北京建外SOHO商业综合体案例分析研究
阳光的影子_从建外SOHO中解读和反思柯布西耶_光明城市_理论
14311/2010 HUAZHONG ARCHITECTURE 华中建筑中图分类号中图分类号 TU-80 文献标识码文献标识码 A 文章编号文章编号 1003-739X（2010）11-0143-03摘 要摘 要 该文以北京建外SOHO为例，解读“光明城市”理论的现实内涵，探寻该理论对于当今城市规划的影响，反映了该理论至今对我国城市建设仍具有借鉴价值和探索意义。
关键词关键词 柯布西耶 光明城市 现代主义 城市规划建外SOHOAbstract Abstract Jian Wai SOHO in Beijing as an example, to unscramble the reality meaning of "Radiant City" theory, to explore its impact of today's urban planning, which reflecting the theory still has the reference value and exploration significance in China’s urban construction nowadays.Key w o r d s K e y L e C o r b u s i e r ,R a d i a n t C i t y , Modernism, Urban planning, Jian wai SOHOJi Jie季 洁阳光的影子The Shadow of the Sun：城乡规划•园林景观Urban Planning • Gardens Landscape勒•柯布西耶的“光明城市”理论影响深远，今天世界上许多大城市的城市规划都受到了该理论的影响。
例如，在城市采用立体式的交通体系，在市区修建高层楼房，扩大城市绿地，创造接近自然的生活环境等原则，已被许多城市的规划全部或部分地采用。
soho——市场营销案例分析
市场营销案例评析【案例简述】建外SOHO，释放密码北京，长安街，国贸正南，一个白色的建筑群屹立:建外SOHO.这是一个由18栋公寓、2栋写字楼、4栋小型办公房及大量裙房组成的商街，一个有生活、工作、娱乐、休闲等多种活动方式的街区，看上去除了占据了得天独厚的位置外，与其他项目别无二致。
但是,截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60。
5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%（北京房地产信息网数据）,而据SOHO 中国推广部的统计,建外SOHO去年的推广费用只用去两三千万元，不到销售额的1%,远远少于其他项目。
是什么让建外SOHO看似毫不费力地获得丰厚的利润？聚焦密码艾尔·里斯和杰克·特劳特于1972年在美国《广告时代》杂志上首次提出了“定位”的概念。
他们认为,定位是要在预期客户的头脑里给产品定位，它适用于一种商品,一项服务,一个机构甚至一个人。
“一把钥匙开一把锁。
我们不刻意去寻找客户群,任何产品都会有一个密码，也会有与它符合的解码。
”“密码”是潘石屹和张欣对产品的定位，或者我们可以把这个“密码”称之为SOHO（Small Office Home Office).“当你用一把钥匙打不开这把锁时，不要费劲，那是你的密码不对”，潘石屹带着有些玄妙的表情说，由于顺应了当前中国经济中最有活力的小型私营公司迅速增长的需求，建外SOHO找到了它最强劲的购买群。
1999年，当潘氏夫妇开始考虑现代城之后的新项目时，他们希望在“北京机床厂”这块土地上的项目风格更能符合时代潮流。
为此,潘石屹请来正宗的日本SOHO概念设计者山本理显，准备延伸现代城的SOHO风格。
定位理论的创始人杰克·特劳特认为营销本质在于缩小焦点范围。
坚持“焦点法则”——最具威力的营销就是在潜在顾客的脑海中占有一个自己独享的字眼,潘石屹把项目风格聚焦到了一个概念上,用深挖的方式将其无限放大。
深挖窄告《向左走，向右走》为人们描述了一个略带忧伤的故事:他习惯向右走，邻屋而居的她习惯向左走,因为方向不对，他们始终不曾相遇。
建外SOHO项目可行性报告研究
建外SOHO项目可行性报告研究一、内容提要：建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），属于北京市最繁华的商务地段CBD。
本文通过对朝阳区CBD建外SOHO的市场调查分析，以及周边主要同类竞争的比较后，依据国贸在北京市的地理位置和CBD这一集商业、娱乐、办公、购物、居住于一体的特殊优势对建外SOHO地产的目前市场状况和未来的预测进行分析，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
关键字：建外SOHO、项目投资、开发经营；二、报告编制目的：1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
三、报告编制依据：1、北京市规划局规划方案；3、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策；5、现场勘察和实地调研所得资料。
四、项目概况：项目名称：建外SOHO地理位置：北京建国门外大街4号（国贸中心对面）占地面积：12.28万平方面建筑面积：约70万平方米最大限高：99.9米总设计师：山本理显（日本）开发商：北京红石建外房地产开发有限公司第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。
SOHO公寓楼：27*27米的体量，SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落。
SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。
中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米，相当于两个工人体育场。
会所：28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全。
建外SOHO社区商业失败案例
建外SOHO容积率：3.38主题：SOHO商业街[表状]潘石屹的第二个"SOHO作品"建外SOHO位于北京国贸中心正对面，总建筑面积超过70万平方米。
旨在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区。
与张宝全的"街、铺、院、景"相似，潘石屹几乎不约而同地提到了"小"的韵味:街道的尺度小，广场小;在设计上突出了无中心、多层次、混合就是活力，使SOHO 商业街更丰富、更亲切。
据说全部建成以后的建外SOH0，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。
建外SOHO是一个街区，它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能丰富的混合的场所，它不是一个封闭的、单调的住宅区。
传统上中国有很多城市住宅都是很开放的，混合的，前面是商店，后面是手工作坊，或者楼上是住家等等。
SOHO住宅借鉴的就是这样一种形态。
从建外SOHO失败案例看如何正确投资社区商业【2006.07.28 13:39】来源：楼市作者：周筠苏文近期，社区商业以其低风险和回报相对稳定的优势被投资者和自主经营的商户所认可，也造成了如国美第一商街、沿海·赛洛城等众多项目的热销。
但面对众多社区商业，商户难免困惑：究竟如何正确选择社区商业并成功投资？投资专家将在本文中为您一一评析。
[讲评要点]1.判断社区商业优劣三大标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求。
2.投资目的不同的商户该如何选择社区商业。
[案例分析]建外SOHO商业建外SOHO位于北京东长安街朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面，总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平方米，地下建筑面积为19万平方米，地上建筑面积约51万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及300个店铺组成。
SOHO案例分析
SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
SOHO尚都
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在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO 的世界。现在有40％的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有 经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。
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据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北 京，“在家办公SOHO一族”已经超过100万。
简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了 电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的 房型，总价较高。
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复式
复式
复式
复式
产品设计 作为住宅用途(A座首 层、三层) • 厨卫功能完备， 但作为住宅的功 能空间如客厅、 卧室的分布舒适 性难保证。
大 堂
•
标准层高3.1米
产品设计
作为办公用途布局 (D座首层、三层)
大 堂
产品设计
作为住宅用途布局 (D座二层、四层)
大 堂
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
建外SOHO案例分析PPT课件
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
建外soho典型案例分析
建外SOHO采取了统一招商、统一管 理、统一营销的运营模式，确保商业 氛围的品质和持续性。
成功因素分析
地理位置优越
建外SOHO位于北京朝阳区核心 地带，紧邻国贸CBD，交通便利， 具有极高的商业价值和投资潜力。
品牌效应显著
建外SOHO汇聚了众多知名品牌和 企业，形成了强大的品牌效应，吸 引了大量客流和投资。
商业地产发展趋势
多元化发展
商业地产应多元化发展， 满足不同消费群体的需求， 提高市场竞争力。
创新业态
鼓励商业地产创新业态， 如共享办公、联合办公等， 适应市场需求变化。
智能化升级
运用现代科技手段，实现 商业地产智能化管理，提 高运营效率。
可持续发展策略
绿色建筑
推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和排放。
建外SOHO的成功经验可以为其他城市中心商业区的开发提供有益 的借鉴和实践经验。
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未来展望与建议
城市更新与改造
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老旧城区改造
针对老旧城区进行更新和 改造，改善居民生活环境， 提升城市形象。
历史建筑保护
保留和修复具有历史价值 的建筑，传承城市文化， 丰富城市内涵。
公共空间优化
增加公共空间，提高城市 绿化覆盖率，提升居民生 活品质。
项目目标与愿景
• 建外SOHO的目标是打造一个集商业、文化、艺术和居住于一 体的时尚社区。该项目的愿景是通过提供富有创意和活力的空 间，吸引各类企业和个人前来发展，从而推动区域经济的繁荣 和社会文化的交流。
项目规模与范围
• 建外SOHO占地面积约为15万平方米，包含了57栋建筑， 提供了从商业办公到文化娱乐的各种空间。该项目的范围不 仅限于建筑本身，还包括了周边的交通、绿化和公共设施等 配套设施的建设和维护。