资产评估复习题

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资产评估习题

第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例

对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％ |

》

[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。 解：

（1）选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

六、应用举例

[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15

万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评

估该宗土地的收益价格。

解：

P=

1%)101(15+ +

5

432%)101(20

%)101(15%)101(18%)101(16+++++++

+

5

%)101%(1025

+ [1-

5

50%)101(1

-+]

＝万元

（2）计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元 （3）计算总费用 [

总收益应该为客观收益而不是实际收益。 ①年管理费＝486000×％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元

④年保险费＝2500×900×%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元

（4）计算房地产纯收益 。

房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例3

为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。已知M 地块的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N 地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M 地块价格比正常情况低了10%，而N 地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：

~

例4：

现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：

P= 6000×（1+1%）12 × （%）6 = 6681元/平方米 例5.4.2

续前例，假设待估宗地H 的评估期基准日为2001年7月1日，M 地块的交易日为2000年8月1日，N 地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格平均每月上涨%，则上述M 、N 地块经日期修正后的价格分别为：

—

例5.4.3

%1.11110

100100

=-=

交易情况修正率参照实例M %

2.8616

100100=+=

交易情况修正率参照实例N %3.103)11%3.01(=?+=交易期日修正率参照实例M %

7.102)9%3.01(=?+=交易期日修正率参照实例N

续前例，假设上述待估地产和参照实例M 、N 都属于商业用地，运用直接法对地块H 进行区域因素修正的结果见表： 区域因素

待估地产H 参照实例M 参照实例N <

1、商服繁华程度

2、道路通达度

3、公交便捷度

4、商业区综合环境

5、规划因素 25 20 20 ; 20 15 24 21 18 17 14 29 … 22 21 20 17 总分值

100

94

109

^

例5.4.4

假设上述地块H 、M 、N 的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：

个别因素 待估地产H , 参照实例M

参照实例N

1、面积

2、形状

3、地质条件

4、临街深度 20 25 、 25 30 21 23 24 32 18 23 * 26 27 总分值

100

100

94

—

例：容积率地价指数表的编制

如：某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地容积率

#

地价指数 100

。

105

110

115

120

125

128

131

@

%

4.106%10094100

=?=区域因素修正率参照实例M %7.91%100109100

=?=区域因素修正率参照实例N %100%100100100=?=个别因素修正率参照实例M %4.106%10094

100

=?=

个别因素修正率参照实例N

例5.4.5

续前例，假设政府城市规划对H 、M 、N 三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，

则查《容积率地价指数表》可计算参照实例M 、N 的容积率修正率分别为：

容积率 1 2 3 4 5 % 6

7 8 9 10

地价指数 1

\

！

[案例7] 若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价 =1000× =872(元/平方米) \

[案例8] 有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米

该城市地价指数表：

另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。 《

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地

%5.87%100981

.3482

.3=?=容积率修正率参照实例M %2.93%100737.3482.3=?=容积率修正率参照实例N 30

20

%)81/(11%)81/(11+-+-

价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格 解：1．建立容积率地价指数表

2．案例修正计算

A. 680× =620 ￥

B. 610× =627

C. 700× =623

D. 680× =755

|

E. 750× =638

F. 700× =633

3．评估结果

案例D 的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G 的评估结果为： ;

（620＋627＋623＋638＋633）÷5 ＝628（元/平方米）

第四章，机器设备成本法

[案例1] 某被评设备1992年购进，账面原值10万元， 1999年进行评估，1992年和1999年定基物价指数为和 ，1992年至1999年环比物价指数分别为％，％，％，％，％，％，％，则按两种物价指数计算只计购置费的重置成本为： 重置成本＝100000×÷＝130656（元）

或＝100000×（1＋％）×（1＋％）×（1＋％）×（1＋％）×（1－％）×（1－3％）×（1－3％）＝（元）

【例2.单选题】（2006考题）运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为万元/吨，

101

100

100100115105101100110112????99

100

100100105105100100110112????98

100

100100120105105100107112????99

100

99100100105100100108112????102

100

10010012810599100107112????100

100

101100115105100100112112????

在制造过程中该钢材的利用率约为95％，该设备的主材费率为80％，适用的增值税税率为17％，则该设备的主材费用最接近于（A ）万元。

?

案例3] 已知两参照物的价格和规模分别为171000元，119000元；5000

个/年，3000个/年，求规模产量为4000个/年的某项目的重置成本：

先求x: = x=

被评估资产重置成本=171000× <

进口设备的从属费用计算

消费税＝（ CIF +进口关税）÷（1－消费税率）×消费税率 增值税＝（ CIF +关税+消费税）×增值税税率

[例1]被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB 价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB 报价为35万英镑。

针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。故按英国厂商FOB 报价的80%作为FOB 成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB 价格约为替代设备FOB 价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为∶1。境外运杂费按FOB 价格的5%计，保险费按FOB 价格的%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF 价格的%计算，国内运杂费按(CIF 价格＋银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。

根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下 FOB 价格＝35×80%×70%＝万英镑 FOB 价格＝×＝万元人民币 （

境外运杂费＝×5%＝万元人民币 保险费＝×%＝万元人民币 CIF 价格＝＋＋＝万元人民币 银行手续费＝×%＝万元人民币 国内运杂费＝＋×3%＝万元人民币 被评估设备重置成本＝＋＋＋＋ ＝万元人民币

例2、 评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10％，专业人员勘查估算认为，该资产还能使用6年，又知目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元，此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每

x

)

30005000(119000171000=145945)5000

4000(71.0=

年为20万元(该企业所得税税率为33％，假定折现率为10％)。

\

要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

[答案]采用成本法评估该资产的结果接近于120万元，具体评估过程如下：

资产评估价值=重置成本一实体有形损耗一功能性贬值一经济性贬值

资产的重置成本=150×(1+10％)5

=199．65(万元)

=1 996 500(元)

资产的实体有形损耗率=3÷(3+6)×100％=33．33％

资产的功能性贬值=3 × 12×650×(1—33％) ×(P／A，10％，6)

资产的经济性贬值=20×(1—33％) ×(P／A，10％，6)

=20 × 0．67×4．3553

=58 361(元)

资产评估价值=1 996 500×(1—33．33％)一68 282—58 361

=1 331 067—68 282—58 361

=1 204 424(元)

=23400×0．67×4．3553=68 282(元)

例3 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间为50 400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33％，假定折现率为10％)。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

[答案]采用成本法评估资产的价值接近于1 398 529元，具体过程如下：

资产的重置成本=4 800 000元

资产已使用年限=20×(50 400÷57 600)X100%

=20 X 0．875=17．5(年)

资产实体有形损耗率=17．5÷(17．5+8)×100％=68．63％

资产的功能性贬值=3 X(1—33％)X(P／A，10％，8)

=3×0．67×5．3349=10．7231(万元)=107 231(元)

资产评估价值：4 800 000×(1—68．63％)一107 231

=4 800 000×0．3137—107231

=1 398 529(元)

4.被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：

（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格比上年上升率为10％，而从2003年至2008年设备价格维持不变；

（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2 000元；

（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为，所得税率为25％；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80％，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：

（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；

（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

】

答案：（1）计算被估设备各部分的重置成本

技术改造以外金额的重置成本＝100×（1＋10％）^5＝（万元）

技术改造部分的重置成本＝20（万元）

被估设备的重置成本＝＋20＝（万元）。

（2）实体性贬值计算

修复费用法

例8

被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率

计算过程如下：

可修复部分实体性损耗：350,000元；

不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝%；

不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元；

不可修复部分实体性损耗：1,650,000×%＝549,450元；

油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。

假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

无形资产功能特征

1共益性，积累性

无形资产分类