房地产开发成本归集
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1、桩基工程(如有)：70~100元/平方米；2、钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高）,合100～165元/平方米；4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);5、抹灰工程:25～40元/平方米;6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）:60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0。
25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大),造价90～300元/m2，一般为90～150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高,造价越高）；11、地下室(如有）:增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低）；12、电梯工程（如有)：40～200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/m2;13、人工费：130～200元/平方米；14、室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60～90元/平方米;17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%)：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3。
房地产开发成本详细构成
房地产开发成本详细构成【每项都包含经验数据】2016-06-28 豆豆666dou内容提要房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产成本费用的归集与分配
房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。
有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘.养殖场的拆迁赔偿费等.旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等. 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款.3、出让金国家收取的款项.包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分.4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去.① 场地平整② 勘察设计③ 临时设施④ 桩基工程⑤ 土建安装⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入.⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入.5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用.包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等. 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的.所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本.二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用.主要包括：① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资. ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费. ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用.包括折旧费、大修费、附属工具费.动力及燃料费等. ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用.主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费.- 供热及换热站- 供电设备、安装外接及配电室、配电箱费用- 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建① 中小学校、幼儿园② 健身设施或用房③ 医院④ 派出所⑤ 环境卫生用房⑥ 物业管理用房保安监控室⑦ 居委会⑧ 商店⑨ 停车场洗车场⑩ 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用① 道路停车场地面硬化围墙② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加压④ 监控系统⑤ 供电线路、路灯⑥ 宽带及机房⑦ 有线电视⑧ 通讯线路⑨ 供热管道及换热站⑩ 园林、绿化三、基础工程费主体工程基础费用四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用.1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的.九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等.十二、总投资额。
房地产开发成本构成
房地产开发成本共有八项：1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费。
房地产企业成本费用类科目设置
房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本一土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金土地有关税费、拆迁补偿费.二前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费.2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费.3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费审核费、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费.4、招标费：招标费.5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费.6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费.（三）建筑安装工程费、建安工程费土建工程：1基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等2主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体3甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费.3、样板房/售楼处装修：样板房装修、售楼处装修.4、建安工程监理费：建设监理费、安全监理费.5、检验检测：基坑监测、桩基检测费、工程主体沉降观测费、其他.6、工程造价咨询费：工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费.7、人防设施：人防监理费、人防设施费.8、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、工程咨询费；8、工程验收费.四基础建设1、市政配套费.2、给水系统费：管道系统、水泵房、用水增容.3、雨污水系统费：管道系统、雨污水泵站、4、供电系统费：设备安装、管道及电缆系统、配电房、用电增容.5、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用.6、通讯工程费：管道预埋、检查井等费用.7、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用.8、智能化系统费：停车管理系统、小区闭路监控系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏、室外背景音乐.9、园林环境工程费：绿化建设费、建筑小品、道路及广场建设费、围墙建造费、室外照明、室外其他设施.五公共配套设施费：游泳池、幼儿园、学校、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、水塔、室外游乐设施、球场.指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出.主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算.二、开发间接费：员工薪酬、社保费、福利费、办公费、会务费、差旅费、车辆费用、通讯费、房租支出、维修费、培训费、资本化借款费用、水电物管费、其他费用.开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费.1、行政管理费：1、工资；2、职工福利费；3、职工社会保险；4、住房公积金及房贴；5、工会经费；6、职工教育经费；7、劳动保护费；8、办公费；9、业务招待费；10、差旅费；11、出国费用；12、租赁费；13、运输费；14、折旧费；15、修理费；16、低值易耗品摊销；17、无形资产摊销；18、咨询费；29、劳务费；20、手续费；21、其他.2、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、其他：门牌号费、印花税等其他费用.3、营销设施建造费：1、广告设施费;2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;3、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;4、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设的样板间还包括建造费用;5、其他.4、物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用.三、管理费用：职工薪酬、社保费、福利费、办公费、业务招待费、差旅费、车辆费用、房租支出、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、审计和评估费、税金、劳务费、手续费、其他.四、销售费用：职工薪酬、职工福利费、办公费、广告费、营销宣传费、差旅费、车辆费用、通讯费、业务招待费、房租支出、水电物管费、营销物料制作费、固定资产折旧、登记费、维修费、培训费、销售服务费、其他费用.成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配.方法二：也先按期区的占地面积将土地成本分配到各期区;再将分配到各期区内的土地成本,按期区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本.按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费二级科目能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象;也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：成本项目分摊标准前期工程费按可售面积分摊建筑安装工程费1扣除直接费用后,按建筑面积分摊;2根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊;基础设施费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊公共配套设施费,按可售面积分摊开发间接费二级科目按可售面积分摊开发间接费一级科目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费,在期末,根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象,分录如下：借记：开发成本-开发间接-分摊转入项目核算：××项目×期贷记：开发间接费-结转项目核算：××项目。
房地产开发成本归集
房地产开发成本归集一、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
包括：1、土地征用费：土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、交纳的契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应的税费等。
2、拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置动迁出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物收回的残值应估价入账，分别冲减相关成本。
3、市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用土地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线的铺设费等。
二、前期工程费前期工程费是指取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”。
1、行政事业性收费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费、新型墙体材料专项基金、工程质检费、防雷图纸及检测、施工图抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费、招投标管理费等。
2、规划设计费：方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费、规划模型制作费、方案评审费，如遇到比较复杂的地质，还产生岩土设计费。
3、勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，把地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。
4、“三通一平”：接通红线外施工临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
5、临时设施费：施工方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费等。
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5101003009
工程甲供材料
核算工程甲供的外加工配件、材料、门窗、栏杆等，（1、独立设备与装修材料甲供免营业税；2、否则总包方纳税，材料从总预算中定额扣除）
3
5101003010
室内电气系统
包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、、管线敷设、灯具、开关插座、弱电管线预埋、、、
3
5101003011
3
5101003005
室内基本装修
毛坯交房的墙面、地坪、洁具、内保温等基本装修
3
5101003006
室内公共部位装修
（公摊的）室内大堂、楼梯等装修*必要时建立台帐备查
3
5101003007
室内指定专项装修
精装修房、指定交房标准装修（含软装）
3
5101003008
设备安装费
核算各种设备、电力电气价款以外的安装费用
3
5101001006
土地置换补偿
核算土地置换产生的损益
3
5101001007
红线定界测绘
核算专门机构确认周界产生的费用
3
5101001008
土地使用权注册费
核算变更权属过程中产生的费用，（办土地证）
3
5101001009
大市政配套费
核算政府部门按照土地面积收取的城市建设配套费
3
5101001010
室内给排水系统
包括自来水、排水、直饮水、热水等
3
5101003012
室内燃气系统
燃气管、阀
3
5101003013
室内暖通系统
管道、暖气片、地板热、电热膜、热气炉、、、
3
5101003998
其他建筑安装工程成本
核算临时签证费用等
3
5101003999
结转建筑安装工程成本
2
5101004
基础设施费
主要核算水、电、煤、气等基础设施费用
桩基工程成本
核算地下桩基工程及基坑维护工程（含降水）费用**
3
5101003002
地下工程成本
核算地下人防、车库等工程服用（有时是单列合同）**
3
5101003003
主体工程成本
主要核算地上土建工程成本**
3
5101003004
室外装潢工程成本
核算室外装潢装修工程费用（包括幕墙、饰面、外保温*）必要时建立台帐备查
3
5门按照工程估算总额的一定比例收取的费用
3
5101002015
临时水电费
核算三通一平期间产生的电源接通、水源接通费用
3
5101002016
临时围墙等
核算三通一平期间产生的临时围墙及附属设施费用
3
5101002017
场地清理、平整
核算三通一平期间产生的场地清理、平整、临时道路费用
3
5101002006
方案设计费
核算报政府审批方案的设计费用及晒图费、效果图设计、概念设计、规划设计等
3
5101002007
工程施工设计费
核算结构、土建、水电、暖通等各项施工图设计费
3
5101002008
人防设计费
核算人防设计部门的费用及晒图费
3
5101002009
景观设计费
核算绿化、景观、雕塑、水景创意设计费用及晒图费
3
5101002018
临时排放费用
核算三通一平期间产生的污水、雨水等费用
3
5101002019
城建档案费
核算城建档案编制、备案、保管费用
3
5101002998
其他前期工程款
如防雷、防蚁、墙改基金、散装水泥基金、人防另建等费用
3
5101002999
结转前期工程款
2
5101003
建筑安装工程成本
3
5101003001
3
5101004001
供电系统费用
电力增容费用、箱变设备费、应急机制中的供电设备（如发电机组、蓄电设备）
3
5101004002
供水系统费用
增容费用及设备设施费用，如：增压泵、蓄水设施等
3
5101004003
供气（热）系统费用
增容费用及设备设施费用
3
5101004004
雨污水处理系统费用
增容费、雨水及污水净化设备等
3
5101004005
道路围墙
3
5101004006
环卫系统费用
生活垃圾处理设备，如垃圾压缩机、焚烧机、垃圾箱等
3
5101004007
智能化系统费用
围墙防盗感应设备、门禁、对讲、电子显示屏
3
5101004008
照明系统费用
含BA控制系统
3
5101004009
暖通系统费用
含中央空调、锅炉、太阳能
3
5101004010
消防系统费用
消防管道、烟感器、喷淋等消防器材
3
5101004011
人防系统费用
人防设施设备等（人防门、防毒、防火、放水、增氧等）
3
5101004012
电梯系统费用
含其他升降设备
3
5101004013
景观绿化费用
绿化、假山、水景、雕塑、回廊等
土地交易手续费
核算土地拍卖或交易中产生的费用
3
5101001998
土地其他费用
核算上述以外的费用，如：对别人影响的补偿、拆房队劳务费、青苗补偿、绿化移栽费、、、
3
5101001999
结转土地成本
2
5101002
前期工程款
3
5101002001
可行性研究费
核算可行性研究费用，含商业分析、日照分析、市场调研、交通环境、市政规划等专题咨询费**
3
5101002002
规划服务费
核算规划部门收费
3
5101002003
勘察勘探费
核算地质勘探、岩层分析、抗震分析、沉降分析、土壤氡气分析、水文分析等费用
3
5101002004
建设立项费用
核算立项时收取的费用（如：散装水泥专项资金）
3
5101002005
测量测绘费
核算地形地下管线测绘、地形地貌、预售面积、竣工面积、施工放线、复线丈量、实测等费用
房地产开发成本归集
级次
科目编号
科目名称
成本归集内容
1
5101
开发成本
2
5101001
土地成本
3
5101001001
土地评估费
主要核算土地取得前后聘请专门机构对土地评估而产生的系列费用，为竞拍等服务。
3
5101001002
土地出让金
核算国家收取的土地出让金及用途改变补价等，如：将住宅的底层设计为商业用途
3
5101002010
装潢设计费
核算室内、室外设计费（包括外立面设计及晒图费、幕墙）
3
5101002011
审图审查费
核算工程施工图纸、人防图纸、燃气图纸、消防图纸等审查费用
3
5101002012
环保评审费
核算立项前污水、废气、废渣、噪音等环保认证产生的费用
3
5101002013
招标代理费
核算编标、招标过程中产生的费用
3
5101001003
土地契税及其他税费
核算国家财政部门对开发企业收取的土地契税、耕地占用税、土地使用金、、
3
5101001004
房屋拆迁安置补偿费
核算对原业主或业主职工因拆迁造成的损失补偿(政策性补偿、一次性补偿及承担的其他费用)，包括地上地下建筑物和附着物
3
5101001005
土地征用费
核算有国家专门机构收取的征用费支出