土地增值税的征收与实例分析
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税及计算公式及个实例一、土地增值税计算公式土地增值额=土地流转价格-原土地购置价格其中，土地流转价格是指土地所有权在市场上的交易价格，原土地购置价格是指土地所有权最初购买时的价格。
二、土地增值税计算实例1.原购置土地价格为100万元，土地流转价格为200万元，增值税税率为20%。
土地增值额=200万元-100万元=100万元2.原购置土地价格为50万元，土地流转价格为150万元，增值税税率为30%。
土地增值额=150万元-50万元=100万元通过以上实例可以看出，土地增值税的计算方法是根据土地流转价格和原购置价格之差来确定增值额，再根据增值税税率来计算土地增值税。
三、土地增值税的应用土地增值税主要用于控制房地产泡沫、平衡城市经济发展和调节房地产市场的稳定。
它可以通过增加开发商的土地成本，抑制过度开发，防止土地资源的浪费；同时也可以提供财政收入，支持城市基础设施建设和社会事业发展。
1.鼓励合理利用土地资源：通过增值税的征收，可以使土地的购买者在土地流转时需要考虑到土地增值税的成本，从而鼓励他们合理利用土地资源，避免过度开发和浪费。
2.控制房地产泡沫：土地增值税的征收可以增加开发商的土地成本，限制房地产的过度投机和价格泡沫的产生，保持房地产市场的稳定。
3.调节房地产市场：土地增值税的征收可以调节房地产市场的供求关系，有效控制房地产市场的供应，避免房地产市场的波动过大，维护经济的可持续发展。
总结：土地增值税是我国土地资源管理和城市经济发展的重要手段之一，通过征收土地增值税可以合理利用土地资源，控制房地产泡沫，并调节房地产市场的稳定发展。
土地增值税的计算公式简单明了，通过具体的实例也可以更好地理解其计算方法。
土地增值税及计算公式及9个实例
土地增值税及计算公式及9个实例计算公式：1.实例1：地一块土地原先估值为100万元，现转让给他人估值为120万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（120万元-100万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
2.实例2：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为100万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（100万元-80万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
3.实例3：地一块土地原先估值为200万元，现转让给他人估值为220万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（220万元-200万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
4.实例4：地一块土地原先估值为300万元，现转让给他人估值为400万元，税率为20%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
5.实例5：地一块土地原先估值为50万元，现转让给他人估值为60万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（60万元-50万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
6.实例6：地一块土地原先估值为150万元，现转让给他人估值为180万元，税率为18%，免征额为30万元。
土地增值额为（180万元-150万元）=30万元应纳税额为30万元，超过免征额30万元。
7.实例7：地一块土地原先估值为250万元，现转让给他人估值为300万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（300万元-250万元）=50万元应纳税额为50万元。
8.实例8：地一块土地原先估值为400万元，现转让给他人估值为500万元，税率为25%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
9.实例9：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为90万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（90万元-80万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
这些实例旨在向您说明如何根据土地估值、税率以及免征额计算土地增值税。
土地增值税的征收与实例分析
土地增值税的征收与实例分析一、有关征税范围的实例分析土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得收入的行为征税。
例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。
这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。
根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。
例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。
尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。
本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。
例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。
本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。
所以，不属于土地增值税的征税范围例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。
本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。
值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
例：房地产的重新评估某国有企业在清产核资时对其淮卑旃辛酥匦缕拦溃拦兰鄹裎?/span>170万元，而该办公楼的账面价值为50万元。
在本例中房地产虽然发生了增值，但其既没有发生房地产权属的转移，权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
土地增值税的计算公式与9个实例
土地增值税的计算公式与9个实例1.土地增值税的计算公式：其中，“土地转让价款”是指土地转让的价格，包括现金、非现金或者现金和非现金结合的支付。
“取得土地的成本价款”是指纳税人取得土地的价款或费用，包括购买土地的价款、支付的中介服务费、土地利用权出让金、交付费等。
“税率”根据国家的不同政策而定，一般为30%。
2.土地增值税的实例：（1）企业购买一块土地，购地成本为200万元，经过一段时间，该土地转让价款为400万元。
则土地增值为200万元。
（2）公司购买一块土地，购地成本为100万元，经过一段时间，该土地转让价款为150万元。
则土地增值为50万元。
（3）一些人购买一块土地，购地成本为50万元，经过一段时间，该土地转让价款为100万元。
则土地增值为50万元。
（4）开发商购买一块土地，购地成本为500万元，经过一段时间，该土地转让价款为800万元。
则土地增值为300万元。
（5）公司购买一块土地，购地成本为200万元，经过一段时间，该土地转让价款为300万元。
但同时需要支付中介服务费50万元。
则土地增值为100万元。
（6）一些人购买一块土地，购地成本为80万元，经过一段时间，该土地转让价款为120万元。
但同时需要支付土地利用权出让金30万元。
则土地增值为40万元。
（7）开发商购买一块土地，购地成本为300万元，经过一段时间，该土地转让价款为500万元。
但同时需要支付土地利用权出让金80万元。
则土地增值为120万元。
（8）企业购买一块土地，购地成本为150万元，经过一段时间，该土地转让价款为250万元。
但同时需要支付中介服务费20万元。
则土地增值为80万元。
（9）一些人购买一块土地，购地成本为60万元，经过一段时间，该土地转让价款为80万元。
但同时需要支付交付费10万元。
则土地增值为20万元。
以上就是土地增值税的计算公式以及9个实例。
需要注意的是，具体的税率和其他的细则可能会因地区和政策的不同而有所变化，应以当地相关政策为准。
土地增值税的计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
土地增值税案例
土地增值税案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等活动中，因土地价值的增加所应纳税款。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的相关情况。
某市政府将一块位于市中心的土地进行了出让，开发商A公司以高价成功竞得该地块，并在此地建设了一座高档商业综合体。
在开发商A公司开发完成后，市政府按照土地增值税法规定，对该地块进行了评估，确定了土地增值额，并依法征收了土地增值税。
在这个案例中，我们可以看到土地增值税的征收主体是国家税务机关，税款的征收依据是土地增值额。
土地增值税的征收对象是土地使用权的转让方或者收回方，也就是在土地增值的过程中获得经济利益的主体。
土地增值税的税率是根据土地增值额确定的，税率一般是固定的，但也会根据不同地区、不同用途的土地而有所不同。
在这个案例中，开发商A公司在竞得土地后，进行了高价开发，使得土地价值大幅增加，因此需要缴纳相应的土地增值税。
土地增值税的征收方式一般有两种，一种是按照固定税率征收，另一种是按照递延征收。
在这个案例中，征收方式是按照固定税率征收，开发商A公司在竞得土地后就需要缴纳相应的土地增值税，而不是等到将土地再次转让或者收回时再进行缴纳。
通过这个案例，我们可以了解到土地增值税的征收对象、征收主体、征收依据、税率和征收方式等相关情况。
土地增值税作为一种重要的财政税收，对于规范土地市场秩序，调节土地利用方式，保障国家财政收入具有重要意义。
总的来说，土地增值税的征收是为了调节土地利用，保障国家财政收入，促进土地资源的合理利用。
在实际操作中，税务机关需要依法对土地增值税进行征收，并严格按照法定程序进行评估和征收。
同时，纳税人也需要依法履行税收义务，积极配合税务机关进行税收征收工作，共同维护税收秩序，促进经济发展。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
土地增值税与计算公式与9个实例
土地增值税的计算公式及9 个实例时间： 2014-04-16信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000 平米的普通标准住宅，以4,000 元/M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500 元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200 万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170 万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元×10,000 平方米＝ 1,500 万元3、计算加计扣除：（300 ＋1500 ）×20 ％＝ 1800× 20％＝ 360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500 ）×10 ％＝ 180 万元，应按照180 万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金： 170 万元扣除项目金额＝ 300 ＋ 1,500 ＋ 360 ＋ 180 ＋ 170 ＝ 2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝ 4,000元×10,000平方米＝ 4,000 万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000 － 2,510 ＝ 1,490万元第三步，确定增值率增值率＝ 1,490 ／ 2,510 ×100 ％＝ 59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100 ％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40 ％－扣除项目金额×5％＝1,490 ×40％－ 2,510 ×5％＝596 －125.50＝470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5% ；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（ 400-100 ）+（ 1000+6000 ）×5%=650 （万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。
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土地增值税的征收与实例分析一、有关征税范围的实例分析土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得收入的行为征税。
例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。
这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。
根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。
例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。
尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。
本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。
例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。
本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。
所以，不属于土地增值税的征税范围例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。
本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。
值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
例：房地产的重新评估某国有企业在清产核资时对其淮卑旃辛酥匦缕拦溃拦兰鄹裎?/span>170万元，而该办公楼的账面价值为50万元。
在本例中房地产虽然发生了增值，但其既没有发生房地产权属的转移，权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
二、与转让房地产有关的税金计算例：中国境内a公司转让自有厂房一处，转让价为400万元，其除税金以外的扣除项目金额为200万元。
本章实例中房地产所在地城建税率为7%，教育费附加率为3%。
试计算a公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，与转让房地产有关的税金中可以计入扣除项目金额的有营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加（房地产开发商缴纳的印花税因列入管理费用，因此不允许作为税金再次扣除）。
（1）a公司应纳各种税金：营业税：400×5%=20（万元）印花税：400×0.005%=0.2（万元）城建税：20×7%=1.4（万元）教育费附加：２０×３％=０．６（万元）（２）因此，该次房地产转让扣除项目总金额为：２００十２０＋０．２＋１．４十０．６＝２２２．２（万元）（３）增值额为：４００-２２２．２=１７７．８（万元）（４）增值额未超出扣除项目金额５０％部分的税额为：２２２．２×５０％×３０％＝３３．３３（万元）（５）增值额超过扣除项目金额５０％，但未超过扣除项目余额１００％的部分的税额为：（１７７．８-２２２．２×５０％）×４0％=２6．６８（万元）（６）Ａ公司应缴纳土地增值税３3．３３＋２６．６８=６０．０１（万元）三、房地产开发费用的税务处理分析例：中国Ａ房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入４６００万元。
Ａ公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用８００万元，该写字楼开发成本为２０００万元，该房地产开发项目的利息支出为２００万元，其中包括延期还款的利息及罚息１０万元，Ａ公司提供了金融机构的证明。
按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为１９５万元。
试计算Ａ公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，对于与房地产开发项目有关的利息支出，凡能够按转让的房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
利息中超过国家规定的上浮幅度的部分以及超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。
其他房地产开发费用，在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％内计算扣除。
（１）利息支出扣除限额为１９５万元。
实际上可扣除的利息支出为：２００-１０=１９０（万元）（２）可扣除的其他房地产开发费用：（８0０+２０００）×5％=１４０（万元）（３）我国税法规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的２０％加计扣除：（８００＋２０００）×２０％＝５６０（万元）（４）可扣除的税金（房地产开发商缴纳的印花税不得在此扣除）：营业税：４600×５％=２30（万元）城建税及教育费附加：２30×（７％＋３％）=２３（万元）（５）扣除项目总金额：８００+２０００＋１９０＋１４０＋５６０＋２3０+２３=３９４３（万元）（６）增值额及其与扣除项目的比率增值额：４６００-３９４３=６５７（万元）（７）Ａ公司应纳土地增值税：６５７×３０％＝１９７．１（万元）例：在上例中，如果Ａ公司对发生的利息支出不能提供金融机构的证明，试计算a公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，对不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的１０％内计算扣除。
（１）可扣除的利息及其他房地产开发费用为：（８００＋２０００）×１０％=２８０（万元）（2）扣除项目总金额为：800+2000+280+560+230+23=3893（万元）（３）增值额及其与扣除项目金额的比率：增值额：４６００-３８９３＝７０７（万元）（４）Ａ公司应纳土地增值税税额为：７０７×３０％＝２１２．１（万元）四、房地产分批出售的税务处理分析例：中国Ａ房地产开发公司建成普通标准住宅一幢，共４８套相同的住房。
Ａ公司为取得建房土地支付金额１４８万元，房地产开发成本为５００万元。
１９９６年１１月，Ａ公司售出２０套住房，收入４４０万元。
１９９７年８月，又售出１２套住房，收入３６０万元。
截止１９９６年１１月，与该房地产项目有关的利息支出为３３．６万元。
截止１９９７年８月，有关利息支出为９８万元。
以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
试计算Ａ公司应纳的土地增值税税额。
分批出售房地产的，其为取得土地使用权而支付的金额、房地产开发成本、利息支出均应分摊到每批出售的房地产中，一般是以建筑面积或占地面积为标准来分摊。
在本题中，由于各套住房都是相同的，可以每批出售住宅的套数为标准分摊。
１９９６年１１月售出住房：（３）可扣除其他开发费用：２７０×５％=１３．５（万元）（４）房地产开发可加计扣除：２７０×２０％=５４（万元）（５）可扣除税金：营业税：４４０×５％=２２（万元）城建税及教育费附加：２２×（７％+３％）=２．２（万元）（６）扣除项目总金额：２７０十1４＋１３．５十５４十２２十２．２＝３７４．７（万元）（７）增值额及其与扣除项目金额的比率：增值额：４４０-３７５．７＝６４．３（万元）根据《土地增值税暂行条例》的规定，对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
因此，１９９６年1１月Ａ公司不用缴纳土地增值税。
１９９７年８月售出住房：（２）应分摊利息支出：有两部分，a．截止１９96年１１月应分摊的利息支出：ｂ．１99６年１１月至１９９７年８月间应分摊的利息支出：总计应分摊利息支出：８．４十２７．６＝３６（万元）（３）可扣除其他开发费用：１６２×５％=８．１（万元）（４）房地产开发可加计扣除：１６２×２０％=3２．４（万元）（５）可扣除税金：营业税：３６０×５％=１８（万元）城建税及教育费附加：１８×（７％＋３％）=１．８（万元）（６）扣除项目总金额：１６２十３６十８．１十３２．４十１８十１．８＝２５８．３（万元）（７）增值额及其与扣除项目金额的比率增值额：３６０-２５８．３＝１０１．７（万元）（８）根据《土地增值税暂行条例》的规定，对建造普通标准住宅出售，增值额超过扣项目金额20％的，应就其全部增值额按规定纳税。
Ａ公司１９９７年８月应纳土地增值税：１０１．７×３０％=３０．５１（万元）五、旧房转让的税务处理分析例：某国家机关转让一幢旧房，转让价格为９００万元。
该房建于７０年代，当时造价为７０万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需３８０万元。
由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金１８０万元。
该旧房有六成新，试计算该国有机关应纳的土地增值税税额。
根据我国税法规定，转让旧房时，应以房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
（１）该旧房评估价格：３８０×６０％=２２８（万元）（２）可扣除税金：营业税：９００×５％=４５（万元）城建税及教育费附加：４５×（７％＋３％）=４．５（万元）印花税：９００×0.５‰=０．４５（万元）（３）扣除项目总金额：１８０＋２２８十４５十４．５＋０．４５=４５７．９５（万元）（４）增值额及其与扣除项目金额的比率：增值额：９００-４５７．９５＝４４２．０５（万元）（５）该国家机关应纳土地增值税：４５７．９５×５０%×３０%十（４４２．０５-４５７．９５×５０%）×４０%=１５３．９２２５（万元）六、房地产的税务处理分析例：某国家机关将其一幢办公楼同Ａ房地产开发公司开发的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价３２５０万元，写字楼作价２３００万元，Ａ公司再向该国家机关支付价格差额９５０万元。
以上价格均经过税务机关的审定。
办公楼为８０年代所建，有八成新，重置价格为１５００万元，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让２５０万元。
Ａ公司为取得建写字楼的土地使用权支付３８０万元，支付房地产开发成本８５０万元，Ａ公司的利息支出不能出示金融机构的证明。
试计算该国家机关和Ａ公司各应缴纳的土地增值税。
在房地产交换行为中，既有房产产权、土地使用权的转移，双方又取得了实物形态的收入，应缴纳土地增值税。