铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司、松桃福明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司、松桃福明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省铜仁地区中级人民法院【审理法院】贵州省铜仁地区中级人民法院【审结日期】2020.12.08【案件字号】（2020）黔06民终1956号【审理程序】二审【审理法官】唐正洪田芳向前【审理法官】唐正洪田芳向前【文书类型】判决书【当事人】铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司;松桃福明房地产开发有限公司【当事人】铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司松桃福明房地产开发有限公司【当事人-公司】铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司松桃福明房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈德勋贵州泽富律师事务所;严波贵州泽富律师事务所;李彦霖贵州中创联律师事务所;黄佳贵州中创联律师事务所【代理律师/律所】陈德勋贵州泽富律师事务所严波贵州泽富律师事务所李彦霖贵州中创联律师事务所黄佳贵州中创联律师事务所【代理律师】陈德勋严波李彦霖黄佳【代理律所】贵州泽富律师事务所贵州中创联律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司【被告】松桃福明房地产开发有限公司【本院观点】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

【权责关键词】代理诉讼请求反诉合同约定撤销证明责任（举证责任）证据不足违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

”之规定，人民法院依法调整违约金的前提，是违约方先行提出调整违约金的请求，然而武投公司在一审及二审中均认为福明公司存在逾期办证的违约行为，应当承担同等违约责任，从而主张武投公司不应支付逾期付款违约金，并未请求人民法院对违约金进行调整。

退一步说，违约金以损失为基础，武投公司长期占有使用案涉房屋，但从合同约定的付款之日即2012年4月17日起，至今未支付购房款，已给福明公司造成巨大损失，即便武投公司请求人民法院调整违约金数额，其亦未举证证明福明公司主张的违约金明显高于所造成的损失，因而一审法院对违约金的处理并无不当，武投公司所持不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

另外，武投公司在一审中并未就逾期办证问题提出反诉，该请求不属于二审处理范围，武投公司可另行主张权利。

应当指出的是，案涉房屋买卖合同明确约定总房款为1052800元，而福明公司起诉购房款金额为1152800元，一审法院依据起诉金额在判决主文中将购房款误写为1152800元，对此二审予以纠正。

综上所述，上诉人武投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决金额表述错误，应予更正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、变更贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初621号民事判决主文第一项内容为“铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司于判决生效后十五日内支付松桃福明房地产开发有限公司购房款1052800元及违约金（以购房款1052800元为基数从2012年4月18日起按日万分之三计算违约金至购房款付清时止）”；二、维持贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初621号民事判决主文第二项即“驳回松桃福明房地产开发有限公司的其他诉讼请求”以及案件受理费负担决定。

二审案件受理费13401.5元，由上诉人铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司负担11101.5元，由松桃福明房地产开发有限公司负担2300元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-27 06:54:50铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司、松桃福明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书（2020）黔06民终1956号上诉人（原审被告）：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司。

法定代表人：杨昌洲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严波，贵州泽富律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：松桃福明房地产开发有限公司。

法定代表人：李当明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李彦霖，贵州中创联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。

上诉人铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司（以下简称“武投公司”）因与被上诉人松桃福明房地产开发有限公司（以下简称“福明公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初621号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。

上诉人武投公司的委托诉讼代理人陈德勋、严波，以及被上诉人福明公司的委托诉讼代理人李彦霖、黄佳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

武陵山公司上诉请求：1.请求撤销原判第一项“铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司于判决生效后十五日内支付松桃福明房地产开发有限公司购房款1,152,800元及违约金（以购房款1,152,800元为基数从2012年4月18日起按日万分之三计算至购房款付清之日止）”，并改判为上诉人在判决生效后十五日内支付被上诉人购房款1,052,800元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：（一）根据合同权利义务对等原则，上诉人不应当支付被上诉人违约金。

双方签订B7-1-103的《商品房买卖合同》中约定：上诉人在合同签订当日采取一次性付款方式向被上诉人支付购房款，并约定逾期付款在10日之内，则按照每日万分之三向被上诉人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，上诉人按每日万分之二向被上诉人支付违约金。

而在关于转移登记约定中，被上诉人逾期办证则不承担任何责任。

前述约定实为加重对方责任，免除己方责任的格式条款，有违公平原则，根据合同权利义务对等原则，被上诉人应当承担案涉商品房逾期办证与逾期付款相对等的违约责任，并以购房款为基数，按每日万分之三向上诉人支付逾期办证的违约金，且双方均互负同种类到期债务，应当依法予以抵消。

故一审法院适用法律错误，上诉人不应当向被上诉人支付违约金。

（二）一审法院认定事实错误。

根据双方签订的《商品房买卖合同》约定可知，办理相关产权转移登记，由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。

双方在签订上述合同后，至今未收到被上诉人已办理产权转移登记的通知或相关产权证书。

故一审法院关于被上诉人已办理相关产权登记系事实认定错误。

被上诉人福明公司二审答辩称：一审判决适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。

福明公司向一审法院起诉请求：1.判令武投公司向福明公司支付购房款1,152,800元；2.判令武投公司向福明公司支付因其逾期支付购房款所产生的违约金（违约金以1,152,800元为计算基数按日万分之三，从2012年4月17日计算至购房款付清时止）；3.本案诉讼费、保全费由武投公司承担。

一审法院查明事实：（一）铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司系国有独资企业，股东为松桃苗族自治县人民政府，于2004年3月9日成立，曾用名：松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司、松桃苗族自治县武陵山投资经营有限公司。

（二）福明公司与武投公司先后订立了11份《商品房买卖合同》，具体如下：2009年12月21日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦6至7层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦6、7层商铺，建筑面积3040㎡，商品房单价按建筑面积计算1,500元/㎡，总金额4,560,000元，未约定付款方式及付款时间。

同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦8至13层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦8、9、10、11、12、13层商铺，建筑面积9120.06㎡，商品房单价按建筑面积计算1,500元/㎡，总金额13,680,090元，约定签合同当日一次性付清13,680,090元。

上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。

2010年12月8日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦4至5层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦4、5层商铺，建筑面积4733.22㎡，商品房单价按建筑面积计算2,600元/㎡，总金额12,306,372元，约定签合同当日一次性付商铺款12,306,372元。

上述商铺未交付，且产权登记在福明公司名下，并由福明公司使用。

2012年4月17日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-1-103号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-1-103号商铺，建筑面积131.6㎡，商品房单价按建筑面积计算8,000元/㎡，约定签合同当日一次性付款1,052,800元。

同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-2-201号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-2-201号商铺，建筑面积377.08㎡，商品房单价按建筑面积计算2,996.71元/㎡，约定签合同当日一次性付款1,130,000元。

上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。

2012年12月28日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-9A.9B号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-9A.9B号商铺，建筑面积1095.53㎡，商品房总价10,128,175元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。

同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-11-12号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-11-12号商铺，建筑面积522.99㎡，商品房总价4,835,043元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。

同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-110号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-110号商铺，建筑面积122.21㎡，商品房总价1,466,520元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。