地产开发项目交通影响分析要求
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。
因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言，位置越好，项目的价值就越高。
如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。
而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
房地产项目交通影响评价应如何编写
房地产项目交通影响评价应如何编写房地产项目交通影响评价应如何编写，交通影响评价以建设工程所在地及周边建设现状为基础，按照项目所在城市总体规划、规划管理部门以及建设项目相关规划设计的要求进行评价。
交通影响评价报告编制方以完成技术服务工作的形式：采取现场调查、收集资料，在以国家相关规范要求及行业标准为基础进行科学分析和预测，完成项目要求的研究内容，并提交项目交通影响评价报告（包括电子文档）以供主管部门参考使用。
编制交通影响评价报告成果的验收标准：按照《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》、《城市道路设计规范（CJJ37－90）》、《道路交通标志标线国家规范（GB5768－1999）》、《城市道路与建筑物无障碍设计规范（JGJ50－2001）》、《建设项目交通影响评价技术标准CJJ/T141-2010》等相关规范的要求进行验收。
合肥兆鑫工程咨询有限公司成立于2007年，专业从事项目建议书、商业计划书、投资计划书、可行性研究报告、项目备案报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、商务标书编制等，具有10年工作经验，公司具有上千个项目成功案例，一站式服务咨询专家，公司咨询工程师专业齐全，为您的项目顺利通过主管部门审批提供有力的保障。
交通影响评价报告目录第一章项目概况1.1项目背景1.2项目位置1.3项目规划设计方案1.4评价范围1.5研究年限1.6评价日和时段1.7评价依据1.8 评价内容、方法1.8.1评价内容1.8.2评价方法1.9项目研究技术路线第二章项目周边土地利用与交通系统现状分析2.1用地现状概况2.1.1拟建项目地块用地现状2.1.2拟建项目周围用地现状2.2城市道路资源现状2.2.1道路网现状2.2.2交叉口现状2.3公共交通现状2.4慢行交通现状2.5区域停车现状第三章交通运行现状分析3.1交通调查方案3.1.1调查时间及内容3.1.2调查地点3.2道路设计通行能力计算3.3路段交通量分析3.4交叉口交通量分析3.4.1信号控制交叉口交通运行特征分析3.4.2无信号控制交叉口交通运行特征分析方法第四章项目周边土地利用与交通系统规划分析4.1周围用地规划4.2道路网规划4.3公共交通规划第五章交通需求预测5.1背景交通量预测5.1.1预测方法概述及选取5.1.2交通小区划分5.1.3背景交通量5.2拟建项目交通量预测第六章项目交通影响综合评价6.1交通服务水平影响分析6.1.1主要路段交通负荷分析6.1.2主要交叉口交通负荷分析6.2地块出入口影响评价6.2.1项目出入口规划6.2.2项目机动车出入口位置评价6.2.3项目机动车出入口服务水平评价6.3慢行交通影响评价6.4公共交通影响分析6.5停车供需评价6.5.1供给分析6.5.2停车位需求分析6.5.3供需分析6.3.4车库出入口评价第七章交通改善措施与评价7.1拟建项目内部交通系统改善7.1.1项目内部道路分析7.1.2合理交通组织原则7.1.3项目及地下车库出入口机动车交通组织7.1.4项目及停车库内部机动车交通组织优化方案7.1.5项目非机动车和行人交通组织优化方案7.2外部机动车交通组织方案7.3项目内部交通改善措施7.3.1校园内部及地下停车库交通改善措施7.3.2项目区内部停车管理改善第八章结论与建议8.1评价结论8.2相关建议8.2.1必要性的措施8.2.2建议性措施。
项目施工交通疏导方案说明
项目施工交通疏导方案说明一、项目前期准备1.项目规划：在项目规划阶段，要充分考虑交通状况，确定施工期间交通疏导的目标和需求，同时与相关部门、交通管理机构和公共交通运营商进行沟通和协商，制定合理的施工交通疏导方案。
2.道路情况评估：对施工周边的道路状况进行评估，包括道路容量、交通流量、交通状况、道路宽度等。
针对评估结果，制定相应的疏导措施和时间安排。
3.资源准备：准备足够的交通标志、道路隔离设施、交通警示灯和交通工具等，确保施工过程中的交通安全设施完善。
二、交通管理措施1.交通标志布置：根据施工需要，在道路上设置合理的交通标志，明确车辆和行人的通行方向和禁止通行区域。
施工期间应及时修复和更换损坏的交通标志，保证信息的准确传达。
2.交通信号优化：根据施工周边道路的交通流量情况，优化交通信号时间，确保道路畅通。
增加交通管制警示灯和临时交通信号设施，提醒司机减速慢行，保证行人和车辆的安全。
3.临时道路改造：对施工周边的道路进行临时改造，扩宽道路车道、设置导流标志、增加储存排队区等，提高道路容量，为施工交通疏导提供更好的条件。
4.交通管制和导流：根据施工需要，对交通流进行管制和导流。
通过设置交通锥桶、临时隔离带等设备，引导车辆绕行途径，分流交通流量，减少拥堵。
在交通高峰期间，合理安排交警或疏导员进行交通疏导工作，保障交通的顺畅流动。
5.公共交通调整：根据施工影响范围，及时调整公共交通线路和车辆安排，确保施工期间公共交通的正常运行，并向公众告知调整方案和时间安排。
三、风险评估1.交通安全风险评估：在施工前进行详细的交通安全风险评估，对施工区域的交通流量、车速、交通事故概率等进行综合评估，制定相应的应急措施，以应对可能发生的交通事故。
2.环境污染风险评估：施工期间可能会产生噪声、粉尘等环境污染问题，要对施工区域周边的居民和植被影响进行评估，并制定相应的减少环境污染的措施。
3.施工风险评估：对施工期间可能发生的突发事件进行评估，制定相应的应急预案和紧急疏散措施，以保障施工和周边人员的安全。
交通影响评价的技术要领
目录
1. 国内外实践概况 2. 现行规范解读 3. TIA的定位和任务 4. TIA的技术要点 5. TIA的成果要求 6. TIA的编制组织和审批
1 国内外实践概况
1.1 国外实践
1.1.1 美国“交通影响分析”（Traffic Impact Analysis ）
? 起源：1986年3月美国交通工程师学会召开了有关土地使用和交通的专门 会议，第一次着重强调了研究基地开发交通影响的重要性。
1 国内外实践概况
1.2.3 浙江省 ? 颁布实施：《浙江省建设工程交通影响评价技术导则（试行）》 2019年7月11日印发。 ? 标准性质：为地方标准，推荐性标准。 ? 适用范围：浙江省各城市新建建设工程以及各类改、扩建工程交 通影响评价。 ? 技术要求：确定了建设工程交通影响评价的目的、基本原则、方 法、内容和程序；其中基本内容包括：建设工程自身资料、交通 影响评价范围、现状及规划资料、交通量预测、交通影响评价、 改善措施及建议、主要结论。 ? 成果形式：文本、图纸，对于附件无明确说明和要求。
1 国内外实践概况
1.1.2 日本“交通影响分析”（Traffic Impact Analysis ） ? 起源：2019年8月颁布“大规模开发地区关联交通规划手册”， 制定了从需求预测到规划、评价的完整程序； 2000年6月又颁布实 施“大规模零售店铺立地法”，规定对面积1ha以上的店铺进行停 车、交通、废物处理、噪声等的影响分析。 ? 目的：缓解新建大型设施对中心及郊外等现状交通量较大地区的 新增交通压力。
? 特点：以项目建筑规模作为交通影响分析阈值，分类粗略；对开 发所带来的交通量进行预测，对既有交通设施的影响进行评价， 建立必要的交通对策调整相应的交通规划，包括附近地域的交通 组织规划、交通影响评估及结论和具体的改善措施的建议；其重 点在于路口敏感性分析和路口预留容量分析。
交通影响分析的国内外现状
交通影响分析的国内外现状综述1 交通影响分析的产生背景城市土地开发项目新增交通需求，给周围的道路系统运营带来很大的压力和负面影响，甚至会波及整个城市的路网运营体系。
准确把握这种交通的影响效果，并采取相应的交通改善措施，降低它的影响程度，这是传统的定性分析方法所无法实现的。
在国外，尤其是一些发达国家的城市，土地开发商已经逐渐认识到良好的交通环境是开发项目成功与否的重要条件，那种不顾周围交通环境的承受能力，盲目加大建筑规模的做法，只会降低项目的竞争优势，最终也会伤及其商业利益。
另一方面，政府部门在开发项目的规划审批时，也迫切需要知道该项目对周围交通环境的影响范围、影响程度以及相应的改善措施，用以判定该项目的建筑性质、建筑规模是否合适[1]。
交通影响分析就是在这样的背景下产生的。
交通影响分析，或称交通影响评价，就是在开发项目立项之前，分析该工程项目建成或实施后对交通服务水平的影响程度及影响范围，进而确定保持交通服务水平不下降的对策；或者修改开发计划方案，以减小开发方案对交通负荷的影响[2][3]。
它的核心任务是定量分析由开发或改建项目所诱增的交通量是否在未来交通网络承载能力可以接受的限度内，以便判断开发建设项目规模与布局是否合理；判断主要交叉口的服务水平能否在开发项目下仍保持较高的服务水平，如果不能，要采取什么改善措施来保持交叉口服务水平？[4]交通影响分析的关键是预测开发项目所要产生的新的出行需求及其在周边道路网络上的分布[5]。
2 国内外交通影响分析研究2.1 国外研究概况交通影响分析最早起源于美国，之后在西方国家不断完善。
因此，了解国外研究情况，对于国内交通影响分析的研究工作有很大的借鉴意义。
2.1.1 美国的TIA研究及实践情况（1）TIA工作的历史回顾●TIA工作的起步阶段二十世纪20年代，交通影响分析在美国初露端倪。
美国商务部颁布了《The Standard City Planning and Zoning Enabling Acts》（城市规划和区划的标准法案），该法案限制了开发的地点和类型，对基础设施建设不充分的地方，不允许开发。
北京某某基地项目交通影响评价报告
6.1
6.2
建设项目交通评价区域广泛，评价区域内部建设用地性质主要为工业用地，居住用地及村庄建设用地。用地现状情况如下图所示：
图31评价区域土地利用现状图
项目用地内部现状为钢结构工业厂房、住宅和空置绿地，如下图所示。
图32项目现状建筑情况（航片图）
6.3
6.4
项目位置位于北京市****高新区，坐落于迎宾路西侧、欧伏路东侧，项目规划用地性质为工业用地用地。评价区域现行主要规划为《**城乡总体规划（2013-2030）》，项目性质符合规划内容。
项目位置
建设项目新增建筑面积（万平方米）
住宅类项目
商业、服务、办公类项目
≥200
城市中心区
3-8
1-3
中心城区除中心区外的其它地区/卫星城中心区
5-10
2-5
其它地区
10-20
4-10
100-200
城市中心区
2-5
1-2
其它地区
3-8
2-5
<100
-
2-8
1-5
表2-2建设项目交通影响评价范围
序号
建设项目规模指标与启动阈值之比（R）
2.1
2.2
为配合北京**基地项目的实施，我公司承担该建设项目的交通影响评价咨询工作。
本项目的交通影响分析是对该项目建设产生的交通进行交通特性分析与交通行为评价，其主要内容包括现状调查与分析，用地开发规划分析与交通需求预测（背景交通量与新增交通量），交通影响特性分析，未来交通发展趋势分析与交通组织设计，道路交通设施改善措施与停车设施配置要求，主要结论与建议等。本次交通影响评价的具体内容主要包括：
交通影响评价年限
1
特大城市＜5，其它城市和镇＜3
交通影响分析和交通影响评价
交通影响分析和交通影响评价交通影响分析的作用是为新的土地开发和重大建筑项目的立项或审批阶段提供交通环境影响评估。
通过分析项目完成后对周围交通环境的影响程度，可以确定对策以减小由此带来的负面影响。
交通影响分析不仅仅指用地变化对交通状况的影响，还包括对交通综合状况的影响。
本文将结合理论分析和论文的思路给出自己的定义。
交通影响费是指在特定区域内，预先规定必须维持的交通服务水平，为保证该服务水平所必须的、向开发商征收的交通基础设施建设费用。
通过向开发商征收交通影响费，可以保证新的开发项目所需的基础设施建设资金得到充分保障。
交通影响分析源自美国，并与美国对基础设施的投资政策密切相关。
在四、五十年代，主要的交通基础设施由地方政府承担，而配套设施由开发商承担或提供资金来负担，这导致了无序的开发。
到六十年代后期，这种做法受到了广泛批判。
在高速发展的地区，开始探讨通过开发商负担来保证基础设施建设资金的可能性。
八十年代中后期至今，通过大量的理论研究和实践，逐渐形成了通过缴纳交通影响费来分担基础设施建设费用的政策。
交通影响分析的作用是为新的土地开发和重大建筑项目的立项或审批阶段提供交通环境影响评估。
通过分析项目完成后对周围交通环境的影响程度，可以确定对策以减小由此带来的负面影响。
交通影响分析不仅仅指用地变化对交通状况的影响，还包括对交通综合状况的影响。
本文将结合理论分析和论文的思路给出自己的定义。
交通影响分析是在新开发项目立项和审批阶段进行的。
它主要评估新开发项目引入后产生的地区性影响，专注于土地开发带来的交通方面的影响，而不是一般的交通分析、交通管理、交通政策等变化带来的交通上的变化。
这个分析过程的目的是为了使得土地开发和交通系统更有效地融合到一个整体中。
交通影响分析是一个评价的过程，它必须将土地使用的效益和交通设施的效益统一于一定的满意度或类似于满意度的目标之下。
交通影响分析的工作内容包括：1.基地及周边地区开发概况；2.研究区域条件；3.交通预测；4.交通影响评价；5.交通改善措施；6.结论和建议。
房地产项目--交通影响专项评价(评估)合同模版
房地产项目--交通影响专项评价(评估)合同交通影响专项评价咨询合同甲方：XXXX市XX房地产开发有限公司乙方：XX建设集团有限公司甲方委托乙方承担XXXX商业广场二期工程项目交通影响专项评价工程，项目地点为XX市老街XX二期，经双方协商一致，签订本合同，共同执行。
第一条本合同签订依据1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城乡规划法》。
1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。
第二条咨询依据2.1甲方给乙方的设计条件及要求；2.2甲方提交的基础资料；2.3乙方采用的主要技术标准。
第三条本合同项目的名称、规模、阶段、目标及咨询成果项目名称：XXXX商业广场二期工程项目交通影响评价报告项目地点： _____________________________________________________项目概况及规模：________________________________________________咨询目的：(1)根据项目开发计划，分析研究区域交通需求增长及其周边地区所受影响，使项目的建成使用对区域道路交通系统产生的影响减至最小；(2)进一步完善基地内外交通组织，以使得基地内外形成顺畅的交通流线; 确保基地影响区域动静态交通平衡。
咨询内容：(1)分析项目基地及其周边地区交通现状与问题；（2）分析项目基地的建设开发水平与目标年交通发生吸引需求；（3）分析研究区域道路网受项目基地开发的交通影响程度、承受能力及改善措施；（4）提出项目基地配建停车设施数量建议；（5）提出项目基地周边交通组织方案建议。
项目交通影响分析报告成果：（1）项目基地周边交通现状与交通流量等交通评估前期的主要调查观测资料。
（2）方案说明书（文本）；（3）项目基地总平面图；（4）道路和用地现状图；（5）目标年项目基地周边主要道路新增交通量图；（6）项目基地周边机动车交通组织图；（7）项目基地周边交通改善措施汇总图。
交通影响评价方法与案例(陆化普)
交通影响评价方法与案例清华大学交通研究所陆化普2006年10月22主要内容一、交通影响分析（TIA）的意义二、交通影响分析的工作流程三、交通影响分析的研究对象四、交通影响分析案例一、交通影响分析（TIA）的意义z交通影响分析的定义z当对城市的某个部分进行新的开发时，由新开发工程所诱发的新增交通需求会使该开发工程周围地区的交通设施乃至整个路网的服务水平下降。
交通影响评价（Traffic Impact Assessment），或称交通影响分析（Traffic Impact Analysis），就是在开发项目立项之前，分析该工程项目对交通服务水平的影响程度及影响范围，进而确定保持交通服务水平不下降的对策；或者修改开发计划方案，以减小开发方案对交通负荷的影响。
z形象地说，城市土地利用是产生交通的“源”，所产生或吸引的交通量则是“流”，交通影响分析就是对“源”产生的“流”进行估计，并寻求最佳的疏导方法，使“流”畅通。
交通影响分析指土地利用变化对交通综合状况的影响，而交通综合状况包括了研究范围内的所有交通方式、交通设施以及交通政策的运用状况。
因而交通影响分析区别于一般的土地利用分析和交通分析。
交通影响分析的意义具体来说，交通影响分析具有以下重要意义：（1）以交通影响分析为杠杆，充分发挥政府和规划部门对城市发展的导向作用，力图使城市土地利用合理化，避免土地开发强度过大，城市机能和交通需求过于集中；（2）为政府部门提供决策的依据，当针对同一用地出现两种不同的开发意向时（如作为居住用地还是商业用地开发），可借助交通影响分析来进行相关问题的比较研究。
因为不同性质的土地使用会产生不同的交通需求，交通设施能否适应土地开发产生的交通压力，是决定土地开发效益的重要因素之一；（3）新开发的区域会增加项目区域的交通需求。
这些新增的交通需求加重了周围路网的负荷，降低了交通设施的服务水平，进行交通影响分析，以保持交通服务水平不低于规定标准；（4）土地利用和交通规划存在着深刻的内在联系和相互作用，交通设施的建设和改良将促进该地区的土地开发利用，土地开发利用创造新的交通需求。
中国城市大型建设项目交通影响分析指南
阈值
9600 平方米 38469 平方米 13300 平方米
885 1770 885
100 200 100 所有新的大规模商业开发/改建 开发产生的交通使相邻道路上 LOS 下降 开发使 LOS 降到 D 或 D 以下
其它阈值规定
由评审机构决定 达到设置信号灯的条件 开发导致区域内的交通量增加了 20%以上 需要进行道路改进/修建新的道路
建设项目外的远景交通量 合并
总的交通量 Ⅳ
计算 V/C
是否满足 具体阈值
否 停止
是
Ⅴ 改善措施
Ⅵ
结论和建议
图 2：交通影响分析过程
3.3 交通影响分析的内容
1）目前的和拟开发的土地利用位置 A.目前的土地利用
— 拟开发点目前的土地利用位置：
城市中心商务区、城区、郊区 — 拟开发点的具体特征： 土地结构、特征、水、树、地形特征及其它特征 — 目前的区划、土地利用分级 B.拟开发点规划的土地利用 — 综合土地利用平面图； — 影响地区内己批准的或建议的土地利用； — 出行产生量 2）目前的和未来的交通系统 A.目前的交通系统 — 划分了路线等级和车道数的街道网络； — 关键交叉口的集合特征和交通特征； — 交通控制点位置； — 信号交叉口的信号配时和系统运作； — 目前的交叉口和开发设施专用通道与干道的结合点； — 目前的路权； — 己有的小时交通量； — 关键交又口的高峰时段转弯流量； — 事故情况； — 公交线路/发车间隔； — 公交车站/站台位置 B.未来交通系统 — 综合交通平面总图； — 未来的交通设施改进（己改进的和规划的）
特别对以下单位表示感谢： 建设部中国城市规划研究院交通研究中心 北京工业大学交通工程研究所 南京市交通规划研究所 南京市规划局 北京市城市规划院 香港（特别行政区）政府运输部
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房地产开发项目交通影响分析资料要求和报价
1、建设项目交通影响分析所需资料
分类业主需提供的资料特别资料住宅小区
1、项目总平面图，包含交通动
线图、出入口图，地下车库平
面图，以上两图须图纸和CAD
电子文档各一份;
2、项目开发设计说明文本一份，即设计院所提供的设计文本一份，包含经济指标;
3、规划局所发的规划设计要点一份。
各类设施建筑面积按性质不同分别统计。
商业公共设施、市场
商住、写字楼
宾馆、饭店
餐饮、娱乐
体育、健身
剧场、电影院
开发区、物流园区
备注：
1、以上所需资料，委托方可提供原件或复印件，同时提供相关电子文件。
2、若开发项目性质在分类中有所交叉，可按各所属分类要求完整提供相应资料。
2、项目收费标准
序号 建筑总面积（地上+地下建筑
面积）（万平方米）
收费额
（万元）
（元/平方米）
1 ≤5.0 5.0 按5万收费
2 5.0-10.0 建筑面积*1.0元 1.0
3 10.0-30.0 10.0+超过10万部分的
建筑面积*0.8
0.8
4 30.0—50.0 26.0+超过30万部分的
建筑面积*0.6
0.6
5 ≥50.0 面议
说明：大型居住区、大型会议中心、体育中心、商业中心、大型停车设施、对外交
通场站等收费应按1.5-1.8的系数计算。
3、在业主提供的建筑方案的基础上，按照国家相关技术规范、地方停车标准的规定和规划部门的要求及规划设计要点，评估交通的可行性和合理性，保证业主的需求前提下，对规划和建筑方案进行评估和优化设计及建议，保证未来交通的运行及使用和规划阶段审批的通过。
在成果上报之前，和业主以及审批部门进行适当的沟通，尽可能维护建筑设计方案思路和完整性。
南京全程交通规划设计咨询有限公司 (城市规划乙级资质)。