物业公司精细化管理全部方案

物业公司精细化管理全案目录第一篇物业前期管理第一章规划设计介入与建设施工介入3第一节规划设计介入 3一、规划设计介入的主要方面3二、规划设计介入的具体内容6第二节建设施工介入17第三节建筑工程质量保修的前期管理18一、保修期限问题18二、有关建筑工程质量保修的法律法规18 第四节筹建物业管理机构20一、筹建前期物业管理架构20二、适时组建完整的物业管理机构21三、前期测算及办理前期手续23四、协助开发商的前期工作24第二章设备前期管理27第一节设备前期管理的综合要求27一、设备选型与规划设计阶段27二、设备安装质量控制阶段29三、设备调试及试运行阶段30四、准备竣工验收阶段31五、竣工验收阶段32第二节弱电工程前期管理33一、弱电工程的前期管理33二、安全防范系统33三、智能停车场管理系统44四、自动消防系统48五、电梯监控系统49第三章接管验收综述51第一节接管验收的条件51一、新建物业接管验收的条件51二、旧物业接管验收的条件52第二节验收工作程序52一、组建验收小组52二、接管验收前的准备工作52三、接管验收工作程序52第三节技术资料接管验收53一、土建工程资料、文件验收53二、建筑电气工程资料、文件验收55三、给/排水工程资料、文件验收55四、供热工程资料、文件验收56五、电梯工程资料、文件验收56六、通风与空调工程资料、文件验收57七、自动消防系统工程资料、文件验收57八、安全防范系统工程资料、文件验收59九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收59十、资料、文件交接与归档60第四章土建工程接管验收63第一节土建工程质量验收规范63第二节土建工程观感质量验收64一、室内、外观感质量验收64二、屋面工程检查重点65第五章建筑电气工程接管验收69第一节建筑电气工程质量验收规范69第二节建筑电气工程质量验收项目71一、变压器、箱式变电所验收73二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收75三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收76四、不间断电源验收77五、低压动力设备试验和试运行79六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收80七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收83八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收84九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收86十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收87十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试88十二、普通灯具验收91十三、特种灯具验收93十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收96 十五、开关、插座、风扇验收98十六、建筑物照明通电试运行99十七、接地装置验收101十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收102 十九、接闪器验收103二十、建筑物等电位联结验收105第六章建筑给排水工程接管验收105第一节建筑给排水工程质量验收规范107第二节室内给排水系统验收107一、室内给水管道及配件验收109二、室内消火栓系统验收110三、给水设备验收111四、室内排水系统验收115第三节室内热水系统验收115一、室内热水管道及配件验收116二、热水供应系统设备验收117第四节卫生器具及配件验收117一、卫生器具及给水配件验收117二、卫生器具排水管道验收118第五节室外给排水管网验收118一、室外给水管网验收的综合要求118二、室外给水管道验收118三、消防水泵接合器及消火栓验收121四、管沟及管井验收122五、室外排水管网验收122第七章供热系统设备接管验收125第一节锅炉及辅助设备验收125一、锅炉验收125二、锅炉辅助设备验收127三、管道验收129四、安全附件验收129五、换热器验收131第二节室内采暖系统验收132一、室内采暖管道及配件验收132二、散热器及金属辐射板验收134第三节低温热水地板辐射供暖系统验收135一、施工工艺要求135二、检验和调试136三、验收条件137四、系统验收137第四节室外供热管网验收139第八章通风与空调工程接管验收141第一节通风与空调工程质量验收规范141第二节通风、空调系统安装质量验收142一、通风系统验收142二、空调系统验收146三、空调水系统管道与设备验收152四、空调风管系统验收159第三节通风、空调系统调试及试运行验收164一、系统空载调试及试运行164二、带生产负荷的综合效能试验与调整167第九章电梯工程接管验收169第一节电梯工程验收规范169一、电梯安装单位应具备的资质169二、电梯接管验收的条件169三、电梯接管验收的实施170第二节电梯工程质量验收170一、机房验收170二、井道验收171三、驱动主机的土建基础验收171四、导轨验收171五、门系统验收172六、轿厢验收172七、对重(平衡重)验收172八、安全性能验收172九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收173十、电气验收173十一、电梯验收174十二、电梯钥匙验收176第十章自动消防系统接管验收177第一节自动消防系统验收规范177一、火灾自动报警控制系统验收规范177二、自动喷水灭火系统验收规范178第二节火灾自动报警控制系统验收180一、火灾自动报警控制系统工程质量验收180二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收183 第三节自动消防联动设备及消防水系统验收187一、自动消防联动设备验收187二、自动消防水系统验收187第十一章安全防范系统接管验收191第一节安全防范系统验收规范195一、安全防范系统设备验收195二、安全防范系统技术性能验收195第二节安全防范系统验收规则195一、安全防范系统设备安装质量验收198二、安全防范系统设备技术性能验收200第十二章其他207第一节智能停车场(库)管理系统接管验收207一、智能停车场(库)管理系统设备安装质量验收207二、智能停车场(库)管理系统技术性能验收207第二节通信网络和有线电视系统的接管与验收209一、通信网络和有线电视系统验收209二、接管验收遗留问题的处理209第三节园区绿化工程接管验收210一、施工过程验收项目211二、绿化工程附属设施验收212三、绿化工程中间环节验收213四、绿化工程竣工验收213第二篇物业后期管理第十三章业户入住217第一节业户入住前的准备工作217一、建立入住办公机构217二、准备入住工作方案217三、做好相关单位的协调工作218四、准备入住资料218五、入住时期的环境美化219六、通知业户入住219第二节办理入住手续226第三节装修管理227第十四章房屋建筑工程质量保修工作管理229第一节房屋建筑工程质量保修分类229一、房屋建筑工程质量缺陷分类229二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序229 第二节相关单位在保修工作中的职责235一、开发建设单位的职责235二、物业管理公司的职责241三、施工单位的职责243四、监理单位的职责243第三节“二次损失”的处理243一、“二次损失”的处理程序243二、“二次损失”责任赔偿的法律依据244第十五章物业保安服务245第一节物业保安职责245一、保安负责人的职责245二、队长、班长的职责245三、保安员的职责246第二节物业保安服务要求246一、物业保安员基本要求246二、物业保安员行为规范246三、物业保安服务质量的评价与改进249第三节消防安全管理制度250一、总则251二、消防安全职责251三、消防组织机构254四、消防安全制度和管理254五、灭火和应急疏散预案编制及演练259第十六章物业环境服务263第一节保洁服务263一、保洁服务综述263二、楼内保洁服务265三、日常清洁方法268四、外围保洁服务270五、垃圾清运271第二节绿化管理273一、绿化管理机构设置273二、室外绿地养护274第十七章房屋管理279第一节房屋管理279一、房屋完损等级分类279二、房屋完损等级评定标准280三、房屋完损等级评定方法287四、房屋维修工程的分类288五、房屋维修工程管理290六、房屋管理考核指标291第二节人防工程使用管理292一、使用人防工程应申办的手续292二、使用人防工程的申办程序293第十八章设备管理综述297第一节设备资产管理297一、建立设备台账297二、建立设备档案299第二节设备运行管理299一、岗位责任制299二、持证上岗299三、定人定机制度300四、运行和交接班制度300五、安全操作规程300六、技能培训300七、设备经济运行300八、检测、测量设备管理301九、设备设施标识管理301十、设备事故及突发事件管理302十一、设备环境管理302十二、设备管理检查制度302第三节设备维修、维护保养管理309 一、制订维护保养计划309三、重大维修及技术改造309四、设备点检和巡检309五、设备保养分级309六、设备维修分类309七、对承包方的管理310第十九章电气系统设备运行、维修维护313第一节高压电气系统设备运行、维修维护313一、变(配)电所运行管理制度313二、变(配)电系统管理范围322三、临时供电管理334第二节低压电气系统设备运行、维修维护335一、配电柜、控制柜维护保养335二、低压电气设备维修安全操作338三、低压电气设备维修工作程序339四、避雷设施的检测与维护339五、电动机运行管理341第二十章给排水系统设备设施运行、维修维护347 第一节水泵房运行管理和设备维护保养347一、水泵房管理制度347二、水泵房设备设施维护保养347三、供水管理制度352第二节给排水管线维护保养353一、楼内给排水管线维护保养353二、室外给排水管网维护保养354第二十一章空调系统和风机运行、维修维护357 第一节空调系统运行、维修维护357一、满足使用要求357二、降低运行成本357三、运行管理358第二节水冷式柜式空调系统运行操作规程362一、运行前的检查准备工作362二、运行操作362三、正常停机操作362四、故障停机操作362第三节风冷式冷水机组运行操作规程363一、运行前的检查准备工作363二、运行操作363三、正常停机操作363四、故障停机操作363第四节维护保养规程364二、主机半年保养365三、辅助系统半年保养368第五节风机维护保养371一、风机保养项目371二、空调通风系统清洗373第二十二章视频安防监控系统运行、维修维护383 第一节运行值班制度383第二节维护保养383一、云台和CCD摄像机383二、主控制器384三、维护保养记录384第二十三章特种设备管理387第一节特种设备管理的依据387第二节特种设备事故分级387一、特别重大事故387二、重大事故387三、较大事故388四、一般事故388第三节特种设备使用单位的法律责任388第四节特种设备应急预案390第五节对承包方的管理391第六节电梯管理392一、关于电梯运行、维修和维护保养合同392二、物业公司在电梯管理工作中的职责397三、电梯管理制度398四、电梯运行记录用表398第七节自动消防系统运行、维护保养417一、综合管理417二、系统运行和维护保养418第八节燃气锅炉设备系统运行、维护保养431一、锅炉系统安全管理职责431二、锅炉系统安全运行制度435三、燃气锅炉供热系统节能446四、维护保养455第二十四章用好“八项管理原则”，做好物业服务467 第一节以顾客为关注焦点468一、理解要点468二、始终贯穿于质量体系标准中469三、怎样实施“以顾客为关注焦点” 470第二节领导作用477一、理解要点477二、“领导作用”在质量体系标准中的体现477第三节全员参与480一、理解要点480二、“全员参与”在质量体系标准中的体现480第四节过程方法481一、理解要点481二、“过程方法”在质量体系标准中的体现482三、运用“过程方法”举例482第五节管理的系统方法484一、理解要点485二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现485第六节持续改进486一、理解要点486二、“持续改进”在质量体系标准中的体现487第七节基于事实的决策方法487一、理解要点487二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现487三、运用“基于事实的决策方法”举例488第八节与供方互利的关系493一、理解要点493二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现493参考文献495第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需要，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。