房地产项目经济效益测算表.

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。（2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

房地产项目经济测算

精品项目经济测算目录 1 项目及评价依据简介 (1) 1.1 项目技术经济指标 (1) 1.2 经济评价依据 (2) 2 项目投资估算 (2) 2.1 项目开发成本估算 (2) 2.2 建设投资进度 (3) 3 资金筹措和投入计划 (4) 3.1 收益测算 (4) 3.2 项目可运用资金估算 (6) 3.3 投资计划与资金筹措 (7) 4 项目盈利能力评价 (8) 4.1 静态评价 (8) 4.2 动态评价 (10) 5 项目敏感性分析 (13) 6 项目经济评价结论及建议 (15) 6.1. 项目经济评价结论 (15) 6.2. 建议 (15) 感谢下载载

1项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。

1.2经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。 2项目投资估算 2.1项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。项目开发成本估算表，见附表一。

房地产项目开发测算报告定稿版

房地产项目开发测算报告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

重庆工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：职称：部门：起止日期：某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62

4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）

表6-2 项目技术经济指标（二）

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分： A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。一、基础知识

名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。静态回收期静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。盈亏平衡点静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。动态评价指标项目净现值

房地产开发项目的成本和利润详细表

房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元 /平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:

房地产项目开发测算报告

根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）表6-2 项目技术经济指标（二）

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产开发成本估算一览表完整版

房地产开发成本估算一览表标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房地产开发成本估算一览表一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场六.开发间接费七.管理费用约为前五项的3%左右八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费

十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和

房地产项目经济测算

项目经济测算目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15) 1/ 16

一份完整的房地产开发市场投资测算书

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

地块经济效果评估一、项目的确定性分析 1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明 1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米 2 水文地质勘察费80 初、详勘 3 道路费 4 供水费12 5 供电费15 6 土地平整费421 按照20元/平方米合计1054.5 （3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明 1 供电工程84 2 40元/平方米 2 供水工程210.5 10元/平方米 3 供气工程315.75 15元/平方米 4 排污工程 421 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 105.25 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程315.75 15元/平方米 9 外部道路100 100元/平方米合计2310.25 ----

（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/ 平方米）金额合计（万元） 1 市场营业房104500 850 8882.5 2 厂房区141000 700 9870 合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元 210500×5.2元/ m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元) 估算说明 1 临时用地费用 2 临建费 3 施工图纸预算或标底编制费 40 4 工程合同编制费10 5 招标管理费10 6 总承包管理费 20 7 工程质量监督管理费

房地产项目经济测算修订稿

房地产项目经济测算集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

1 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。 1.2 经济评价依据

通过全面的和按照的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004 年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。 2 项目投资估算 2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门：市财政局 3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明： (1) 各区类地价取值详见附件； (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政； (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用； (4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1. 临时水，电,路，场地平整费

依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2. 规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号. 标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80% （2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资（万元） I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1

某房地产项目开发测算报告

工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生：学号：指导教师：职称：部门：起止日期：

某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于市江北区家嘴，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62 4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）

表6-2 项目技术经济指标（二）三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分： A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4 （3）建安工程费

房地产规划项目经济测算

*- 项目经济测算目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)

房地产项目前期经济测算.doc

一、项目投资估算 1.1 本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。具体物业指标设定如下： 1.2 项目建设进度计划（1）2011年3月开始动工；（2）2011年8月首次开盘；（3）2015年底峻工。

1.3 项目投资成本估算根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。一、开发成本二、开发费用

二、项目进度及销售测算 2.1 项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年，2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，根据项目自身情况，销售期初步估测如下： 2.2 销售收入测算 2.3 销售收入明细表

三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）单位：万元1、总开发成本费用98680+1.0712P 销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润即：328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0. 0192P) 求得：地价平衡点P=134953万元结论：（1）本项目若按此建议，在自有资金投入8.78亿元时，以13.5亿元地价取得土地，能保障15%的自有资金利润率。即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为1.32亿元；（2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元；（3）自有资金需8.78亿元，用于50%地价款以及开发成本费用的35%。

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平（5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）