2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）1、“统计表明，2002年4 月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2 亿元”，该指标属于( )。
A.总量指标B.平均指标C.相对指标D .变异指标标准答案：A解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。
其表现形式为有计量单位的统计绝对数。
在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。
2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是( )。
A.会计科目B.会计等式C.会计方法D .会计制度标准答案：B解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。
3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于( )。
A.动态调查B.静态调查C.统计报表D .专门调查标准答案：D解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。
如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。
各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。
4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )。
A.流动资金B.固定资金C.企业负债D .银行借贷标准答案：A解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。
5、城市布局主要有( )两种基本形式。
A.多中心布局和单中心布局B.组团布局和星状布局C.带状布局和环状布局D .集中布局和分散布局标准答案：D解析：城市布局主要有集中和分散两种基本形式。
集中形式，即城市各项建设用地基本集中连片布置。
按照城市规模大小及其内部差异，又有简单集中式和复杂集中式两种不同情况。
分散布局形式，即城市各组成部分分散布置在城市规划用地范围内。
根据布局分散的程度和外部形态的差异，又有分散组团式、一城一区式、城镇组群式几种布局形式。
6、某企业6 月份销售A 产品一批，货款200000 元，下月才能收回，6 月份销售 B 产品一批，货款150000 元已收讫;6 月份收回上月赊销给思达公司的 A 产品货款300000 元，按权责发生制原则，该企业6 月份的收入应为( )元。
2019年土地估价师真题试卷答案与解析
2019 年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。
1以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。
（）（A）正确（B）错误2依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。
（）（A）正确（B）错误3全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。
（）（A）正确（B）错误4从2007 年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。
（）（A）正确（B）错误5依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。
（）（A）正确（B）错误6依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（）（A）正确（B）错误7土地闲置满1 年不满2 年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。
（）（A）正确（B）错误8为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2 年。
（）（A）正确（B）错误9市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。
（）（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。
（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定11根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为（）。
（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力12按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。
2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题word精品文档15页
2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。
请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。
评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0)1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。
( )2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。
( )3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。
( )5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。
( )6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )7.会计主体一定都具有法人资格。
( )8.我国房产税实行定额税率。
( )9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。
( )10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。
( )11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。
( )12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。
( )13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。
( )14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。
( )15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。
( )16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。
( )18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。
( )19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。
土地估价考试题库及答案
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
2019土地估价师考试练习24页word文档
成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题1 (1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用;2 (2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析;3 (3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。
2、成本比较法例题估价步骤：1 (1)计算土地取得费2 (2)计算土地开发费3 (3)计算投资利息4 (4)计算开发利润5 (5)计算土地增殖收益6 (6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格)7 (7)进行出让比率、年期等各项修正8 (8)计算土地单价和总价格3、常见难点与问题9 (1)新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。
10 (2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算11 (3)年期修正错误12 (4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1 公顷=15 亩=10000 平方米平方米换算市亩： 1 平方米=0.0015 亩一、简答题: 1、请思考，听完第十讲后完成该题并参照答案。
某开发区土地总面积5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000 亩。
完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50 年。
据测算，该开发区所在地征地费为15 万元/亩;土地开发费为10 万元/亩，土地开发周期为2 年，第一年投资额占40% ，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20% ，土地还原率确定为8%。
请评估该开发区出让土地的底价。
(一)审题1、明确题目要求。
两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案1、随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。
()标准答案：错误2、固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。
()标准答案：正确3、如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
()标准答案：正确解析：标准差系数是标准差与平均值的比值。
甲路段标准差系数为150/860=0.144，乙路段的标准差系数为300/1650=0.182，甲小于乙，说明甲高于乙.4、递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。
()标准答案：正确5、在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
()标准答案：错误解析：在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和资金消耗的数量标准。
6、我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计入产品成本，应直接列入当期损益。
()标准答案：错误解析：按照会计制度的规定，房地产开发企业核算开发产品成本，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个成本类科目，“开发间接费用”科目核算房地产企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。
7、城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。
()标准答案：正确8、建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
()标准答案：错误解析：建设工程概预算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
9、大量观察法是统计研究中的一种基本方法。
()标准答案：正确10、已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
2019年土地估价师考试《土地估价理论与方法》-12页文档资料
2019土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。
每题1分，共10。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)
2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）(1)当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始()。
A. 以递增的速度上升B. 以递减的速度上升C. 以递增的速度下降D. 以递减的速度下降(2)估价中的替代原理和区位论作为基本理论在()中得到体现。
A. 成本逼近法B. 剩余法C. 收益还原法D. 路线价法(3)用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为 3.1。
经调查某一比较实例G的单位地价为2500：元/㎡，容积率为 3.5。
据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
则比较实例G经容积率修正后的地价为()元/㎡。
A. 2000B. 2100C. 2625D. 2976(4)某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为()万元。
A. 50.5B. 67.5C. 70.5D. 72.5(5)在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是()的地租理论。
A. 威廉·配第B. 亚当·斯密C. 大卫.李嘉图D. 弗朗西斯·魁奈(6)某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为()元。
A. 3750B. 4000C. 5000D. 5333(7)某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6%，则该宗地50年使用权价格为()万元。
A. 286.03B. 301.87C. 351.88D. 355.33(8)采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是()。
A. 待估宗地价格B. 管理费用C. 销售税费D. 购地税费(9)某比较实例成交地价为1000元/㎡，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%，则年期修正后的地价为()元/㎡。
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2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6
五、计算题(共4小题，每小题15分。
要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。
无计算过程、只有计算结果的，不得分)
1．某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的
3％，年保险费为重置价的0。
3％。
目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
计算结果
该地块在1998年11月的土地使用权价格：
总地价：1266429元
单位面积地价：2532. 86元/平方米
2．某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下：
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，
容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。
表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算。
(1)编制地价指数表；(2)编制容积率修正系数表；(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。
计算结果
(1) 地价指数表
（2）宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元／平方米
3．假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，征地中发生的其他费用为2万元／亩，当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地地价。
计算结果
该区域50年期的工业用地地价为：398. 50元／平方米
或列出公式：
50年期地价＝399. 88×[1－1／(1＋r)50]
4．某市有一块3平方千米的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元／平方米；可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方千米3．5亿元，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；投资回报率为20％，转让税费为开发完成后转让地价的6．5％。
试估算该成片生地总价和单位面积地价。
计算结果
该成片生地总价和单位面积地价为：生地总价：65688. 88万元单位面积地价：218. 96元／平方米
2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6。