万科翡翠雅宾利项目介绍
万科双月湾案例分析
目录
• 项目背景介绍 • 万科双月湾项目分析 • 万科双月湾项目的实施过程 • 万科双月湾项目的成功因素 • 万科双月湾项目的挑战与解决方案 • 万科双月湾案例的启示
01
项目背景介绍
项目概述
万科双月湾项目位于广东省惠州市，是一个大型综合体住宅项目，包括高层住宅、 别墅、商业和配套设施等。
对房地产行业的启示
多元化发展
万科双月湾的成功在于其多元化的发展策略，包括住宅、 商业、文化等领域的综合开发，为房地产企业提供了新的 发展思路。
品质与创新
万科双月湾注重产品品质和创新，通过引入先进的设计理 念和技术手段，打造出具有竞争力的房地产产品，提升了 行业整体水平。
可持续发展
万科双月湾注重可持续发展，通过绿色建筑、节能减排等 措施，实现经济效益和社会效益的双重提升，为房地产行 业的可持续发展提供了借鉴。
对企业发展的启示
1 2 3
品牌建设
万科双月湾的成功离不开其品牌影响力的打造， 企业应注重品牌建设，提升品牌知名度和美誉度， 以增强市场竞争力。
战略规划
万科双月湾的战略规划清晰明确，企业应制定科 学合理的发展战略，明确发展方向和目标，确保 企业持续健康发展。
创新能力
万科双月湾注重创新能力培养，通过不断探索和 创新，实现企业持续创新发展，提升企业核心竞 争力。
04
万科双月湾项目的成功因 素
项目的品牌优势
品牌信誉
万科作为中国房地产行业的领军企业 ，拥有良好的品牌信誉和口碑，为项 目的市场认可度和销售业绩提供了保 障。
品牌资源
万科拥有广泛的行业资源和渠道，能 够为项目提供优质的设计、施工、营 销等方面的专业支持和服务。
项目的创新性
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
翡翠豪庭项目简介
翡翠豪庭项目简介一、地理位置与交通翡翠豪庭位于雅安天全县城区南面青衣江之滨，东北侧一街之隔便是目前天全唯一的一个电梯公寓项目西湖大院；且天全县境内的两所级别最高的学府---天全中学和天全职中也近在咫尺，居住出行都是非常方便快捷的项目紧靠滨河路和兴文路，临近川藏交通运输纽带---国道318线，距离雨城区不到50公里，而到成都市区也只180公里100余分钟车程之遥；同时天全县四邻又与芦山县、荥经县、宝兴县甘孜州的泸定县接壤，可谓交通四通八达、快捷方项目所在县城作为川藏交通要塞的天全县也是辐射四周县市的核心腹地，规划建设中的雅安—天全县的高速公路必将大大缩短项目与雨城区和成都市区的距离。
二、项目规划及产品1、项目总平分布：项目整体呈现一个大写字母“L”的布局，从外围看上去整个小区环抱着近处的湖和对岸的山，给人一种祥和、安全的感受；而从小区内部向外则形成一种和谐包容和宁静居家之享受。
整个小区总共3栋建筑，均为25层的高层瞰景物业，其中一号楼为一层商业24层住宅的组合、2号楼与3号楼为临街2层商业加内部24层住宅的商住组合。
尽管项目是高层建筑但设计上却周到细致地考虑到了通风和采光的要求，所以摈弃了传统的围合、板式的建筑布局而采用点式的建筑布局，从而使得整个小区空间开放而流畅、所有住户均能取得良好的景观视线及通风效果，小区每一层每一户都可以享受到和煦的阳光。
另外翡翠豪庭项目每个单元均采用的是双观光电梯的设计，这在整个天全县乃至雅安地区都可以说实属首例！且整个项目没有建筑与建筑的遮挡或对立，使得楼间距无限的开阔，让居住于此的业主无限地亲近自然融入自然！1232、综合经济技术指标本项目规划建设净用地面积为17043.80㎡（25.6亩）。
规划总建筑面积为88310.70㎡，计入容积率的建筑面积76695.10㎡，其中住宅建筑面积76223.11㎡，非住宅建筑面积11615.6㎡。
3、建筑设计1）建筑风格简洁现代的欧式风格，外墙立面以咖啡色和米黄色面砖为主，结合凸窗、阳台、百叶的变化，体现强列的时代感。
万科水晶城
万科水晶城在历史中构筑未来万科水晶城是城市开发与保留传统历史文化的典范，它在保留历史的基础上将传统与现代的建筑元素进行对比与叠加，使水晶城成为人文沉演浓厚的现代社区。
项目规划保留了原历史性建筑，并融入典雅的现代建筑，打造出具有历史感的欧洲小城。
１、理念亮点：历史中构筑未来２、人文亮点：尊重历史３、规划亮点：将城市理念引入社区规划４、景观亮点：因地制宜５、设计亮点：创新才是硬道理６、建筑亮点：待续与传承７、户型亮点：标准化下的创新一、项目概况1、项目介绍（1）地理位置万科水晶城是2003年万科在天津全新推出的大规模高品质居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。
（2）项目规模水晶城占地670亩，建筑面积约40.7万平方米，容积率为0.9。
小区由加拿大BDCL公司规划，建筑形式有院景公寓、联院别墅和情景花园洋房，包括9个组团。
区内配有2000平方米的会所、欧陆风情商业街、3600平方米的幼儿园、4500平方米的小学。
（3）区位环境水晶城紧邻天津梅江南板块，与梅江南只有卫津河一水之隔，地块可强有力地依托梅江南的大环境。
（4）开发状况该项目于2003年5月18日盛大开盘，一期共计732户，建筑面积约11万平方米，于2004年6月底入住。
整个项目开发时间为3~4年。
2、项目档案二、项目亮点、理念亮点：历史中构筑未来1．万科·水晶城既秉承了欧洲的现代情怀，又延续了天津五大道深沉内敛的历史情结，在保留历史的基础上进行对比与叠加，成为人文沉淀浓厚的现代社区，整个规划注重了原地块内特有的历史性建筑，如铁轨、钢架，甚至是大型的吊装车间的尊重和保留，在这些留存的旧有元素中融入典雅的现代建筑小品，以流畅的转角和绿意盎然的景观围合出舒适的邻里空间和安逸的生活氛围，以历史留存下来的元素作为社区的标识……通过“借鉴，保留，创新”的开发理念，打造出颇具历史感的欧洲小城。
楼盘销售说辞参考
楼盘销售说辞参考一、买低密度的要求这个几句话就讲不清楚了，卖过一阵子别墅，几点心得说一下：1、销售员一定要知识渊博点，不要贪图漂亮年龄小，最好找26岁以上的知性男女。
2、一定要和客户慢慢聊。
一组客户要能摆上30分钟，让他们慢慢听你把各个细节各个优势都说清楚。
3、自信，相当要有自信，不能觉得对方是有钱人，自己心里都发虚或产生自卑，要找心理素质好一点的，骨子里而不是嘴上认为“有钱算个球”这样的人问题2别墅销售会遇到哪些与项目本身关系不大的问题？1、风水问题买别墅的客户通常都很关注风水问题因此售楼员对风水方面最好略之一二首先客户这个的时候要能插上话，其次遇见风水师批判房子本身的时候要懂得随机应变2、老客户的感情投资和深度挖掘举足轻重刚粗略翻了下成交客户本，发现多数的成交客户源自老客户介绍说白了，每个城市都有上层阶级圈的，并且不大口碑效应的传播比任何广告都来的重要3、不仅仅只是了解本地区的竞争项目别墅跟普通住宅有些不同，周边地区客户购买的可能性非常大在珠海销售别墅时，成交的客户有一半来自深圳、广州、香港、澳门各地对这些地区的楼价、别墅价格、消费习惯要比较熟悉才能更好的促进销售4、适当的高调些人都有一个逆反心理，譬如说我去买东西的时候，如果一个人太过热情，心中肯定会犯嘀咕觉得还有猫腻，销售也是如此，太过热情会让客户望而却步尤其是别墅的客户，适当的高调些未尝不是一件好事当然要注意度的拿捏，物极必反5、综合素质的培养别墅的价格注定了购买的人群已定是高端消费群体因为售楼员综合素质的培养就比较重要的谈吐、举止、语言、专业素质方面不可忽视6、价格的把握别墅购买客户一定会杀价，部分客户甚至会找到开发商的老大所以底价一定不可以通过售楼员给到客户首先购买别墅尤其是高端别墅的客户，价格因素不是最重要的即便是杀价也不是通过售楼员搞定的所以价格一定咬紧，慢慢来欲速则不达，呵呵二．国色天香沙盘说辞先生，您好，欢迎来到国色天香接待中心，很高兴为您服务，首先自我介绍一下，我叫xxx，让我来给您介绍一下项目的基本情况吧。
万科双月湾项目介绍
Changchun Beijing Wulumuqi Langfang Tianjin Tangshan Shenyang Anshan Dalian Yantai Qingdao
Xi’an
Chengdu
Nanjing Zhenjiang Wuxi Suzho Hefei Wuhan Shanghai u Nanchang Hangzho Ningbo u Fuzhou Changsha Xiamen
关于我们
深圳市万科房地产有限公司（以下简称深圳万科）正式成 立于1994年，是万科集团的全资子公司和核心利润企业。 深圳万科前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本 部，也是集团第一家专业房地产公司，是万科集团房地产 业务的发源地。作为万科集团这艘地产航母的开路先锋兼 精锐部队，深圳万科多年来开创了多项行业第一，为万科 集团的持续领跑做出了突出贡献。
1.2 深圳万科：万科集团的核心企业
经营业绩
2008年，深圳万科创纪录地完成了82.2亿的销售额，连续8年蝉联深圳市场占有率第一位；
82.1
14.7 67.7 67.4 11.2
15.7
2007
2008
2009
2007
2008
2009
Revenue(Hundred Millions)
Net Profit (Hundred Millions)
占比 16.8% 14.8% 9.7% 9.3% 8.8% 5.3% 4.8% 3.2% 3.0% 1.2% 23.4% 100.0%
合计
数据及图片来源：《胡润百富》, 2008
2.1 经济环境
深圳: 中国大陆人均GDP最高的城市
1999 – 2008 深圳市人均GDP实际增长率
西安公司—万科翡翠国宾故事线的打造及落地
西安万科
故事线打造背景
万科翡翠国宾项目故事线核心任务
①西安万科开创性翡翠系产品树立标杆②实现突破区域价值壁垒
西安万科深耕10年，缺乏具 有城市影响力的标杆项目
西安市先后诞生诸多标杆项 目，万科急需拓展标杆项目
承载品牌影响力
万科长期缺乏高新布局，国 宾的出现给万科布局高新核
走进匠人世界，
活动重塑，生带活业信主仰。体
验匠人匠心
组织品各鉴种类高：端旅 行红酒活、动雪，茄带、名业车主、
古董、茶艺
领略讲高座端类生：活配
理财、风套水、投资
针对城市精英圈 层私密专属的高
雅品鉴
倡导高端的生活 方式，以各国国 家国宾礼遇的活
动为主
国宾大讲堂
邀请行业菁英任翡翠
营
课堂讲师，与业主交 流高端生活方式
去地产化媒体组合：正在按节点排期推送
西安城记
真叫卢俊
郎club
房地产广告精选
景观周
搜建筑
其他第三方媒体自发性报道
故事线推广落地 3、自媒体阵营，以官方媒体释放项目信息，全面解读项目故事线——国宾级五大身份资产配置，逐步亮相
官微：国宾道
当代人物
身份资产
朋友圈：项目价值解读
官微：线上发布会视频
故事线推广落地
销
活
动
国宾艺术之旅
以城市艺术、名胜、 人文会所为目的地， 为业主定制出行路线
城市艺术计划
以电影节、歌剧等艺术 欣赏类活动，为业主打
造当代生活方式
国宾风尚行
组织高端旅行活动，带 业主领略高端生活配套
，感受生活氛围
国宾私享会
针对城市精英圈层打造 私密专属的高雅品鉴
绿城翡翠城翡翠天地商业中心定位报告
商业中心将与商户建立合作关系，共同开展 市场推广、活动策划和客户服务等活动。
05
市场推广策略
广告推广
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸引广泛观众的注意 力。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎和网站广告，将信息传递给 目标客户。
户外广告
在城市主要路段、公交车站和地铁站设置广告牌，提 高品牌知名度。
提升区域经济
商业中心将吸引周边地区的消费者和商家，促进 区域经济的发展。
风险评估
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等因素可能导致商 业中心出租率和收益下降。
建设风险
工程延期、成本超支等问题可能影响项目的 按时交付和对商业中心的运营产生影 响，如租金限制、税收政策等。
经营风险
活动策划
促销活动
举办节假日促销、折扣 活动等，吸引消费者光 顾。
文化活动
组织艺术展览、音乐会 等文化活动，提升商业 中心的文化氛围。
亲子活动
举办儿童游乐、亲子互 动等活动，吸引家庭客 户。
合作推广
品牌合作
与其他知名品牌合作，共同举办活动或推出 联名产品。
行业合作
与相关行业协会、商会合作，拓展业务渠道。
大型购物中心
绿城翡翠城周边拥有数家 大型购物中心，提供各类 商品和服务，满足消费者 一站式购物需求。
餐饮娱乐设施
周边聚集了众多餐饮店、 KTV、电影院等娱乐休闲 场所，为消费者提供多样 化的休闲选择。
社区商业
周边小区底商和街边小店， 提供日常生活所需的便利 购物和社区服务。
目标客户群体
01
中高收入家庭
差异化竞争
通过提供特色品牌、优质服务和创意营销，实现与竞争对手的差异 化竞争。