广州珠江新城商务区的开发演变研究_陈倩敏
广州珠江新城商业地产市场分析
珠江新城商业地产市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (24)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (29)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
房地产策划案例珠江新城
房地产策划案例珠江新城1. 引言珠江新城作为广州市的中心区域，是一个高端商业、文化、居住区域。
它通过规划和开发，成为了一个集商业、办公、居住、娱乐于一体的综合型社区。
本文将对珠江新城的房地产策划进行案例分析，剖析其成功的因素和策略。
2. 背景珠江新城位于广州市天河区，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
由于其优越的地理位置和良好的开发环境，吸引了众多房地产开发商的关注和投资。
在策划过程中，开发商需要深入了解市场需求、目标人群和竞争对手，以制定合适的策略。
3. 目标珠江新城的策划目标是打造一个高端、现代化的综合社区，提供舒适、便利的生活环境和多样化的商业、文化娱乐设施，同时吸引目标人群进行住房和商业投资。
4. 策略4.1 市场定位根据目标人群和竞争对手的情况，珠江新城的市场定位为高端住宅和商业综合体。
通过提供高品质的房产和丰富多样的商业设施，吸引高收入人群和具有一定消费能力的商业客户。
4.2 产品定位珠江新城的产品定位是高品质、现代化、舒适的住宅和商业空间。
通过引入国内外一流的建筑设计和装修标准，提供高端住宅和商业空间，满足目标人群对品质生活的需求。
4.3 销售策略在销售策略上，珠江新城采取了多种手段来吸引客户和提高销售额。
首先，通过各种促销活动和奖励计划来吸引购房者和商家，提高购房和租赁率。
其次，通过建立完善的销售渠道和提供良好的客户服务，提高客户满意度和口碑。
此外，珠江新城还积极开展市场推广活动，包括广告、宣传和参展等，提高品牌知名度和市场认可度。
5. 成功因素5.1 地理位置优势珠江新城地理位置优越，临近市中心和交通枢纽，便于居民和商家出行和交流。
这为珠江新城的发展提供了得天独厚的条件，并吸引了大量的居民和商家。
5.2 优质的产品和服务珠江新城通过引进国内外一流的建筑设计和装修标准，提供高品质的住宅和商业空间。
与此同时，珠江新城还注重提供优质的客户服务，包括物业管理、安全保障和社区活动等。
珠江新城，二十年成就“一张蓝图”
[ UED ] 115 | 10 | 2018珠江新城，二十年成就“一张蓝图”The Achievement in Twenty years of Zhujiang New Town文_袁奇峰中国城市规划学会常务理事，华南理工大学教授珠江新城规划始于1993年的国际城市规划设计竞赛，成形于2003年的规划检讨。
在长达二十多年的建设期，它首先熬过了1997年亚洲金融危机带来的写字楼市场六年冰封，又巧妙应对了来自体制内的杂音，终于坚守到2003年的市场重新繁荣，引导了2008年之后爆炸式的增长。
1993年美国托马斯设计公司方案为广州而设计 DEsign for gUangzhoU1840年起于广州的鸦片战争，打碎了国人闭关自守的天朝大梦，把中国拉进了现代民族国家的发展竞赛。
落后就要挨打，救亡图强从此成为中国知识分子的主流话语。
而日本“明治维新”的成功让国人进一步相信，只有向西方学习，加入世界工业化的潮流，才能富国强兵。
虽然历史的进程跌宕起伏、迂回婉转，但是中国社会的总体发展方向就此定下——要推动国家的现代化！1918年10月，广州诞生了第一个市政建设官方机构——广州市政公所。
随后展开了大规模的市政建设，拆城墙、筑马路、辟公园、架路灯、建设骑楼商业街⋯⋯标志着广州城正式开始了现代化之路。
1921年2月15日，广州市政厅正式成立。
至今，广州城市建设有过两个黄金时代：其一，是1918年到1937年。
广州市政府致力于打造民国“模范城市”，探索通过拆除城墙、改造旧城、开办大学推动城市现代化。
美国建筑师墨菲（Henry Killam Merphy）帮广州做了旧城中轴线的规划，重构了广州城的城市结构，建设了从越秀山中山纪念塔、中山纪念堂、市政府、中央公园、维新路到海珠桥的近代城市中轴线，取得了“在旧城市中建设新城市”的巨大成功。
始建于1933年，位于五山的国立中山大学校区见证了“民国黄金十年”经济、社会和文化的发展。
广州珠江新城建设现状及存在的问题分析
文 献标 识 码 ：A
．
并 出现 了 专 业 化 的倾 向
，
作
广 州通 过 提 高土 地 利用 价值 调 整 中心
、 、
2
如 C B D 的兴 起
—
，
但广 州城 市 中心 区 本质 上
。
结构 改善 交通 条件 改善 中心 环 境 等措施
，
，
文章 编 号 ： 1 0 0 8
广 州 珠 江 新城 规 划 土 地 利 用 规 划调 整 分 析 图
一
作者简 介 ：王 茂 ( 1 9 8 0 ) 男 重 庆 市 人 信 息 产 业 部 电子 第 十 设 计 研 究 院有 限 公 司 规 划 景 观 院 工 程 师 东 南 大 学 建 筑 学 院 硕 士 研 究 生 ；欧 晓 斌 男 建 筑 师 东 南 大 学 建筑 系 建筑 设 计 及 其 理 论 专 业 硕 士 研 究 生 研 究 方 向是 新 城 规 划 及 高 层 建 筑 设 计
、
、
信 息 服 务职 能 生
、
、 、
现 状 及 出 现 的 问题 ， 分 析 了 问 题 的 根 源 提 出 了 解
广 州 市 的 中 心 区 主 要 集 中在 流 花 地 区
环 市路 东风 路 沿 线
， ， ，
活 服 务职 能 社会 服 务 职 能 专业 市 场 行 政
决 对 策 并 阐 述 了 新 城 开 发 建 设 需 要 注 意 的 问题
—
0 4 2 2 (2 0 0 8 )0 8
0 1 OO 0 4
一
仍是
一
个 功 能 混 合 的地 区
广 州 城 市 中心 区
广州珠江新城核心区城市设计发展与评价
Urban design development evaluation of Zhujiang New Town Core Area广州珠江新城核心区城市设计发展与评价文_吴桂宁 华南理工大学建筑学院、亚热带建筑国家重点实验室 教授胡凯雯 华南理工大学建筑学院 研究生何力宇 广州零号建筑设计公司 建筑师珠江新城核心区是广州市近年建成的CBD区，是全市经济发展的引擎和最重要的城市标志之一，其设计与建设实践对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区建设具有典型意义。
本文系统梳理广州珠江新城核心区城市设计的发展历程，对各阶段工作的成果特点、联系和变化进行评析，并对其进行了总体评价。
珠江新城核心区（又称广州新中轴珠江新城段）占地1.4km2，经过20余年的建设目前已经基本成型并获得普遍好评，作为广州经济发展的引擎，起着非常重要的作用。
广州市全市土地面积7434km2，珠江新城核心区占全市面积的0.013%，据统计2015年全市GDP总值为1.8万亿，珠江新城核心区GDP总值990亿， GDP总值占比为5.5%；同时它还是重要的城市标志，被誉为广州市的城市客厅。
珠江新城核心区建设启动以来，进行了多次的城市设计探索研究。
通过对其城市设计发展历程进行全面系统的回顾，我们可以理清其发展的连续性、各阶段的特点、联系和变化情况，为后续的反馈完善提供依据；同时作为广州同时期最大规模的城市建设，总结其过程中的得失可以对广州未来的城市设计及管理实践提供借鉴；对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区规划建设也具有参考价值。
珠江新城核心区城市设计的发展经历了起步探索、检讨调整、深化实施、逐步完善等四个阶段。
图6 广州规划院新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图7 同济大学新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图8 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计总图图9 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计模型年）珠江新城概念性规划方案设计（1992年）1992年7-8月，广州市规划局委托美国托马斯规划服务公司、香港梁栢涛规划师建筑师事务所、广州市规划院等三家单位进行“广州珠江新城概念性规划方案竞赛”，经专家评审后，托马斯公司方案胜出，其方案基本确定了珠江新城规划的总体构架。
广州珠江新城地下空间开发研究
是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？——广州珠江新城地下空间开发研究徐辰袁奇峰【摘要】随着城市土地租金的提升，地下空间价值逐步显现。
珠江新城地下空间项目是亚运时期广州重要的形象工程”，但其建成后暴露出一系列问题。
本文基于新制度经济学的相关理论，回顾了地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁；对广州地下空间开发制度创新进行了解析，将其核心内容分为寻利型制度创新与寻租型制度创新。
并指出在寻租型体制的基础上，地下空间开发成为了政府和城投公司的短期财政工具。
“城投所有，城投开发”体制导致珠江新城地下空间缺乏可经营性，是其失败的核心原因。
对此，进一步提出地下空间大规模开发体制应转向具备“审慎商业原则”的“城投所有，市场开发”及“市场所有，市场开发”的路径。
【关键词】珠江新城 ;地下空间;开发体制;制度创新1. 引言1.1 珠江新城1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心——珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。
2000年的《GCBD21——珠江新城规划调整》，政府明确把珠江新城作为广州CBD 的建设项目。
2010年亚运会，珠江新城中轴线两侧的世界级建筑群，四大标志性公共设施及南岸广州电视塔成为展示广州现代化水平和形象的重要代表之一。
1.2 珠江新城地下商业空间珠江新城地下空间项目由广州市建设投资发展有限公司（以下简称广州市城投公司）于2006年启动，2010年初步完成建设。
政府及社会对地下商业项目寄予厚望，期待能够将其打造成为世界级高端地下商业区，弥补珠江新城商务区“无商业”的缺陷。
然而项目建成至今，商业经营仍未走上正轨，反倒是一系列质量问题的暴露使其成为社会关注的热点。
问题主要体现在以下几点：（1）中央广场及地下空间方案缺乏创意。
中央广场方案重点在于两个层面：一是中央广场景观设计，二是地下空间与广场的连接。
在目前的方案中，中央广场景观设计方案较为平庸，地下商业项目与地面的连接方式局限于“孔洞状”阶梯，在地面完全感受不到大型地下商业空间的存在；（2）地下空间质量问题。
广州 珠江新城总结
珠江新城已有研究总结报告戚路辉发展历程简述：作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。
2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。
有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。
（还待考证）建设问题总结：上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。
在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。
广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。
CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。
从１９９２年至2001年底，珠江新城卖地９９宗，其中，已建成１９宗，在建１１宗，没有开发的达６９宗，占２／３还多。
珠江新城合同出让地价共１０２亿元。
广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”８０－１００亿元，但政府急于启动珠江新城开发。
以每平方米２３００元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅４５亿元。
珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。
2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。
2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。
珠江新城规划
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本）2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】编制单位：广州市城市规划设计研究院规划面积：6.19平方公里居住人口：7.3万人完成年份：1999年项目概况珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。
为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。
地区发展策略检讨结论（1）全市写字楼过剩广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。
（2）城市土地政策供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。
大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。
在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念：以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。
这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。
相应，珠江新城功能定位如下：作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
２．１ 广州城市商务办公空间的演变 广州传统的 ＣＢＤ 空间呈现网络化多
中心的分布特点，新中心的形成往往是 沿着珠江自西往东跳跃式扩散。广州商 务办公空间分布可分为三个阶段：第一
阶段（２０ 世纪 ８０ 年代中期～９０ 年代中 市场需求：２０００ 年以来，珠江三角洲的
期），环市东路和东风路沿线商务聚集区 整体繁荣和城市的合理分工，使总部经
图３ 广州市中心区办公楼房价租金趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所、广州市房地产交易登记中心。
图４ 广州市甲级办公楼空置率趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所。
综上所述，从国外的 ＣＢＤ 研究起源 看，ＣＢＤ 的产生是一个自然形成的过程； 随着ＣＢＤ 研究的发展，ＣＢＤ 逐渐被作为一 种规划建设理论而提出；在国内的 ＣＢＤ 研 究中，ＣＢＤ 被认为是可以通过地方政府主 导开发建设而成的。ＣＢＤ 研究逐渐发生了 转向：ＣＢＤ 从研究理论概念转变为规划实 践的概念，从自然集聚的市场行为转变为 规划建设的政府行为，ＣＢＤ 被认为可以通 过新城建设而实现，商务办公空间的开发 往往是ＣＢＤ 开发的核心所在。由于珠江新 城商务区是政府主导建设的长达 １８ 年的 ＣＢＤ 项目，具有完整的开发历程，因此对 于研究政府主导建设的 ＣＢＤ 的作用机制 具有十分重要的实证意义。
广州珠江新城商务区的开发演变研究
□ 陈倩敏，袁奇峰
［ 摘 要］ 广州珠江新城商务区是作为中央商务区（ Ｃ Ｂ Ｄ ） 的建设项目而提出的。通过对国内外 Ｃ Ｂ Ｄ 研究的梳理发现，研究趋势 逐渐发生了转向：Ｃ Ｂ Ｄ 开始从理论研究的概念转变为规划实践的概念，从自然集聚的市场行为转变为规划建设的政府行为， Ｃ Ｂ Ｄ 被认为是可以通过新城建设而实现的，商务办公空间的开发往往是 Ｃ Ｂ Ｄ 开发的核心所在。开发者采取不同的开发模式 将形成不同的市场供给状况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需求将反映在使用者的行为上。珠江新城商 务区开发演变研究通过研究开发者（ 市场供给方） 与使用者（ 市场需求方） 的相互作用，解析珠江新城在不同阶段的开发机制， 对其他城市建设 Ｃ Ｂ Ｄ 项目具有借鉴意义。 ［ 关键词］ 商务区；土地开发；政府管理；作用机制 ［文章编号］１００６－００２２（２０１２）Ｓ１－０２１３－０５ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１３ ［文献标识码］Ｂ
位优势的珠江新城商务区成为增量办公
２．２ 城市经济发展下的市场需求变化
空间的最好选择。从广州市中心区办公
城市经济的发展刺激了商务办公的 楼房价租金和甲级办公楼空置率的数据
214
看，２０００ 年以后的商务办公空间需求正 在逐年增加（图 ３，图 ４）。
２．３ 行政干预下的市场供给调整 从广州商务办公面积的供求情况看，
４ 不同发展阶段的开发机制分析
４．１ 开发准备期（２０００ 年前） 珠江新城商务区是作为政府实现公
共职能的媒介，建设的初衷之一是为地 铁建设筹资。由于土地为广州市土地开 发中心收储，政府成为土地一级市场主 要的供给者，政府作为一级开发者，由国 有企业和开发商进行二级开发；同时，政
府通过土地划拨自建政府办公和基础设 施，使政府部门成为珠江新城商务区的 使用者。在此期间，政府通过基础设施的 前期投入，成立珠江新城开发指挥部，自 建或购买整栋办公楼，以及通过调整土 地拍卖价进行逆经济周期的调控，以增 强市场对珠江新城商务区建设的信心，为 开发作前期准备。但是，长期以来商务办 公空间分散布局的特点，制约了珠江新 城商务区的集聚建设。当时城市经济并 没有步入快速发展的阶段，城市定位不 明确，生产服务业发展刚起步，增量刚性 需求不足，国家从紧的货币政策使投资 需求减少，存量办公楼供给过多，导致消 极的市场需求。在转型初期的中国，体制 不完善使地方政府并没有合理控制土地 开发的节奏，导致珠江新城商务区内住 宅用地过度开发。面对市场环境和政府 的政策，作为二级开发者的开发商和国 有企业对前景失去信心，采取消极不开 发的态度。根据目前的数据，国有企业获 得政府行政划拨土地约 １０．２４ 万平方米， 其中，商务办公用地为 ３．６６ 万平方米；
区聚集了商业和商务办公空间，珠江新 生产性服务业的发展，更是极大地刺激
城逐步发展，促使这种网络化多中心分 了商务办公市场需求，为珠江新城商务
布特点发生变化，在天河区出现了商务 区的发展注入了活力。
办公聚集的强核（图 １）。
城市空间结构突变，为商务办公集聚
广州商务办公空间之所以具有分散布 提供了空间载体。２０００ 年，广州实施从
２．４ 基于企业经营模式的市场偏好 从 ２００７ 年广州甲级办公楼进驻客户
的调查数据看，广州商务办公楼进驻客户 的行业类型主要为制造业，金融业的比重 较低，且进驻客户多为本地的中小企业， 这表明广州生产服务业的发展尚未达到高 端化阶段，内部行业分工尚未达到精细化 的要求，这种企业经营模式产生了特殊的 企业偏好，使其对办公场所的区域形象的 要求高于对邻近客户的要求。因此，这些 企业在新成立之初便将办公地选址于具有 良好区域形象的天河新区（图 ６，图７）。
Develop Evolution Research Of Zhujiang New City Business District In Guangzhou/Chen Qianmin, Yuan Qifeng
[Abstract] Zhujiang new city business district is proposed as the CBD. By the research to domestic and overseas, CBD turn into a planning practice concept and planning construction by government. CBD is deemed to come true by the new city building, and the business district is the key point of CBD building. The different develop method will form the different market supply, with the affection of market supply and market environment, the market needy will appear in the users. The paper takes Zhujiang new city business district example, analyzes the interaction between developer and users, analyzes the develop evolution, analyzes the develop mechanism in different staged. [Key words] Business district, Land use, Government manager, Mode of action
局的特点，是由于长期计划经济所形成的 “Ｌ”型走向“Ｔ”型的城市空间战略，城
土地功能混杂的城市空间格局而造成的。 市空间结构发生突变，为产业战略的实现
土地制度决定竞租曲线不适用，并使刚步 提供了支撑。珠江新城商务区的区位从城
入发展期的生产服务业难以在城市中心区 市发展的末梢变为中心，也使ＣＢＤ 建设构
［ 作者简介］ 陈倩敏，硕士，现任职于广州市城市规划勘测设计研究院。 袁奇峰，教授级高级规划师，中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师，中国城市规划学会学术工作委员会委员、青 年工作委员会委员。
２ ０ １ ２ 年增刊办公聚集区空间分布示意图
图２ 实施城市空间战略前后珠江新城的区位变化示意图
１ＣＢＤ 的研究转向：从自然集聚到规划建设
从国内外 ＣＢＤ 理论研究的趋势看，可分为以下几个 方向：①从构建社会空间结构的角度，美国学者、社会 学家伯吉斯提出同心圆城市地域结构模式理论（Ｃｏｎ－
ｃｅｎｔｒｉｃ Ｚｏｎｅ Ｔｈｅｏｒｙ），并首次提到ＣＢＤ 概念。②从 对已建成 ＣＢＤ 指标分析的角度，墨菲（Ｒａｙｍｏｎｄ Ｍｕｒｐｈｙ）、万斯（ＪａｊｎｅｓＥ． Ｖａｅ）等对美国ＣＢＤ 土地利用、 定界和内部结构进行了分析。这些研究表明，ＣＢＤ 是城 市发展至一定阶段的产物。③从土地开发和政府管理的 角度，蒋三庚指出“在建立 ＣＢＤ 中，政府的行为应该是 为商务区提供尽可能的便利条件，使企业更自由地活动 和发展”。阎小培等人认为，ＣＢＤ 开发运作的核心是公共 控制，政府必须合适地引导市场行为。吴明伟等人提出 通过选择加快开发进程的时机和商务实施开发的力度控 制，以城市发展战略为指导，积极推动商务空间的发展 进程。这些研究表明，ＣＢＤ 是可以由政府主导建设而成 的。④从城市经济学的角度，陈一新指出 ＧＤＰ 总量、人 均 ＧＤＰ 和第三产业增加值是决定一个城市办公楼需求的 主要因素，不同类型的 ＣＢＤ 具有不同的开发时机。这些 研究表明，ＣＢＤ 建设需要把握开发时机，不能单纯依靠 自然集聚。
珠江新城商务区的建设初衷是为广州地铁建设筹 集资金。政府从 １９９３ 年起拉动珠江新城商务区的土地 开发，并使其成为新的城市中心区，珠江新城商务区成 为广州 ＣＢＤ 的雏形。自此，珠江新城商务区的建设经历 了从 ２０００ 年前的停滞发展到 ２０００ 年后的逐渐繁荣的 状态。在珠江新城商务区长达 １８ 年的建设过程中，开 发者采取了不同的开发模式，形成了不同的市场供给状 况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需 求反映在使用者的行为上。在珠江新城商务区不同的开 发阶段，开发者和使用者的作用机制如何，是本文研究 的重点所在。
逐渐形成；第二阶段（２０ 世纪 ９０ 年代中 济得以在广州聚集；广州城市定位的转
后期～２０００ 年），随着六运会和九运会的 变和产业战略的调整，为以总部企业为
推进，天河北商务聚集区也逐渐发展起 主的高级生产空间在珠江新城商务区集