北海市房地产开发项目车位和车库
房地产开发项目车位和车库租售管理办法
房地产开发项目车位和车库租售管理办法第一条为规范房地产开发项目车位、车库出租、出售行为，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》《城市地下空间开发利用管理规定》《不动产登记暂行条例实施细则》《山西省城市房地产交易管理条例》《山西省物业管理条例》等规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条山西省区域内，房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出租和出售适用本办法。
本办法所称房地产开发项目建筑区划（以下简称“建筑区划”）是指同一物业管理区域。
第三条县级以上住房和城乡建设(房产)主管部门负责本区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售的监督管理工作。
县级以上规划和自然资源、城市管理、防空、市场监督管理等部门依照各自职责和本办法规定，对本行政区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售实施监督管理。
第四条— 1 —建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
第五条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的租赁和销售纳入商品房租赁和销售管理，与商品房同步办理预售许可或者现售备案手续，具体条件参照执行关于商品房租赁和销售管理的相关规定。
预售车位、车库的资金应当纳入商品房预售资金监管范围。
第六条房地产开发项目租售方案应当包括车位、车库租售方案。
租售方案应当包括以下内容：（一）车位、车库分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图）；建筑区划内存在住宅、商业、办公楼等不同功能用途房屋的，应当一并公示各功能用途房屋的车位、车库分配情况及规划配比依据；（二）如拟出租的车位、车库在防空工程范围内，应当明示人防工程的范围及车位、车库布置情况，并注明使用注意事项；（三）出租车位、车库，应当明确出租的期限、方式和租金；出售产权车位、车库，应当明确出售方式和售价；出售机械车位应当明确出售的期限、方式和售价；（四）保证出租或者出售过程公开、公平、公正的措施；— 2 —（五）车辆停放收费标准及其他需要说明的事项；车位、车库租售方案应当在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。
房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。
01成本分摊的会计处理依据《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
02容积率是土地成本归集的内在因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
03地下车库（位）是否影响容积率？根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。
所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
涉“人防车位”典型案例裁判规则24则
涉“人防车位”典型案例裁判规则24则■导读目前法院的主流裁判观点是“回避人防车位权属问题，只认定开发商享有使用收益的权利”，但无论哪种裁判观点，均依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，认为开发商对人防车位有使用收益权，并认可租赁、有偿使用、使用权转让等处分方式。
人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等任务而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
人防车位指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。
对人防车位的权属，目前司法界裁判观点不一，下面就三种主要的裁判观点加以整理简析。
一、人防车位属于国家所有，开发商只享有使用收益的权利1．陈某卿与浙江苏泊尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷—(2016)浙10民终430号本院认为，涉案楼盘的地下车位有人防车位和非人防车位。
非人防车位的所有权由合同约定属于出卖人所有并无不妥。
虽然人防车位属于国家所有，但根据相关法律规定，在非战时由投资者使用管理，收益归投资者所有，投资者对人防车位享有一定的物权权能。
2．高某与大连万科城置业有限公司、大连万科物业服务有限公司等确认合同无效纠纷—(2017)辽02民终9819号本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据大连市人民防空办公室于2017年1月25日向高某出具的《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》(2017第1号)载明的内容，案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。
房地产项目车库销售方案
东玉花园房地产项目车库销售执行简案一、现状分析（一）供给面1、总量与存量·车位总量：地下层67个，一层24个，总共91个·存量：地下层售2个，余65个，一层售13个，余11个，总余76个·存量总额：按车位6万元/个计，车位积压资金达450万元左右。
·产权问题：据统计，公司产权车位79个，私人产权车位12个，所有车位均已经办理产权证。
2、历史销售·销售量：15个，占车库总量的16.8%·销售价格：一层销售总额近240余万，平均价格11万左右，属历史同期较高价位。
3、租售现状·功能划分：地下层是公共车位，主要面向小区业主出租，兼停摩托、自行车等；一层车位由于大部分出售，为私家车位，主要面向已购车位业主开放，不做出租。
·据统计，小区整体租赁用户达30-40余户，远比购买者多。
·租金：包月210元/月，零租10元/晚，处于中等水平。
分析：小区车位整体供给充分，租赁价格处于中等水平，租赁活跃，是小区有车业主对购买私家车位缺乏价值感和积极性的主要诱因。
（二）需求面1、小区规模总户数：115户，以每户常住人口3人计，常住人口达345人。
2、有车户据统计，达70余户，扣除购买车库的15户，尚有55户左右有消费潜力和消费需求。
3、居住率据观察，小区业主居住率在95%以上，具备比较高的入住率。
值得注意的是，常住小区人口以老年人为主。
分析：小区存在一定量的潜在车位购买群体。
总体分析：小区车位整体处于供大于求、需求不旺的状态，但尚存在一定量的潜在需求，如何激发并利用这些有效需求达成销售目标，并形成扩大效应，是本案车位能否顺利回收资金的关键，一个基本的判断是小区现有车位具备一定套现的价值和空间。
二、存在的问题和难点1、有效需求不清晰小区住户以老年人为主，带来的直接问题是潜在购买客户在小区的实际居住时间不多，对车位的使用必然以零时租赁为主，对购买车位积极性自然不高，造成车位的实际有效需求不清晰、不旺盛，直接影响项目的资金回收。
北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知
北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2012.11.20•【字号】北政办[2012]399号•【施行日期】2013.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】交通运输其他规定正文北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知（北政办〔2012〕399号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位，各有关单位：《北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
北海市人民政府办公室2012年11月20日北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法第一条为维护城市道路交通秩序，加强我市城市道路和公共场地临时停车管理，规范停车行为，合理使用城市公共资源，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》、《广西壮族自治区道路交通安全条例》、《广西壮族自治区政府非税收入管理条例》等法律、法规和其他有关规定，制定本办法。
第二条本暂行办法所称临时停车场，是指临时占用城市道路或公共场地设置的停车场所和停车泊位。
城市道路是指城市供车辆行人通行，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。
公共场地包括政府投资建设或由建设单位为政府代建的公共场所、行政机关和财政全额拨款的事业单位的公共场地、政府已收储的待开发土地等。
指定区域是指临时停车场以及商业建筑（含居住区临街商铺）、开放性居住区根据《建设工程规划许可证》规定建设的停车设施。
第三条本暂行办法适用于本市市区指定区域内的各类机动车、非机动车（以下统称车辆）停车管理。
第四条临时停车场的设置遵循以下原则：（一）交通安全畅通的原则。
临时停车场是城市道路交通系统的一个组成部分，临时停车场的设置不能影响周边道路交通安全畅通。
（二）因地制宜、因时制宜的原则。
关于发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的通知
关于发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的通知穗国房字〔2008〕195号各县级市国土房管局、市国土房管局各区分局，各区、县级市交通局，各房地产开发企业、房地产中介服务机构：为进一步规范房地产市场，加强房地产开发项目车位、车位出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律、法规，结合本市实际，市国土资源和房屋管理局、市交通委员会制定了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，现予发布，请遵照执行。
附件：《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》广州市国土资源和房屋管理局广州市交通委员会二OO八年三月二十日附件《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第一条为进一步规范房地产市场和车位、车库的使用，加强房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条广州市行政区域内，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目车位和车库的销售和管理适用本规定。
第三条房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。
第四条房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。
第五条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。
第六条房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘” （）网站公示。
第七条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。
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北海市房地产开发项目车位和车库
租售管理暂行规定
（征求意见稿）
第一条为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位和车库出租、出售行为，保护购房人和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区物业管理条例》结合我市实际，制定本暂行规定。
第二条本市市区范围内房地产开发项目车位、车库的出租、出售适用本通知规定。
第三条房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租，不可出售；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。
第四条房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。
第五条专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售、租赁行为纳入商品房管理，实行商品房买卖合同登记备案和商品房租赁登记备案。
用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。
房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。
第六条房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。
第七条房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。
第八条房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。
第九条房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告
后，对剩余未售出的车位和车库，该项目购房人可以自主选择购买多个车位和车库。
第十条用于出租的车位和车库，在房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），在满足房地产开发项目购房人和物业使用人需要的前提下仍有空余的，每次出租前在项目所在地显著位置公示15日，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告后，可以临时出租给该项目购房人和物业使用人以外的单位、个人使用，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
房地产开发企业需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体向业主租售转让。
第十一条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，购房人已签订了车位或车库买卖合同的，房地产开发企业和购房人应当同时解除车位或车库买卖合同。
第十二条购房人购买专有产权的车位或车库，经登记并取得不动产权证后可依法出售、赠与及以其他方式进行转让，但车位或车库受让人应当为本项目其他购房人。
第十三条房地产开发项目专有产权车位和车库未售出前，房地产开发企业应当向该项目购房人或者物业使用人出租。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库的使用及出租，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。
第十四条房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库，未经规划部门批准不得擅自改变其使用性质。
第十五条市住房城乡建设部门、市自然资源部门对不符合本通知规定条件出售的车位和车库，不予办理商品房买卖合同登记备案和不动产登记。
第十六条对房地产开发企业未按本办法规定执行的，经市住房城乡建设部门核实确认后，由市住房城乡建设部门将违规行为记入信用档案。
房地产开发企业违反本规定导致不能办理车位车库产权证，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。
第十七条本《暂行规定》自发布之日起施行。
合浦县可参照本规定执行。