2016年上海甲级写字楼市场研究-市场回顾分析
上海的写字楼市场调研报告
上海的写字楼市场调研报告
《上海写字楼市场调研报告》
在过去的几年里，上海的写字楼市场一直处于高速增长的状态。
由于城市的快速发展和经济的持续增长，写字楼需求量不断上升。
在这份报告中，我们将对上海写字楼市场进行深入调研，了解市场的整体情况和发展趋势。
首先，从市场的整体情况来看，上海的写字楼市场呈现出供需两旺的局面。
高新科技和金融行业的不断发展，带动了对写字楼的需求。
同时，外资企业也在上海设立办公室，增加了对写字楼的需求量。
市场上出现了一些大型的写字楼项目，满足了市场对办公空间的需求。
其次，从发展趋势来看，上海的写字楼市场将继续保持增长态势。
随着城市经济的不断发展，各类产业的蓬勃发展，办公空间需求将持续上升。
同时，随着人们生活水平的提高，对办公环境的要求也在不断提升，这将带动写字楼市场的品质提升和创新。
另外，从用地和规划来看，上海的写字楼市场将会更加强调可持续发展和创新。
政府在城市规划中将更多地考虑写字楼的建设，逐步完善城市的办公空间布局。
同时，企业对办公环境的需求也将逐步影响写字楼的规划和设计。
未来的写字楼市场将更加注重绿色环保和智能化建设。
总的来说，上海的写字楼市场将继续保持快速增长的态势，市
场的供需总体平衡，但也存在一些挑战和机遇。
政府和企业需要共同合作，共同推动写字楼市场的发展，为城市的经济增长提供更好的办公环境。
2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望
2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望广州优质写字楼市场本季度位于珠江新城的一个甲级写字楼项目落成，为市场带来约6万平方米的供应。
金融企业是市场去化主力，国内企业的扩张活动引领需求。
此外，季内也见商务中心、本地包租公司在新近落成物业的大面积成交。
在较为活跃的需求带动下，全市净吸纳量达12万平方米，空置率环比下降0.9个百分点至10.9%。
租金方面，新商务区的租金上扬抵消了部分物业的向下调价，季末全市租金环比微升0.3%至每月每平方米136.2元。
展望未来半年将有62万的新增供应，约65%集中在珠江新城，其中地标项目K11预租超过六成。
大量供应将使空置率有所攀升，但良好的预租和逐渐稳定的楼宇进驻率有效地减轻了整体租金的下调压力。
优质零售物业市场本季度录得位于天河路商圈的天环营业，带来了多个国际品牌的广州首店，如Apple Store，Michael Kors等，也见H&M，Zara等快时尚开新店。
在需求方面，体验类租户继续扩张。
得益于部分新近落成项目进驻率的改善，全市空置率环比下降 1.0个百分点至季末的8.6%。
租金方面，天河路商圈项目在调整租户结构时继续调升租金，而运营日益良好的社区购物中心，叫价也有上升；另一方面，有传统商圈的项目吸引力愈加下降，录得租金下行。
综合来看，全市首层租金环比微升0.3%，季末报每天每平方米38.8元。
未来六个月将有共7万平方米的新增供应，目前项目的招商情况良好。
预计商圈租金表现分化的情况还将持续。
物流仓储市场本季度一手工业土地价格环比上涨1.1%至每平方米582.4元。
季内未录得优质仓储物业的新供应落成。
在需求方面，非保税项目总体空置率继续维持低位，电商物流需求仍较旺盛，有知名大型物流用户在市内寻找扩张面积。
广州市场缺乏供应，有国际零售商在东莞预租超过2万平方米的仓储面积。
全市平均租金环比提升2.6%至每月每平方米34.1元。
在保税区市场，广州北部的项目获得跨境电商的进驻，空置率有所下降。
2016年写字楼第一季度报告
2016年写字楼第一季度报告北京–核心商圈新项目入市带动空置率上调，租金仍继续保持稳定由于旺盛的市场需求，空置率的高升尚未对租金产生影响。
截止2016年第一季度，北京五大核心商圈高端写字楼平均租金延续高位盘整态势，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币395.6元（约60.7美元），环比上涨0.9%，同比上涨0.3%。
上海–高端写字楼市场两极分化受到陆家嘴静安等核心商圈写字楼面积紧缺，租金不断上升的影响，上海全市高端写字楼平均租金环比上升了1.7%，达到人民币每月每平方米282.8元。
另一方面，由于大虹桥，北外滩等区域越来越多的新增供应入市，新兴商圈空置率不断上升，写字楼业主竞争压力较大。
未来短期内预计全市写字楼整体市场仍将保持平稳增长，但两极分化的趋势将越来越明显。
广州–写字楼市场交易平淡，全市高端写字楼空置率同比微升由于没有新项目入市，一季度广州高端写字楼市场存量维持在382万平方米，本季度市场交易平淡，平均空置率升同比微升0.74个百分点至8.82%，成交租赁依旧大部分集中于金融业和新媒体行业。
租金方面表现相对平稳，全市高端写字楼核心商圈写字楼租金同比小升0.8%至169.6元/平方米/月。
深圳–高端写字楼市场无新供应，租金持续走高受部分高端尾盘租金上调的影响，本季度深圳高端写字楼租金仍在持续走高，环比上季度增长1.6%至每月每平方米258.5元。
金融、科技、专业服务类企业构成市场需求的主力。
随着BAT在南山区建设总部大楼以及众多优质研发办公物业的建成，出于产业集聚效应以及成本优势的考量，对租金较为敏感的科技类企业呈现出往科技园片区及周边转移的趋势。
北京：本季度，北京核心商圈高端写字楼市场迎来了约26万平方米的新增供应。
大体量的新增供应加上近期e租宝由于金融纠纷问题引发的大面积退租，拉动北京核心商圈空置率上升2.3个百分点，达5.2%，整体市场空置率上升1.1个百分点，达5.6%。
由于旺盛的市场需求，空置率的高升尚未对租金产生影响。
上海房地产市场2016年回顾与2017年展望
February 20179专稿一、2016年宏观经济背景（一）货币政策宽松依旧，但供应总量增幅下降货币供应总量（M2）由2015年12月底的139.2万亿增加到2016年底的155.2万亿（平滑值），同比增长约11.6%，与2015年的增幅（约13%）相比降幅较大，但是货币宽松的格局依旧持续。
（二）财政政策积极有力，“营改增”后市场反应平稳2016年国税总局下发的23号文和39号文，对在房地产业推行“营改增”政策的操作细则进行说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣，个人持有住房交易的增值税相关税收不增反降。
由于有“营改增”实施的过渡方案在先，所以“营改增”对上海地方财政的压力影响有限。
（三）限购政策持续，下半年逐步加码2010年实施的限购政策，在2016年再加码。
2016年颁布的“沪九条”和“沪六条”，明确了差别化住房信贷政策和住房限购政策，2016年11月28日颁布的新政，确定了“认房又认贷”的方向，使购房资格受到更加严格的限制，至此，上海的调控政策已经涵盖了限购、限贷、管房、管地四个方面。
二、上海房地产市场回顾（一）房地产市场价格2016年12月份上海市存量住宅价格指数为285.72，受“11.28”新政影响，环比增长0.22%。
2016年1-11月的存量住宅价格指数与成交套数见下图。
图1 2016年1-11月住宅价格指数与成交套数上海房地产市场2016年回顾与2017年展望反映存量房市场交易活跃程度的指标还包括个人购房贷款。
2016年个人购房贷款余额16.8万亿元，同比增长34.9%，个人购房贷款增长显著。
2016年房地产市场价格呈现两个特点：一是在区域上，中外环和外郊环的价格增幅自2013年以来再次跑赢全市平均水平，个别月份环比增长率接近10%；二是在物业类型上，低档和售后公房受到热捧，下半年这两类物业价格环比增幅较大。
（二）房地产市场供给与需求截至2016年11月，上海市房地产开发投资额累计值为3313.65亿元，同比增长6%，累计竣工面积1877.76万平方米，同比下降9.7%。
上海写字楼市场分析
上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析历史回顾（1）整体趋势2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。
供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。
以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。
这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。
2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。
这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。
其中，12、13号线的开通影响至关重要。
此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。
随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。
典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。
此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。
（2）写字楼市场供应写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。
2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。
2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。
同比减少16.5%；竣工面积为219.23 万平方米，同比增加32.8%。
2015 年1-12 月，办公楼销售面积总量为197.41 万平方米，与去年同期相比增长64.1%，其中现房销售面积为76.13 万平方米，同比增长109.0%，期房销售面积为121.28 万平方米，同比增长44.6%。
上海的写字楼市场调研报告
上海的写字楼市场调研报告
调研报告：上海写字楼市场分析及趋势预测
1.引言
上海作为中国经济发展最快的城市之一，其写字楼市场一直备受关注。
本报告旨在对上海写字楼市场的现状进行调研分析，并预测未来的发展趋势。
2.市场现状
2.1 上海写字楼供需关系
2.2 不同区域的写字楼市场情况
3.市场竞争格局
3.1 主要写字楼开发商概况
3.2 写字楼租赁市场竞争情况
4.市场需求驱动因素分析
4.1 公司扩张和迁移需求
4.2 跨国公司对写字楼的需求
4.3 服务业快速发展带来的需求增长
5.投资机会与风险评估
5.1 写字楼投资机会分析
5.2 市场供应过剩的风险评估
6.发展趋势预测
6.1 创新科技对写字楼市场的影响
6.2 环保建筑与绿色写字楼发展趋势
6.3 未来写字楼租赁模式的变化
7.结论
基于对上海写字楼市场的调研和分析，可得出以下结论：（根据具体情况填写）
注：本报告根据市场调研数据和分析结果撰写，仅供参考使用。
上海写字楼区域市场分析报告
上海写字楼区域市场分析报告
从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.45－0.75 美元/平方米/天的范围内。
以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1.00 美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。
目前上海甲级写字楼面积约为288万平方米，几乎只有香港的一半，比北京还略低一些，良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。
今年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到1万平方米的面积都有成交，跨幅惊人。
一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升。
上海写字楼的微观区域市场主要分为：南京西路、淮海路沿线、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等六个区域。
本报告按区域主要将其划分为－－虹桥、陆家嘴、静安、徐汇、淮海路沿线五大板块。
二、上海市写字楼板块分布情况
南京西路沿线
12%
淮海路沿线
16%
陆家嘴地区
32%
虹桥地区27%
徐家汇地区6%
人民广场地区5%其它区域
2%。
上海写字楼市场分析报告
上海写字楼市场预测新年伊始，向来是盘点过去、展望将来旳最佳时机——如何充足把握刚刚过去旳，剖析上海写字楼市场在宏观调控下旳市场特性和存在问题，然后重新对上海市写字市场旳发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关怀旳热点问题。
作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，根据写字楼市场近几年旳数据体现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视上海写字楼市场旳发展趋势。
供应量：将继续放大，估计同比涨幅将超过30%上海市销售型写字楼旳上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。
写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区旳供应量最大，约占全市总供应量旳25.8%。
租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏旳间歇性调节而浮现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。
上海销售型写字楼供应总量和增幅预测上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测资料来源：根据影响写字楼供应量旳因素和-上海写字楼市场旳数据体现，进行记录回归分析，建立经济学模型，据此得出上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。
我们觉得，上海市写字楼供应量上涨重要基于如下四个方面旳因素：一方面，中国经济继续保持又好又快旳局面，投资者信心高涨。
房地产发展与中国经济旳走势息息有关，经济周期对写字楼旳影响更为明显，投资者对于中国宏观经济走势旳预测看好。
从历史发展进程看，1998-我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速旳发展。
国内外不同权威机构对中国GDP增速做出预测，觉得将超过9.3%。
机构对于中国GDP增速旳预测虽然有所下调，但仍然看好中国经济旳发展；在中国经济向好旳大背景下，投资者信心高涨。
上海市作为全国旳经济重心和金融中心，房地产经济旳持续走强是不可避免旳。
另一方面，奥运和世博效应。
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6
上海写字楼物业市场结构
持续发展……
7
来源：上海高力国际研究部，2016
细分市场
各业态在未来几年均将明显扩张
市场细分
(人民币每天每平方米) Q2 2016
租金
空置率
Q2 2016
总存量 (平方米)
Q2 2016
580万 780万
2020F
↑ 34% ↑192% ↑57% ↑41%
核心区甲级写字楼
10.25
7.2%
次中心甲级写字楼
6.28
16.1%
240万
710万
成熟次中心甲级写字楼
6.53
10.1%
190万
310万
商务园区
来源：上海高力国际研究部，2016
3.86
9。4%
800万
1,120万
9
注: *未来供应预测基于发展商的规划完工时间以及据高力国际研究部观测而预估的建设进度
各类细分市场租金
的子市场。
2
上海宏观经济概览
上海宏观经济指标
经济增速放缓，但……
经济指标 数值
人口 居民消费价格指数（CPI）
地区生产总值（GDP） 第三产业产值 第三产业占GDP比重 社会消费品零售总额 固定资产投资（FAI）
2,420万（常住人口）截至2015年末 103.2（同比增长3.2%）H1 2016
•
13
核心区甲级写字楼
2016年第二季度总结
•
供应 –
o o o
位于竹园的陆家嘴世纪大都会T2和T3 位于陆家嘴的大华银行大厦 位于长宁的来福士T2
•
• •
需求 – 整体空置率攀升至7.2%。
租金 – 平均租金下调至人民币10.25元每天每平方米。 交易 – 至少10项大宗交易于季内完成。
13
核心区甲级写字楼
300
200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
8% 6%
4%
2% 0%
新增供应
来源：上海高力国际研究部，2016
净吸纳量
空置率
•
截至2015年末，上海核心区租赁市场甲级写字楼总存量约570万平方米，同比增长7.1%。
12
核心区甲级写字楼租金
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
5
写字楼开发投资
持续增长
2016年上半年各类房地产投资同比增长率
Office
Retail
Residential
0%
5%
10%
15%
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
• •
2016年上半年，写字楼开发投资同比增长14.0%。 较其它业态，写字楼投资增幅最大。
人民币12,957亿元（同比增长6.7%）H1 2016 人民币9,176亿元（同比增长11.6%）H1 2016 70.8%（同比增加3.7个百分点）H1 2016 人民币5,247亿元（同比增长7.6%）H1 2016 人民币2,811亿元（同比增长8.9%）H1 2016
房地产投资
基础建设投资 外商直接投资实际到位金额（FDI） 出口额 进口额 人均可支配收入（城镇） 失业率
10
注：由于2009年之前次中心区主要由乙级写字楼或低档写字楼组成，次中心区甲级写字楼市场仅从2009年进入市场
2016年第二季度 核心区甲级写字楼 市场概览
核心区甲级写字楼供应及需求
2006-2015年回顾
000' 平方米
700 600 500 400
20% 18% 16% 14% 12% 10%
2006-2015
12 10
人民币每天每平方米
8
6
4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 商务园区 2014 2015 核心区甲级写字楼
来源：上海高力国际研究部，2016
次中心区甲级写字楼
• •
三个市场类型的划分基于其价格、地理位置、建筑密度、规划及配套设施等因素的差异，虽然近年上 述部分因素在各区域内有所趋同。 各类市场的定位及行业结构日益明晰，核心区甲级写字楼市场对金融和专业服务行业的租户最具吸引 力，而次中心市场和商务园区则吸引企业办公后台、制造及贸易类租户、地区总部及研发中心等。
2006-2015年回顾
12 10
人民币每天每平方米
20% 15% 10%
8
5%
•
6
4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 平均租金
来源：上海高力国际研究部，2016
0%
-5% -10% -15% -20% 年增长率
截至2015年末，上海核心 区甲级写字楼平均租金约 为人民币10.1元每天每平 方米。 全年租金增幅同比提升5个 百分点，至约9.1%。
ห้องสมุดไป่ตู้
4
跨国公司持续落户上海
累计总数
600 558
500 企业数量 402 400 320 300
新增跨国企业 2016年上半年，上海共 有37家新增跨国企业入 沪，在沪跨国企业总数 达1,280家。
200
100
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Regional Headquarter Investment-type Company R&D Centre 1H16
新增供应、净吸纳量及空置率
500
'000 平方米
16% 14% 12%
400 300 200 100 0
10% 8% 6%
4%
3Q09 4Q12
1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16
上海甲级写字楼市场
研究部
Q2 2016
目录
• 上海宏观经济概览 • 核心区甲级写字楼市场第二季度市场回顾及展望 • 次中心甲级写字楼市场第二季度市场回顾及展望 • 附录
*2015年11月，静安与闸北两区正式合并为一区，新区仍称静安区。出于一致性及市场惯例的考量，不管行政区划如此改变，高力国际仍将静安及闸北视作两个不同
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
人民币1,685亿元（同比增长8.7%）H1 2016
人民币547亿元（同比增长18.7%）H1 2016 87亿美元（同比增长1.4%）H1 2016 人民币14,849亿元（同比上升0.6%）H1 2016 人民币9,449亿元（同比上升0.1%）H1 2016 人民币29,030元（同比增长8.9%）H1 2016 4.2% 2014年