房地产基础知识培训(带趣味小故事)

内部交流与学习（2009年元月）这次交流，得耽搁大伙一杯茶的功夫。

开篇之前，先讲一个小故事。

小唐名叫唐阿土，是成都的弯弯（农民）。

从来没有出过远门。

攒了半辈子的钱，终于参加一个旅游团出了国。

国外的一切都是非常新鲜的，关键是，唐阿土参加的是豪华团，一个人住一个标准间。

这让他新奇不已。

早晨，不懂中文的服务生来敲门送早餐时大声说道：“GOODMORNING SIR！”唐阿土愣住了。

这是什么意思呢？在自己的家乡，一般陌生的人见面都会问：“您贵姓？”于是唐阿土大声叫道：“我叫唐阿土！”如是这般，连着三天，都是那个服务生来敲门，每天都大声说：“GOODMORNING SIR！”而唐阿土亦大声回道：“我叫唐阿土！”但他非常的生气。

这个服务生也太笨了，天天问自己叫什么，告诉他又记不住，很烦的。

终于他忍不住去问导游，“GOODMORNING SIR！”是什么意思，导游告诉了他，天啊！！我晕死！真是丢脸死了。

唐阿土反复练习“GOODMORNING SIR！”这个词，以便能体面地应对服务生。

又一天的早晨，服务生照常来敲门，门一开唐阿土就抢先大声叫道：“GOODMORNING SIR！”此时此刻，服务员楞了一下，然后——大声而有礼貌的回答：“我是唐阿土！”这个故事告诉我们——人与人交往，常常是意志力与意志力的较量。

不是你影响他，就是他影响你！而我们要想成功，一定要培养自己的影响力！只有影响力大的人才可以成为最强者。

今天在座的各位大多数人士天天面对电脑和色彩打交道所以，今天的话题先从色彩说起……今天你是什么颜色？哪种颜色总能带给您好的想法？灰色的世界，也不一定是灰暗的世界……BLUE 蓝色RED 红色GRAY 灰色BLUE 蓝色·爱上“蓝色”的人有清晰的头脑。

总能坚持自己的idea，并且说服你和身边的人，包括客户，也包括情人。

·深刻的知识/ 清楚的论点/ 无可置疑置的逻辑。

·梦想是现实的。

营销人是理性的。

·敏锐，能切中要害。

·然而，·当“蓝色”渐渐变成“灰色”的形态时, 猜猜看会是什麽状况?RED 红色·明亮的红色具有创意的爆破力！动力！闪闪动人！♦热情、激情是他们的动力.♦用作品和情感说服别人，感染别人。

广告人更要有红色的冲进。

♦红色像是一场艳遇。

轰轰烈烈的开始/ 而且事後被人记得。

♦然而——♦如果“红色”褪成“粉红色”, 激情消逝, 不复有记忆点。

GREY 灰色♦“灰色”的人缺乏“红色”的火热和“蓝色”的敏锐。

♦大部份的人宁可平庸, 也不要冒风险--以免自己看起来很笨。

♦灰色的人是很容易被遗忘的。

♦大部份的人都不自觉自己是灰色的。

–因为太多人是灰色的, "有齐头平等"的效果–不是很多人有勇气告诉你, “你实在很乏味”♦其实–灰色真的乏味，无论你是营销人、策划人、管理人、设计、文案–都不要做灰色的人。

以上内容，均为题外话……房地产常用专业基础知识作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。

纲要一、中国房地产行业发展历程二、房地产开发流程及各阶段需求分析三、房地产常用专业术语中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、房地产开发企业类型分类标准类型企业性质国有、集体、私营、中外合资企业资质一级、二级、三级、四级开发类型住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商业务体系房地产专业化企业、多元化企业企业规模项目公司、集团公司企业前身原住宅统建相关部门、建筑施工企业、其他行业企业开发区域本土型开发企业、跨区域开发企业房地产开发各环节需求分析房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告2、前期策划需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……3、规划设计需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工4、施工阶段需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本5、营销推广需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行6、销售需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略……）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理……）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销……）4）客户服务：办理按揭、交房等我也认为，“以上内容，太过死板令人不屑一顾。

”现在，让我们来了解一下不一样的建筑。

首先，您知道世界上哪一栋建筑在严重的进度延误和费用超支的情况下完成，历时14年，造价从700万美元膨胀到1.2亿美元，比预算增加了17倍？悉尼歌剧院身为专业房地产服务公司的一员，您知道：“不求最好，但求最贵”的香港写字间是哪一栋吗？香港汇丰银行总部号称：停放在港口海岸地面上您知道：香港中银大厦为什么被誉为“节节高”吗？您知道中国哪一栋建筑看起来很舒服，修建起来难度滔天吗？“好看难建”的ＣＣＴＶ大楼您知道：国家大剧院的建筑理念是什么吗？曾经是周总理未能完成的夙愿。

位于人民大会堂西侧，全世界独一无二的恢宏建筑。

可惜，由法国人担纲设计…….“一滴晶莹的水珠”如果以上这些内容都太复杂深奥，还是让我们来看些简单、基础的内容吧！房地产常用专业术语1、技术经济指标●容积率:是项目总建筑面积与总用地面积的比值。

一般用小数表示。

●绿化率:项目绿地总面积与总用地面积的比值。

一般用百分数表示。

●建筑密度:项目总占地基地面积与总用地面积的比值。

一般用百分数表示。

●层高、净高：(1)层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；(2)净高指房间的净空高度，建筑的面积●建筑面积、使用面积、使用率:(1)建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。

它由使用面积、交通面积和结构面积组成。

(2)使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。

(3)使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。

●交通面积、结构面积:(1)交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。

房地产常用专业术语建筑结构●砖木●砖混●框架●钢结构●其他：钢混、框剪……建筑的结构♦砖混结构：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。

♦框架结构：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。

♦剪力墙：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。

因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。

♦钢结构：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。

具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。

钢结构多用于超高层建筑，造价较高。

与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？♦优点：(1)自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。

(2)房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。

(3)增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。

♦缺点：(1)用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。

(2)部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。

房地产常用专业术语“五证两书”●五证《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证） 《商品房销售（预售）许可证》●两书《住宅质量保证书》“三通一平”与“七通一平”●三通一平三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含“水通、电通、路通和土地平整”，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

●七通一平七通一平是指“给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通，土地平整”。

“开间与进深”●开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

●进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

创新户型●错层●复式●跃式●入户花园●空中花园错层室内实景图错跃式室内效果图房地产常用专业术语建筑类别●按建筑层数分低层、多层、小高层、高层●按单体结构分板楼、塔楼、板塔结合●别墅按单体结构分独栋、联排、双拼、叠拼板楼四大优点南北通透，采光通风好； 均好性；管理成本不高；实用率、得房率高。

板楼两大缺陷建筑密度小，不能充分挖掘地土地价值，且房价相对高； 房型格局不宜改造。

●按单体结构分塔楼平面塔楼四大优点 节约土地资源，房价较低； 空间结构灵活，宜于改造； 结构强度高，抗震性好； 居高望远，视野开阔。

塔楼两大缺陷 均好性差，居住密度高； 使用率不高，存在灰色空间。