人民币汇率与房价的关系初探
浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
摘要汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率，是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。
近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的持续升值压力，自2005年汇改以来，人民币共计升值7.17%；另一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。
近年，随着南昌市房地产价格一路节节攀升，房价之高令无数百姓望房兴叹。
而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。
分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。
本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。
【关键词】国际游资人民币升值房地产价格AbstractThe exchange rate is a ratio of one national currency converts another national currency, is our country took in the open economy affects the widespread macroscopic economical signal.In recent years continued growth of the international floating capital enters into China along with our country’s foreign exchange reserve increased , the Renminbi exchange rate was facing the formidable revaluation pressure; On the other hand, the real estate industry took the national economy the pillar industry, is playing the important role in the national economy development. Recent years Nan Chang’s real estate price group successively climbed, the house price increased so much that common people have no ability to afford it. But the present Renminbi exchange rate revaluation will have the obvious influence to the real estate market price. The analysis to Renminbi exchange rate revaluation to the real estate market price trend influence is extremely essential.【Key Words】International floating capital ；Renminbi exchange rate,；real estate price目录引言 (4)1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 (4)1.1传导的预期效应 (4)1.2传导的财富效应 (5)1.3传导的通货膨胀效应 (5)1.4传导的地产股票价格效应 (6)2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 (7)2.1关于一些指标的选取 (7)2.2短期影响 (8)2.3中长期影响 (9)3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 (10)3.1削弱市场对人民币升值的预期 (10)3.2加强对南昌市房地产市场的治理 (10)3.3开发经济适用房 (10)结束语 (11)参考文献 (12)致谢 (13)浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响引言近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。
人民币升值、汇率波动与房价调控
比１ 月份缩小 ０ ４个百分点 。高房价并 未回落 ， ． 高房价调控 面临着空前 的压力和挑战。 我 国外有巨大的人民币升值 压力 ， 内有一路飙涨 的房价需要调控 。就汇率与房价二者 的关 系而言 ， 汇率 的升 值对房价有何影响？保 持人民币渐近升值 、 扩大人 民币汇率波 动 区间这 一我 国汇率改革政 策取 向对房 价有无影 响？如何影响？人 民币升值 、 汇率波动与房价上涨之间 的关系值得我们进行深入的研究 ， 它直接关 系到我 国对高
幅度的上涨 。而且如果存在持续 的人民币升值预期 ， 那么房地 产价格也将持续上涨 。Ｍ ｌｒ （９ ８ 利用夏威 ｉｅ 等 １８ ） ｌ 夷 １８ １８ 年早期的数据 ， ９ ６— ９ ８ 运用特征价格模 型（ ｅｏｉ ｐ ｃ ｇｍ ｄｌ） ｈｄｎｃ ｒ ｉ ｏｅ 研究 了汇率对 夏威夷 房价的影响 ， ｉ ｎ ｓ 发现
人 民 币 升 值 ＼ 率 波 动 与 房 价 调 控 汇
邓 永亮
［ 内容提要 ］ 本 文运 用 Ｅ Ａ Ｃ Ｇ Ｒ Ｈ模 型求 出人 民 币汇率波动 的量度 ， 然后在 Ｖ Ｒ模 型的基础上 ， Ａ 通过 协整 分析 、 ｒ ｇｒ Ｇ ａ ｅ ｎ
因果检验、 冲响应等 方法进行 实证检验 。研 究表 明： １ 人 民币升值会 推动房价 上涨 ；２ 房价上 涨会进 一步加大人 民 币升 脉 （） （）
随着 日元对美元 的升值 ， 大量 的 日本买家涌 入夏威夷 ， 夏威 夷 的几个豪 华单户住 宅市场价格 都发生 了显 著的上 升， 尤其是在檀香 山附近的卡哈拉 ， 那里 的房价在过 去的两年平均上涨超 过 ６ ％ 。Ｂ ｎｏ （９ ７ 运用 多元 ０ ｅｓｎ等 １９ ） 回归方法 ， 利用 １８ ９ ４～１９ ９４年房价指数数据进行实证检验发现 ， 加元对美元 的汇率和温哥华附近的市场条件对 罗博茨地区的居 民住宅价格水平有着强烈的影 响。加元对美元汇率的上升将加大加拿大人对罗博茨地区的住房
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率的波动一直是我国经济发展中不可避免的因素之一，同时汇率也是影响中国房地产市场的重要因素之一。
本文将探讨人民币汇率的变动对我国房价产生的影响。
人民币升值会导致我国房价走低。
在国际市场中，如果人民币升值，则进口商品价格下降，这包括石油、钢铁等大宗商品，这些商品在生产中都发挥着重要作用，而进口价格下降会导致生产成本降低。
随着生产成本的降低，产品价格也将跟着下降。
相对于进口商品，国内商品的价格将显得更加高昂，而房价也将受到影响。
由于中国拥有丰富的土地资源和基础设施建设优势，使得房地产成为稳定增长的产业。
在这种情况下，升值的人民币会导致房地产企业的运营成本大幅降低，他们将相应地调整房价。
此外，升值的人民币会影响外资的投资意愿。
人民币升值对外资投资的吸引力同样也会下降，因为他们的投资和所投资的货币相比较，成本将比较高。
外资减少会导致房价受到影响，因为他们在房地产市场中的比重占据了一个较大的比例。
在人民币升值的情况下，外资的进入也比较少，对房地产市场造成一定程度的影响。
人民币贬值则会对我国房价产生反向影响。
人民币贬值会导致商品价格上升，包括石油、钢铁等大宗商品进口价格将加大，从而使得生产成本增加。
而生产成本的增加将致使房地产企业的运营成本增高，为了保障利润率的不变，他们也会调整房价。
此外，人民币贬值将会吸引更多的外资进入中国市场，他们将从人民币贬值中获得更高的收益，而房地产市场也会受到影响。
由于人民币的贱值，外资投资的口子将会开大，他们会涌入房地产市场中，成为市场上的一个重要力量，从而导致房价上升。
三、结论总体来说，人民币汇率的波动将会对我国房价产生较大的影响。
在人民币升值的情况下，房价很有可能下降，在人民币贬值的情况下，则有可能导致房价上升。
需要注意的是，人民币汇率的变化是由多种因素决定的，如政府政策，国际市场和投资等方面，因此，人民币汇率对房价的影响也需要做更全面的考虑。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率的变动对我国房价有着不可忽视的影响。
汇率变动是指一种货币兑换另一
种货币的比率的变动，其主要影响因素包括国内外经济情况、政策调整、市场供求变动等。
下面将从汇率升值、贬值两个方面，探讨人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率升值对我国房价的影响。
当人民币升值时，意味着购买其他货币需要更少
的人民币，这将导致人民币对外汇的购买力增强，从而减少外国投资者购买中国房产的成本。
这将推动海外资金流入中国房地产市场，增加房地产需求，从而推高房价。
人民币升
值还会降低进口建材和装修材料的成本，进一步提高了房地产开发商的利润空间，导致房
价上涨。
人民币升值还会增加国内居民对海外房产的购买力，进一步拉动了国内房地产市
场的需求，对房价的上涨起到了推动作用。
人民币汇率的变动对我国房价有着较为显著的影响。
人民币汇率的升值将通过增加外
资流入、降低建材成本等方式推动房价上涨；人民币汇率的贬值将通过减少外资流入、增
加建材成本等方式对房价形成一定的压力。
政府和相关部门应密切关注人民币汇率的变动，合理引导资金流动，适时实施政策调控，确保房地产市场的平稳健康发展。
居民和投资者
也应根据汇率变动情况，合理判断投资方向，防范房价风险。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率是指人民币兑换其他货币的比率，汇率的变动会对我国的经济各个方面产
生影响，其中包括房价。
本文将从宏观经济角度分析人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。
当人民币升值时，意味着兑换外币的成本
下降，外资流入我国的规模会增加。
外资对房地产市场的投资需求上升，导致房地产市场
需求增加，从而推动房价上涨。
人民币升值还会增加我国居民购买海外房产的成本，进一
步促使居民加大在国内购房的需求，对房价也会产生上涨的影响。
人民币汇率的变动还会影响房地产市场的供应。
人民币升值会提高进口原材料、设备
等成本，进一步推高房地产开发商的成本，可能会抑制部分开发商的投资决策，导致供应
减少，从而对房价产生上涨的压力。
而人民币贬值则会降低进口成本，降低开发商的成本
压力，推动市场供应增加，对房价可能产生一定压力下降的影响。
人民币汇率变动还会影响居民的购房意愿。
当人民币升值时，居民对国内房价的期望
会上升，认为购房后的资产升值潜力增加，促使居民购房意愿提高，推动房价上涨。
而人
民币贬值则会降低居民对国内房价的期望，可能会抑制居民购房意愿，对房价产生一定程
度的压力下降。
人民币汇率的变动对我国房价有着明显的影响。
人民币升值会推动房价上涨，增加市
场需求和开发成本；而人民币贬值则会对房价产生下降的压力，降低市场需求和开发成本。
政府和相关机构需要密切关注人民币汇率的变动，及时采取措施来平衡房地产市场。
居民
也需要理性看待汇率变动对房价的影响，做出明智的购房决策。
房价与汇率的关系
总第231期 2016/11/18018专栏COLUMN由于流动性宽松和一二线城市库存少供给偏紧的基本面没有明显改变，尽管房价涨幅可能放缓，但房价总体上涨的格局可能不会改变房价和汇率的关系并非一成不变，有时正相关，有时负相关，主要是因为两者都要受到其他因素的共同影响。
其中最核心的是经济增长，强劲的经济增长会带动房价和汇率同升，而经济增长低迷会带动房价和汇率同降。
其次是货币政策。
货币政策会导致房价和汇率反向变动。
宽松的货币政策会推动房价上涨，导致货币贬值，而货币收紧则会导致房价下跌，货币升值。
在全球经济紧密联系、资本自由流动的情形下，美联储的货币政策和美元的走势也会通过引导全球资本流动对新兴市场房价和汇率产生影响，使得二者呈现正相关关系。
美元升值导致资本流出，货币贬值、房价下跌，美元贬值则会导致资本流入，货币升值，房价上升。
正是由于房价和汇率的关系还涉及许多其他的变量，而各变量的作用方向可能并非一致，这也导致房价和汇率的关系并非一成不变，而是取决于各项因素相互抵消后的净的影响。
新兴经济体房价和汇率的关系，除了受自身经济和政策的影响，还较大程度上受美联储货币政策和美元走势的影响。
作为一个小型开放经济体，新李慧勇申万宏源证券研究所董事总经理房价与汇率的关系加坡的汇率和房价走势显著正相关，走势高度一致。
这其中最核心的因素就是国际资本的流动，而流动的方向则取决于国内经济和美元的走势。
泰国也不例外，其房价与汇率的关系也同样表现出了比较明显的正相关性。
俄罗斯的例子比较特殊，主要是其在2014年汇率大幅贬值时，采取了宽松的货币政策，保持了房价的上涨。
从中国的情况来看，房价和汇率大部分时间呈现正相关关系，最近开始呈现负相关。
基于可得的数据，房价下跌仅出现在1998年、2008年底－2009年上半年、2012年、2014年底－2015年，基本上对应于我国经济下滑比较明显的几个时期。
2008年之前，强劲的经济增长吸引了大量资本流入，2005年的汇率改革，开启了人民币升值之路，汇率大幅度升值，受益于居民消费升级以及资产配置的拉动，房价也大幅度上涨，房价和汇率呈现正相关关系。
汇率与房价的关系
在中长期，实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性，但并没有因果关系。
实际汇率是经济结构的重要变量，它体现了制造业与服务业的相对比价。
实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨，实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。
房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。
汇率升值和房价上涨有时会同时发生，但这种相关关系只能说明人民币汇率和房价共同取决于相对劳动生产率等基本面因素，并不意味人民币汇率能够影响房价。
在短期，名义汇率的升值预期会吸引短期资本流入，推高房地产价格。
升值预期会吸引外资流入，如果央行没有完全对冲外汇资本，银行体系的基础货币会随之增加，房地产商的信贷约束就会进一步放松，进而推高房地产价格。
一转眼到了2016年。
人民币已经从升值预期转为贬值预期，房价又开始新一轮暴涨。
同样的问题再次被提及。
上一篇文章《一线城市房价暴涨的金融逻辑》，已经详细解释了这一轮房价暴涨的原因，此处强调两个特殊背景。
第一，政府希望通过居民加杠杆的方式来稳定经济增速。
第二，市场预期货币政策不会紧缩流动性当需求迅速释放，而基础货币没有下降，那么货币乘数就会越来越大，市场上的流动性也会越来越多，推动房价快速上涨。
这和汇率没有什么关系。
人民币汇率则取决于市场供求、篮子货币和稳定需求。
下图表明，自1月份央行采用“收盘价+篮子货币”汇率形成机制以来，央行每日的中间价与“收盘价+篮子货币规则”模拟值之间的差距越来越小，9月份已经维持在50-80个基点外汇市场供求失衡压力有所缓解。
不过，这种稳定局面有赖三个前提条件。
第一，较大规模的贸易顺差。
我国每个季度仍然有1200亿美元左右的贸易顺差，对汇率有一定程度支撑。
第二，严格的资本管制。
现在企业用美元对外支付和投资比过去更加困难，普通居民则严格限定在5万美元/年额度内。
第三，外汇市场交易采用实需规则。
任何外汇交易必须具备相应的真实贸易业务背景。
以内。
人民币汇率和我国房价的联动关系研究
财经管理现代商贸工业２０２１年第５期１２２㊀㊀人民币汇率和我国房价的联动关系研究邓㊀琪(武汉大学经济与管理学院,湖北武汉４３００００)摘㊀要:本文首先对汇率和房价相互影响方面的国内外文献进行了整合㊁归纳,然后从理论基础上分析了影响汇率和房价的各个因素,初步找出了两者之间的作用渠道,之后对两者之间的联动关系进行了实证分析,运用V A R 模型重点通过广义货币供应量这一作用渠道探讨两者之间的关系,从而得出了相关结论.最后基于本文研究结果,联系我国现实情况,提出了政策建议.关键词:人民币汇率;房地产价格;V A R 模型中图分类号:F ２３㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀d o i :１０．１９３１１/j．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０２１．０５．０６０１㊀研究背景与意义人民币汇率和房地产价格是我国经济发展过程中极为重要的经济变量,围绕二者展开的探讨和研究是学术界关注的重点,一直以来,两者的变动都呈现出相似趋势.在２０１４年美联储量化宽松的政策和我国２０１５年 ８１１汇改后,我国汇率略有下跌趋势,外汇储备大幅减少,资产价格降低,然而房地产价格不升反降,价量同增,从价格来看,２０１６年１１月百城住宅价格指数达到了１２９３８元,比２０１５年１１月的价格上涨２０３９元,增幅达到１８．７％;从交易量来看,２０１６年３０个大中城市商品房累计成交面积比２０１５年增长了２９ ３％,两者出现了背离的情况.因此,研究清楚两者之间的联动关系尤为必要,这有利于给政府提供相关政策建议,稳定汇率市场和房地产市场的发展,从而带动我国经济增长.２㊀文献综述２．１㊀汇率对房地产价格影响的文献综述近年来,国内外持有的对人民币升值的预期不断提高,我国的房地产价格也呈持续升高的状态,引起了学术界广泛关注,目前,关于汇率对房地产价格影响的文献大致分为以下几类:一是通过计量模型检验两者相关性及相关程度的;二是研究汇率通过何种途径与机制作用影响房地产价格;三是借鉴国际当前具体情况与案例进行分析.２．２㊀房地产价格对汇率影响的文献综述在研究房价对汇率作用关系的文献中,直接研究这种影响作用的文献较少,更多的文献是通过通货膨胀㊁国际资本流动和经济增长等因素作为中介变量研究其对汇率影响.２．３㊀国内外相关研究评述国内外文献梳理发现,关于一国汇率波动与房价波动两者间是否存在一种均衡的㊁长期的稳定关系,不同学者根据理论分析与实证结果给出了肯定答案.同时,学界对两者中所存在的传导机制㊁中间变量进行了大量研究.但是通过对于以上文献的阅读,发现研究还存在以下局限性:(１)关于房地产价格如何影响汇率的直接研究涉及较少;(２)对于两者相互影响的机制和中间变量的影响强度研究较少.３㊀人民币汇率与我国房价联动关系的理论基础３．１㊀货币供给内生性理论货币供给内生性理论,是以托宾为代表的经济学家在对凯恩斯的货币供给和货币学派的观点进行修正时提出的.该理论认为,一国货币供给的变动,并不能完全由货币当局来决定,起决定作用的是经济体系中的实际变量,如收入㊁物价㊁利率等以及市场中微观主体的行为,即货币供给不是外生变量,而是取决于经济过程本身的内生变量.３．２㊀汇率对货币供给的影响分析在开放经济的条件下,由凯恩斯货币论可知,名义货币供给量等于货币乘数与基础货币相乘,即M S ＝m ∗B .货币乘数是一个单位的准备金在市场上所能产生的货币数量,汇率一般不会对其产生影响.而由央行资产负债表可知,基础货币是国内净信贷㊁国外净资产和央行所发行票据之和,汇率变动会直接影响国外净资产变动,从而对我国的基础货币和名义货币供给产生影响.３．３㊀货币供给对房地产价格的影响分析货币供给增加会对房地产价格起推动作用,主要表现在以下方面:首先是货币供给增加会使货币市场上的货币供大于求,本国利率下降.其次是通货膨胀影响,国内货币供给增加,而需求不能立即反应,会导致我国在货币市场上流动性过剩,在商品市场上则是商品价格迅速提升,通货膨胀率加大,房地产属于特殊商品,因此价格会上涨.３．４㊀人民币汇率和房地产价格反向变动的原因分析从流动性来看,虽然外汇储备带来了基础货币的减少,但货币乘数因为房地产行业的带动变大,加之央行一系列公开市场操作,因此流动性未显著减少.从房地产市场供求看,虽然部分国外资本的流出使得房地产的需求减少,但是影响房地产需求的因素还有很多,央行日渐宽松的信贷政策,加之居民收入的增加㊁城镇化的进一步发展都极大地刺激了房地产市场的需求,加大了流动性,抵冲了资本流出带来的影响.４㊀人民币汇率与我国房价联动关系的实证研究４．１㊀人民币汇率㊁房地产价格和货币供应量的相关性分析从总趋势来看,人民币汇率与房地产价格呈现较强的相关性,人民币迅速升值时,房价也处于迅猛增长阶段,人民币币值稳定或者下降时,房价适当下跌.根据E v i e w s 软件中的相关性分析法,房地产价格和人民币汇率的相关系数为０．７９３,两者存在较强的相关性,可能是相互促进作用.另外,从相关性分析结果来看,M ２与人民币汇率和房价的相关系数分别为０．８０４和０．９７２,广义货币供应量这一作用渠道与两者之间存在着较强的相关性,对于汇率的提高和房价的抬升可能都有促进的作用.表１㊀e v i e w s 相关性检验结果相关性人民币汇率房地产价格M ２人民币汇率０．０１０１４９１．００００００房地产价格０．０１７２０８０．７９３０２６∗０．０４６３９２１．００００００M ２０．０４４５６５０．８０４１４９∗０．１１５１９６０．９７２２３２∗０．３０２６１８１．００００００㊀㊀注:∗表示两者之间的相关系数.４．２㊀基于V A R 模型的实证分析４．２．１㊀数据的选取及处理构建包含人民币汇率㊁房地产价格㊁货币供给三个变量在内的V A R 模型.由于２００５年７月改革之后,我国恢复了以市场供求为基础,参考一篮子货币的有管理的浮动汇率制度,且自２００５年７月,我国开始公布７０个大中城市新建住宅价格指数,考虑数据的可得现代商贸工业２０２１年第５期１２３㊀性等条件,本文选取从２００５年７月至２０１７年１２月的月度数据,共１５０个样本,数据均来自于W I N D 数据库.人民币汇率变量,本文选取人民币兑美元的平均汇率,用e r 表示;因我国自２０１１年起不再发布房地产价格销售指数,因此房地产价格变量选取７０个大中城市新建住宅价格指数;货币供给变量采用更能代表流动性和购买力的M ２.所有数据均经过了定基处理,以２００５年７月为基期.４．２．２㊀实证检验对于一阶差分后的序列,建立V A R 模型,首先确定模型阶数,通过E v i e w s 模型阶数的选择,其中大部分标准指向２阶最优,因此建立了２阶V A R 模型.由模型结果可知,三个方程都有较高拟合度,即三者之间存在较强拟合关系.表２㊀V A R 模型检验因变量房价汇率M ２R 平方∗０．９９９６６６０．９９６４６４０．９９９７６４调整后的R 平方０．９９９６５２０．９９６３１４０．９９９７５４总残差０．０１４４７７０．００５０６１０．００１５５１F 统计量７０３８４．２５６６２２．７４７９９７００．９５A I C 标准－６．２９９９１９－７．３５０９２８－８．５３３８１４S C 标准－６．１５８１５９－７．２０９１６８－８．３９２０５４因变量均值１３．５５０５８１．２２２０６７０．４４７８８２因变量标准差０．５４３２０１０．０９８６７７０．２１１５７６㊀㊀注:∗为R 平方,反应因变量能通过回归关系被自变量解释的比例,因变量分别为房价㊁汇率㊁M ２的上一㊁二时期的数据.本文涉及三个内生变量,且滞后阶数为２阶,因此,检验模型估计结果的A R 多项式有６个,为了检验模型是否稳定,要对模型结果进行A R 特征多项式检测.经检测,所有特征根的倒数的模都小于１,点位于单位圆的内部,模型稳定.为了讨论变量之间的因果关系,我们进一步进行格兰杰因果检验,探究三者之间的短期因果关系.表３㊀V A R 模型格兰杰因果检验结果因变量:M ２E x c l u d e dC h i －s qd f P r o b ．汇率４．２６９２０４２０．１１８３房价０．０９７１０８２０．９５２６A l l４．８４６６３４４０．３０３４因变量:汇率E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２１７．３０６６５２０．０００２房价１８．６３６８６２０．０００１A l l １９．５８５７８４０．０００６因变量:房地产价格E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２２１．６４３３２２０．００００汇率３．１３６６７１２０．２０８４A l l ２２．０２７０７４０．０００２㊀㊀注:当p 值小于０．０５时拒绝不是其格兰杰原因的原假设.从检验结果看,汇率和房价不是M ２的格兰杰原因,因为广义货币供给量还受到G D P ㊁C P I㊁货币政策等多方面的影响,因此,汇率和房价不能完全对其进行解释,符合现实情况,而M ２和房价都是汇率的格兰杰原因.单个汇率不是房价的格兰杰原因,但综合M ２和汇率,是房价的格兰杰原因.因为汇率提高后,多是通过短期资本流入房地产市场这一渠道,增加房地产市场需求,从而提升价格.我们进一步使用脉冲响应函数分析模型中的每个变量对于其他变量和自身及其滞后项扰动所出现的变化反应,从动态的角度理解模型的特征.因为M ２和房价是汇率的格兰杰原因,M ２是房价的格兰杰原因,因此只考察汇率对M ２和房价的脉冲响应函数以及房价对M ２的脉冲响应函数.由分析可知,房价对于来自汇率的波动反应稳定,汇率的提高对我国房地产价格的提高具有显著的正向冲击,人民币的升值会导致房价的提升,两者为同方向变动关系,且这种冲击在８个月后逐渐平稳.汇率对于来自房价的波动反应并不稳定,既有正向反应,也有反向反应.说明房价与汇率之间的变动开始时是相反的,之后正向变化,且总体来看正向的变化影响大于负向的变化影响.汇率对于来自M ２的波动反应也有正有负,但总体平稳.汇率大致从第１０期开始加大对M ２的影响,而房价大致从第２５期开始,且汇率对M ２的解释能力更强.从结果来看,影响房价的最主要原因是其本身,其次越来越重要的影响因素则是M ２,其占比越来越大,２５期后达到２０％,且这以后贡献十分稳定.而影响汇率的最主要的因素也是汇率本身,除此之外,房价对于汇率的影响随着期数的增加越来越大,大致有５期的滞后,１５期达到２０％,２５期达到４０％,３０期则已达到５０％,解释力度很强.另一方面,M ２的对于汇率的解释能力一直都很稳定.５㊀政策建议结合研究结果和我国经济的实际情况,为使经济和金融保持稳态,提出以下四点政策建议:一是继续完善和稳定汇率制度,目前我国采取参考 前日收盘价＋一篮子汇率稳定 为特征的人民币兑美元汇率中间价形成机制,这虽然增加了市场预测的准确度,但 自由浮动 和 盯住汇率 两种办法的结合使用没有理论和实践基础,加剧了汇率波动.因此要尽早变革,稳步推进利率市场化进程,防止短期资本的大幅变动,减少流动性的波动对资产价格的大幅影响,适当引导预期.二是完善我国的货币发行制度.经济的迅速发展使得长期以来我国处于经常账户㊁资本账户 双顺差 的局面,央行被动投放的货币使得国内流动性泛滥,这不仅提高了房地产的资产价格,而且导致了后期外汇储备减少带来的人民币贬值.因此,应当多创新多使用一些货币冲销的工具,如公开市场操作等,也可设立外汇平准基金,改变央行被动投放过多基础货币的局面.三是缓解房地产市场的供求不平衡现象,出台相关政策,调整信贷政策,抑制国内外投资者对于房地产的投机性投资带来的需求剧增,在经济系统内也可合理拓宽资本的流入领域.另外,从房地产市场的供给来看,可以适当增加房屋的供给,如新建保障性住房等.四是注重对于资本流入的管理,短期资本流入具有隐蔽性㊁投机性和快速性,很可能在较短时间内造成经济的较大波动.这要求我们密切关注资本流向和资本的结构,合理引导外商资本进行投资,如流入新兴产业㊁重点扶持发展的产业,加强监管,力求优化资本投资的方向和结构.参考文献[１]李芳,李秋娟．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于２００５－２０１２年月度数据的M S －V A R 模型分析[J ]．国际金融研究,２０１４,(３):８６Ｇ９６．[２]王申,陶士贵．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于M a r k o v 区制转换V A R 模型的实证研究[J ]．金融与经济,２０１５,(６):６２Ｇ６７．[３]李志慧．人民币汇率预期与房地产价格的非线性互动关系 基于M S－V A R 模型的实证研究[J ]．社会科学家,２０１６,(７):５６Ｇ６５．。
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图ｌ中房上海指数与汇率倒数关系
从趋势图上可以看出，中房上海综合指数和汇率的倒数在这两年中都呈现出上涨的趋势，在２００７年５月之后，二者的上涨幅度进本趋于一致。
这说明，汇率和房价之间存在某种负相关关系。
下面用ｓｐｓｓ统计软件对以上数据进行相关分析，从定量的角度分析二者之间的关系。
由于样本数据比较少，不能判断是否服从二元正态分布，所以选用Ｓｐｅａｒｍａｎ相关系数法，得到相关系数ｒ＝－０．９８５，Ｐ－－０．０００（双侧），样本容量Ｎ＝３０。
可以认为中房上海指数与人民币汇率之阃存在负相关关系，即人民币升值会带来房地产价格的快速上涨；反之下跌。
４理论探讨
４．１原因探讨
首先，汇率与房价的变动都是国家宏观经济发展的产物，与宏观经济的发展方向保持同向的变动。
汇率的波动直接取决于不同国家的货币的价值，间接地取决于各国货币对商品的购买力，即货币价值与商品价值的比。
当生产商品的劳动生产率提高了，社会商品价值总额降低，币值就升高ｉ。
改革开放以来，我国总体经济形势向好，一直保持着一种高速发展的势头，人民生活和消费水平不断提高，外汇储备实力雄厚，人民币升值是必然的趋势。
而房地产业作为国民经济重要的一部分，也受到总体宏观经济形势的影响，在我国大好的经济形势下，房地产市场的繁荣、房价上涨也是理所当然的。
因此，人民币升值和房价的上涨都是我国宏观经济发展的产物，二者之间会存在比较强的相关关系。
其次，人民币升值预期给外资留下比较大的“套利”空间，与房价相互影响。
自２００５年７月２１日人民币兑美元升值２％，并宣布我国实行有管理的浮动汇率制度到现在，人民币己从２００５年７月２１日的８．１１：ｌ，连续升值达到２００８年６月１０日的７．００：ｌ，升值幅度为９．２％。
这种小幅度缓慢升值的方式并没有消除人民币升值的压力，相反境外资金对人民币升值的预期进一步加强面。
与此同时，美联储为应对次贷危机，于今年９月１８日降低银行间隔夜存贷快利率５０个基点，达到４．７５％，美元应声贬值，人民币就成了大量国际游资保值避险的港湾，一份来自摩根士丹利的报告表明亚洲地区目前囤积的热钱超过７０００亿美元，大约是１９９７～１９９８年亚洲金融风暴时从亚洲流走资金的３倍，其中可能有一半资金正在或正准备涌向中国ｏ。
而目前中国的投资渠道还比较单一，证券市场很不完善，房地产保值增值的优势凸显。
汇率、外资、房价相互影响的机制如下图所示：
图２汇率．外资．房价传递机制回
可见，房价与汇率之间存在一种相互影响相互推高的作用：人民币升值促使外资流入房市，推高房地产价格；而房地产价格的上涨有进一步吸引外资大量流入，进而增大了人民币升值的压力。
４．２从长期来讲，人民币币值与房价相互推高存在着很大的经济风险
国际游资以追逐利润为且标，它的最大特点就是存在盈利机会
圈Ｂｕｓｉｎｅｓｓ
ｃｈｉｎａ（２００８年第３期）
就大量流入，一旦盈利机会消失就马上大量流出。
现在境外资金大
量流入中国房市主要是为了赚取利差和房地产升值的收益。
一旦
人民币升值到顶峰，不再存在“套利”的空间，外资就会大量流出中
国房市，造成房地产价格的大幅度波动，继而影响整个国民经济。
这
种波动主要是通过房地产市场供给和需求两方面的因素造成面：
一方面，人民币汇率变动会引起住房投资的波动。
升值前，外
资积极进人房地产市场投资，带来房地产业的繁荣；待人民币升值
到一定程度，在获得利润和超额汇兑收益后，由于成本增加，收益下
降，外资回撤，投资会大幅下降。
这种由热到冷的变化会对房地产
投资，乃至整个国民经济产生十分不利的影响。
另一方面，人民币汇率变动会引起住房消费的波动。
在人民币
升值预期的影响下，境外企业、人士的购房消费也会经历一个由旺
盛到疲软的过程。
升值前，需求旺盛。
销售量大大增加，升值后，外
资需求减少，销售量明显萎缩。
外资需求主要集中在中高档房市场，
人民币汇率变动引起的需求变化会使中高档房消费产生明显波动，
甚至影响整个房地产市场。
５政策建议
由于人民币汇率和房价之间存在的这种相关关系．有可能给我
国的经济发展带来风险，因此我们应当采取措施防范这种风险。
５．１短期角度
政府应当表明态度，稳定人民币币值。
国际热钱进入中国房地
产市场很大一部分原因是由于预期人民币会继续升值。
存在“套利”
的空间。
而政府对人民币未来变动趋势持模糊、不确定的态度时，
往往会加强人们对人民币持续升值的预期，使海外资金大量涌入，
现实情况已经证明了这一点。
因此，政府应当表明立场。
给资本市场一个拉长人民币升值时间
的信号。
因为如果未来人民币升值的时间被拉得很长，那么海外资
金通过人民币升值套利的机会成本就会增大，只要机会成本大于海
外资金的预期收益，那么就有利于“挤出”国际热钱．稳定房地产市场。
５．２中、长期角度
首先，要进行金融运行和监管制度的改革。
一方面，要加强对国际资本的监管，影响我国人民币升值以及
房地产市场的一个不可忽视的因素就是大量流入境内的境外短期
投机资金，即国际游资ｏ。
应当建立专门的检测及预警体系，加强对
国际游资的全过程监控，限制其大量流入房地产市场。
另一方面，房地产金融应根据经济发展的要求，对房地产业的
资金投放注意适时微调、合理引导信贷投向，建立与完善住房金融
服务体系，提高金融企业的经营管理水平保障金融业的安全、稳健
和高效运行。
其次，应当开拓投资渠道。
根据商务部２００６年的调查，６００种主要消费品中供求基本平衡
的商品１７２种，供过于求的商品４２８种，占７１．３％，没有供不应求的
商品。
因此，我国房地产市场的供不应求主要是表现在投资性需求
旺盛方面。
对此，政府应当采取措施，拓宽投资渠道，以分流过剩的
资金。
一方面，应当完善资本市场制度建设，促进证券市场的发展；
另一方面，应当放宽居民对外投资的限制，尽快完善ＱＤＩＩ制度，鼓
励国内资本开拓国际市场，变被动吸收外资为主动投资，缓解国内
流动性过剩的压力。
注释：
①刘雪梅．我国房地产价格走势与利率、汇率机制改革经济问题探索．２００５．５：１１３．１１５．
②张秀智，吴晓光．从中国房地产现状看人民币升值速度与幅度．中国房地产金融．
２００６．９：５·８．
③⑥崔玉平．｝［串、外瓷对房价上升的影响效应——理论与实证研究．中国房地产金融．
２００７．６：２４－２７．
④⑦袁文一．吕萍．周涛．汇率变动对房地产市场的影响研究．中国物价．２００７．６：４８－５１．
⑤郑华．人民币升值与房地产市场．房地产金融．２００４．６：６２—６４．
⑧韩立达．徐海鑫．论我国汇率调整与房地产业发展．中国物价．２００５．８：５６－５８．
⑨朱连心，何彪．浅析人民币升值对房地产市场的影响．北方经贸．２００７．４：８７－８５．
人民币汇率与房价的关系初探
作者：王岩
作者单位：中国人民大学土地管理系
刊名：
中国商界
英文刊名：BUSINESS CHINA
年，卷(期)：2008(3)
被引用次数：1次
1.张秀智;吴晓光从中国房地产现状看人民币升值速度与幅度[期刊论文]-中国房地产金融 2006(09)
2.刘雪梅我国房地产价格走势与利率、汇率机制改革[期刊论文]-经济问题探索 2005(05)
3.朱连心;何彪浅析人民币升值对房地产市场的影响[期刊论文]-北方经贸 2007(04)
4.韩立达;徐海鑫论我国汇率调整与房地产业发展[期刊论文]-中国物价 2005(08)
5.郑华人民币升值与房地产市场 2004(06)
6.袁文麟;吕萍;周涛汇率变动对房地产市场的影响研究[期刊论文]-中国物价 2007(06)
7.崔玉平汇率、外资对房价上升的影响效应--理论与实证研究 2007(06)
1.张晓月.刘碧云南京市房地产价格与人民币汇率的协整关系分析[期刊论文]-南京工业大学学报（社会科学版）2009(4)
本文链接：/Periodical_zhonggsj200803026.aspx。