张富强与永济市大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

张富强与永济市大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山西省运城市中级人民法院【审理法院】山西省运城市中级人民法院【审结日期】2021.03.08【案件字号】(2021)晋08民终564号【审理程序】二审【审理法官】席少君靳彦王继春【审理法官】席少君靳彦王继春【文书类型】判决书【当事人】永济市大唐房地产开发有限公司;张富强【当事人】永济市大唐房地产开发有限公司张富强【当事人-个人】张富强【当事人-公司】永济市大唐房地产开发有限公司【代理律师/律所】王奕波山西瀛航律师事务所;胡彩萍山西瀛航律师事务所【代理律师/律所】王奕波山西瀛航律师事务所胡彩萍山西瀛航律师事务所【代理律师】王奕波胡彩萍【代理律所】山西瀛航律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】永济市大唐房地产开发有限公司【被告】张富强【本院观点】证据1系上诉人大唐公司单方出具，证据内容无相关行政管理部门的盖章确认，且仅凭该证据无法认定上诉人已履行完毕案涉房屋的协助登记义务的事实，不足以影响案件裁判结果；证据2系永济市众诚测绘有限公司依据2014年3月24日的测绘报告内容就案涉地下室面积作出的说明，并非现场实际测绘后形成，不足以推翻一审法院现场测量结果。

本案主要审理焦点为：1.上诉人大唐公司是否应承担案涉房屋的产权登记协助义务；2.上诉人大唐公司是否应向被上诉人张富强退还11100元地下室房款。

【权责关键词】撤销违约金合同约定证据不足谁主张、谁举证质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为，本案主要审理焦点为：1.上诉人大唐公司是否应承担案涉房屋的产权登记协助义务；2.上诉人大唐公司是否应向被上诉人张富强退还11100元地下室房款。

关于第一个焦点，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十八条规定，在因出卖人原因导致买受人未能取得房屋产权证书的，除存在特殊约定外，出卖人应承担相应的违约责任。

本案中，上诉人大唐公司与被上诉人张富强签订案涉房屋与地下室的买卖合同后，被上诉人张富强已交清案涉房屋及地下室的全部款项，但上诉人大唐公司在案涉房屋交付后数年内仍未履行案涉房屋的产权登记义务，其行为已构成违约，据此，一审法院判决上诉人大唐公司履行案涉房屋的产权登记协助义务并无不当；关于第二个争议焦点，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，在合同无约定时，面积误差比绝对值超过3%的且买受人同意继续履行合同的，误差部分房款由出卖人返还买受人。

本案中，案涉《地下室认购书》中仅约定地下室面积24.1㎡，并无面积误差的相关约定，但经一审法院现场测量，上诉人大唐公司交付的案涉地下室面积明显小于合同约定，误差比绝对值已远超3%，据此，一审法院判决上诉人大唐公司返还多收取的地下室价款11100元并无不当。

关于上诉人大唐公司称案涉地下室面积包含公摊面积的上诉理由，因其主张的14.02㎡公摊面积既无合同依据，亦明显有悖公平原则，故本院不予采信。

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费77.5元由上诉人永济市大唐房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 20:18:17【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年2月21日、2014年2月7日，被告(出卖人)与原告(买受人)签订《大唐世家内部认购书》、《大唐世家内部认购合同书》各一份(合称《内部认购书》)，约定：“原告购买由被告开发的“大唐世家”小区(位于永济市银杏××街××)2号楼2单元3层301号商品房；建筑面积110㎡，单价3870元/㎡，总价425700元；最终以房产所实际测量为准；面积误差比绝对值超出3%时，长退短补；出卖人应在2014年5月31日前将房屋交付买受人使用”，其上未约定办证时间及违约责任。

2014年6月30日，原被告又签订《地下室认购书》，约定：“原告自愿购买“大唐世家”2号楼2单元22号地下室；面积24.1㎡，单价1500元/㎡，总价36150元；2014年5月30日前一次性付清”。

2014年6月30日，原告一次性交清地下室款36150元，2015年2月25日，原告累计交清房款435567元。

现该房屋及地下室交付原告实际使用已5年余，至今未签正式合同，未办房产证。

地下室套内面积约为8.35㎡。

一审法院认为：原告与被告签订了《内部认购书》，虽不是正式的商品房买卖合同，但该《内部认购书》包含了商品房买卖合同主要内容，被告已向原告实际交付；原告也已足额交付房款等并已实际占有使用。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《内部认购书》应认定为商品房买卖合同。

该《内部认购书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对该《内部认购书》的效力予以确认。

双方应当按约全面履行自己的义务，并应当签订正式的《商品房买卖合同》。

办理权属登记系出卖人的法定义务，现该房屋已交付5年余，至今未办房产证，被告应当为原告办理。

但该《内部认购书》未约定办证时间及违约责任，故被告应在合理期限内办理，可酌定60日。

如被告逾期仍未办理，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告赔偿损失，可按起诉时的一年期贷款市场报价利率计息。

关于房款问题。

《大唐世家小区住宅楼建筑面积测绘报告》载明2号楼2-301号房屋测算的建筑面积为112.55㎡，《内部认购书》有“最终以房产所实际测量为准”的约定，原告已提出放弃返还多收房款9869元的请求应予准许。

关于地下室款问题。

《地下室认购书》载明的及原告实际交付的价款均是按24.1㎡确认的，但经实际测量该地下室套内面积仅约8.35㎡，公摊系数(分摊面积/套内面积)达188.62%，而根据2-301号案涉房屋建筑面积为112.55㎡(17.72+94.83)的《大唐世家小区住宅楼建筑面积测绘报告》，计算出的公摊系数为18.686%。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”规定，被告应当提供案涉地下室建筑面积应为24.1㎡的相关证据，但被告在本院指定期间及至今，未提供地下室的图纸及案涉地下室建筑面积应为24.1㎡的证据及合理的公摊系数，故被告应承担不利后果。

可参照2-301号房屋的公摊系数18.686%，并考虑到地下室有别于住房的特殊性，及走访了解的本地其他小区地下室现实情况，酌情认定地下室公摊系数为100%，据此计算地下室的建筑面积为16.7㎡，被告多收取的地下室价款(24.1-16.7)×1500=11100元应当退还。

判决：一、被告永济市大唐房地产开发有限公司在判决生效后30日内，协助原告张富强办理大唐世家小区2号楼2单元301房屋的产权登记手续。

如逾期未办理，被告应当向原告赔偿损失。

损失额以435567元为基数，按2020年8月20日起诉时的一年期贷款市场报价利率，自2020年8月20日计算至产权登记完成时的利息计；二、被告永济市大唐房地产开发有限公司在判决生效后10日内退还原告张富强11100元；三、驳回原告的其他诉讼请求。

二审中，上诉人大唐公司提交以下三份证据：1.商品房网上签约和备案系统信息截图一份，拟证明其已履行案涉房屋不动产登记的协助提交义务；2.永济市众诚测绘有限公司出具的大唐世家小区地下室面积测绘报告，拟证明案涉地下室套内面积及公摊面积合计24.1平方米，符合双方签订的买卖合同约定面积。

被上诉人张富强发表质证意见称，证据1上是被上诉人的名字和案涉房屋，但购房电话非本人。

证据2的测绘结果不合理。

经审查，本院认为，证据1系上诉人大唐公司单方出具，证据内容无相关行政管理部门的盖章确认，且仅凭该证据无法认定上诉人已履行完毕案涉房屋的协助登记义务的事实，不足以影响案件裁判结果；证据2系永济市众诚测绘有限公司依据2014年3月24日的测绘报告内容就案涉地下室面积作出的说明，并非现场实际测绘后形成，不足以推翻一审法院现场测量结果。

综上，本院对以上两份证据的证明效力不予确认。

【二审上诉人诉称】大唐公司上诉请求：1.撤销永济市人民法院(2020)晋0881民初2058号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1.案涉纠纷发生期间，上诉人已经完成了协助义务；2.自行测量的套内面积不能作为认定本案事实的依据。

房地产交易过程中，房屋面积计算方法采用建筑面积，该面积包含公摊面积14.02㎡，故案涉地下室面积应据具有测绘资质的机构进行测量并出具测量报告；3.据“谁主张、谁举证”，被上诉人认为地下室面积与合同约定不符，应由其承担举证责任，一审法院分配举证责任不当。

综上，请求二审法院支持上诉请求。

综上所述，大唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:张富强与永济市大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书山西省运城市中级人民法院民事判决书(2021)晋08民终564号当事人上诉人(原审被告):永济市大唐房地产开发有限公司。

住所地：运城永济市舜都大道。

法定代表人：苏会军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王奕波，山西瀛航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡彩萍，山西瀛航律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：张富强。

审理经过上诉人永济市大唐房地产开发有限公司(简称大唐公司)因与被上诉人张富强商品房买卖合同纠纷一案，不服永济市人民法院(2020)晋0881民初2058号民事判决，向本院提起上诉。