浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业银行信贷风险及防范
商业银行信贷风险及防范1. 引言1.1 商业银行信贷风险的概念商业银行信贷风险是指商业银行在放贷过程中面临的可能造成损失的风险。
具体来说，信贷风险包括违约风险、流动性风险、市场风险、操作风险等多个方面。
在商业银行的运作中，信贷风险是最主要的风险之一，也是最直接影响银行盈利能力的风险。
信贷风险的存在使银行在资产和负债管理中需要投入更多的成本和精力来防范和应对。
商业银行通常通过建立信贷评估体系、设置信贷额度、控制信贷风险集中度等方法来管理和控制信贷风险。
信贷风险的概念在金融学领域具有重要意义，对于商业银行的经营稳健和持续发展至关重要。
商业银行必须认真对待信贷风险，加强内部风险管理和控制，提升风险防范意识，以确保自身在经营中能够规避潜在的风险，实现长期发展目标。
1.2 信贷风险对商业银行的影响信贷风险对商业银行的影响可以说是非常重大的。
信贷风险会直接影响商业银行的盈利能力。
当银行借款人不能按时偿还贷款或利息时，银行将面临财务损失，进而影响其盈利水平。
信贷风险还可能导致银行资金链断裂，增加银行的流动性风险。
当大量借款人同时违约或者贷款违约率过高时，银行将面临资金缺口的风险，可能导致银行破产。
信贷风险还会对商业银行的声誉和市场地位造成负面影响。
一旦银行在贷款批发过程中出现大规模违约事件，将影响到银行在市场中的声誉和形象，进而引发市场的不信任，削弱银行的市场竞争力。
信贷风险还可能引发系统性风险，对整个金融体系产生连锁反应。
当多家银行同时面临信贷违约问题时，将对金融市场的稳定性造成威胁，甚至引发金融危机。
商业银行必须高度重视信贷风险管理，采取有效措施防范和化解这一风险，确保金融系统的稳定和健康发展。
2. 正文2.1 商业银行信贷风险的分类商业银行信贷风险的分类主要包括五种类型：违约风险、流动性风险、市场风险、操作风险和法律风险。
违约风险是指借款人无法按时偿还贷款本息或无法履行合同中的其他义务，导致银行面临债务无法收回的风险。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范
行往往认为地上建筑物、 其他 附着物无论是抵押设
定 前所 建 ， 还是 抵 押 设定 后 所 建 ， 均应 视 为 抵 押 物 的一 个组 成部 分 。更有 些银行 随着其 拥有设 定抵 押
权 的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额 。其 实， 根据《 担保法》 ５ 第５条规定 ， 抵押合同签订后 ， 土
土地使用权抵押操作等。
关键词 ： 商业银行 ； 抵押 ； 贷款 ； 险 风
中图分类号 ：８ ０ Ｆ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号：０ ３ ３ ９ （０ ８ ０ — ０ ６ ０ １０ — ８ ０ ２ ｏ ） ８０ ９ — ２
房地产抵押贷款作为一种安全性 、流动性 、 效 益性 的贷款方式 ， 已经成为商业银行最为普遍 的贷 款方式。 为了有效 防范商业银行房地产抵押贷款风 险， 有效保护债权人 的利益 ， 探讨房地产抵押贷款
地 上新 增房 屋不 属于抵 押物 。
子的假按揭 、开发商恶意套取银行资金的零首付、
返租式的假按揭等 ， 这都对银行造成了潜在的法律
诉 讼 风险 ， 此 ， 行 应予 以重点 防范 。 鉴 银
２ 银行设定抵押的土地使用权其取得 的方式 ． 有三种 ， 即划拨 、 出让 、 转让。国有划拨土地使用权
现在： 开发 商套取 资金 的假 按揭 、 不具备 销售 资格房
１《 ． 国有 土地出让和转让暂行条例》 ２ 第３条规
定 ：土地使用权抵押 时， “ 其地上建筑物 、 其他 附着 物随之抵押 。 地上建筑物、 其他附着物抵押时， 其使
用范 围 内的土地 使用 权随之抵 押 ” 是基 于此 ， 。正 银
的防范对 策俞 显重要 。
一
权的土地使用权是以划拨方式取得的， 债权人处置 房地产后 ， 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 应 缴纳 的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人才能
商业银行房地产开发贷款风险与防范
房地产市场从总体来看已经积聚了较大的泡沫。尤 其是前些年房价上涨过快 、投机氛围浓厚的三 、四 线城市 ，一旦房地产市场调整 ， 将首当其冲受到冲
击 。如 温 州 的房 价 从 ２ ０ １ １ 年４ 月 份 起 已连续 ２ Ｏ 多 个 月下 跌 ，导 致温 州房 价 比高 峰时约 跌去 了 ３ Ｏ ％到 ４ ０ ％ （ 陈鸿 ，２ ０ １ ３ ） 。 （ 二 ）政策 风 险 房地 产行 业关 系到 国计 民生 ，是 国家宏 观 调控
下 贷 款银 行 的最优 决策 。由于 我 国房地 产市 场 近年
３ 到６ 倍 ，即合理的住宅价格应是一般居 民家庭年
收入 的 ３ 到６ 倍 ；后 者 一 般 在 １ ：３ ０ ０至 １ ：２ ０ ０之
间。而我国房地产市场的这两个指标远超上述参考
值 。如北京 ２ ０ １ ２ 年 的房 价 收 入 比 至少 超 过 ２ ０ 倍， 租售 比至少 低 于 １ ：４ ０ ０ 。 因此 ，我 国一 些 城 市 的
２ ０ １ ３ 年１ １ 月
经 济 论 坛
Ｅｃ ｏ ｎ ｏ ｍｉ ｅ Ｆ ｏ ｒ ｕ ｍ
ＮＯ Ｖ ．２ ０１ ３ Ｇｅ ｎ ． ５ ２ ０ Ｎｏ ． １ ｌ
总第５ ２ ０ 期
第１ １ 期
商业银行房地产开发贷款风险与防范
文／ 刘铁彬
【 摘 要】房地产行 业是我 国国民经济的重要行业 ，也是银行信 贷投放 的重点领域 ，在 中国商业银行信贷
由于房地产市Leabharlann 持续景气 ，房地产行业利润较 高 ，同时 ，国家 宏观 调控 导致 近几 年房 地产 上 市公
的重点领域之一。房地产行业受土地政策 、住房政
房地产金融风险及防范措施
房地产金融风险及防范措施房地产，这个跟我们生活息息相关的话题，最近可是热闹得很。
买房、卖房、贷款、投资，真的是让人眼花缭乱。
但是，房地产金融风险这块儿，真不是小事，咱们得认真对待。
今天，我们就来聊聊这其中的门道和防范措施，轻松点，别太紧张！1. 房地产金融风险的类型1.1 市场风险首先，得说说市场风险。
这就像你买了一支股票，结果它一夜之间跌了个稀巴烂，心里那个痛啊，别提了！房地产市场也是如此，房价起起伏伏，有时候就像坐过山车。
特别是在经济不景气的时候，很多人开始削减开支，买房的热情自然降温。
想想那些准备买房的小伙伴，兴冲冲地看中一套，结果没几个月价格就掉下来了，这时候心里那叫一个苦啊。
1.2 贷款风险接下来是贷款风险。
大家都知道，现在买房基本上离不开贷款，没点资金，真是寸步难行。
不过，贷款就像双刃剑，若不小心就容易被割到。
比如说，有些朋友借了高利贷，结果月供压力山大，房子还没住上，反而成了债务的负担。
银行的利率变动也是个不可小觑的因素，有时候贷款利率一调，真是让人心里一紧，感觉这日子没法过了。
2. 房地产金融风险的影响2.1 对购房者的影响说到风险，首先影响最大的就是购房者。
那些为了买房倾尽所有的人，特别容易受到波及。
如果房价下跌，买了房的人就可能陷入“负资产”的困境。
也就是买了房，结果房子值的钱还不如当初借的贷款多，心里那个滋味，简直就像吃了个闷亏！而且，经济形势不好时，失业、降薪的风险也会随之而来，想想就让人捏把汗。
2.2 对开发商的影响当然，开发商也不好受。
要知道，开发商可不只是卖房那么简单，背后可是一堆资金链的运转。
市场一冷，资金周转不灵，就容易出现项目停工的情况。
一旦资金链断裂，开发商可就真是哀鸿遍野了。
有时候，项目烂尾，购房者的钱打了水漂，开发商也得面对法律的追责，真是一场两败俱伤的闹剧。
3. 如何防范房地产金融风险3.1 谨慎决策面对风险，咱们得学会谨慎决策。
买房之前，不妨多问问自己：这房子真的值得买吗？市场行情如何？身边的朋友、家人都有啥看法？多听听不同的声音，别一味追风。
房地产的金融风险及防范化解措施
房地产的金融风险及防范化解措施大家好，今天我们来聊聊房地产的金融风险及防范化解措施。
房子是老百姓最大的资产，也是最容易让人陷入困境的东西。
那么，我们该如何在这个充满变数的市场中，避免金融风险呢？接下来，我将从以下几个方面给大家分享一些心得体会。
我们要了解房地产市场的基本情况。
俗话说：“知己知彼，百战不殆。
”在投资房地产之前，我们要对市场有一个全面的了解，包括房价走势、政策调控、供需关系等。
这样，我们才能在投资过程中做出明智的选择，避免盲目跟风，降低金融风险。
我们要关注房地产金融产品的收益率。
市面上有很多房地产金融产品，如信托、基金、私募股权等。
我们在选择这些产品时，要注意分析其收益率和风险。
一般来说，收益率越高，风险也越大。
所以，我们要根据自己的风险承受能力，合理配置资产，实现收益最大化的尽量降低金融风险。
我们要学会分散投资。
俗话说：“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
”在投资房地产时，我们要遵循这个道理，将资金分散投资到不同的地区、不同的项目上。
这样，即使某个项目出现问题，我们的整体投资也不会受到太大影响，从而降低金融风险。
我们还要关注房地产市场的政策动态。
政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。
我们在投资房地产时，要密切关注政策动向，以便及时调整投资策略。
我们还可以通过参加一些行业交流活动，如中国房地产业发展论坛等，了解行业最新动态，提高自己的投资水平。
我们要学会理性看待房价波动。
房价的涨跌是市场供求关系的反映。
在房价上涨时，我们要保持冷静，不要盲目跟风；在房价下跌时，我们也不要过于悲观，要相信市场总会有起色的时候。
我们还要关注政策调控的影响，做好长期持有的准备。
在房地产市场中，我们要时刻保持警惕，关注市场动态，理性分析投资风险。
只有这样，我们才能在这片波诡云谲的市场中，稳扎稳打，实现财富增值。
这里的建议仅供参考，具体操作还需结合个人实际情况进行判断。
希望我的分享能对大家有所帮助，谢谢大家！。
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范
信贷 风 险 及 生 院 辽 宁 大 连 １ ０ ６ ２ １ ５
全 后预 售商 品房 ，获 得 预 售 收入 并用 该 资 金 开 发 二 期 ，实 现 循 环 开 发 。 三 是 房 地 产 销 售 阶 段 。银 行 向 购房 者
提 供按 揭 贷款 等 服 务 ，房地 产 开 发企 业 将 取 得 的销 售 收 入 支 付 建 筑 安 装企 业 的 代垫 资 金 和对 项 目开 发贷 款 进 行 还 贷 ，银 行通 辽 宁省 教 育厅 人 文 社 会 科 学研 究基地 项 目 （ ０ ９ Ｄ ５ 。 ２ ０ Ｊ ２ ） 过 回收 购 房 者 还 贷 资 金 实 现 整 个房 地 产 信 回笼 ” 。 目前 各 商 业银 行 提 供 房地 产 贷款 服 务 贷 资 金 的 “ 【 章摘 要 】 文 自 ２ 世 纪 ９ 年 代 以来 ，随 着 我 国 ０ Ｏ 内 容相 当 丰 富 ， 已经涉 及到 房 地 产 项 目开 三 商 业银 行 房 地产 信 贷 主 要风 险 住 房 分 配 制 度 由福 利 性 分房 向 贷 币化 、 发 和 个 人住 房 消 费 等 许 多 方 面 ，并且 产 品 和 服务 形 式越 来 越 多 样 化 。房 地 产 贷款 可 及 原 因 分 析 商品 化 转 变 ，房地 产 业快 速 成 长 ，对 我 （ 由借款人 引发的风险 一） 国经济与社会发展起到 了举足轻重的作 以 根据 贷 款 的对 象 、用 途 、期 限 、担 保 方 式和 贷 款 的 自主 权 以及 资 金来 源 等 不 同标 即 由于借 款 人不 遵 守 借 款 合 同约 定 的 用 。然 而房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 离不 开 多 准进 行 划 分 ， 比如 按 住 房 用途 划 分 ，可分 按 期还 贷 而 导 致 金 融 机 构 利 益受 损 产 生 的 元化 的金 融 支持 ，尤其 是 银 行 的 贷 款 支 为住 房 开 发 贷 款 、商 业 用房 开 发 贷款 、个 风 险 。这 是 住 房 信 贷 风 险 中最 常 见 的 。 引 持 。本 文通 过 对 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 人 住房 贷款 、其 他 房 地 产 贷 款 ；按 贷款 的 发借 方违约 的原 因十分 复杂。主要有 ： 务 的 分析 ，揭 示 了房 地 产 信 贷 业 务风 险 担 保 方 式 划 分 可 分 为 信 用 贷 款 、 担 保 贷 １ 、借款人 由于家庭 、工作 、收入、健 产生 的原 因 ，并 提 出风 险 防 范的 对 策建 款 ，其 中担 保 贷 款 又 可 细 分 为保 证 贷 款 、 康 等 因 素 的突 变 。不 能按 期 或 无 力偿 还 贷 议 款 ，被 迫 放 弃 所 购 房 屋 ，从 而给 银 行 利益 抵 押 贷款 和 质 押 贷 款 等 。 房地产信贷 风险主要包括 信用风险 、 带 来损 失 。 目前对 借款 人主 要 审 查 借 款 人 【 键词】 关 流 动 性 风 险 、交 易 风 险 和 一 致 性 风 险 等 。 借 款 时 的 还 款 能 力 ， 也 就 是 贷 款 时 的 把 商业 银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 信 用 风 险 指 合 同义务 人 拒绝 履 约 或 不 能 履 关。至于以后的还款能 力的变化考虑的很 自上 ｔ纪 九十 年 代 术 以来 ，我 国房 地 约 的 风 险 ，它 是 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 少 。由于 目前 商 业 银 行 无法 对 借 款 人 的 财 ｆ ｆ ＝ 产投 资 额 和 增 加 值 的平 均增 长率 达 到 １％ ５ 中所 面 临 的最 主 要 风 险 ；流 动 性 风险 是 银 务状 况进 行 持 续 有 效 的 监 督 。 以上 ，高 于 国 民经 济 的平 均 增 长率 。近 十 行 在 每 笔 贷 款 到 期 时 及 时 履 约 的 风 险 ，在 ２ 、借 款 人在 通 过 按 揭 方式 购 置 房 屋 几 年 ，我 国 国 内生 产总 值 每 年增 加 ８ １ 预 期 资 金 来 源 显 著 减少 或发 生 巨大 变 化 的 并 发生 一 段 按 揭 期 后 ，房 地 产 价 格 大 幅 度 ～１ 个 百 分 点 ， 中 有 １ 个 百 分 点 是 房 地 产 情 况 下 ，银 行 资金 管 理 工 作 对 于 流 动 性 风 下 降 ， 以致借 款 人 在权 衡 利 弊后 ，放 弃 原 其 ～２ 业 作 的 贡 献 。房 地 产 业 一 直 是 拉 动 国 民 经 险 的规 避 至 关 重 要 ；交 易 风 险是 伴 随 着 银 来 的按 揭 购 房 行 为 ，而 利用 尚需 偿 还 商 业 济 持 续 增 长 的 丰导 产 、 。房 地 产 投 资 约 占 行 提 供 的 服 务 或 者 产 品 产生 的 ，它 受 银 行 银 行 的 借 款 ，再 重 新 购 置 其 他房 犀 ，造 成 我 国 城 镇 同定 资产 投 资 的 ２ ％，成 为 ＧＤ 的 内部 控 制 系 统 、信 息 管 理 系 统 、职 员忠 商 业 银 行 贷 款 不 能 收 回 ．这 种 风 险对 银 行 ０ Ｐ 增 长 的直 接 推 动 力 。不 仅如 此 ，房 地 产 业 诚 度 以及 操 作 流 程 的 影 响 ；一 致 性 风 险 来 的 损 害 更 大 。 房地 产 行 情上 涨 时 ，这 种情 也 能 有 效促 进 其 他 ＿联 产 业 ，如 机 械 设 备 自于 对 法 律 、规 章 制 度 以及 行 业 规 范 的违 况 一 般 不 会 发 生 。 天 制 造 业 ，金属 产 品制 造 业 ，建 筑 材 料 ，化 反 ，它 还 会 出现 在 相 关 法 律对 于 银行 提 供 ３、 由于 不 可 预 见 的 自然 灾 害 等 不 可 学工业等多个行业的发展 。 的 产 品 形 式 以及 客 户 活 动 的 约 束 及规 定不 抗 力 闵 素 。导 致 借 款 人 丧 失 履 行 合 同 的 能 然 而 房地 产业 的快 速 发 展 离 不 开 多 元 明确 的情 况 下 。 力 ．而 形 成 贷 款 风 险 。 化的 金融 支持 ，随着 房地 产 业规 模的扩 （ ） 二 由房 地 产 开发 商 引发 的风 险 大 ，房 地 产 金 融 创 新 也 迅 速 发 展 ，但 是 在 二 、银行 房 地产 信 贷过 程分 析 即 由于 房 地 产 开 发商 不 能 按 照合 同约 房地 产 业 资金 来 源 方 面 ，商 业 银 行 贷款 始 商 业 银 行 开展 房 地 产 信 贷业 务主 要 分 定 准 时 、按 合 同质 量 标 准将 楼房 交付 借 款 终 占据 较 大 比重 。 特 别 是 在 经 济 繁 荣 时 为 三 个 阶段 ： 人 使 用 ．导 致 银 行 被 迫 陷 入 债 务 纠 纷 ，贷 期 ，房 地 产 价 格 快速 上扬 ， 金 融机 构在 利 是 地 产 开 发 阶段 。承 担 土地 一 级 开 款 利 益 受 到 损 失 。具 体 表 现 ： 润驱 动 下 逐 渐 放 松 贷 款 条 件 ，以 资产 为抵 发 的有 土地 储 备 中心 、土地 出让 单 位 、项 ｌ 、善 意 违 约 。 开 发商 将 购 房 款 入 账 押 物 大 量 发 放 贷 款 ，借 款 企 业 受 宽 松 的 信 目公 司 以 及 土 地 出 资 （ 作 ） 。 这 三 类 单 后 ，因地 价 、建 筑 材 料 、施 工 技 术 、 自筹 合 者 贷环 境 鼓 励 ，也 倾 向于 采 取 更 高 的负 债 比 位都 有 银 行 贷 款 介 入 ，他 们 的还 贷 资 金 又 资金 和 环 境 保 护 等 情 况 的 影 响造 成 不 能 按 率 。而 一旦 房 地 产 市 场 泡 沫 破 灭 ，房 地 产 主 要 来源 于 土地 转 让 。 时交楼或所交楼盘不符 合购房人与开发商 价 格 的 大 幅 下跌 又 会 引发 商 业 银 行 信 贷 的 二 是房 地 产 开 发 阶段 。房 地 产 开 发 企 签订 的合 同标准 ，由此 引发购房人停还银 巨大 损 失 ，从 而 引起 银 行 业 的 不 稳 定 以 及 业 的 资 金 主 要 来 源 于 自筹 资 金 、 国 内 贷 行 借 款 ，使银 行 被 迫 陷 入 纠 纷 。 整 个 金 融业 的 系统 风 险 。美 国次 债 危 机 的 款 、外 资 、债 券及 其 他 。房 地 产 开 发 企 业 ２ 恶 意 诈 骗 。 些 开 发商 利 用 当 前 银 、 一 教 训相 当 深 刻 ， 因此 ，我 们 必 须 高 度 重 视 取 得 贷 款 后 ，将 部 分 资 金 支 付 给 地 产 一 级 行 法 规 不 健 全 的 空 隙和 一 些 工 作 人 员执 行 商业银行的房地产信贷风 险。 开 发 商 ，这 也 使 银 行 对 地 产 开 发 阶 段 的 贷 制 度 不严 的机 会 。通 过 不 正 当 的 手段 ，以 款 收 回。房 地 产 开 发企 业 通 常 将 工 程 分 为 其 关 联 企 业 或 有特 殊 关 系 的个 人 名 义 购 买 商 业 银行 房 地 产信 贷 内容 及风 期 、二 期 、三 期 等 ，启 动 项 目后 着 力 开 开 发 的房 产 ，用 以 筹 措 资 金 ；甚 至 伪 造 购 险分 类 发 一 期 ，在取 得 销 售许 可 证等 “ 证 ” 齐 房 人 诈 骗 银 行 资 金 ，以 按 揭 贷款 之 名 ．套 五
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浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)
【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。
随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。
因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。
本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
【关键词】风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。
因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。
承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。
这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。
房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。
房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。
房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。
银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。
由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。
房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。
这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。
由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。
其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。
这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。
经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。
此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。
由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。
对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。
为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。
通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。
比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。
征收土地保有税,以刺激土地供给等。