2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)历年真题试卷汇编2及答案与解析
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土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )（A）正确（B）错误2 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )（A）正确（B）错误3 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )（A）正确（B）错误4 宗地甲的单位面积地价为650元／m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／m2，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )（A）正确（B）错误5 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )（A）正确（B）错误6 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )（A）正确（B）错误7 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )（A）正确（B）错误8 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )（A）正确（B）错误9 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。
调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。
假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元／亩。
(整理)土地估价师-理论与方法电子版
19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
历年土地估价师考试真题及答案解析(2000-2010)
历年土地估价师考试真题及答案解析（2000－2010）.table{border-left:1px #99CCFF solid;border-top:1px #99CCFF solid} .table td{border-right:1px #99CCFF solid; border-bottom:1px #99CCFF solid; text-align:center;FONT-SIZE: 12px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 22px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}1994-2010年土地估价师历年真题（各科目）环球网校隆重推出土地估价师考试课程（超值精品VIP套餐助您一次取证！）相关推荐：2014年土地估价师报名时间| 准考证打印| 考试时间| 成绩查询| 证书领取土地管理基础与法规2010年2010年土地估价师答案：土地管理基础查看详情2009年2009土地估价师真题：土地管理基础与法规查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：土地管理基础查看详情土地估价实务2010年2010年份土地估价师考试真题：土地估价实务查看详情2009年2009土地估价师考试答案：土地估价实务查看详情2007年2007土地估价师考试试题：估价实务基础查看详情理论与方法2009年2009年土地估价师答案：土地估价理论与方法查看详情2008年2008土地估价师真题：理论与方法查看详情案例与报告2009年2009土地估价师考试答案：土地估价案例与报告查看详情2008年2008土地估价师考试试题：土地估价案例与报告查看详情估价相关知识2009年2009土地估价师真题：土地估价相关知识查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：估价相关知识查看详情不断更新中......敬请期待！！无忧考网土地估价师考试频道相关推荐：土地估价师考试时间| 准考证打印时间| 考试真题| 模拟试题| 考试大纲一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
剩余法(一)土地估价师理论与方法
一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。
开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（10）某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。
(2)了解有关资料。
本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。
如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。
与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。
2．解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。
土地估价师《土地估价理论方法》试题集
土地估价师《土地估价理论方法》试题集土地估价师《土地估价理论与方法》试题集一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂”√”,错误涂”x”。
每题1分,共10。
判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析:在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。
所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。
(×)出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析:在成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时,投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投入,等于将自己的银行存款取出,损失了利息,从这种意义上看,也属投入,也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度,所以采用剩余法估价中,确定土地最佳开发利用方式时,最重要的是选择最佳建筑容积率。
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土地估价师考试：土地估价分析（一）
⼟地估价分析
(⼀)分析确定⼟地估价技术思路的原则
⼟地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的⽬的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采⽤多种⽅法进⾏校验，这样才能保证⼟地估价结果的相对准确性。
1．考虑估价⽬的
不同的估价⽬的，对应的评估结果内涵不⼀致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽⼀致。
2．考虑估价对象状况
估价对象的不同状况，所适⽤的⽅法应有不同。
⽐如收益还原法等，要求以持续使⽤为前提，对评估基准⽇时估价对象不可能持续⽣产或使⽤的标的是不适⽤的。
3．考虑市场发达状况
市场的发达状况决定是否适⽤市场⽐较法、剩余法、收益还原法等。
只有市场上有⾜够相似或相近的案例，才能从市场反应⾓度认知⼟地的价值。
4．多种⽅法相结合
⼟地的价值⾼，常常评估⾯积⼤，总价值也⼤，所以在评估中⼀般要求⽤两种以上的⽅法，从不同的⾓度考证⼟地的价值。
5．考虑现有资料情况
巧妇难为⽆⽶之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，⽐如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采⽤基准地价系数修正法。
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2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名
时间：2009-3-30
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2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
.土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。
2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。
3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。
4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。
5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。
6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。
7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。
8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。
9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。
0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。
1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。
2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。
3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。
4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。
5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。
6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
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