商业综合体案例分析

商业综合体案例研究CommerCial mall Case studies·所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

·城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

·中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

·城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

何为城市综合体？城市综合体功能框架·项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点·必须具有交通便捷的区位优势·必须营造齐备的生活系统·城市必须具备足够的终端消费能力·城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套·开发商须具有雄厚的实力和高素质·对开发商配套资源的要求城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大筑或建筑组群。

何为城市综合体？· 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米。

· 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区 。

· 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版。

4·新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人。

·新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人。

西新宿·以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域。

南新宿·新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社。

东新宿·相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内。

5· 新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区。

·新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力。

·东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一6· 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内·新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。

新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园7· 索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分·1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业·索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。

它拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克·在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了20％的高档住宅8· 索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目·整个基地呈标准的直角三角形·从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离·整个项目的商业主要集中于底层，为日间和晚间提供了高水平的活动空间·从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部·娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占32％土地用途建筑面积（平方米）办公（可出租净面积）68100商业（可出租总面积）25100电影之家17500住宅单元26500车位9809· 索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺·电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼·麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。

除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电影院和餐饮·“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。

例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中·大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客10德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心BERLIN POTSDAMER PLATZ —— SONY CENTER· 地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提·索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力·索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营·多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现各物业形态在混合开发中的增值·索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地· 玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心·国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下·玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑·在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心·步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系·玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心·通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体· IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。

·1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站。

·香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心。

· 香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。

把多功能融合到一个综合体内，实现1+1>2的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用57%17%23%3%办公商业酒店公众休息区域· IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个。

交通途径到达IFC 的方式邮轮直接到达项目周边的码头，有电梯连接至商场2楼步行从周边的交易广场、邮政总局等项目由天桥系统直接连接到国际金融中心飞机由机场经机场快线直接到达商场一层市区预登记大堂地铁地铁香港站在本项目内有3个出入口自驾车直接到达国际金融中心停车场，并经由直行梯到达项目内公共交通直接到达项目内巴士站、的士站· 洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心· 洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上· 区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约第二个市中心70层高的RCA（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施· 低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所加拿大多伦多伊顿中心TORONTO EATON CENTRE· 伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城· 伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公· 伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例· 伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接· 与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响加拿大多伦多伊顿中心TORONTO EATON CENTRE· 东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用·阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设有瞭望台·商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和180多家商店·屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等· 新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例· 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车·1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于1997年完成· 新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立起一个品牌的形象·一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃·新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊酒店会展中心娱乐和购物中心办公和其他设施· 零售先行，打造知名度·瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值·瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离·真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率100％2003年 住宅一期完工交付2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90％以上2005年2006年　住宅二期完工，销售率８０％2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖2002年进度：新天地南里（商业、公寓）2003年进度：住宅一期交付2004年进度：写字楼一期2006年进度：住宅二期翠湖天地二期 一期新天地北里南里人工湖＋绿地企业天地· 2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/绿地(公益部分)·2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)法国拉德方斯LA DÉFENSE· 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端·巴黎拉德方斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。