土地估价师 09年估价理论与方法
09年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案
09《房地产估价理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)第 1 题一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【正确答案】： D第 2 题一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】： C第 3 题下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【正确答案】： A第 4 题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000B.12574C.12650D.13911【正确答案】： B第 5 题下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【正确答案】： D第 6 题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【正确答案】： D第 7 题下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【正确答案】： C第 8 题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A.户型B.楼层C.层高D.装修【正确答案】： B第 9 题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
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19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
2009年房地产估价师考试：土地权益价及其评估
摘要：随着⼟地管理⼯作的规范化要求和⼟地价格体系的逐渐完善，制定和公布⼟地出让⾦的价格标准就显得⼗分必。
本⽂阐述了⼟地权益价的涵义，揭⽰了⼟地权益价的实质，并就⼟地权益价的评估⽅法和定价原则作了探索性的研究。
关键词：⼟地出让⾦ ⼟地权益价 增值收益法 倒算法 定价原则 在⼟地使⽤权出让时，取得⼟地使⽤权的受让⽅需向国家交付⼀定年限的⼟地使⽤权出让⾦，⼟地出让⾦的收取，往往按照⼟地评估价格的⼀定⽐例。
随着⼟地管理⼯作的规范化要求和⼟地价格体系的逐渐完善，制定和公布⼟地出让⾦的价格标准就显得⼗分必要。
在新⼀轮的基准地价更新评估中，有些城镇在评估基准地价的同时，开始尝试⼟地权益价的评估。
本⽂就⼟地权益价的涵义、⼟地权益价的实质、⼟地权益价的评估⽅法和定价原则作⼀探索性的研究。
⼀、⼟地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从⼴义上讲，⽆论是何种设定条件下的⼟地价格，都是在某种意义下的⼟地的权益价格。
从狭义上讲，⼟地权益价特指国家作为⼟地所有者让渡⼀定年限的国有⼟地使⽤权时的纯收益，也即⼟地出让⾦中的政府纯收益。
⼆、⼟地权益价的实质 我们先来分析⼀下国家的⼟地经营⽅式及其收益。
国家作为国有⼟地的所有者拥有某宗⼟地，可以选择以下⼏种⽅式（或称⽅案）来使⽤和经营⼟地； （1）⽤于⼀些特殊需要，如公共利益⽤地、军事⽤地、学校⽤地等；国家得到的时社会效益和⼴义上的经纪效益。
（2）以⼀定的地价款出让该宗⼟地，国家所得的⼟地纯收益即为该宗⼟地的权益价； （3）以⼀定⼟地年租⾦出租该宗⼟地（⽬前尚未实⾏）； （4）国家⾃⼰开发⼟地、建造商品房，进⾏房地出租、房屋买卖、商品房销售、⼟地联营⼊股、柜台出租等经济活动。
考试⼤房地产估价师——值得您收藏的好站点！ 在这些⽅式下，国家所得的⼟地纯收益即为其中包含的地价减去⼟地成本（包括资⾦的投资利息和利润）后的剩余部分。
根据不同⽅式下所包含的地价内涵，扣除的成本也不同，⼀般包括征地成本、⼟地开发费、城建⼤配套费等。
土地估价理论与方法
1、①土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。
②土地价格是土地权利和收益的购买价格③地价主要有地产需求决定④地价具有明显的地区性个别性。
⑤地价呈明显上升趋势，上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
2、地价的分类：①按土地权利分土地所有权及使用权，租赁权、抵押权；土地价格为所有权价格、使用权价格、租赁权价格及抵押权价格②按土地价格形成的方式：分为交易价格和评估价格；评估价格包括交易底价、基准地价和课税价格③按政府管理手段分为申报地价和公告地价；一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据④暗暗土地价格表示方法分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价。
3、（1）一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
主要包括①行政因素②人口因素③社会因素④国际因素⑤经济因素（2）区域因素是土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。
主要包括①繁华程度②交通条件③基础设施和公共条件④环境质量⑤城市规划限制（3）个别因素是宗地本身的条件和特征①面积②宽度③深度④形状⑤坡度⑥宗地基础设施条件⑦宗地临街状况⑧城市规划限制⑨土地使用年限。
4、土地价格的形成最终取决于土地交易双方；土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
一、土地估价原则；（1）替代原则；①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互、比较后决定的价格③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值确定。
（2）预期收益原则（3）最有效使用原则（4）报酬递增递减原则（5）需求与供给原则（6）竞争和超额利润原则；竞争原则也是收益还原法估价的基础之一（7）贡献原则（8）变动原则（9）协调原则。
5、（1）级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者所占有超额利润。
级差地租与土地等级相联系。
农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的各别生产价格来决定。
；土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
土地估价师考试估价理论与方法完整版
第一部分地价理论第一章地价理论土地价格的内涵与外延土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。
对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格我国土地价格的形式我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。
预期收益的高低和利息率大小3、土地价格主要土地需求决定4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性与一般物价的区别1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断5、地价主要由需求决定6、地价具有明显的地区性和个别性7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场9、折旧现象不同土地价格的类型1、按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格2、按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段：申报价格、公告（示）地价4、按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价楼面地价=土地总价格/总建筑面积单位地价=楼面地价x容积率5、按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6、按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格7、按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价我国现行地价体系一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。
土地估价理论与方法
（六）成本逼近法：测试对成本逼近法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度 （七）剩余法 ：测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与 掌握程度
（八）路线价法：测试对路线价估价法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度
（九）基准地价系数修正法：测试对基准地价系数修正法
的理解与掌握程度。
（十）确定土地价格方法：测试对在试算价格的基础上确定
房地产估价师：五个科目，四门试卷 1、房地产基本制度与政策 2、房地产估价相关知识 3、房地产开发经营与管理 4、房地产估价案例分析
（三）考试形式、时间、合格标准等 形式：全国统考，每年考试，房地产估价师两年 滚动有效、土地估价师三年滚动有效 时间：房地产估价师-每年10月中旬的周末； 土地估价师-时间变动大 合格标准：所有科目合格 土地估价师考试从06年发生较大变化： 由以前的两年考一次改为每年考试 合格标准由总分改为所有科目及格 由一次通过改为三年成绩滚动有效 考试科目由原来的四门改为五门 各科目考试时间、分数变动较大
土地估价理论与方法
中国土地估价师执业资格考试之二
绪 论
一、关于估价师考试介绍 二、本科目考试大纲简介 三、授课依据与原则 四、本课程教授主要内容
一、 关于估价师考试介绍
（一）类型：
土地估价师、房地产估价师、资产评估师
（二）考试性质：
国家设定的执业资格考试， 全国统一考试，成绩合格颁发“中华 人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书”，注册后 颁发“中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书”， 可以以估价师的名义从事土地或房地产估价活动，执业资格全国 范围内有效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。
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一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。
它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。
2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。
（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。
（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。
3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。
（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。
2009年土地估价师考试之土地估价实务
2009年土地估价师考试之土地估价实务第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%，目前重臵价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重臵价格的2%和0.2%。
请评估该宗地在2004年9月的价格。
二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。
完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。
据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。
请评估该开发区出让土地的底价。
三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。
该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。
2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。
如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？项目其他资料如下：1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。
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一、判断题(10题，题号1一10，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)环球网校2012年土地估价师考试课程设置辅导精讲班主讲课时试听报名土地管理基础与法规土地估价相关知识土地估价理论方法任浩明46 报名土地估价实务基础孙利明40 报名本课程由参与出版多部相关著作、权威辅导专家黑敬1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。
( )2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。
A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。
A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。
A.40B.60C.62.5D.66.714.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。
A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B.中心地职能以商业、服务业为主C.中心地职能包括社会、文化方面的内容D.中心地职能包括制造业活动15.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。
A.平均深度B.深度的中位数C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度16.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。
A.250B.304C.324D.34017.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括 ( )。
A.管理费B.土地税C.维护费D.保险费18.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。
A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。
该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。
采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。
A. 2145B.2130C.2040D.200520.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括 ( )。
A.土地取得费B.土地开发费C.利息D.税费21.运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。
A.待估宗地B.某交易案例C.类似宗地D.标准宗地22.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。
A.19.5B.20.5C.25D.2723.某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元/亩，租期15年。
据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。
假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。
A. 27.6B.41.4C.69.0D.71.424.市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。
A.统一价格时点B.统一面积单位C.统一付款方式D.统一货币种类和单位。
25.在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为( )%。
A. 9.8B.10C.10.1D.10.526.标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( )A.里地和表地B.临街地和表地C.里地和袋地D.临街地和袋地27.下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。
28.下表为某城市住宅用地2005 -2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元/平方米，该案例修正到2008年的价格为( )元/平方米。
A. 1635B.1650C.1785D.179929.企业甲有住宅用地5000平方米，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。
预计该住宅项目容积率为1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/平方米，税费为建筑造价的4%。
建成后，企业甲分得总建筑面积的 60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。
则相当于企业甲以( )元/平方米的地面价格出资。
A. 1498B.2340C.3600D.374430.采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。
A.建造时B.估价工作时间C.估价期日D.未来某个时点31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/平方米。
A.820B.845C.850D.85732.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。
A.最佳用途B.最佳收益C.最佳集约度D.最佳规模33.马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是( )产生的条件。
A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.城市地租34.下列( )条件发生时，将导致相应用途的地价上升。
A.住宅区内道路禁止货车通行B.住宅区旁建设铁路线C.写字楼旁建设大型娱乐场D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降35.某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元/平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为( )元/平方米。
A. 1100B.1200C.1250D.130036.对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。
A.位置和环境B.位置和基础设施C.交通条件和基础设施D.交通条件和环境37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。
A.重置价格B.重建价格C.市场价格D.收益价格38.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是( )。
A.送文函B.估价工作报告C.土地估价报告D.土地估价技术报告39.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是( )。
A.该宗土地规划许可的用途B.该宗土地规划的容积率和建筑密度C.该宗土地开发周期D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价40.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。
A. 312.5B.416.7C.625.0D.1250.041.下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。
A.当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B.当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C.收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算42.受理估价委托时应明确估价基本事项，，其中不包括( )。
A.明确估价目的B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价收费具体数额43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为( )万元。
A. 5333B.5277C.4804D.475444.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。
A.全国综合地价指数B.该市综合地价指数C.全国写字楼地价指数D.该市写字楼地价指数45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。
A.建筑物成新状况B.土地开发程度C.土地使用权年限D.容积率46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。
A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度47.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。
若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。
A.30B.60C.70D.9048.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商服活动。
A.全部B.1/2C.1/3D.1/649.某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。
据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。
则该不动产的价格为( )元/平方米。