手情况等方面的信息，为项目决策提供了依据。
4.2. 概念设计和规划基于市场调研的结果，开发商与设计团队共同进行了概念设计和规划工作。
他们确定了建筑的布局、外观设计、空间分配等，同时也考虑到了项目的可持续性发展和环境友好性。
4.3. 资金筹集与融资为了支持该项目的建设，开发商积极寻求融资渠道。
他们与银行、投资机构和合作伙伴进行谈判，最终成功获得了足够的资金支持。
4.4. 建设与施工在融资完成后，开发商开始将项目转化为现实。
他们与建筑承包商和相关供应商合作，进行建筑施工和设备安装等工作。
4.5. 营销与推广项目建设完成后，开发商投入了大量资源进行市场营销和推广活动。
通过广告、宣传、展览和销售推广等手段，他们吸引了目标客户的关注并逐渐增加了商业和住宅单位的出租和销售率。
5. 项目结果与影响经过一段时间的运营，该房地产开发投资项目取得了显著的成绩。
商业空间的出租率稳定增长，租金收入也逐年增加。
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总建筑面积 (平方米):
•SPG 181,000
•境外
•境内
•海外公司
•溢价30%,2.835亿元
•境内公司
•@4784 psm
•Harvest Capital
•3.57亿元回购
• (40%股权)
•销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期
•典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海 )
•11.97亿元 • 三宝建设 (100%)
•5,300万美元 •Merrill Lynch (30%股权)
•占地面积 (平方米) : 2,557 平方米 •建筑面积(平方米) : 29,027平方米 •入住率: 超过90% •特点: 机会性基金收购的典型案例
• 租金上升 Rental reversion • 回报率下降 Yield compression • 超过70%贷款 70%leverage
•土地面积（平方米）: 12,126平方米 •建筑面积（平方米）: 113,520平方米 •用途: 综合用地（办公楼+商业)
•要点
合适的价格在核心地段取 得的合适的商办地块;
迅速的海外融资降低了自有 资金比例.
•2006.12 •上海嘉盛 •2007.1 •三宝建设
•AV< 15，000 ps.m
股权收购转海外股权, 海外股权融资
优质的合作伙伴是JV的关键;
•
位置:
苏州
工业园区
•Harvest Capital
•盛高置地
•
占地面积(平方米):
•40%
•60%
14,893
•2007.9 •苏州本地 •开发商
•2008.5 •SPG •2009.10 •SPG
••5.46亿元 •@3680 psm
•主要投资者
•Million USD
•北京
•Million USD
•投资市场-整栋收购
•上海
•北京
•外资与本地投资者比例分析
•上海
•DTZ 的角色
•Start
•前期阶段
•交易阶段
•最后阶段 •Deal •Closing
•市场分析
•项•市目场分研析究 •市•市场场推研广究 •投•市资场者研筛究选 ••尽市职场调研查究 •协调
买卖物业增值;
典型的核心地段的高流动性;
全境外交易; 典型的由于海外汇率变动造就的交易机会. •城市公寓,
•浦项广场
••交市易场架研构究 ••合市同场谈研判究 ••市付场款研策究略 •完•市成场交研易究
• 物业资料 • 可行性 • 市场信息 • 收购战略
• 现场勘察 • 市场研究 • 物权结构 • 租金分析
• 财务方案 • 可靠性 • 长远利益
• 公司尽职 • 财务尽职 • 技术尽职
• 财务分析 • 融资 • 税务 • 交易方案
•面积(平方米): 15,793平方米
•套数:
100套
•入住率 :
约85%
•平均租金: 300元/平方米/天
•特点:
•
•2006. 4 •2008. 1 •2009.1 1
•要点
住宅翻新为高档服务式公寓成功的
投资案例
•瑞安
•6.81亿元 •基汇资本
•基汇资本
•9.44亿元 •未来资产
•未来资本
•9.25亿元 •瑞安
• 交易条款 • 时间节点 • 声明保证
• 付款条件 • 转让文件 • 融资方案 • 物厦地块（苏州）
•要点
•
物业:
苏州 近年的住宅价格上涨为收购提供了
润华国际大厦地块
远超过预期的收益;
•
交易结构:
境内 • (预测自有资金IRR 超过60%)
DTZ2020中国房地产投 融资典型案例分析
2020年5月25日星期一
•不同的 • 物业类 型 •不同的 • 投资者类型
•不同的 • 交易架构
•不同的城市
•DTZ 投资部成交部分案例汇总
1) 机会基金: 主流 2) 核心基金: 较少 3) 房地产信托基金: 较少(本地尚待出现) 4) 本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现)
•典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海 ）
•要点 •买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交
易
•2005.10 •香港开发商
•6.24亿元 •花旗
•2007. •花旗
•8.14亿元 •策略资本
9 •2008. •策略资本
•11亿元 •汇华房地产
7
•典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)