论建筑物区分所有权中业主共有权的保护
业主的建筑物区分所有权的内容
You must do what others don't want to do today, so that tomorrow you can have things that others can't.精品模板助您成功（页眉可删）业主的建筑物区分所有权的内容导读：根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：1、对专有部分的所有权。
2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。
3、对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
一、业主的建筑物区分所有权的内容根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。
即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。
即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。
在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。
如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是不动产所有权的一种特殊的复合型的不动产所有权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：1.建筑物区分所有权具有集合性与主导性。
论建筑物区分所有权中的共有权
论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。
其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。
目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。
本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。
一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。
[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。
1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。
[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。
据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。
（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。
2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。
而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。
3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。
因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。
建筑物区分所有权之业主的共有权探析
如前所 述 ， 我 国《 物 权法》 关 于“ 业主 ” 的 表述 是“ 建筑 物 区分 时 ， 由于其此 时 是整栋 建筑 物 的权 利人 ， 确定《 物 权 法》 意义 上 的 所 有权 人” ， 而《 物业 管理条例 》 的表 述是“ 房屋所 有权 人” ， 笔 者认 “ 业主 ” 身份就 丧 失 了实 际意义 。若 建 ’ 殴单位 已经将 整栋 建 筑物 为“ 建筑 物区分 所有权 ” 与“ 房 屋所有 权” 虽 然大 体意思 相 同， 但 是 的房屋 全 部销 售完 毕 ， 那 么其 也 当然不 享有 《 物权 法》意义 上的
、
共 有权 的归 属— — 业 主
“ 业 主” 一词， 在 中国古代 已经 存在 ， 传 来于 香港 地 区， 我国
《 物 权法 》 第六章 “ 业主 的建筑 物 区分所 有权 ” 一章 中的十 四条 条 间的商 品房 买卖 民事法 律 行为 ， 已经合 法 占有 建筑 物 专有 部分 ，
体 是哪 些 ？区分所有 权之共 有权应 如何行 使及 保护 ？等等 ， 是笔 有 权人 的“ 业主 ” 资格 问题 。
者 探讨 的主 要 问题 。
一
（ 三） 已签订买卖合同、 未办理所有权登记但 已合法 占 有专有
部 分 的人 《 最高 院区 分所有 权解 释》 第 一条 规定 ： “ 基于 与建 设 单位之
物权 归属和 内容 的根据 。 ” 按照 以上规 定， 拥有 房屋产 权登 记证书 二致 ， 由此 可见 ， 《 最 高 院区 分所 有权解 释》 第 一条 将合 法 占有建 的所 有权 人理所 当 然的就 是我 国 《 物权 法》 规 定的 “ 业 主” 。我 国 筑物专 有 部分但 未办理 所有权 登记 的买受 人认定 为业 主 ， 是有理
论建筑物区分所有权中的共有权
１ ． 共有权 概述 业主 的共有权 是指 主列 区分建筑 区的共有部 分享有 的 占育 、 使 用 、 益 的权 利 。区 分建筑 物 山单 个业 主享 有所 有权 的专有 部 收 分和 所有 业主 共 同使用 和管 理 的共有 部分 组成 ， 专有 部分 各 自分 开 ， 会 引发使用 和 管理上 的纠 纷 ； 而作 为整体 的共 有部 分就极 易 成为 引发矛 盾 的焦 点 。 ： 主私 自拆 除部 分底层 填充 墙 ， 如 业 造成 影 响其他 业主 的居 住 隐患 ； 顶层 间权 的争议 等 。 ２共有权 的行使 ． 业 主作 为建筑 物 区分 所 有权 Ｌ的热 有权 主 体，在具 体行 使共 ｝ Ｉ 有 权利 时 ， 包括 两个 方面 ， 同使用 和共 同管 理 。两者 相辅相 存 ， 其 使 用权 的行使 需要 管理 权 的监 督 ， 理好 的 目的恰恰 是为 了更好 管 的使 用 。 ３ 有权 的现存 问题 与 解决 ． 共 《 物权 法》 施 以来 ， 实 我们 看 到 了它给业 主共 有权 保护 带来 的 福 音， 同时 也看到 由于 法律 的 不健全 给业 丰权利 实施 带来 的阻碍 ， 业 主的建筑 物 区分所有权 中 的共 有权 纠纷主要 来 自以下 儿个方 面。 ３】 有部 分 的范 围界定 ．共 ３１１ 路 、 ． 道 ． 绿地 等公共 场 所 ， 公共 设施 的归属 问题 物权 法第 七十 三条对 道路 、绿地 等 公共场 所 公共设 施 的归属 做 出 了这 样 的规定 ， 建筑 区划 内 的道路 ， ” 属于 业主共 有 ， 但属 于城 镇 公共道 路 的除外 。建 筑 区划 内 的绿地 属 于业 主共 有 ，但属 于城 镇 公共绿 地或 者 明示 归 个人 的除外 ” 这 一规 定首先 明确 了业 主 。 们对 建筑物 区划 内的绿地 等 公共设施 有” 有权” 但是其 后又 加 共 ， 两 个” 除外”属于 公共 道路 的和 属 于个人 的除外 。 ， 这两 个 除外就 使 得业 主对道 路 、 地等 公 设施 的 有权 利陷入 被动 尴尬 的境地 ， 绿 业主 在购 房时 已经 对这些 公共 设 施 的费用进 行 了分摊 ， 入住 后 而 才发现 某些 区域 自己并小 享有 使 川收 益的权 利 。 ３１ 车 库 、 ．２ ． 车位 的 归属和 使用 问题 针对现 实生 活 中停车 位紧 张 问题 ，以及 占用共 有 的道路 或者 其 他场 地作 为车 位等 问题 ， 物权 法》 《 明确规 定 ： 建筑 区划 内 ， 规划 用 于停放 汽车 的车位 、 车库应 当首 先满足 业主 的需要 ， 归属 由当 其 事 人通过 Ｈ售 、 ＿ 附赠 或者 出租 等方 式约 定 。这就 意味 着 ， ； 开发 商 、 物 公 司 能 将车位 收 费所 得据 为 己有 ； 果需 要收费 ， 如 在扣 除必 要 管理 费后 的所得 款应 属 于全 体业主 共 有 。是不是 业主 们的车 位 问题 就得 到解 决 了？如 果开 发 商将车 库 的建造 费用 摊给 业主 ，又 自行 出售 车库 的车位 ， 主 如何 查 明和 认 定 ？这 个 问题 出现在 各 业 业丰 面前 ，不容 忽视 。由于业 丰 与开 发商 处于信 息严 重 不对 称 的 地位 。 别 是在卖 方 市场 的情形 下 ， 于绝 对弱 势 的业丰是 很 难 与 特 处 开发 商抗衡 的 。 物 权法 》 未提 出相 关解 决方 案 。 考相关 资料 ， 《 并 参 根据 从香港 有关 法律 制度 中获得 的启 示 ， 决这 个 问题要靠 政 府 解 的 干预和制 度 的保证 。 ３１ 人 防 工程 的归属 ．３ ． 物权 法颁 布 实施 以来 ， 其 末对人 防 工程进 行规定 ， 各地 的物 权 纠纷 案许 多 人防 工程 有关 。其 ，北京市 物权 法第 一案 比较 典型。 此案 争议 的焦 点在 于” 人防 ＿ 稃 归于谁 ”２ ０ 年 １ 月 ｌ Ｌ 。０ ７ ０ ７日，
民事案例分析：业主正当的建筑物区分所有权受法律保护
[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。
某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。
为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。
根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。
论建筑物区分所有中业主专有权的限制
一
之公共 利益相一 致 ， 此 即为所 有权之社 会化 。易言之
专 有权 ， 全称 为专有部 分的所有权 ， 亦可称为专有 所有权 ， 德国法叫做 特别所有权 ， 是指 区分所有人对于 建筑物 内的住宅 、 经营性住房 等专有部分所享 有 的占 有、 使用 、 收益 、 处分的权利 。对 于专有权 的性质 ， 虽然 理论上意见不一 ， 但 通说认 为它是一种空 间所有权 ， 一 种不动 产所有权 。 专有权 是立体物权状 态下的一种 物权 ， 就其本质而言 ， 区分所 有权人 对专有部分 的专有 权， 与平 面物权 状态 中建筑物 所有权人 的权利大致相 同， 专有 权 的产 生只是 当建 筑物 由平 面物权发展为立 体物权时 ， 一般所有权在立体物权状态下的一种演变 ， 或者说 是一种与 时俱 进 ， 因此 ， 其本质是共 同的 ， 都蕴 含 了排 他性 、 永 久性 、 绝对性 的色彩 。当然 ， 在这种演 变过程 中 ， 专有 权并非遗传 了平面物权状 态下一般所
务。 （ 二） 建筑物 区分所有 中专有权 的限制
对之 自由 ， 不受任何人 干涉 ， 否则 即赋 予物上请求权 以 为保 障和对抗 。 所 有权绝对 思想 的产生 对于近代 财 富 的形成 和积累可谓 居功至伟 ， 它充分保 障 了人们创 造财 富 、 繁荣经 济的热情 ， 挖 掘了人们 内心深处对于财 富 的欲望 ， 使追求 物质 和财 富成为一 种梦想和荣 耀 ， 不 仅为 １ ９ 世纪 资本主义发展 的原动 力 ， 而且为 当今 民主 社会创造 了一个 基本 的经济框 架。 然而 ， 由于国家对 所有权 过度保 护 ， 加之所有权之 绝 对 由个 人任意支配 ， 导致 财富集 中 ， 贫 富悬殊 ， 出现 物未尽其 利等不公平现象 ， 社会问题丛生 ， 国家存在 的 根本 面临威胁 ， 在这种情况下 ， 所有权 绝对原则不得不 进 行检讨 ， 所有权 由绝对性演 变成 为系附有条件 之权 利 。所有 权基于人 性虽宜 由个 人拥有 ， 但却 系增 加人 类 之共 同需 要与幸 福而存在 ， 其行使必 须与 国家社 会
试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定
试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定何云【摘要】我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.【期刊名称】《内蒙古社会科学》【年(卷),期】2011(032)003【总页数】5页(P52-56)【关键词】建筑物区分所有;专有部分;共有部分;界定【作者】何云【作者单位】武汉大学,法学院,湖北,武汉,430072【正文语种】中文【中图分类】D91319世纪初期，建筑物区分所有权在欧美发达国家得以确立，至20世纪获得重大发展。
建筑物区分所有权的出现是住宅商品化发展的产物，也是人类在土地资源有限的条件下，解决住宅稀缺与人口激增矛盾冲突的方式。
现代城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有形式［1］。
建筑物区分所有权制度设计的根本目的是超越建筑物在物理上不可分的障碍，使物业小区内的房屋单元在法律上成为独立的不动产，能够单独抵押或单独买卖，并能够有效地解决物业小区内共有部分的维护和管理问题［2］(P．9)。
因此，建筑物区分所有权制度的核心是将物业小区划分为专有部分与共有部分，业主对专有部分拥有专有权，和其他业主一起对共有部分享有共有权。
采用何种方式完成对建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定，则是衡量建筑物区分所有制度理论与现实价值的关键所在。
(一)建筑物专有部分的范围建筑物区分所有专有部分是指由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的，与其他专有部分或共用部分以墙壁(共同墙壁)、天花板、地板相间隔［3］(P．130)的部分。
中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权解读
中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权解读关键字：民法典建筑物区分所有权专有权、共有权、共同管理权摘要：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。
民法典是新中国第一部以法典命名的法律。
这是中华民族在复兴进程中向世界呈现的带有中华民族基因密码的中国智慧和中国方案，这部法律自2021年1月1日起施行。
作为中国第一部以“典”命名的法律，她又被誉为“社会生活的百科全书”“市场经济的基本法”。
其中，建筑物区分所有权的内容体现在物权编中，专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权业主与物业服务企业的权责关系问题，主要内容分别体现建筑物区分所有权和物业服务合同中，此处修改内容多，体现民有所呼，法有所应。
二、中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权相关规定完善建筑物区分所有权制度。
强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；完善公共维修资金使用的表决规则；明确共有部分产生的收益属于业主共有。
一是专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专有权转让，共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让原则例如，北京某小区一居民甲在小区内拥有一套产权房（5--2 --602），同时它还拥有在该小区的空地搭建上的一间平房，这是针对北京房改一个结果。
（产权证书上记载房屋的自然情况所附平面图也仅涉及该房）居民甲把产权房卖给乙，但是仅移交了产权房自己仍在平房里居住。
后引起起纠纷，诉讼至法院，乙请求交付平房。
法院的判决甲一并将该小区的绿地上的一间平房交付给买房人乙。
法条依据第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
法律依据是第二百七十三条业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
二是专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专行使专有权不得损害其他业主的合法权益原则，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
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论建筑物区分所有权中业主共有权的保护
本文作者：焦富民扬州大学法学院教授
一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围
建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。
由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。
因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。
共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。
共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。
[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。
(一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察
如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。
总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。
1.排除式
排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。
日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。
[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。
[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。
台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。
[6]
2.列举式
该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。
《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住
所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所;(3)任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如：电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直接通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。
[7]
3.排除与列举、推定相结合式
大多数国家的立法例采用排除与列举、推定相结合式来确定共用部分的范围，如法国、德国和美国等。
在法国，判定区分部分与共同部分的决定性特征是‘使用’，即当事人如何使用房屋或土地的某一部分：如果系特定所有人排他地使用，其应为区分部分;如果系全体共有人或其中部分共有人共同使用或利用，则应为共同部分。
根据法国1965年住宅分层所有权法规定，共用部分系指供区分所有者全体或数名区分所有权者予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地，该法还对共用部分的范围做了列举式详尽规定，在当事人无相反约定，或不存在相冲突的权利证书时，根据1965年法律的规定，下列财产视为共同部分：土地，水流，公园和花园，进出通道，房屋的主要组成部件(地基、屋顶，墙等)，共同的基本设施(如电梯、垃圾通道、锅炉、电视天线、排污管道或暖气管道)，烟囱头、管道，共同服务的场所(守门人住房、垃圾存放处等)，过道和走廊。
[8]
德国用排除和推定的方式确定共用部分的范围，并把其分为法定共用部分与约定共用部分。
依德国住宅所有权法第1条第4项及第5条第2项规定，共用部分的范围包括：(1)建筑物所在之土地及其附属的庭院，及围绕建筑物的空地;(2)维持建筑物安全必要的建筑物的构成体部分，如外墙、屋顶、地板等;(3)供住宅所有权人共同使用的设施、设备部分，如楼梯、冷暖气设备、自来水等;(4)本为专有部分客体而具有封闭性空间，但依住宅所有权人全体约定，供共同使用的部分。
[9]
美国统一区分所有物业产权法第3条采用了排除式来确定共用部分的范围，即指除房屋单元以外的全部物业小区，[10]同时，联邦公寓所有权法第2条对共用部分的范围做了详尽的列举：建筑物
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