用收益还原法评估加油站项目土地价值的技术方法
加油站评估思路
加油站土地估价的探讨---- 大成房地产土地评估加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄斷利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄斷性质的用地，评估中应考虑垄斷地租的修正。
在加油站等具有超额垄斷利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄斷地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道» 一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄斷收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄斷地租？就目前看，答案是否。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地估价方法之收益还原法实用1篇
土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。
如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。
+a3/(1+r1)(1+r2)。
(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站土地拍卖评估方法
对加油站土地进行实地勘查，了解土地 的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采 用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但 不限于土地规划、建设许可、环保要 求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督 和反馈。
03
加油站土地拍卖评 估方法
目 录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的 近期成交案例，进行比较分析和修正 ，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级 、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期 、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较 对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费 等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待 拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注 意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
收益还原法在加油站土地评估中的应用
ｏ ｅｔ ｈ ｉ ｌ ｋ ａｄｇ ｔ。ｔｅｅｏｃ ｆ ａ ｉｌａｉ ａ ｄｈｗｔ ｏｆｍ ｓｏｊｃｉ ｅｍ ｓｗｒ ｎｌｚｄａｄｔｅａｐｉ ｔ ｎｏ ｍ ｔｏ ｎｔ ｃｎｃ ｔｉ ｎ ｉｓ ｈ ｈ ｉ ｏ ｐｔｉ ｔ ｎｒｔ ａ ｏ ｃｎｉ ｉ ｂｅｔ ｅｉ ｏ ｅｅａａ ｅ ｐ ｌａｉ ｆ ｈｄ ｈ ｅ ｌ ａ ｝ｎ ｓ ｅ ｃ ａｚ ｏ ｅｎ ｏ ｒ Ｉ ｖ ｎｅ ｙ ｎ ｈ ｃｏ ｅ
性、 交易稀少性 、 用途受限性。因此在评估的过程中， 当比较
案 例充分且 其 间的相似性 达到一定标 准 的时候 ， 以用市场 可 比较法评 估 ， 但是 我 国 目前加 油站市 场交 易 案例并 不 多见 ，
一
般很难采用市 场 比较 法评估 。而加 油 站是在 经 营期 间 内 有持续性收益 的经 营 ｌ土地 ， 采用收 益还 原法估价 。笔者 生 可
高超， 吴钦 （京 范 学 理 学 院江 南 ２ｏ） 南 师 大 地 科 学 ，苏 京 １ ７ ０ ９
摘要 长期 以来， 加油站土地评估 一直是 土地评估领 域 中的热 点和难点 ， 特点主要 体现在 交 易数量稀 少 ， 其 缺乏 市场 交 易实例。 结合一 定实例 。 讨 用收 益还原法评 估加 油站 用地 。在提 出技 术思路 和要 点 的基础 上 ， 探 分析 加 油站 土地估价 中如 何确 定客 观 收益及 还原 利率 的选择 ， 并介绍运 用收益还原 法评 估加油站 用地的方 法。 关键 词 加油站 ； 收益还原 法； 土地 价格 中图分类号 Ｆ ０ ． ３ １３ 文献标 识码 Ａ 文章编 号 ０ １ — ６ １ ０ ６２ — ６４ ３ ５７ ６ ｌ（ ｏ ）１ ５ ２ —０ ２
及未知数， 无论怎样假设它们的变化（ 等差递增或等比递增
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收益还原法评估加油站土地价值
收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值
加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限
房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
⑴待估宗地区域加油站经营状况
根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：
周边类似加油站近三年财务指标表
⑵该加油站年正常净收益预测
通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于
20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：
（123.73＋134.62＋135.39）÷3＝132.58元/建筑平方米。
根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。
包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。
则该加油站年净收益=132.58×1612÷10000＝21.3719万元。
⑶该加油站整体资产价值
收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n]
V表示整体资产价值；
a表示年纯收益(即年净利润)；
r表示房地产资本化率；
n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年）
资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，通过搜集市场上相类似房地产实例的净收益、交易价格等资料，选用相应的收益法计算公式V＝a/r，反求出资本化率r=a/v。
选取的可比实例及相关资料
则估价对象整体资产价值为：
V=21.3719÷9%×[1-（1+9%）-40]=229.9052万元。
⑷特许经营权价值
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取33%，则
P=V×33%=229.9052×33%=75.8687万元。
⑸机器设备价值
据估价人员现场查勘，该加油站有储油罐5个（其中50立方米3个，30立方米2个），均为2003年12月购置，可使用寿命20年，已使用7年，尚可使用13年；加油机8台，均为2003年12月购置，可使用寿命10年，已使用7年，尚可使用3年；配电瓶2台，均为2003年12月购置，可使用寿命30年，已使用7年，尚可使用23年；发电机组1台，2003年12月购置，可使用寿命20年，已使用7年，尚可使用13年。
经估价人员市场调查，储油罐重置价格约500元/m3，加油机重置价格约0.9万元/台，配电瓶重置价格约1.2万元/台，发电机组重置价格2万元/台。
机器设备采用直线折旧法计算折旧，即：年折旧费＝重置价格÷可使用寿命，其现值＝重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×使用年限
储油罐重置价格＝0.05×50×3＋0.05×30×2＝10.5万元
储油罐年折旧费＝10.5÷20＝0.525万元
储油罐现值＝10.5－0.525×7＝6.825万元
加油机重置价格＝0.9×8＝7.2万元
加油机年折旧费＝6.825÷10＝0.6825万元
加油机现值＝6.825－0.6825×7＝2.0475万元
配电瓶重置价格＝1.2×2＝2.4万元
配电瓶年折旧费＝2.4÷30＝0.08万元
配电瓶现值＝2.4－0.08×7＝1.84万元
发电机组重置价格＝2×1＝2万元
发电机组年折旧费＝2÷20＝0.1万元
发电机组现值＝2－0.1×7＝1.3万元
机器设备现值S=6.825＋2.0475＋1.84＋1.3＝12.0125万元
⑹建筑物价值
该加油站地上房屋建筑共3栋，总房屋建筑面积2279平方米，均为框架结构，建筑层数均为2层，竣工时间均为2002年3月18日。
用途为办公综合。
另有钢结构网架2400平方米，竣工时间为2002年3月28日。
总建筑面积为4679平方米。
房屋耐用年限50年，已使用9年，尚可使用41年；钢结构网架耐用年限60年，已使用9年，尚可使用51年。
依据石计物价[2003]7号公布的同类物业、用途相近、结构相似的建筑重置成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，结合估价人员市场调查情况，确定房屋重置价格单价800元/平方米、钢结构网架重置价格250元/平方米。
房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额
＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
年折旧指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
A、当在土地出让年期期满前，房屋已到经济耐用年限，则耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。
年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限或房屋可使用年限
B、如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。
房屋可使用年限= 土地出让前房屋已使用年限+ 土地出让年限
这时不计房屋残值，即残值率为0。
年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限
由于该宗地的地上建筑物在土地使用权出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、钢结构网架可使用限取40年。
建筑物重置价格=重置单价×建筑面积＝800×2279＋250×2400＝242.32万元。
年折旧费＝242.32÷40＝6.058万元/年
建筑物现值＝242.32－6.058×9＝187.80万元。
⑺、加油站土地使用权价值：
加油站土地使用权价值=229.9052-75.8687-12-69.75＝72.2865万元
⑻计算宗地单位面积地价
单位面积地价=总地价÷总用地面积= 72.2865×10000÷1681.0=430.02元/平方米。