2017融创中国湾邸壹号院二轮策略汇报合并版【地产】
2018融创中国政务壹号中心整合推广方案
抓手之 抓
抓人——产品对称的客层为何？
高层
全精装 / 四房 / 双卫 / 6.9~11米超宽阳台 / 3.05米层高
134~145㎡ —— 360~390W —— 近400W
一线核心圈内坐标位 标准改善面段 高级拎包精装 近天花板价格 高改（终改）之前 对标竞争维度：性价比大跃层 & 自然资源型洋房 & 科技装修高层
雕塑大师、绘画大师、艺术大师等的运用与作品传 播，高级灰成为显性
HIGH GREY
5
*趋势风潮
时尚标签的高级灰
近百年来时尚领域全维度探索中，奢侈品牌高级灰系列推 波助澜，理性哲学启幕
灰
基于国家与时代发展的意识形态与文化的偏好， 如北欧、日本等传承与盛行
全球亚文化的高级灰
强体验营销 新中产之贵阶层感
中西合璧
显性新中产 头排阶层身份 抓顶层设计
当代MOMA
（500W洋房）
关联：天鹅湖MOMA &北雁湖金茂湾（洋房）
融创壹号院
（洋房）
政企私企隐退的成功人士 的健康痛点
传统首代别墅改善客的尝 鲜升级
壹号院TOP品牌力 顶配产品
唯一坐标位置 具象塔尖客层
显性政商 OLD MONEY身份
保利西山林语 别墅：540-1250
华邦蜀山别院 纯叠墅：待定
建发雍龙府 洋房：待定 别墅： 待定
中海央墅 洋房：270-620 别墅： 700-1170
招商雍华府 洋房：330-730
高速时代公馆 洋房：321-666
600+万产品选项观测
总价对称竞争格局
选项
万科时代之光 叠墅：366-780
葛洲坝中国府 高层：350-600+
融创中国湾邸壹号院二轮策略汇报合并版
业务涉及安徽本土十余处地市级城市，更 跨足安徽，目前已正式进驻南京、苏州、 镇江、溧水等地区。
办公环境
公司品牌案例
所有的理所当然，背后都是万水千山
融创ZWQTA-025号地块
第二轮沟通汇报
2850万/亩
ZWQTA-025
437.74%
17099元/㎡
现象：拍地之后市场的疯狂——开盘现场
现象：拍地之后市场的疯狂——售楼部
现象：拍地之后市场的疯狂——二手房交易中心
万科森林公园
华润凯旋门3期
先买车位 500余套 700人已购车位 1000认筹人
现实
需求
资本从来不会冷静，只是没有触动它的占有欲。
分享两个需求导向营销案例的理解
唤醒需求&错位营销
旭辉湖山源著
2015
1.13 媒体见面会
阶段 目的
品牌发声
2.7 临展开放
3.13 品牌发布会
4.18 体验中心开放
中央别墅区占位
实景价值传播
4.30 梦圆中学签约
5.19 首期开盘
产品兑现体验
湖山学院系列活动 学校签约活动、徽商企业家
名车系列活动 宾利、保时捷、宝马车展
项目品牌＞旭辉品牌
5000方示范区 匠心
258万起 别墅错位大平层
豪宅标签&制造需求
凯旋一期的生命线
2010
2011.6
资源匹配度
万象城OR五彩城？
合肥能否承载万象城 总部决策与考察 模板：深圳幸福里
房地产开发一二级联动管理制度
房地产开发一二级联动管理制度英文回答：Real estate development is a complex and dynamicindustry that requires effective management systems to ensure smooth operations and successful projects. One such management system is the two-tier linkage management system, which aims to enhance coordination and collaboration between the first-tier and second-tier developers.The first-tier developers are responsible for acquiring land and obtaining necessary permits and approvals for development projects. They also oversee the initialplanning and design stages. On the other hand, the second-tier developers are responsible for the actual construction and marketing of the properties. They work closely with the first-tier developers to ensure that the projects are executed according to the approved plans and meet themarket demands.clear roles and responsibilities for both tiers of developers. It ensures that there is effective communication and coordination between the two tiers throughout the entire development process. This helps in minimizing delays and conflicts and ensures that the projects are completed on time and within budget.For example, let's consider a real estate development project where the first-tier developer acquires a piece of land and obtains the necessary permits and approvals. They then collaborate with the second-tier developer to design and construct a residential complex on the land. The first-tier developer oversees the planning and design stages, ensuring that the project meets the market demands and regulatory requirements. The second-tier developer, on the other hand, takes care of the construction and marketing of the residential units. Throughout the project, both tiers of developers maintain regular communication and coordination to address any issues that may arise and ensure the successful completion of the project.transparency and accountability in the real estate development process. It allows for effective monitoring and evaluation of the progress of the projects, ensuring that they are carried out in compliance with the relevant laws and regulations. This helps in building trust and confidence among stakeholders, including investors, buyers, and government authorities.Furthermore, the two-tier linkage management system encourages innovation and creativity in the real estate development industry. By fostering collaboration between the first-tier and second-tier developers, it allows for the exchange of ideas and expertise, leading to the development of innovative and sustainable projects. This not only benefits the developers but also contributes to the overall growth and development of the real estate sector.In conclusion, the two-tier linkage management system plays a crucial role in the effective management of real estate development projects. It ensures coordination andcollaboration between the first-tier and second-tier developers, promotes transparency and accountability, and encourages innovation and creativity. By implementing this system, the real estate industry can achieve successful and sustainable development projects.中文回答：房地产开发是一个复杂而动态的行业，需要有效的管理制度来确保项目的顺利进行和成功完成。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
里程碑及一级节点
项目概况：项目总占地84121㎡，容积率0.79，地上建筑面积66456㎡，地下建筑面积16340㎡，总体建筑面积82796㎡。项目预计分为二期开 发：一期拟开发规模约20240㎡，涉及楼号九章中心一栋、会所16栋；其余为二期。开发周期2014年8月-2017年10月 序 期 号 别 1 2 3 4 计划节点名称 交地（拆迁）完成 取得国有土地使用权证 项 取得建设用地规划许可证 目 整 体 完成项目产品定位报告评审 主责单位 土地中心 项目公司 项目公司 市场策划部 配合单位 项目公司 完成标准 完成时间 2010-9-26 2011-9-16 2011-3-22 2014-4-30
2014-4-30
2014-5-31
2014-6-15 2014-5-31 2014-7-15 2014-7-31
11
项目工程开工 一 期 工程结构全部到+0.00 工 工程进度达到办理预售证条 程 件 取得商品房预售许可证 工程主体全部封顶 工程竣工验收完成 取得竣工验收备案表 交房或开业 两点一线正式开放【售楼处+ 样本间+景观示范大道】（如 当期首次开盘销售 当期首次推售量月度销售率 达80%
项目公司
2014-8-15
12 13 14 15 16 17 18 19
项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司
技术部 房产中心 市场策划部 技术部 技术部 技术部 技术部 技术部
2014-10-15 2014-10-31 2014-12-31 2015-4-15 2015-10-31 2015-12-31 2016-3-15 2015-6-30
5
完成项目方案设计内部评审
【包装】融创15个优秀售楼处案例
选址示意
办 公 区
住宅区
示范区选址：楼盘西北代征绿地内 示范区面积：3589m² 售楼处面积：780m² 样板房位置：售楼处二层，实楼内部
融创中国控股有限公司
立面效果
外檐材料：石材（莱姆石）+玻璃幕墙 【重点提示】 莱姆石色差较大，效果不稳定，建议选择品相稳定的石材做替换。
融创中国控股有限公司
融创中国控股有限公司
精装效果
硬装单方实际单价 精装设计单位 精装设计风格
4200元/㎡
GOTOMAIKAN INTERNATIONAL LIMITED
法式
融创中国控股有限公司
景观效果
景观设计风格 B档 C档
法式 1100元/㎡ 880~990元/㎡
融创中国控股有限公司
选址示意
【重点提示】 售楼处面宽70米，对场地面宽需求较大，建议场地最小应满足90m（宽）X80m（深）。
融创中国控股有限公司
选址示意
示范区选址：2#地块东北角商业 示范区面积：11062㎡ 售楼处面积：1644㎡ 样板房位置：售楼处旁另建，示范 区内北侧
融创中国控股有限公司
立面效果
融创中国控股有限公司
风格 面积 层数 设计单位
现代风格 2127平方米
2层 上海日晴
精装效果
融创中国控股有限公司
硬装单方实际单价 软装单方实际单价
得较好的市场口碑，前来参观的同行和设计院络绎不绝； 3. 本区域内时代奥城项目复制了候潮府售楼处的外立面；融创西安项目复制了候潮
府售楼处。
融创中国控股有限公司
选址示意
样板房
售楼 处
景观 示范 区
停车 场
示范区选址：基地南端商业 示范区面积：4500平方米 售楼处面积：800平方米 样板房位置：售楼处内部
2017上半年苏州房地产市场报告
Code of this report | 9
一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
Code of this report | 10
© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
2018070820 融创领馆壹号院推介PPT(直述版)复制
W O R L D世界 向心而归上海融创第三座壹号院中国家庭美好生活整合服务商融创品牌B R A N D2017年销售额达约3620亿元，位列全国房企第4名覆盖全国70座城市，打造了340个高端精品项目2018年前6个月销售金额约1916亿元，全国房企排名第5融创上海区域集团成立6年深耕长三角及一带一路城市带20个重点城市融创中国金华南充宜昌泰兴滁州张家港融创品牌B R A N D数据来源：融创中国2017年年报及克尔瑞统计数据融创中国以“至臻，致远”为品牌理念，致力于通过高品质多元的产品和服务，整合高端居住、文旅文娱、商业配套等资源为中国家庭提供美好生活的完整解决方案经过15年稳健发展，融创中国已经确立行业优势成为受到客户高度认可的中国家庭美好生活整合服务商目前融创中国业务覆盖高端住宅、文化旅游、长租公寓、产业地产商业地产、酒店和物业服务等融创品牌B R A N D以量身定制的方式，将城市精神和地段文脉融汇贯通，成为一种建筑符号，旗下的每一个产品，都代表着一座城市的高净值居住标准。
融创 壹号院系昆玉源 西山首 私园大院西山壹号院比肩世界代言中国北京壹号院效果图杭州之心 时代穹顶著作杭州壹号院实景图实景图国际滨水生活区典范陆家嘴壹号院效果图全球滨水生活住区 美好更新典范滨江壹号院效果图卓越全球城市的一流中心城区徐 汇C E N T E R徐汇CENTER意向图全球第五大城市，世界级城市群[]上海2035《上海市城市总体规划（2017~2035）》提出，引领上海成为卓越的全球城市，建设令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，成为具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
作为国家重要的经济中心城市，优化营商环境，突出国际枢纽地位，建设更具活力的繁荣创新之城，在区域层面，主动服务“一带一路”建设、长江经济带发展战略，主动融入长三角区域协同发展，推动上海与周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。
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配套兑现
成功的分享
临展：天鹅湖大酒店，总统套房 ，会客厅，沙盘 电视 首期客户
转化率50%—60%
建议：银泰中心君亭酒店、天鹅湖大酒店设置融创会客厅， 同时商场内设置装置展示及引导。
客户的视野相迎合 接待：与
，在凯旋门的客户接待过程中，置业顾问会利用北
京、香港、国外等案例引导客户感知
充分发挥融创自己的资源和成功开发的案例, （如地标性： 杭州印）一线城市商业、商务、居住、文化等理解高度分享 ，引导客户
所有的理所当然，背后都是万水千山
融创ZWQTA-025号地块
第二轮沟通汇报
2850万/亩
ZWQTA-025
437.74%
17099元/㎡
现象：拍地之后市场的疯狂——开盘现场
现象：拍地之后市场的疯狂——售楼部
现象：拍地之后市场的疯狂——二手房交易中心
万科森林公园
华润凯旋门3期
先买车位 500余套 700人已购车位 1000认筹人
现实
需求
资本从来不会冷静，只是没有触动它的占有欲。
分享两个需求导向营销案例的理解
唤醒需求&错位营销
旭辉湖山源著
2015
1.13 媒体见面会
阶段 目的
品牌发声
2.7 临展开放
3.13 品牌发布会
4.18 体验中心开放
中央别墅区占位
实景价值传播
4.30 梦圆中学签约
5.19 首期开盘
产品兑现体验
风尚营销公司正式成立于2004年，前身为怡景地产 工作室。精耕房产地营销11年间，风尚从只有几个 人的团队发展到300多人，办公面积达1400多平米 。以每年平均40%以上的增长率稳步发展。
业务涉及安徽本土十余处地市级城市，更 跨足安徽，目前已正式进驻南京、苏州、 镇江、溧水等地区。
办公环境
公司品牌案例
经理级 1个小时以上时间
深化户型细节
产品的细节
超定位的示范区
亚洲两大豪宅基因 成都金悦湾的会所 大连星港湾的门脸
中国城市豪宅极致成就
2011.12
品牌形象
坚持，不断的软着落 感谢戴总的坚持
10-20米细节的沟通 45MIN的标准接待时间
华润凯旋门阶段理解
2011.6
2011.12
二期
2012
推广线 活动线 管理线
中国顶级城市综合体 中国城市豪宅极致成就
亿元翡翠展
1.5亿 4万㎡实景样板
45分标准流程
10-20m细节设计
夜
间
低 调 开 盘
平 层 12 亿
85-140㎡ 入市
场景化
去卖场化营销
标准接待 服务与细节
三期 2015.9.25
精
万象城开业
装
尝
写字楼热销
试
95
折
110-170
立豪宅形象
2011.08
降低门槛
客源：合肥首批财富的聚集地（马鞍路世纪阳光花园、柏景湾、天鹅湖畔、老城区）
客户：依然是原始资本持有&持续者
客户地图—客户来源
中海 原山
香槟 小镇
红皖 家园
第一层级来访客户地图：省委大院、联邦花园、 铁四局、元一柏庄、时代广场、万振逍遥苑、绿 城玫瑰园、世纪阳光花园、银杏苑、蓝蝶苑、报 业园、工行宿舍、柏景湾、缤纷南国、绿地内森 庄园、国建香榭水都、天鹅湖畔等小区。
湖山学院系列活动 学校签约活动、徽商企业家
名车系列活动 宾利、保时捷、宝马车展
项目品牌＞旭辉品牌
5000方示范区 匠心
258万起 别墅错位大平层
豪宅标签&制造需求
凯旋一期的生命线
2010
2011.6
资源匹配度
万象城OR五彩城？
合肥能否承载万象城 总部决策与考察 模板：深圳幸福里
产品的沟通
3个月高端客户调研
服务华润地产6年
苏州
华润·金悦湾 华润·昆玉九里 华润·平门府 华润·凯旋门 华润·红橡世家 华润·橡树湾
合肥
华润·万象城 华润·五彩城 华润·桃源里 华润·熙云府 华润·橡树湾
服务旭辉地产5年
旭辉·湖山源著 旭辉·铂悦府
旭辉·陶冲湖地块 旭辉.职教城地块
旭辉·御府 旭辉·外滩十八栋
旭辉·中央宫园
大溪地
华润 澜溪镇
蜀峰湾
绿城 桂花园
维多利亚
1912
维也 纳森 林花 园
西环
盛世 名城
学府 名都
华邦 光明
学府 花园
信旺
金色 名郡
绿城 百合
香樟 雅苑
幸福 里
华地 紫园
恒大 华府
水墨 兰庭
内森 庄园
天鹅 湖畔
山水 名城
国际丽 晶城
国建、三盛、国际丽晶城、岸上玫 瑰、发能、融侨、国贸、融科、宋 都、置地、森林海、绿地内森
筑坝蓄水
推广 主题
传播 体系
回归信仰 居住文明进化论
品牌 15年专注别墅修为
从此湖山归源著
亿元实景 冠鼎皖省
地段
实景
中国中央别墅区第五极 亿元级实景 冠鼎皖省
源著归来不看墅
产品 匠心至极，尽精微，致广大
258万起， 人生总要一套别墅
价值兑现 价格与价吴晓波、商会系列活动 安徽MBA联谊会、安徽房地产商会
深耕万科地产7年
安徽
万科·品牌 万科.森林公园 万科.城市之光 万科.蓝山 万科.深蓝 万科.万科城 万科.金域华府 万科.金色名郡 万科.湖心岛(芜湖) 万科.海上传奇(芜湖) 万科.万科城(芜湖)
南京
万科·品牌 万科.九都荟 万科.尚都荟 万科.新都荟 万科.翡翠公园 万科.璞悦山 万科.万科城 万科.蓝山 万科.尚都荟 万科.新都荟
140万方大盘
1.1万/㎡ 95折 1.8万/㎡ 无房源
合肥豪宅标杆
故事
旭辉湖山源著 6个月
单套涨100万 晚9点人满为患
别墅销冠
政务区二手房
华润中心
天鹅湖畔 1.6万单价 3天300万
600万现金 半年等待 买万象城商铺
华润大厦 3000万整层去化加速
政务老小区
亚太第12座
现象
疯狂
本质
资本
观点1：具备购买力的是资本持有者与可持续者 观点2：客户购买逻辑在变，市场营销模式在变
蜀南庭苑
嶺湖墅
重点社区 次重点社区
湖公 馆
御景 山庄
新加坡 花园城
和庄
碧海 山庄
城市 风景
园景 天下
梦园
金色池 塘
香榭丽 都
拓基广 场
大溪地
御琴 湾
凤凰 城
汉嘉 广利 花园
中央 美域 海亚 当代 龙居 颐和 花园
安居 苑
翠竹园 、康居 时代、 国轩轩 、奥林 花园
柏景 湾
琥珀 山庄
梅园 公寓
西园 新村
互联网整合传播案例
万科褚橙案例
2014、2015年连续两年获得万科集团 iprize最佳营销案例奖
自2008年以来风尚营业额稳步过 千万，业务面从最初单一的整合推 广逐步演变成包括风尚创意、多谷 互动、风尚影视、笛航公关、风尚 代理在内的全生态链营销资源整合 平台，也是安徽区域唯一家拥有创 意互动、影视、公关、代理的全生 态链创意型亿元级公司。