香港住宅市场分析
香港小户型住宅的形成机理及户型特点(专业资料,值得借鉴)
香港小户型住宅的形成机理及户型特点(2008-12-12 12:40:40)在香港,人多地少和寸土寸金是一个十分突出的现象,因此香港的住宅建设除了往高层发展以外，居住面积仍以小户型为主。
其中，40平方米以下的户型叫做A户型，C户型是70到99.9平方米，B户型介于两者之间。
A、B、C户型叫做中小户型，而60平方米以下的房子占整个房产市场的72％以上。
香港的D、E户型是100平方米到159.9平方米，160平方米以上才叫大户型或者豪宅，大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%以下。
香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋，而公屋是香港的大众住宅形式。
目前，大约有300多万人居住在公屋之中，大约占香港总人口的一半以上。
香港小户型住宅的形成与规划设计几乎是围绕着公屋建设展开的。
五合国际（5+1 Werkhart International）将在本文中一一介绍各个阶段公屋发展的历史背景和建设情况。
香港的公共屋宇的起源，可追溯至50年前的殖民时期。
40年代末50年代初，大量人口涌入香港，许多人居住在环境相当恶劣的地方，导致传染病蔓延和罪案频繁等社会问题。
1953年石硖尾大火，摧毁了数以千计的家园，因此而修建的临时安置所，就成了香港最早的公屋。
香港的公屋经过几十年的发展，从过去安置由于天灾导致无家可归的人，到现在无论设施、间隔以及空间运用、舒适程度可与私人楼宇媲美，其性质和功能都发生了巨大变化。
一、早期：1954—1972年在这段时期建造的公屋最多的是迁置事务处。
它提供的公屋类型主要是“号型”系列，到60年代末期共建造了七型。
第一型公屋是在1954年石硖尾火灾后为应急而建造的。
单体是一个简单的H型7层不设电梯楼房。
每层有许多标准单元外廊连接起来（图1、2）。
每个标准单元其实就是一个12m2的房间。
居住面积标准是每个成人2.2 m2，即一个单元要住下五个成年人或三个成年人和四个儿童。
住户的服务设施如厕所和洗濯间是公用的，集中布置在连接体的中部。
【精】香港房产概况
香港的房产大致分为公屋、居屋、私有房屋（公寓、别墅）；目前香港人口的48% 住在公共房屋，其中租住公屋是30%，居屋则是18%，私人房屋用户占人口的52% 左右。
更具体地讲，香港的公共房屋分成三类。
第一类是公屋，就是只能用来租赁的公共房屋，与内地廉租房的概念相当接近。
香港的公屋很有特色，港人基本上能从建筑的外观作出判断。
现在此类住户人均居住面积为12.8 平方米，因此以香港标准的一家四口（一对夫妇加两个孩子）来计算，一般的公屋面积是50 平方米左右。
大多数公屋的租金每月为1500 元港元以下。
以香港新界的沙田地区为例，50 平方米的私人房屋租金大约是每月一万左右。
因此相比于私人楼宇来说，公屋是“超级”物美价廉。
除了租金便宜之外，公屋的住户还可以享受超值的公共设施。
香港政府提供的公共娱乐设施和孩童游玩设施大多建在公屋周围，因此公屋住户可以“近水楼台先得月”。
许多私人房屋的孩子们在公屋区的公共设施游玩。
第二类公共房屋称为“居屋”（“居者有其屋”的缩写）。
这些房屋是供香港居民购买的。
建筑面积大约在40 至80 平方米。
房屋价格远低于市场价，当时政府建设居屋的目的是让公屋中“富户”可以搬出来，这样留下的公屋可以分配给有需要的人士。
港人还称，政府建造的居屋质量比一般私人住宅好，因此居屋很抢手。
第三类公共房屋指的是香港政府近二十年发展的各种小型项目。
比如“夹心阶层住屋计划”，这种房屋专门提供给经济上属于夹心阶层的人群。
而“长者房屋计划”则专门提供给老年人使用。
这些社区有老年人专用设施，老年人愿意在这类社区生活。
最近香港政府还推出“置安心”房屋计划。
这个项目的主要目标群体是那些工资收入已超过公屋和居屋的人，而他们在近期也无力购买私人楼宇。
住户可以租“置安心”房屋，也可以购买此类房屋。
更有意思的是，房屋价格以单元出售时的价格作为“封顶价”，以后不会再进行向上的价格调整。
因此，家庭收入不高的港人可以考虑此类房屋。
香港房地产市场及建筑成本分析
桶（200公升）
汽车用
100公升
5
透明平板玻璃片，5毫米厚
平方米
6
釉面墙壁瓷砖
釉面墙壁瓷砖纯白，108x108毫米
百件
釉面墙壁瓷砖纯色，200x200毫米
百件
7
硬木-杂木，50x75毫米木条
立方米
8
均质地砖-防滑砖，200x200毫米
平方米
9
镀锌软钢
钢板
公吨
角钢
公吨
扁铁
公吨
10
金属模板-钢板，4毫米厚
港岛
九龙
新界
40㎡以下
182,202
பைடு நூலகம்
153,416
140,617
40-69.9㎡
181,704
156,146
124,706
70-99.9㎡
203,501
190,781
134,301
100-159.9㎡
239,571
215,195
119,634
160㎡以上
272,168
237,515
93,225
表2-15：香港私人分层工厂大厦平均租价和售价（2019年3月） （单位：港元/平方米）
香港土地及房屋价格如下表所示。
表2-13：香港私人住宅平均租金（2019年3月） （单位：港元/月/平方米）
港岛
九龙
新界
40㎡以下
479
410
305
40-69.9㎡ 70-99.9㎡ 100-159.9㎡ 160㎡以上
432
370
268
458
384
268
457
370
289
451
香港房产估价评估版本
香港房产估价评估版本
香港房产估价评估是指通过专业评估师对房地产进行价值评估，以便为业主、购房者、投资者提供参考信息。
以下是评估过程中需要注意的几个方面：
1. 建筑物的结构和维修情况。
评估师需要对建筑物的结构进行详细的检查，并了解维修情况。
建筑物的外墙、屋顶、窗户、门等都需要进行检查，以便评估师能够了解建筑物的整体状况。
2. 建筑物的使用目的和面积。
建筑物的使用目的和面积对于估价非常重要。
例如，一个商业用途的建筑物通常比一个住宅用途的建筑物更值钱。
3. 地段的位置和土地面积。
地段的位置和土地面积对房地产的价值产生重要影响。
比如，在一个繁华的商业区，一个小面积的土地往往比一个大面积的土地更有价值。
4. 土地收益。
评估师需要了解土地的收益，以便评估建筑物的价值。
土地的收益可能来自于租赁收入、开发潜力等。
5. 比较市场价值。
评估师还将考虑相邻房产的市场价值，以便确定建筑物的市场价值。
根据上述要素，评估师会进行个案分析，综合判断以上因素对估价的
影响，以便最终确定香港房产的估价。
总之，在房地产市场中，准确的估价是非常重要的，并且帮助业主、购房者、投资者做出更明智的决策。
香港住房现状
香港住房政策的未来 展望
• 香港住房政策未来将继续面临诸多挑战，如供应不足、房价上涨 等
• 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升，供应不足 问题将更加突出
• 高房价导致社会矛盾加剧，政府需要采取更加有效的措施来调 控住房市场
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谢谢观看
香港人口持续增长，导致住房需求不断上升
• 随着香港出生率的上升和移民的涌入，香港人口不断增加 • 人口增长导致住房需求不断扩大，对住房市场产生压力
香港经济发展与住房需求的关系
香港经济发展导致居民收入水平提高，对住房需求 产生影响
• 随着香港经济的发展，居民收入水平 不断提高，对住房的品质和舒适度要求 更高 • 居民对住房需求的提高导致住房市场 供应紧张，房价、租金上涨
• 香港住房市场具有明显的阶层分化 • 高收入家庭通常选择居住在豪宅、独立屋等地段，享受优质的生活环境 • 中等收入家庭主要居住在居屋、康居屋等地段，享受相对较好的居住环境 • 低收入家庭主要依靠公共房屋解决居住问题，居住环境相对较差
• 香港住房市场面临严重的供应不足问题 • 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升 • 土地资源紧张，政府难以大规模增加住房供应 • 住房供应不足导致房价、租金持续上涨，社会矛盾加剧
香港住房现状深度解析
01
香港住ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场整体概况
香港住房市场的发展历程
20世纪50年代至70年代初期，香港 住房市场以公共房屋为主
20世纪70年代中期至 90年代，香港住房市 场逐渐向私人房屋转变
20世纪90年代至今， 香港住房市场面临诸多
香港房价2013_房价趋势_买房全攻略
核心出品香港房价2013_房价趋势_买房全攻略受香港近两年打击炒楼的“印花税”政策不断加码影响，香港住宅市场持续转冷。
据统计，2013年3月至6月间，香港住宅买卖交易宗数下降至1996年以来最低。
有房地产服务机构预计未来12个月，香港豪宅售价跌幅将达到10%，而中小型住宅的平均售价则预计将达到10%—15%。
这一预测引起了投资者的广泛关注，这种下跌趋势的判断会成真么？香港房价若走跌对深圳人有何影响？记者日前采访的多位专家表示，香港楼市成交低迷，整体楼价将出现调整，并在一定程度上推动投资需求转入深圳。
香港楼市成交量跌至近8年最低香港住宅市场的持续转冷已引起不少房地产研究机构的关注。
记者从高力国际了解到，自香港政府推出冷却楼市的措施以来，香港楼市成交量持续下降。
据政府土地注册署的数据显示，2013年3月至6月间，住宅买卖交易宗数下降至11443宗，是1996年以来录得的最低季度成交量。
而成交量走冷源于税收政策的条件，“以一个售价500万元的单位为例，内地客人要多付75万元的税项，这令不少内地买家却步”，美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成表示。
每次政府推出遏抑楼市措施，成交量皆会应声下跌。
高力国际的报告表示，2010年11月香港首度推出额外印花税，当年1月至11月间平均每月有11495宗住宅买卖交易，但随后的12月至2012年10月，每月平均成交量减少至7165宗。
2012年10月再推加强版额外印花税及征收买家印花税后，11月至翌年2月间平均每月成交量再跌至5515宗；而到今年2月加推双倍印花税，则令3月至6月间的平均每月成交量进一步收缩至3994宗。
对于香港楼市近期的成交情况，中原地产代理（中国）有限公司华南区总裁李耀智告诉记者，为打击短期炒卖，香港“印花税”政策不断加码，导致香港楼市成交量低迷，出现了一些房产商退房的情况，也有开发商因此调低其预期楼价，避免长期持有难以出货的情况。
他指出，纵观整体楼市，豪宅及中大型住宅受政策影响下滑更加明显。
香港住宅产业化现状
2.3 详细介绍香港住宅产业化发展状况2.3.1 香港住宅产业化发展的推动力1.香港居民的住房需求香港是世界著名的移民大都会, 居民中绝大多数是由外地迁移过去的。
50年代的香港人口仅有236万，随着60年代初期中国内地和东南亚的政局动荡。
大量资金、技术和劳动力纷纷涌入香港，每年新增人口数十万。
由于房屋建造速度赶不上增长较快的住房需求，许多人不得不栖身于简陋的所谓寮屋内。
1953年12月，九龙白田村遭遇大火，焚烧6时，毁屋万间，5万多居民一夜间失去家园。
港英政府为安置灾民，成立了半独立的屋宇建设委员会，着手兴建廉租屋宇，公屋计划就此启动【香港建筑工业化进程简述】。
香港居民的住房需求增长推动了香港政府公屋投资需求的增长。
而政府要在较短时间内提供大量公屋，诸多住宅问题应运而生。
而蕴含着先进生产技术、能大量提高公屋数量和质量的住宅产业化无疑是解决诸多住宅供给问题的一剂良方。
我们知道，生产技术的提高和推广最重要的是存在大量产品需求。
只有大量的产品需求才能带来先进制造技术的普及，从而刺激生产技术的进一步创新【保障性住房与住宅产业化互促机制的分析】。
同样的，香港居民对公屋的大量需求才能带来住宅产业化的普及，从而刺激住宅产业化中相关技术的进一步创新。
因而我们可以认为，香港居民对住宅的需求增长源源不断地推动了香港住宅产业化技术的发展。
2..香港公屋的标准化设计从50年代至90年代，香港公共房屋设计型式几经演进，这一过程促成了香港住宅设计的标准化，从而推动了施工预制装配化，为推进住宅工业化发展打下了基础。
香港的公共房屋型式的演进大致可以分为4个阶段：第1代：50～60年代的H型公共房屋；第2代：70年代的双塔式和改良版的H型公共房屋；第3代：80年代的Y型公共房屋；第4代：90年代的和谐式公共房屋。
香港公屋各代形式如图1。
图1. 香港公屋各代形式香港公屋的设计方案由第１代公屋内走廊、两边排列居室的板式平面布局，发展到第４代公屋的电梯间设在中间，每个单元均有阳台和洗手间的高层井式平面布局。
香港房地产报告
香港房地产报告引言香港是一个国际金融中心，房地产市场一直以来都备受关注。
香港房地产市场的稳定与繁荣对整个经济发展起着重要作用。
本文将对香港房地产市场的现状、发展趋势以及相关政策进行详细分析和展望。
1. 香港房地产市场概况香港房地产市场是一个供不应求的市场，在全球范围内享有盛名。
一方面，香港的土地资源稀缺，居住人口众多，导致房屋供应长期紧张；另一方面，香港作为国际金融中心，吸引了大量的外来买家和投资者，推高了房地产价格。
因此，香港的房地产市场基本上是一个卖方市场。
截至2021年底，香港的房价指数较去年同期上涨了10%。
尽管全球疫情的影响带来了一定的不确定性，但香港房地产市场仍然表现出强劲的回报。
这主要是由于香港政府的住房政策和市场需求的持续增长所推动的。
2. 香港房产市场发展趋势2.1 租金增长随着香港的人口持续增长，租金也在上涨。
特别是在商业地产领域，租金涨幅更为显著。
由于办公楼供应量有限，租金价格继续攀升。
此外，短期租赁市场也出现了快速增长的趋势，这主要由于旅游业和商务旅行的复苏。
2.2 奢侈房地产市场香港是一个奢侈品消费的重要市场，奢侈房地产市场也在稳步增长。
超高级公寓和奢侈别墅成为投资者争相追逐的对象。
随着全球富豪人群不断增加，对奢侈房地产的需求也越来越高。
2.3 投资机会尽管香港的房地产市场价格较高，但仍然存在投资机会。
特别是对于那些有足够资金的投资者来说，房地产是一个相对稳定的投资渠道。
此外，香港政府的住房政策也为购房者提供了一定的支持。
3. 香港房地产政策香港政府一直非常重视房地产市场的发展和稳定。
为了解决住房问题和促进市场健康发展，香港政府实施了一系列的房地产政策。
3.1 住房供应增加为了提高住房供应，香港政府计划增加土地供应并加大公共住房建设力度。
政府还通过出售土地和推出梯级住宅，鼓励开发商提供更多中低价位的住宅。
3.2 税收和监管政策香港政府实施了一系列税收和监管政策来控制房地产市场的发展。
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6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月
注：1港币=0.81元人民币
0.50
资料来源：香港金管局，中国指数研究院整理分析
5
住宅价格(1)：香港房价自03年起不断上涨，目前已超过 1997年高点
根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除2008年金融危机外，近十年香港
房价不断上涨。2012年上涨势头继续，1-10月累计涨幅达24.0%，10月房价指数达到223.2
1980年-2011年均值=3.77 3.40
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
3
经济环境(4) ：汇率-港币兑人民币不断下跌
港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。2005年之前，汇率
略高于1。2005年7月人民币汇改之后不断下跌。2008年全球金融危机，汇率跌至0.88，之
香港住宅市场分析
经济环境(1)：GDP-与内地关系更加紧密，促进香港经济 高速发展，目前经济处于稳定增长期
1980年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。1998年由于亚洲金 融风暴，GDP出现负增长，同比下降6.0%。1999年起稳步回升。2008年金融危机对香港经
济造成严重影响，GDP又一次出现负增长。近两年经济恢复发展，GDP达到2437亿美元，同
图：1985-2012年10月香港新落成住宅数
40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000
9 852 27767
5 000 0
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
8
住宅成交(1)：成交量处于历史较低水平，但2012年下半 年增长迅速
图：2003-2012年10月香港住宅买卖合约数及同比增长率
18 000
16 000 150% 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 -50% 2 000 0 -100% 0% 88% 50% 100%
买卖合约数
同比增长
200%
2003
2004
2005
2006
从近年数据来看，2003年香港失业率最高，达到7.92%。之后稳步下降，2008年 降至3.52%，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。随着近两年经济的稳步发 展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值3.77%。
图：1980-2017年香港失业率
9 8 7 6
7.92
5
%
4 3 2 1 0
-10
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
1
经济环境(2) ：人口-香港人口稳定增长，密度高
香港面积约为1100平方公里，与北京顺义区相当。目前人口超过700万，是世界上
人口密度最高的地区之一。根据IMF预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长
率约为0.8%。
图：1950-2012年11月美国人口及增长率
租金回报率：小户型回报率较高，中大户型回报率不超过 3%
香港差饷物业估价署的数据显示，1999年以来香港各类住宅租金回报率呈下降趋 势。从不同住宅类型看，40平米以下的小户型回报率最高，2012年10月达到3.4%。70 平米以上的中大户型回报率较低，不超过3%。
图：1999-2012年香港各类私人住宅租金回报率
资料来源：中原地产，中国指数研究院整理分析
10
住宅成交(3)：十大传统受欢迎屋苑成交同比平稳，丽港 城、杏花村表现较好
2012年十大屋苑的二手买 卖合约登记为5,194宗，总值 247.59亿元。宗数较2011年的 5,595宗下跌7.2%，而金额上 升3.3%。虽然买卖平稳，数字 与2011年相仿，但是自2003年 4,639宗之后的九年来新低。
*美联楼价走势图于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成 交个案，计算加权平均数，而95至07年则以50个屋苑计算 注：1港币=0.81元人民币
资料来源：美联物业，全球房地产指数系统，中国指数研究院整理分析
7
住宅供应：近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的 重要原因
从香港新落成住宅数量看，1985-2006年间，平均每年新落成住宅数为27767套。而2007至 2011年平均落成住宅数仅为9852套，仅为之前的三分之一。主要原因在于土地推出量不断下降， 1995年曾达到125.7公顷，1998年下降至24公顷。2013年，香港政府计划加大土地供应。
套数 970 621 750 315 440 1,180 468 177 302 372 5,595
2011年 金额（亿元） 25.49 44.85 36.28 16.93 27.11 25.62 23.06 8.77 15.45 16.16 239.71
套数 -20.5% -17.9% -14.9% -6.0% -5.7% -3.1% 0.0% 4.5% 8.9% 18.0% -7.2%
从长期住宅买卖合约数量看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港 楼市，目前香港住宅成交量处于历史较低水平。2012年1-10月累计成交7.1万套，与2011年同期 基本持平，明显低于2010年同期的11.3万套。但从不同阶段来看，尽管政策严厉程度加深，但 2012年下半年成交量同比增幅明显扩大，10月单月同比涨幅达88%。
后进一步下降，目前约为0.81，未来仍有继续走低可能。
图：2002-2013年1月港币兑人民币月平均汇率
1.1
1.06277
1
0.9
0.88028 0.81222
0.8
0.7
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：interbank，中国指数研究院整理分析
4
经济环境(5)：利率-基准利率处于历史低点，接近于0
2007
2008
2009
2010
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2012
2011
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
9
住宅成交(2)：二手住宅成交量占比不断扩大，已超过7成
从买卖合约数量看，近年住宅总体成交量不断增长，2010年达到十三年来最高点12.3万
套。之后两年有所下降，2012年为75650套，同比下降3.4%。从不同住宅类型看，近两年新 建住宅成交量在1.2万套左右。2004年起，二手住宅成交套数明显超过新建住宅，并且占比不 断扩大，2012年达到6.3万套，占比83%。
比增长5%。根据IMF预测，未来几年香港GDP增速约4%，2017年可达到3637亿美元。
图：1980-2017年香港GDP及同比
4,000 3,500
GDP（左）
同比增速（右）
15
10
3,000
2436.66
2,500 亿 2,000 美 元1,500 1,000
5.0
5
%
0
-5 500 0
-6.0
图：1985-2011年香港私人住宅空置率
80,000
70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 -
空闲房屋
空置率
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
0%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
12
800 700
人口（左）
3.14%
同比增速（右）
711.2
3.5% 3.0%
600
500 400 万 300 200 100 0
0.85%
2.5%
2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
2
经济环境(3) ：失业率-十年来香港失业率不断下降，目前 处于历史较低水平
点，而1997年亚洲金融危机爆发前最高点仅为172.9点，目前已超出29.0%。
图：1994-2012年10月香港房屋价格指数
250
指数
同比
60% 223.2 40%
200
172.9 20%
150
0%
100
-20%
50
-40%
0
-60%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
同比 金额（亿元） -7.8% -7.0% -5.8% 3.8% 0.2% 9.8% 11.9% 10.1% 19.9% 32.4% 3.3%
2012年，在十大屋苑 中，3个项目成交套数同比上 涨，仅有嘉湖山庄突破一千
套，总值28.13亿元。在成交
量增加的项目中，杏花村和 丽港城表现较好，成交套数 同比增长8.9%和18.0%。
7 6 A B C D E A类：40平米以下 B类：40-70平米 C类：70-100平米 D类：100-160平米 E类：160平米以上
5,000
136 113 91 77
0
图：2011-2012年香港十大传统屋苑成交情况
项目 沙田第一城 太古城 美孚新村 康怡花园 海怡半島 嘉湖山庄 黃埔花园 汇景花园 杏花村 丽港城 总计
套数 771 510 638 296 415 1,143 468 185 329 439 5,194
2012年 金额（亿元） 23.49 41.69 34.17 17.57 27.16 28.13 25.80 9.65 18.53 21.40 247.59