全国工业用地出让最低价标准土地级别(广西省内)前后划分对比
关于土地出让底价的一些基本问题
关于土地出让底价的一些基本问题出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。
现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。
弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
本期，我们约请了有关方面的专家，对这些问题进行专题解读。
出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元。
由于土地市场的特殊性，而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多，其具体实际价格难以先期判别。
为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地估价。
通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让底价。
出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定的宗地最低出让价格。
根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。
出让底价一般按以下程序确定：第一，先确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。
第二，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。
但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。
在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。
第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。
广西边境地区工业用地价格分析——基于广西与越南边境地区工业用地价格的比较
中， 国家 扶贫开发工作 重点县３ 全 国 “ 个， 兴边 富民行 动”
重 点县 ４ 个，边境 乡 镇４ 个 ， １ 边境 村３ ９ ８ 个。２ ０ 年末 总 ０６
表 １ 广西边境地 区工业用地 价格最低标准
（ 平方米） 元／
【 中图分类号］３ １ Ｆ ０
【 文献标识码】 Ａ
【 文章编号］０ ５ ６ ３（０ ８４ — ０ ６ ０ １０ — ４ ２２ ０ ）４ ０ ６ — ３
１ 广西边境地 区经济社会发展基本情况
广西 凭祥 、 兴、 州、那坡 、 东 龙 靖西 、 新、 明及防 大 宁 城 区八县 （ 市、区） 与越 南广 宁省芒街 市、 山省 禄平 、 谅 亭 立 等县 （ ） 壤 ， 境 线总长 １ ２ 公里 。 市 接 边 ００ 广西 边境 地 区
表２ 越南城市经营用地最低土地价格 （ 平方米） 元／
２２ ２ 越南广 宁省工业园区租金 ．．
根 据越南 （ （ 土地法》规定 ， 国投资者一 般通 过租赁 外
的方 式获得土地 。工业 园区 的土地 租 金由各工业园区的 开
区域 经 济
学 术论丛 ２０年第 ４ （ ５３ ０８ ４期 总第 ０期）
广西边境地 区工业用地价格分析
基 于广西与越南边境 地 区工 业 用地价格 的 比较
江福秀
（ 中国地质大学 （ 京），北京 １０ ８ ） 北 ０ ３ ０
ｆ 摘 要】《 全国工 业用地 出让最低价标 准》 的 出台，使得广 西工业用地价格 大幅提 高，广 西边境 地 区招 商引资压 力增
２０ ０８。 １１
江福秀： 边境 广西 地区 业用地 工 价格分 析——基于 广西与 越南边 境地区工 地价格的 业用 比较
全国土地等级
土地等级目录概况《全国工业用地出让最低价标准》实施2009年土地等别概况《全国工业用地出让最低价标准》实施2009年土地等别展开编辑本段概况每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。
一级为最高，等级越高，价格越贵。
但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。
基准地价----是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。
基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。
各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。
根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）。
针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。
现就有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。
二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。
桂林市城区土地定级与基准地价
桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。
各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。
东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。
二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。
其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。
三级：主要分布在二级范围周边。
东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县分界线、东二环路为界。
四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。
第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。
五级：主要分布在四级范围周边。
第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂区分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。
广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知
广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知文章属性•【制定机关】广西壮族自治区人民政府办公厅•【公布日期】2018.10.07•【字号】桂政办发〔2018〕126号•【施行日期】2018.10.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知桂政办发〔2018〕126号各市、县人民政府，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》已经自治区人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
2018年10月7日广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法第一章总则第一条为促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，切实服务实体经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等法律法规有关规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条自治区行政区域范围内采取租赁、先租赁后出让、弹性年期出让的方式供应国有工业用地使用权，适用本办法。
本办法所称租赁，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权租赁给使用者使用，由土地使用者与市、县人民政府国土资源主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
租赁国有建设用地使用权可依法转让、出租、抵押。
本办法所称先租赁后出让，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权先行租赁给使用者使用，土地使用者在租赁期间开发利用土地达到约定条件后，申请将租赁土地转为出让土地的行为。
本办法所称弹性年期出让，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权在法律规定的最高出让年限内，根据产业政策、企业生命周期和产业发展趋势，合理确定工业用地出让年限，并将国有建设用地使用权出让给使用者的行为。
全国工业用地出让最低价标准
全国工业用地出让最低价标准工业用地是国家经济发展的重要支撑，对于促进工业结构优化、推动产业升级具有重要意义。
为了规范工业用地出让行为，保障土地资源合理利用，国家对工业用地出让最低价标准进行了明确规定。
首先，根据国家相关法律法规规定，工业用地出让最低价标准应当合理确定，不得低于土地使用权出让金的最低限价，确保土地出让收益最大化。
在确定最低价标准时，需要综合考虑土地所在地区的经济发展水平、土地利用政策、土地成本等因素，科学制定合理的价格标准。
其次，工业用地出让最低价标准的制定应当充分考虑土地的开发利用价值，确保土地出让价格与土地的实际价值相匹配。
在确定最低价标准时，需要对土地的地理位置、土地用途、土地周边配套设施等因素进行全面评估，科学合理地确定出让价格，避免因价格过低而导致资源浪费和恶性竞争。
另外，工业用地出让最低价标准的制定应当充分考虑市场需求和供求关系，确保价格水平符合市场规律。
在确定最低价标准时，需要对市场需求进行充分调研，了解市场对工业用地的实际需求情况，科学制定价格标准，避免因价格过高而导致土地资源闲置和市场买卖不畅。
最后，工业用地出让最低价标准的制定应当充分考虑社会效益和可持续发展，确保价格水平符合国家的发展战略和产业政策。
在确定最低价标准时，需要综合考虑土地利用对国民经济和社会发展的贡献，科学合理地确定出让价格，促进工业用地的高效利用和可持续发展。
综上所述，工业用地出让最低价标准的确定，需要综合考虑土地的实际价值、市场需求、社会效益等多方面因素，科学合理地制定价格标准，确保土地资源的合理利用和国家经济的健康发展。
希望相关部门在制定工业用地出让最低价标准时，能够充分考虑各方利益，科学合理地确定价格标准，促进工业用地的高效利用和国家经济的持续发展。
全国工业用地出让最低价标准
全国工业用地出让最低价标准日期:2007-1-8关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知国土资发〔2006〕307号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)，计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局:为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《标准》，详见附件1)，现予以发布。
一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。
二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别(详见附件2)相对应的最低价标准。
各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。
三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。
对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。
其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人(或承包经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。
对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。
四、对低于法定最高出让年期(50年)出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。
年期修正必须符合《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
广西壮族自治区国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知
广西壮族自治区国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知文章属性•【制定机关】广西壮族自治区国土资源厅•【公布日期】2011.09.30•【字号】桂国土资发[2011]83号•【施行日期】2011.09.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广西壮族自治区国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知（桂国土资发〔2011〕83号）各市、县国土资源局：为深入贯彻落实国土资源部党组《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》（国土资党发〔2010〕45号）的精神，进一步规范我区土地使用权交易市场，现就有关事项通知如下：一、进一步健全完善土地招拍挂出让制度（一）实行不同用途经营性用地差异化的供地方式。
对商业、娱乐、高档公寓住宅用地要严格控制供地总量，并按照“价高者得”的原则，主要采取拍卖方式供地；对经营性项目用地竞争性不强或申请竞买人数不足两个的，可采取挂牌出让方式供地。
（二）探索改革经营性用地单一的公开出让方式。
切实改变过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法，积极探索有利于土地节约高效利用的供地方式。
对工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地，可实行租赁制，采取招拍挂方式出租国有建设用地使用权，租赁期限不超过20年。
（三）逐步扩大市场化配置土地范围。
各地要坚持以市场为导向，在坚持经营性用地“招拍挂”出让的基础上，逐步扩大以市场竞争方式出让国有建设用地使用权的范围。
严格控制并逐步缩小划拨方式供地范围，对经营性的交通、能源、水利发电等基础设施（产业）用地，以及城市基础设施和各类社会事业用地中的经营性用地，应逐步纳入有偿使用范围，条件成熟的，可以试行采取“招拍挂”方式出让土地使用权。
对不符合《划拨用地目录》的历史遗留的划拨用地，要按规定逐步转为有偿使用。
（四）积极推行土地使用权网上出让制度。
积极推行国有土地使用权网上出让，逐步实现全区各市、县在网上发布出让公告、交易公告、结果公示；竞买人网上报名登记、报价、竞价，有效降低行政成本，提高办事效率，增强信息透明度，促进公开、公平、公正交易。
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全国工业用地出让最低价标准土地等级(广西范围内)前后对比表
（）二00八年十二月三十一日
土地等级
最低价
标准
原土地级别范围
调整后土地级别范围
一等
840元/m2
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----
二等
720元/m2
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----
三等
600元/m2
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----
四等
480元/m2
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----
五等
384元/m2
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