长期借款

长期借款案例分析
—— 万科偿债危机
案例介绍分析
长期借款
债券性资金主要指企业的
长期债务。企业的长期债
务主要包括长期借款、发 行债劵和融资租赁引起的 长期应付款。今天我们主 要讲长期借款，首先我们 先来看下面这个案例。
万科企业简介
• 万科企业股份有限公司（股票代码： 000002），成立于1984年5月，是目前中 国最大的专业住宅开发企业，也是股市里 的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳， 至2009年，已在20多个城市设立分公司。 2010年公司完成新开工面积1248万平方米， 实现销售面积897.7万平方米，销售金额 1081.6亿元。
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对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的
144.27亿，占净资产的比重从7.26%提升至27.24%。你还必须看到，2012年-2013年， 万科的到期长期借款为198.5亿元，占长期借款的80%；59亿的公司债券也将于2013 年到期，偿债压力将会束缚万科的进一步融资。
案例资料及介绍
万科偿债危机：200亿长期借款大限逼近
建行先后两次给万科700亿授信额度，万科近100亿的募集资金存在建行专项账 户，建行为30亿“08万科G1”债券连带保证责任担保……而当银行渠道融资受限时，
2011年万科开始“拼爹”，依靠大股东华润的裙带关系，拿到44.2亿的融资额度；华
润信托40亿借款额度用完后，2012年5月，万科再次拿到华润105.9亿的融资额度。尽 管万科一直宣称财务非常安全，众多分析师也唯唯诺诺附和，但你必须要看到，万科
万科的200亿长期借款到期指日可待。在以前银根宽 松的时候，凭万科两个字就可以融资。现在银行监管严了， 对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。 所以，在日益艰难的融资通道上，万科或许应该做的 就是： 1.拓宽融资通道，吸引优秀的资本。 2.权衡长期借款的优缺点，选择适合的融资机构。 3.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证) 4.筹集境外资金.增加主要地区空股子公司的资本金，建立 融资平台。 在下一期的企业发展及战略规划上赢得先机。
长期借款筹资缺点
1.长期借款财务风险较高 因为长期借款通常都会有固定的偿付 期限和固定的利息负担，所以万科要考虑 到长期借款的财务风险。 2.长期借款限制较多 由于借款合同通常包含一系列限制性 条款，可能会对万科的筹资、投资、和经 营活动有一定的限制。
3.长期借款的筹资数量有限,由于长期借款的筹资范围较窄， 因此万科很难一次性筹得大笔资金。如下图可见。
1.授信额度
授信额度是借款企业与贷款机构之间正式或非正式协议规定的企业 贷款的最高限额。非正式协议下，贷款机构并不承担按最高限额保证贷 款的法律义务。正式协议下，对规定的授信额度内的贷款，贷款机构必 须予以保证。 2001年6月25日，万科与中国银行在深圳签订《10亿元人民币授 信额度总协议》。 2004年11月8日，万科与中国农业银行在北京饭店签署了《银企合 作协议》，中国农业银行向本公司提供总金额为人民币46.9亿元的综合 授信额度。 2006年7月21日，万科集团与中国银行总行在北京签署了《战略合 作协议》，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。 2007年6月19日，万科与建行签署《战略合作协议》，双方一致同 意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供 意向性授信额度人民币200亿。一年后，建行再一次对万科伸出援助之 手，这一次比以往任何一次都劲爆，500亿的授信额度，创造了银行业 给房企最大的授信额度，是当时万科1245.2亿总资产的2/5。而且，是 在万科二级市场再融资受阻的艰难时刻伸出的援助之手。 2009年，8月，万科与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作 协议》中国建设银行股份有限公司将为万科企业股份有限公司提供授信 额度人民币500亿元从以上数据看来，万科集团获得的授信额度相当充 裕。
万科的长期借款主要来源于银行借款和其他借款，其中包括以存货作为抵押的抵 押借款和以万科持有的子公司的股权及收益权作为质押的质押借款。借款ห้องสมุดไป่ตู้额最多的 全部为信托借款，合同利率均在11%以上。下图显示的是万科公司五年内的资本结构 的变化情况：
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从上述案例中我们可以看出建行 对万科长期的资助反映了长期借款在 一个企业筹资中的关键性。 下面我们具体学习一下长期借款 同时分析一下在万科债务危机中长期 借款的影响作用 。
长期借款
长期借款（long-term loans）长期借款是指企 业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上 的（不含一年）或超过一年的一个营业周期以上 的的各项借款。
• 3. 签订借款合同 贷款机构审查借款申请后，对符合规 定和条件的，与借款企业进一步协商贷款 的具体条件，签订借款合同。建行再综合 考虑了万科的经营状况及信用程度之后最 终达成协议签订借款合同。
长期借款筹资优点
1.长期借款的资金成本较低 长期借款属于间接筹资，与发行普通股、发行债劵等 直接筹集相比，筹资费用极少。万科纵观左右考虑低成本 的筹资最后选择以银行长期借款为主。 2.长期借款有利于保持股东控股权。 由于贷款机构无权参与公司的管理决策，因此不会分 散股东对公司的控股权。万科选择长期借款不会影响它的 控股权。 3.长期借款的筹资速度快 程序简单，可以快速取得资金。万科可以通过长期借 款快速筹集到资金。 4.长期借款的灵活性较大 万科在筹措长期借款时，可以直接与建行磋商借款时 间、金额和利率等问题，用款期间如果情况发生变化，也 可以与建行再次协商。
2.补偿性余额
补偿性余额是贷款机构要求借款企业 将借款的10%~20%的平均余额留存在贷款 机构。这种措施主要是为了降低贷款的风 险，提高贷款的实际利率。在存在补偿性 余额的情况下，企业取得的有效借款等于 名义借款余额减去补偿性余额，但支付利 息时却按名义借款金额计算，因此贷款的 实际利率高于名义利率。
1.选择贷款机构
2.提出借款申请
企业应在考虑自身条件和贷款机构情况的基础上，选 择适合的贷款机构。企业在选择贷款机构时，应当关注贷 款机构对贷款风险的政策、贷款机构与借款企业的关系、 贷款机构的和各类商业银行的贷款政策、专业化和信用程 度、以及银行专业化程度以及贷款机构所提供的咨询等服 务。万科综提供的咨询服务等最终选择了建行作为其贷款 机构并且与之达成了密切的合作关系。 企业提出的借款申请应陈述借款的原因与金额、用款 的时间与安排、还款的期限与计划。贷款机构根据有关规 定和贷款条件，对企业的借款申请进行审查。贷款机构审 核的内容主要包括企业的财务状况、信用状况、盈利稳定 性、发展前景以及借款用途等。万科主要筹集房地产资金 用来扩大企业的发展，建行根据万科公司近几年发展的趋 势及企业的财务、信用状况、盈利稳定性同意借款申请。
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（一）长期借款的种类 （二）长期借款的信用条件 （三）长期借款的程序 （四）长期借款筹资的优缺点
( 1 )政策性银行贷款 是执行国家政策性贷款业务的银行即政策性银行向企业提供 的贷款。这类贷款一般利率较低，期限较长。效益也是政策性银 行贷款需要考虑的要素之一。政策性贷款是目前中国政策性银行 的主要资产业务。 例如：农业发展银行向南水北调工程提供贷款，曹妃甸填海 造地工程。 （2）商业银行贷款 是商业银行向企业提供的贷款，这类贷款最为常见。我国的 商业银行包括四大国有商业银行，中行、工行、建行、农行等. 目前万科与建行形成了长久的亲密合作关系。 （3）非银行金融机构贷款 是除银行以外的其他金融机构，如保险公司，向企业提供的 贷款。这类贷款一般利率较高，并且对企业的信用要求和担保条 件比较严格。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保 险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公 司、融资公司（中心）等。
• 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着， 万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地 产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行 震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的 总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专 注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系， 组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科 化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不 权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉 业内。