中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报
中海别墅项目营销策划报告样本
中海某某别墅项目营销策划汇报目录市场篇一、别墅大市场研判 (04)二、板块市场研究 (12)三、市场篇大结论 (24)策略篇一、SWOT分析 (25)二、定位系统 (27)三、营销策略 (31)销售篇一、价格策略 (35)二、推案策略 (37)三、客源销控 (39)四、开盘条件 (40)五、现场售楼处及样板段 (40)六、现场售楼处 (40)广告企划篇一、案名 (43)二、广告总精神 (43)三、广告总口号 (43)四、广告推广专题 (44)五、媒体计划 (44)六、阶段性营销推广 (45)附件销售管理程序及步骤 (51)广告投放步骤 (63)[市场篇]——序言——➢上海别墅市场在近两到三年展现供大于求现实状况，而因为现在全国和上海对于别墅用地停止供给和上海经济快速增加使得个人收入较大增加，别墅购置群扩大，在未来5到成为稳定购房热点；➢伴随上海经济飞速发展，别墅用户群也正在不停发展壮大，当地用户和外地来沪发展实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新别墅购置人群—新上海富裕阶层，该阶层将成为上海中高等级墅最大购置群，但千万以上顶等级墅仍然以外籍人士和外地高端企业主为关键客源；➢从别墅分布来看，伴随一城九镇开发和上海中心土地资源日渐稀少和私家车大量普及，上海别墅外延将由现在西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地，并形成规模化、集中化别墅大盘；➢以佘山为中心正在形成一个上海最大、资源最好高等级墅区——大佘山富人区；➢沪青平公路沿线别墅经过快要发展，已经成熟。
别墅档次已由原有中低级，发展为中高等级墅聚集区；➢西区泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争别墅板块，其供给别墅多为200-300万总价楼盘。
对于现今“两头俏，中间冷”别墅市场而言，200-300万市场处于最为尴尬境地。
而各板块各有特点。
关键词：“供大于求”、“新上海富裕阶层”、“集中开发”、“佘山富人区”、“松江新城板块”、“泗泾板块”、“新桥板块”和“沪青平板块”。
8.17 2008 浙江宁波某项目提报方案
宁波某营销策划方案2008年目录目录 (2)一、市场环境 (3)二、本案市场定位 (3)三、客户群体定位与分析 (4)四、企划设计 (5)五、产品包装 (15)六、价格定位分析与价格策略 (21)七、营销方略 (24)八、底商营销策略 (26)一、市场环境（一）宁波房地产市场现阶段关键词●楼市板块竞争加剧●“90”产品集中上市，未来成为供应主流●目前宁波楼市观望气氛浓厚，购房者信心不足，房产市场需求萎缩●成交量同比去年大幅下降●开发商在信贷紧缩、政策调控、市场销售不畅的情况下，拿地也逐渐理性●房价依然在高位运行，价格相对稳定，没有明显大面积松动或下滑●楼盘营销活动方式多样，各竞争楼盘展开促销大战●房地产“政策性”利好趋势明显；减息、中房协上书国务院建议调整房地产调控政策等（二）宁波写字楼市场关健词●写字楼与住宅销售价格倒挂，滞销风险较大●08年上半年宁波写字楼销售13万平方米，潜在供应量却超过200万平方米，按这销售速度，将要用8年时间来消化.●外贸、货代、船运、物流等写字楼占宁波写字楼总量的70%左右。
●稀缺地段优势和品质优势的写字楼受市场热捧，而缺乏差异化的产品则陷入市场“红海”，销售压力较大。
●海曙板块：售价:在12000-22000元/平方米区间●江东板块：售价在8300-14500元/平方米区间鄞州板块：售价在8500-11000元/平方米区间●高新区板块：售价在5000-11000元/平方米区间（三）宁波单身公寓市场1、现阶段关键词●08年单身公寓推出量较大，但区域供应量差别明显●受市场大环境影响，整体市场销售量呈一定比例萎缩●外贸行业的不景气给整个宁波的投资环境带来极大的影响●区域分布较为广泛，且呈“郊区化”扩张，以鄞州区最为集中●改变以往消费观念，追求创新产品2、未来市场预测●未来市场供应量较大，竞争压力突显●“商变住”给市场带来新契机●需求政策逐渐规划化●租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”二、本案市场定位（一）本案产品特质●市中心核心地段●小面积、低总价●40年产权●4米8挑高●底楼大型菜场（二）本案市场定位综观项目特点，我们不难发现，如果本案产品作为单纯的、传统的写字楼销售。
高端别墅项目营销策划推广报告
视作生活风格的样板，进而影响社会生活潮流和价值观。
UNIACTION
卖什么？
产品定位
慢活主义·私人官邸
UNIACTION
卖什么？
“慢活主义·私人官邸”五大营销高度：
①精准性：高度整合了项目的地段、产品两大核心构成及其价值体现 ②统领性：高度概括了项目的其他价值构成，如会所等综合配套价值 ③包容性：高度包容了功能指向，兼顾第一、第二居所、及度假特性 ④独特性：高度提炼了一种全新的、独特的生活方式，引领区域市场 ⑤差异性：高度区隔了竞争对手，品牌个性鲜明，跳脱了市场单一性
把看似存在若干不足的地段特点，转化为独特的价值， 并充分自信、大声告诉市场，关键在于如何推广引导。
UNIACTION
卖什么？
本案地段所带来的生活价值应该是——
UNIACTION
卖什么？
一个与城市保持恰到好处距离的地方 一个风景独好的地方
一个远离喧嚣、远离世俗的地方 一个私密性强的地方
一个可以放松自己、返璞归真的地方 一个可以思考人生的地方
有着物质与精神双重高享受的特点， 也就是说，别墅作为奢侈品，提供着与众不同的生活方式。
UNIACTION
卖什么？
认知基础：奢侈品营销独特性
事实上，虽然大部分别墅项目都宣扬 与众不同的生活方式，
并把它当作其营销推广的核心主题概念， 但市场上真正有内涵的、名符其实的概念寥寥无几。
那么，本案如何？
UNIACTION
UNIACTION
卖什么？
什么是西班牙风格？
西班牙的建筑以追求人生浪漫和自由为其意境， 抒写了人性化居住的新美学。
2012中原地产宁波环合中心营销推广方案资料
比较原则及对象 比较因素分析 权重打分定价
1、比较原则 > 所在区域相同 > 产品类型相同 > 目标客户接近
2、比较对象 写字楼项目 国际金融中心 城投大厦 嘉恒广场
商业项目 恒元悦庭
写字楼价格推导
以国际金融中心、城投大厦、嘉恒广场为本案价格建议的参考。
写字楼价格推导
综合多指标对参考项目进行比较，得出比较系数（1号楼）。
2、但未来区域办公项目将进一步增加；周边高新区近距离低价办公 产品，会一定程度影响客户的购买决择；
借区域发展大势，趁现阶段竞争压力较小，市场销售较好，市 场机会较大，适早推向市场，抢夺客户。
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东部新城解读
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写字楼市场分析
3
项目营销推广
Part 3.1
项目认识
本案——小型城市综合体，4.86万方，其中商业1万，办公3.74万。
A\B为20F\12F办公，C为3F商业。
B A
C
本案——四至形象佳，景观视野利用较好，办公优势明显，商业操
作难度相对较大。
项目四至：
北面临城市主干道，利于项目办公价值的提升。
东面：住宅（海港花园）
南面：宁波中心配套住宅
西面：规划路/河流
北面：惊驾路/嘉裕酒店
西面一线河流景观视野，增强办公品质
办公：
所以 本次提报立足于操作层面
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东部新城解读
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写字楼市场分析
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项目营销推广
Part 1
东部新城解读
未来大宁波的真正城市中心 未来的璀璨，将由东部新城重新定义
宁波二十一世纪城市发展的形象与地标！
东部新城具有以下几大功能：行政办公、航运物流、国际会展、金融服务，商业、 娱乐等集一体的综合性区域。
推荐-中原宁波开元九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略57 精品
项目开盘价格建议：
通过对目前市场同类产品楼盘定价策略的研究分析， 以市场比较法确定本项目价格。
根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：
1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷
项目开盘价格建议：
价格确定方式：
➢市场竞争比较
通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具 体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最 终确定本项目整体价格。
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。
项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。 从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
强化该类产品的景观资源优势，并在总价上与顶级景观别墅拉开差距。
面积（平 单价（元/ 总价（万
米）
平米）
元）
备注
600-850
9500
600-850
主力套型 A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。
从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
从同类产品的去化看，大面积、高总价产品去化表现最为缓慢。
面积 单价（元/ 总价（万
（平米） 平米）
元）
备注
800-900 10000 800-1000
主力套型B6和C2
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
备注 花园别墅
独栋别墅 400-700
0.8
300-500
花园别墅
宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
定价依据
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。 项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。
最终实现
从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
推荐-20XX年世袭一城繁华宁波项目全案营销策划报告172p 精品
就成功了。
三问竟品如何？
明道观点：
或许，最大的竞争对手就是自己！
4.5米挑高公寓基本独孤求败 80-120平米户型面临一定竞争，关键看我们的心态，看价格！
虽然独孤求败，但了解区域土地供应及大市范围内的同类项目， 知已知彼，才能百战不殆
限购令 住房限购城市翻 番达72个
宁波政策落地：限购令转为禁购令，调控再升级
主要条款
关键内容
点评
1、控制房价 2、住房保障 3、全额征税 4、二套房首付6 成 5、土地双限
6、全面限购
7、约谈机制 8、舆论引导
加强新建住房价格的管理和对房价的监测，合理控制房 明确房价控制目标 价。
加强住房保障建设及旧住宅的改造力度，今年新建70万 扩大保障性住房覆盖范围。 平方米，其中廉租房60万方。
商务公寓，冬天里的一把火！
1. 首付只需5成，住宅首套都得6成 2. 不限购，不限贷，法人、个人都可买 3. 不再假离婚，不再假社保，正大光明的买
但同时，需要注意解决的是： 1. 按揭时间短，每月还款压力大，年轻人难以承受 2. 无法落户
《新政影响总结》
抑制的是住宅投机 维稳是主旋律，房价下降房市下滑势在必行
城西万科金色城市，罗曼风情等分流大户型客户
有规模、品牌、景观住宅等效应，较易打动刚性需求者
同区域内品质较高二手房分流大户型客户
如永和居易，联丰社区等对新宁波人需要落户需求，有较大吸引力
（O)机会在哪里？
新政抑制住宅投机，公寓春天到来
城市腹地没有比本案综合优势更高的产品
十分稀缺，十分抢手
产品总结
放眼宁波，本案的综合优势独一无二 4.5米的挑高公寓基本无需担心
市场营销学实训报告（开元宁波九龙湖度假村SWOT分析）5篇范文
市场营销学实训报告（开元宁波九龙湖度假村SWOT分析）5篇范文第一篇：市场营销学实训报告(开元宁波九龙湖度假村SWOT分析) 《旅游市场营销学》教学实训报告姓名学号专业班级指导教师学院年月日“旅游市场环境分析”实训报告一、实训目的1．学会应用理论知识的能力，提高分析市场环境的能力；2．增强实战经验，积累更多的实践经验。
3．培养独立解决问题的能力，提高学生的综合素质。
二、实训时间、地点与方式（一）时间安排：（二）实践教学地点：（三）实践教学方式：三、实训要求每位学生根据任务，课堂上进行操作准备，并完成实训内容。
实训内容的总的要求如下：1、每人/每组都要写实训报告，实训报告严禁抄袭，否则实训报告不及格处理，字数1000字左右。
2、注意实训报告版面的工整，这是评定实训成绩的重要指标。
3、必要的数据处理的结果要附在实训报告之后。
具体要求如下：1、每位同学找自己熟悉的一家旅行社或旅游酒店（以免网上抄袭，以怀化君源华天大酒店为例），分析其所处的宏观环境和微观环境；2、进一步进行机会-风险SWOT分析。
3、撰写实训内容。
参照“京东商城的SWOT分析“的相关PPT 资料。
课前准备，之后课堂分享，含PPT介绍。
四、实训内容开元宁波九龙湖度假村SWOT分析（实习酒店）酒店简介：开元宁波九龙湖度假村位于被誉为“浙东香格里拉”的九龙湖风景区内，九龙湖畔、香山寺旁，至宁波市区22公里，至镇海城区19公里，至宁波栎社机场35公里，宁波绕城高速公路近在咫尺。
度假村由美国WATG公司和香港贝尔高林景观设计公司联合打造，根据不同的自然景观和房间朝向推出各种不同的房型，354间豪华客房，每间客房都有独到的视觉。
8个宴会厅和1个专门用来接洽会见的贵宾厅，装修精致典雅，现代化的会议设施，满足各类高档会议所需。
1500多个餐位，豪华精致而独具特色。
宁波美食、特色农家菜、各类海鲜珍品和高档燕鲍翅在此荟萃。
配备各种健身娱乐休闲设施，同时可供举行草坪舞会、篝火舞会等各类活动。
某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)
2020/7/10
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托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥 有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗 文艺复兴“三杰”，此外，还拥 有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋 溢着浓郁的艺术人文气息。
19
托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、 玻璃、陶土等工艺品而闻 名，色彩斑斓，工艺精致 细腻，质朴中蕴涵深厚工 艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的 区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY， 还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？ 是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化 价值观……
本项目的目标客群是谁？ 有何特质？ 用何种概念来精准界定？
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托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
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如果， 用一句话来准确概括“托斯卡纳”， 那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲 的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
12
托斯卡纳地区概况
2020/7/10
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托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、 深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托 斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质 朴、怀旧的味道。