三里屯village考察报告

天桥建立二层以上水平交通系统
电梯及室外楼梯形成系统
有效解决各楼层的垂直交
通流线，上下楼层间形成 有效的联系
目录
规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前 卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现老北京胡同的风味
地铁 – 10 号线：团结湖站 ，A出口，往西步行即 到 – 2 号线：东四十条站 ，A出口，往东100米 ，乘113、115、406、 416、431、701、758 ，三里屯站下车即到
自驾车 – 三里屯VILLAGE南区 的入口位于南区与雅秀 之间，出口位于朝阳教 育局南路 – 三里屯VILLAGE北区 的入口位于3.3大厦与瑜 舍之间，出口位于幸福 三村五巷
主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌 商业业态 ）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城 ）、精19座建筑物组成的街区式低密度综合商业 项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及 拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。 – 三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综 合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商 圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯” 项目而得。 – 三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基 汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍 ，由太古地产全资拥有和管理。
由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前 已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和 Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和 Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、 顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的 59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其 他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。
运营情况
■新品牌成为发展亮点 在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌零售商家正在寻找新兴区域开设新的店铺，另一方面， 投资者也在寻找合适的投资物业。三里屯Village吸引了一批新进入北京甚至中国的国际知名品牌纷纷 入驻，这其中包括2008年初亮相京城的前卫休闲品牌Uniqlo，以及越来越受欢迎的Steven Madden、 Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这5家新品牌2009年上半年实现商品销售总额 3444.4万元，占总销售额的11.8%，它们为中高端消费者带来了更为新鲜时尚的购物体验。
2
下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈 品牌，环境营造典雅、闲适，处处体 现精致、休闲的品质生活。
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规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
精品酒店--瑜舍
瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式 Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内 特色餐厅和酒吧的集合体。
运营情况
运营情况
根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商业设施专项调查”的部署，北京 市朝阳区三里屯统计所完成了对三里屯Village内经营的各类商户的全面调查工作。此次调查采取由各 经营单位填写调查表的方式，内容主要包括单位基本情况、经营性质和经营现状。调查结果显示，截止 到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元， 2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。 ■产业活动单位占比最高
三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸 引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2009年年底营业商户共82家，到2010年9月营 业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售 项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛 围。另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品 牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。
南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱 间相互追逐，享受着炙热午后的一片凉爽。如 果你不想被打湿，不如在喷泉边找个位子坐下 来，听着广场上悠扬的音乐，让心绪慢慢地沉 淀下来；或与朋友一起呼吸这清新空气的同时 ，筹划下一步的探游之旅。
随着季节的交替，广场上的 活动也跟着变化，冬天的溜 冰场取代了夏日的喷泉。这 里会举办专业的滑冰表演， 也为想在冰面上一试身手的 人们提供了大好机会。三里 屯VILLAGE的冬天不代表着 严寒与低温，恰恰相反，觉 得这里的冬天充满了暖意
商业地产项目考察报告
--北京三里屯village
二 零 一 一 年 七 月
目录
项目概况 地理位置 规划设计篇 工程营造篇 商业经营篇
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项目概况
基本概况
项目名称 北京三里屯village 项目类型 街区式购物中心
区位选址 朝阳区工人体育场北路
开业时间 2008年7月 总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡， 项目规模 北区8.23万㎡ 开 发 商 太古地产 建筑设计 车位数量 欧华尔顾问公司、Kengo Kuma&associates 890个 （南区450个，北区410个，酒店25 个）
■行业类型以零售业、餐饮业为主
从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数 的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village 单位总数的97.5%。 零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商 户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总 数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮 业单位总数的36.8%。 零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店 共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现 商品销售总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单 位2010年实现营业额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。
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规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
设计理念
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– 三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院 ”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的 新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独 特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。
精品酒店大堂
大堂内的等候区 大堂内的咖啡吧
大堂内的天幕
大堂内展示的现代艺术品
精品酒店特色
中国传统特色元素的运用
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工程营造篇
灯光设计
南区地下一层灯光设计及自然采光
灯光设计
北 区 地下一层人工照明
自然采光
北 区 地下自然采光
地下室管线
标志标识系统
夜间商业气氛
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商业经营篇
业态组合特点
北区 聚集众多 国际奢侈 品牌，以 奢侈精致 生活品质 进行业态 组合
业态组合特点
南区 针对年轻 时尚客户 群体进行 业态组合
商家罗列—总数及业态配比
业态配比（个数）
12, 5% 50, 21% 餐饮 购物 休闲娱乐 173, 74%
商家罗列—南区商家
商家罗列—南区商家
商家罗列—北区商家
商家罗列—北区商家
商家罗列—业态（女装）
商家罗列—业态（男装）
商家罗列—业态（运动装/休闲装）
商家罗列—业态（鞋/箱包/皮具）
商家罗列—业态（健康/美容）
商家罗列—业态（书籍/音乐/电子产品）
商家罗列—业态（珠宝/手表/配饰）
商家罗列—业态（超市/影院/童玩/家居/其他）
商家罗列—业态（餐饮）
租金水平
2
– 风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进 行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大 师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19 幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户 外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园 、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让 你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。
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规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
下沉式院落
1
– 北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更 多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈 品牌的高雅格调。 – 喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐 和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞 台。北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，I.T Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio Armani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格 调。