宁波市风貌区旧城改造分析
关于历史街区保护与更新的思考和设计实践
浙江建筑，第３８卷，第３期，２０２１年６月ＺｈｅｊｉａｎｇＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，Ｖｏｌ．３８，Ｎｏ．３，Ｊｕｎ．２０２１收稿日期：２０２０－０８－１８作者简介：郑 川（１９６７—），男，浙江宁波人，高级建筑师，从事建筑设计工作。
关于历史街区保护与更新的思考和设计实践ＴｈｉｎｋｉｎｇａｎｄＤｅｓｉｇｎＰｒａｃｔｉｃｅｏｎｔｈｅＰｒｏｔｅｃｔｉｏｎａｎｄＲｅｎｅｗａｌｏｆｔｈｅＨｉｓｔｏｒｉｃＤｉｓｔｒｉｃ郑 川ＺＨＥＮＧＣｈｕａｎ（宁波市建筑设计研究院有限公司，浙江宁波３１５０１０）摘 要：论述了历史街区保护和更新中存在的问题和应对策略，在规划设计方面提出了遵循街巷空间历史形态的原则和修缮传统建筑的几种方法，同时结合设计案例提出了植入不同业态对复活传统街区的重要性。
关键词：历史街区；更新；修缮；记忆中图分类号：ＴＵ９８４．１１＋４ 文献标志码：Ｂ 文章编号：１００８－３７０７（２０２１）０３－００１１－０３ 历史街区的保护与更新是一个各方面都关注的话题，因为在决策和实施过程中交织着各种矛盾和利益得失，它可能已经跨越了城市规划和建筑设计专业的范畴，成为当代社会的热点问题。
１９９２年获得普利策建筑奖的意大利建筑家阿尔多·罗西说过：“城市本身就是市民们的集体记忆，而且城市和记忆一样，与物体和场所相连。
城市是集体记忆的场所。
这种场所和市民之间的关系于是成为城市中建筑和环境的主导形象……。
”［１］作为集体记忆载体的传统街巷空间鼎盛于农业社会，衰败于信息社会，它们大都存在于旧城中，当新城建设得日新月异后，老城区必定成为下一个各方关注和即将更新的目标。
它们在当下该如何生存？又如何复兴？下面以“宁波市南塘河历史街区项目建筑设计”为例展开阐述。
１ 历史街区更新存在的问题保留着传统生活形态的历史街区往往都有独特的空间肌理和年代延续，如果对此复杂性缺乏认识，就有可能将问题简单化，导致破坏原有城市的空间结构和社会网络。
旧城改造工程中的难题与解决对策
旧城改造工程中的难题与解决对策一、引言随着城市的发展和人口的增加，许多城市都面临着旧城区建设及改造的问题。
旧城改造工程不仅涉及到旧建筑的拆除重建，还需要考虑土地利用、交通规划、环境保护等方面的因素。
然而，在进行旧城改造工程时，经常会遇到各种难题。
本文将探讨旧城改造工程中常见的难题，并提供相应的解决对策。
二、经济困难1.1 更换老建筑成本高昂在旧城改造过程中，最常见的问题是更换老建筑。
这些老建筑往往具有历史价值和文化遗产意义，但拆除和重建这些建筑需要巨大的资金投入。
尤其是在修复古迹或传统风貌时，保持原有特色需要额外投入资金。
解决对策：- 寻求政府支持：争取政府资金来帮助重建项目。
- 引入私营部门合作：与开发商合作进行共同投资，以确保可行性。
1.2 居民迁移费用问题旧城改造通常需要对居民进行迁移，这可能涉及到支付其住房补偿和搬迁费等。
然而，由于资金有限，政府难以承担全部费用。
解决对策：- 制定合理的搬迁计划：提前与居民交流、商议合理的搬迁方案。
- 寻找替代住房选择：为居民提供良好的替代住房选择，以减轻部分搬迁费用。
三、法律与规定2.1 历史保护与开发平衡旧城改造中最重要的挑战之一是如何平衡历史保护和现代化开发的利益。
一方面，保护历史建筑和文化遗产是必要的；另一方面，推动城市发展也是不可或缺的。
解决对策：- 综合考虑：制定综合规划方案，兼顾历史遗产保护和经济发展。
- 提高意识：加强公众教育，提高人们对历史建筑保护重要性的认识。
2.2 城市规划调整困难旧城区已经形成了复杂的交通网络和社区结构。
改造过程中需要考虑交通规划、基础设施建设以及周边环境等问题。
解决对策：- 制定全面计划：研究城市变化需要，在制定城市规划时进行充分考虑。
- 引入专业技术：聘请交通规划师、城市设计师和环保专家参与规划，确保全面考虑各方面因素。
四、社会问题3.1 社区稳定与改善居民生活旧城改造潜在的风险之一是对社区稳定性产生负面影响，特别是在大规模拆迁重建过程中。
关于加快破解旧城改造瓶颈提升中心城区品质的建议
关于加快破解旧城改造瓶颈提升中心城区品质的建议我市旧城区是城市开发最早、功能最多元、最能彰显宁波城市发展特色的区域，同时也是目前城市破败比较严重、改造需求最为迫切的区域。
近年来，随着我市新型城市化的快速推进，城市发展正由“增量时代”向“存量时代”转变，加快推进旧城改造已成为优化城市功能结构、挖掘城市存量空间、提高土地利用效率的重要抓手和必经之路，也是推进“名城名都”建设的有效途径和重要手段。
一、我市旧城改造的主要做法和成效近年来，我市按照国家和省委省政府的有关要求，加快推进旧城改造工作，一是相继出台《关于推进以成片区危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见》《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》《宁波市推进中心城区老旧住宅小区环境整治行动方案》等政策措施，有计划实施城市有机更新。
陆续开展了“中提升”战略、“三改一拆”、棚户区改造、非成套房改造、城中村改造、老旧小区整治、历史街区保护等旧城改造重点行动。
二是初步建立了旧城改造统筹推进机制。
2005年成立了城中村改造协调机构，2014年7月，市政府成立了棚改工作领导小组，旧城改造工作组织机构进一步完善。
三是很大程度上提供了资金保障。
2000-2012年，先后投入了10余亿元用于老旧小区整治改造；2011年开始，先后投入约90亿开展打通“断头路”专项行动；2014-2017年全市每年筹集10亿元旧房改造统筹专项资金，历年累计完成棚改投资达1210亿元。
我市通过有序推进棚户区、城中村和老旧小区整治改造，旧城改造工作取得了积极成效，被国家住建部列为全国15个老旧住宅小区改造试点城市之一，全国第二批海绵城市建设试点城市，初步形成了可复制可推广的海绵城市“宁波案例”。
一是棚户区改造超额完成。
截至2019年3月底，全市累计完成棚户区改造1012万平方米、10.5万户，其中危旧房改造514万平方米，7万户；新建棚改安置房及货币安置13.56万套（户），其中新建安置房项目97个，7.65万套。
115.面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索——以宁波市庄市老街更新改造规划为例
面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索——以宁波市庄市老街更新改造规划为例陆晓喻，翁晓龙，房静坤摘要：新时期，社会公众日益关注城市发展，改造更新主体趋向多元化，带来了旧城更新范式的转变，由以往政府一元决策转向多方参与协作。
在此背景下，本文以宁波市庄市老街更新改造规划为例，探索多元主体参与下旧城更新规划编制的新思路和新方法，在厘清更新主体诉求基础上，阐述了更新路径、更新方式的转变以及更新导则的编制等内容。
关键词：多元主体，旧城更新，更新方式，导则控制1、引言随着社会经济转型，近年来许多城市着眼点从“增量型”规划逐步转为“存量型”规划，更加注重旧城更新。
然而，在日益复杂多变的市场环境以及多元博弈的利益格局下，更多的社会资本参与到改造更新中，旧城更新对象日益复杂、改造更新主体趋向多元化。
既往政府一元决策主导、实现城市发展终极蓝图式的规划编制思路面临着极大的挑战。
纵观国内外旧城更新的发展脉络可见，西方从1980年代末开始，伴随着对城市更新的理解更加深入，认识到城市更新需要解决多样性需求，加之其牵涉面广、高成本的特点，政府一方无法实现，私人与非营利机构等非政府组织，被纳入城市更新的参与主体，政府作为引导者的角色，在城市更新中给予政策与财政支持，规划理论转向协作和沟通。
我国旧城更新中单一主体（政府或开发商）负责的项目居多，但近年来不断出现民间力量参与、通过渐进式小规模更新方式取得成功的案例，如上海田子坊、广州恩宁路、苏州平江路等。
此外，深圳市也在旧城更新的开发实施机制上做了一定的探索，建立了以城市更新单元为核心的规划编制制度，规划过程强调公众参与和利益协调，全程式地沟通与协作，促进规划意图和社会各方诉求的有机对接。
可以看到，与西方类似，随着我国城市逐渐从外延式扩张走向内涵式发展，社会公众日益关注城市发展的规划和决策，多元主体参与下的旧城更新成为新的发展趋势。
2、多元化主体需求下的旧城更新范式的转变2.1从精英思维转向协作式规划传统旧城更新往往建立在精英价值取向下，自上而下、由政府单向驱动的规划，对居民利益、社区利益较少考虑。
宁波市城中村改造存在的问题和对策
、
宁波市中心城区城 中村 改造进展情况
１ 、宁波市中心城 区城 中村基本情况 宁 波市 中心 城 区城 中村 主要包 括海 曙 、江东 、江 北三 个 区 ，共 涉及 ５ 个 ９ 村 ，其 中海曙 区侣个 村 ，江东 区３ 个村 ，江北 区１ 个村 。大致可分为三类 ：一 Ｏ １ 是完全没 有农 用地 ，且 已被城市建成区所包围的村 ；二是 尚有少量农用地 ，与城 市建成 区毗邻 的村 ；三是仍有较多农 用地 ，但 已列入城 区长期发展框架的村 。与 现代城市特征相 比，这些 “ 中村”的存在却显现 出一定的不协调 ，主要表现在 城
及面广 。需要市区两级 政府和有关部 门的通力合作和支 持 。虽然市政府 明确城 中村 改造体制 为 “ 市区联动 、以 区为主 ”。各区政 府也高度 重视 城 中村 改造 的组织 实 施 ，成立专门机构 ，并将城 中村改造工作机 构延＇ ｆ ｅｎ街 道 、村 （ 社区 ），一定程度上发挥了基层 党委、政府 的 工作优势。但是 由于市级政府在改造资金投入 上所 占比 例大 （ ０ ７ ２ ０ 年前是 １ ０ ０ ％，之后是７ ％ ），同时城 中村 ０ 改造资金拨付 、规划设计调整 、村发展留用地 管理等诸 多事项均 需上－． ＮＮ市级城建 、规划、财政 、国土等部 门 审批。因此，市级政府成为 了事实上的改造主体 ，导致
顷 ，应拆 迁住 宅建 筑面积 ４ ６ ５ 万
－０ ｒ
平 方 米 、住 户 １ １ ８ ，应 拆 迁 非 住 宅 建 筑 面 积 ３ ９ 户 ５７ ８ 万
平方米 ，需 建设 安置房建筑面积５ Ｏ １ 万平方米 ，需 资金 总量约２ ｔ 元。截至２ ０ 年底 ，已完成２ 个 行政村征 １－ ５ｚ ０９ ７
土地 和空 间资源利用粗放 ，布局零乱分散 ，影响城市开发和功能拓展 ；村 落内部
记忆的缝合：城市非典型风貌区旧城更新景观规划
夹杂着与之配套的手工生产作坊 、 小型商业及服务业等 。
存 ，并日渐显现出长足的效益空间。然而 ，隐埋于这些 光环背后的城市非典型风貌区 ， 实属一种生命力孱弱的 旧城区域 ，它们特色并非鲜明、年代并非久远 ，在城市 更新过程中的际遇往往是被成片推倒 ，并经土地整理换
取空间指标 。 它们或经拍卖进入土地流通市场被再开发 ，
地广场等公共空间。本文结合一次规划设计实践，探讨
这一类型地段在面临被改造为城市开放空间时的设计构 思与创作手法 ，希望让这些最易被全盘丢弃、最易被遗 忘的地段也留下它们曾经的足迹 。
等一系列弊病 ，故而沦为城市更新的具体对象 。我们不
那里曾经居 民稠密、市井繁华 ，伴随着新中国成立后参 与国家发展建设的一代人的生活与梦想 ，城市非典型风 貌区成为了历史特定时期的产物 。
与时下开发的居住区相比，城市非典型风貌 区逐渐 显现出设施简陋陈旧、空间局促 、环境恶劣和交通受阻
或被建设成为老城区中的配套设施区域 ，或被开放为绿
非典型、特征并非十分突显、年代并非十分悠久的城市 风貌 区域 。本文中的城市非典型风貌 区特指广泛存在于
些废弃的工业区也因找寻到创意产业的外衣而安然留
多数城市 旧城区域中的 、多为民国时期或新中国成立后 所建造的集中成片的高密度片区，与那些颇受重视、象 征着工业文明而苟且幸存的创意产业区几乎同龄 。它们 多数为附属于工业 区的单位大院、家属院等住宅区域 ，
浅谈旧城改造存在的问题及对策
浅谈旧城改造中存在的问题及对策摘要：目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位，但是在其运作过程中，出现很多了问题，针对这些问题，提出解决的建议和方法。
并处理好新旧建筑之间的关系，促进城市发展。
关键词：旧城改造；问题和现状；城市再开发；建议与方法1.引言城市的发展战略是以推动经济社会进步，改善人居环境为目标。
而旧城改造就是通过改造旧城区中那些落后的、不利于城市经济、社会发展的环境结构，重新构建城市发展的合理化空间布局，恢复旧城区在城市发展中的固有活力，发挥其应有作用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。
研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。
2•旧城改造与新区开发的关系问题我们在进行新区开发建设时，首先要进行投资较大的基础设施建设，因此其建筑综合造价要比旧城区高得多。
这就无形中造成新区建设进展缓慢，而旧城改造却热火朝天。
比较典型的如沈阳市的旧城改造，在过去十几年中，住宅建设几乎全都是旧城中,只在城市边缘地带建了少量的住宅。
当涂县从1996年开始进行大规模的城市建设，当初计划先在城东开辟一新区，并率先进行了新区主干道的建设。
然而，由于资金不足中途停了下来，恰在此时,有一港商有意对县城中心区黄金地段的旧城区进行开发改造，而不愿到新区进行开发。
为了引进外资，县政府改变了原有计划，转而开始了大规模的旧城改造。
由于这几年来旧城的大规模改造，抑制了新区的发展，新区至今未形成气候。
越集中在中心改造新区就越发展不起来，形成一种恶性循环，影响了整个城市的发展。
通过对这几年城市建设经验教训的总结，根据事物发展的客观规律，在确定是着重旧城改造还是开发新区的时候，应该首先重点发展新区，然后再回过头来对旧城进行逐步改造。
发展新区与旧城改造并不是相互对立的，而是相辅相成的' 先进行新区建设使新区建设形成一定规模和面貌，从而吸引开发商去开发，吸引和转移旧城区的部分人口，并积累城市建设经验和资金，为旧城改造创造有利的条件，然后再进行旧城逐步改造。
城市旧城改造中存在的问题及对策
城市旧城改造中存在的问题及对策我国很多城市由于历史发展等的原因，存在很多的⽼城区，⽽⽼城区的建筑物⼀般是⽐较破旧的，并且基础设施建设会⽐较落后，旧城改造是⾮常有必要的，那么城市旧城改造中存在哪些问题及对策?下⾯由爱⼟⽹律师为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、城市旧城区改造中存在的问题(⼀)旧城改造缺乏科学指导与总体规划不论是旧城改造还是新城建设，都应遵循统⼀规划、合理布局、综合开发的基本原则。
实际上，⼀些零星插缝的违章建筑不仅不美观，还影响着城市各项职能的协调性，妨碍城市的发展，导致城市格局不规范、不合理，基础配套设施⽆法完善，使旧城的改造不彻底。
(⼆)急功近利，忽视城市特⾊不同的城市由于处于不同的地理位置，长时间的⽂化积淀⽽拥有⾃⼰的特⾊，但旧城区改造受时间和资⾦的影响，使得⼀些地区⽼旧的社区和⾃建住房与⾼楼林⽴的城市有些格格不⼊。
此外，还包含⼀些历史悠久、具有当地特⾊的传统建筑，但这种“城中村”格局尚未被城市融合，许多处于⽭盾中的城市往往为了⾃⾝的发展，使得这些传统建筑⽂化流失。
但值得思考的是“千城⼀⾯”的情况与城市⾼密度的建筑是否真的是⼈性化的美好家园。
所以，科学、合理地对旧城进⾏改造应创造出城市的特⾊，尝试更多风格迥异的城市建筑，展现独特的美。
(三)资⾦问题影响⼯作进程对原本的地区进⾏投资改造是实现⼟地增值的过程，但“旧改”的成本显然受拆迁规模、⼈⼝密度等因素影响，成为影响旧城改造成本的关键因素，资⾦⼀旦跟不上就很容易影响整体⼯作的进展，同时，对该地区的⼈们也会造成⼀定的⼲扰。
⼆、不良旧城改造⽅式的弊端⼀是过于理想的单⼀终极规划⽬标，对现状的混乱⽆序多采取彻底否定态度，对城市社会的复杂问题视⽽不见，缺乏规划多⽬标的⽐对与平衡，从⽽造成阶级分化、治安犯罪等诸多⽅⾯的社会⽭盾;⼆是规划理念及⼿段的简单化、标准化。
以统⼀建设物质空间形态来确定城市的发展态势，却因忽视经济发展的内在规律⽽造成旧城社会经济活⼒的衰退与空洞化;三是“破旧出新”的规划模式过分追求功能的完美，⽣硬地将旧城有机社会⽹络割裂为单纯的功能社区，忽视了社会脉络的发展与内在联系规律;四是兼顾所谓公平的政策取向，规划⽅法较多地体现了政府部门的意志，较少反映地区现状及来⾃社会与个⼈的实际需求。
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城市风貌区旧城改造案例——宁波宁波北依杭州湾，东临东海，南靠三门湾，9365km的土地上除了有东钱湖、甬江滋润、孕育外，尚有广大的平原河网，宁波市甬江流域中下游大小河道、浜渠纵横交错，是一个典型的河网密布的江南水乡。
宁波市的建设始于三江口地区，先民们在奉化江、余姚江、雨江三江交汇处途城筑港，逐步发展成为一座历史悠久、闻名中外的港口城市。
由于优越的地理位置，三江口地区历来就是城市交通、贸易、商业、文化和行政中心，也是宁波城市文化风貌的发祥地。
由于城市化进程加快，城市经济和第三产业的迅速发展，目前三江口的交通、居住、基础设施等功能已经无法满足城市中心商务的需求，同时城市的历史风貌也受到侵蚀。
三江口三江口地区范围东至曙光路，南至大沙泥街，西至开明街，北至惊驾路.总用地 2.64平方公里。
其中水域面积0.48平方公里。
宁波旧改情况简介（资料来源：中国宁波政府网）根据《宁波市城市总体规划》，从1988年起，实施旧城改造计划，至今已累计拆除旧房建筑面积378万平方米，其中住宅约250万平方米；竣工房屋面积1978万平方米，其中住宅1560万平方米。
建成了一批配套齐全的住宅小区、商业办公楼；出现了中农信国际大厦等一大批高层建筑，全市目前已建、在建的高层建筑超过300幢。
同时，在以道路建设为重点的旧城改造中，实施以市中心区、三江六岸、城市主要出入口为重点，以美化绿化街景、灯光装饰为内容的形象工程建设，做到“道路建设哪里，形象工作就搞到哪里”，实现了道路建设与绿化、美化同步进行的系统效果。
宁波城市面貌发生了根本性的变化，基本实现了“日观市容绿化，夜看街景灯光”目标。
1995年10月完成的宁波最大的旧城改造计划，已使中山路成为宁波市最繁华的商业、金融街。
到1997年底，宁波第一轮（1994－1997）城市建设全部顺利完成，实施了“三横四纵十卡口”城市道路建设，使宁波旧街的面貌焕然一新。
现在的宁波，楼变高了，路变宽了，夜变亮了，景变美了。
从2000年开始，宁波将按照“扩大规模、完善功能、优化环境、提高品位”和“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，实施新一轮的城市建设，使城市大起来、功能全起来、环境美起来、品位高起来。
一．改造条件分析1．改造背景1.1政策背景（1）城市总体规划：（资料来源：宁波市规划局宁波市规划网）宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。
未来的都市区包括宁波中城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。
宁波市城市总体规划纲要——三江片规划商业中心位于三江口地区，用地3-5平方公里（2）“十一五”宁波旅游重点发展区块（资料来源：宁波市建设委员会中国宁波网）（3）三江口都市商务游憩区1、位置范围位于以三江口为核心的宁波中心城区，南界兴宁桥，东临姚江大闸，北接湾头，总面积约10平方公里，规划旅游用地占5%。
2、开发现状近年来，宁波围绕三江口城市中心区进行了一系列的旧城改造建设，初步形成了“三江六岸、六塘河、一湖居中”的园林绿地体系，并投资6亿多元修复了月湖景区，投资14亿元打造了国内最大的一站式休闲购物广场——天一广场，投资6亿元的宁波老外滩商业街区也于2005年初整体开业。
3、发展定位主题：东方商埠·时尚水都集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
4、规划要点（1）依托三江口核心商贸区，重点发展都市观光、购物、娱乐、餐饮等特色旅游，突出传统与现代风格相互辉映的都市建筑景观，营造时尚祥和的生活氛围和旅游环境，完美展现宁波“东方商埠、时尚水都”的独特魅力，强化都市作为宁波旅游的第一目的地和集聚核心；（2）发挥天一广场、老外滩的品牌效应，强化休闲游憩功能，开发都市特色旅游产品，配套建设都市旅游服务的“物质平台”和“信息平台”，营造一流的旅游软环境；（3）提升三江六岸景观带，在增强绿化的同时，改造、新建一批具有宁波文化特色的城市雕塑小品，兴建“宁波人”群雕园，并通过对沿岸建筑进行外立面改造，协调风格，突出主题；（4）拓展都市中央游憩区现有格局，启动江东和湾头滨水休闲区的建设，打造三江六岸滨水休闲旅游项目群，加快月湖历史文化街区的改造，建成以天一阁为核心的文化休闲旅游区。
5、项目策划（1）“宁波人”群雕园（2）江东滨水休闲区（3）湾头滨水休闲区（4）月湖—天一阁文化休闲旅游区（4）宁波市城市规划管理条例(资料来源：宁波市城市规划管理条例)第三章城市新区开发和旧区改建第十六条城市旧区改建应当按照城市综合功能的要求，统一规划，分期实施，集中成片进行，着重改造危房、低洼地区及交通不畅、基础设施薄弱、环境污染严重的地区，改善城市环境，提高城市综合功能。
第十七条城市新区开发和旧区改建应当注意保护文物古迹、城市传统风貌和地方特色。
对城市规划确定的重点保护区域和地段，必须严格管理。
镇海海防遗迹、东钱湖风景名胜区、月湖风景区、中山路、解放路、人民路、公园路、药行街等区域和地段，其重要建设项目的安排应组织专家论证。
第十八条城市新区开发与旧区改建，应遵循社会效益、经济效益和环境效益相统一的原则。
规划管理部门应当综合考虑用地的位置、环境、使用性质、交通状况、城市景观等因素，科学地制定建筑密度、容积率、建筑间距、沿街建筑后退道路红线、绿地率和停车场（库）以及道路、管线和其他工程设施等城市规划管理的技术规定，作为制定详细规划和实施规划管理的依据。
1.2改造的动力和原因三江口地区历来就是城市交通、贸易、商业、文化和行政中心，也是宁波城市文化风貌的发祥地。
由于城市化进程加快，城市经济和第三产业的迅速发展，目前三江口的交通、居住、基础设施等功能已经无法满足城市中心商务的需求，同时城市的历史风貌也受到侵蚀。
结合宁波市相关规划将三江口地区定位为城市商业中心。
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
2．地块自身特征2.1历史风貌(资料来源：杨立锋宁波老外滩历史风貌及其发展宁波广播电视大学学报2005.3)天一广场宁波明朝筑城，三江口开始兴盛。
清初，天一广场所在地区便已商贾云集，逐渐成为宁波老城的商业中心，俗称东门口。
外滩实质是对外文化交流的码头区块。
口岸文化造就了外滩独特的建筑风格，各种歌特式、巴洛克式建筑与中国传统里弄、民居和谐共处，极具观赏价值。
老外滩宁波外滩不算大，但它却是目前国内仅存的具有百年历史的外滩之一烙印着浓厚港口历史文化内涵的外滩，对宁波城市风貌的影明是极其深远的。
1、充满欧陆风情的建筑民廊半个多世纪作为洋人外商的聚居地，江北外滩一带怒但出现具有鲜明特色的近代城市建筑类型，而目受两方影明的建筑风格更是丰富多彩，一些建筑有明显的两方古典主义、折中主义、哥特式、巴洛克、艺术装饰风格等风格特征，也有将两方建筑风格与中国传统建筑风格融为一体的建筑，成为展现宁波城市近代历史的重要佐证，也是体现宁波城市人文历史特征的重要标志。
如：英国领事馆，天主教堂，宁波邮政局，水安贵重物品保管公司。
除此之外，外滩还保留着德坊、朱氏洋宅和王宅等20多幢颇具特色的老房子，包括“宏吕源号”南货店、上海大亨朱旭吕的朱宅、首任上海饯业同会会民严信厚的严氏山庄等多处文物保护建筑，这些建筑均具有中两合璧的风格，与街区周围的中国传统民居形成鲜明对比，极具观赏价值2、宁波近代商帮的起航地老外滩代表了宁波不可割裂的一段历史，它曾经是宁波兴盛繁荣的见证。
遗留下来的浮码头尽管已经破败，但依稀能找到其曾经创造水运文明的印记，日一人遥想当年“市舶云集.商船众多”的繁荣景象。
3、近代商业文化的展示区港口、码头的繁荣，使得外滩成为了宁波当年的商业中心。
2.2功能使用从功能上看，目前的三江口还仅仅是商业零售业中心。
现三江口地区办公面积占13.7%，商业普业面积占43.6%，住宅及其它面积占22.7%。
2000年中心区人口比1999年减少近6万人。
结合宁波市相关规划将三江口地区定位为城市商业中心。
集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。
2.3社会结构原居民户数：天一广场3780 老外滩 1350原住户大多属于社会的低收入阶层2.4区位三江口地区范围东至曙光路，南至大沙泥街，西至开明街，北至惊驾路.总用地 2.64平方公里。
其中水域面积0.48k平方公里。
2.5其他三江口地区发展演变宁波市是从三江口地区开始建设起来的.先民们在奉化江、余姚江、雨江三江交汇处途城筑港，逐步发展成为一座厉史悠久、闻名中外的港口城市。
由于优越的地理位，，三江口地区历来就是城市交遥、贸易、商业、文化和行政中心，横贯三江口的东西向道路中山路即为城市最挤华的裔业街。
城市经济和第三产业的迅速发展，导致宁波城市中心商务空间的需求与开发同步增长、宁波城市中心以东门口为枢组、中山路为轴线，并在中山路轴钱方向上进一步向东西延伸，同时亦向两侧纵深区域扩展。
城市中心的发展不仅表现在规模方面、其构成内容，集聚程度都有了质的变化。
历史上三江口地区主要是住宅、商业和钱庄，今天，住宅大大减少。
商业、办公等比例相应上升。
现三江口地区办公面积占13.7%，商业普业面积占43.6%，住宅及其它面积占22.7%。
2000年中心区人口比1999年减少近6万人。
从功能上看，目前的三江口还仅仅是商业零售业中心。
城市中心演变发展的结果是空问聚集度进一步提高、东门口一带离层建筑取代了原来二、三层的木构途筑和砖砼建筑，中山路几经拓宽，从明朝时7m宽不断拓宽至今天的42m。
由于在市场经济条件下，项目的选择住往由开发商做出，其中利润目标往往被作为项目运作的首要因素，这就难免出现失调和无序现象。
城市公共利益受损的情况普遍，出现环境品质下降、公共空间缺乏、交通拥塞、城市特色消退等现象。
二．规划设计分析1.改造目标原则和创意老外滩改造工程的原则(资料来源：杨立锋宁波老外滩历史风貌及其发展宁波广播电视大学学报 2005.3)(1)渐进主义原则一般来说，城市的旧区除了有历史价值的文物外，还存在着大晕历史信息，即每个城市的人文历史资源，随着时问推移，旧区的建筑、街道、基础设施等不同程度受到破坏，不能不进行必要的改建、更新，以至扩建或重建两方城市在这方面的重要经验，就是“渐进主义”的原则。
主张详慎细致地分期分批渐进改造即改善环境质量，又保护历史文脉，把尽可能多的，有价值的，载有历史信息的历史空问环境保存下来，留给今世和后代。