房地产行业开发流程与相关制度(.ppt

2011-3-31
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商品房销售条件 1 .开发企业具有合法身份及资质； 开发企业具有合法身份及资质； 2 .取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3 .取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可 取得建设工程规划许可证、施工许可证、 证； 4 .已通过竣工验收； 已通过竣工验收； 5 .拆迁安置已经落实； 拆迁安置已经落实； 6 .供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和 供水、供电、供热、燃气、 公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付 日期； 日期； 7 .物业管理方案已落实。 物业管理方案已落实。
（1）城市市区的土地全部属于国家所有； ）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属 ）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有， 于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征 于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、 征购为国有的土地； 收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； ）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及 ）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、 其他土地； 其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属 ）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的， 于其成员集体所有的土地； 于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地 ）因国家组织移民、自然灾害等原因， 集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土 地。
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房地产转让 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产 转让条件 1.按照出让合同约定已经支付全部的使用金 1.按照出让合同约定已经支付全部的使用金 并取得土地使用证书； 并取得土地使用证书； 2.按照出让合同约定进行投资开发属于房屋 2.按照出让合同约定进行投资开发属于房屋 建设工程的，完成开发投资总额的25%以上， 25%以上 建设工程的，完成开发投资总额的25%以上， 属于成片开发土地的， 属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建 设用地条件。 设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的还 应当持有房屋所有权证书。 应当持有房屋所有权证书。
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3.业主大会： 一个物业管理区域只能成立一 .业主大会： 个业主大会， 个业主大会，由该物业管 理区域内的全体业 主组成。 主组成。业主大会应当代表和维护物业管理 区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 应当设立业主委员会作为执行机构。 益，应当设立业主委员会作为执行机构。
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房屋租赁
《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房 城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房 屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人 使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 城市租赁房屋管理办法》规定， 《城市租赁房屋管理办法》规定，房屋所有权 人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事 经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的， 经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的， 均应遵守本办法。 均应遵守本办法。
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3.依法收回的土地使用权的； 3.依法收回的土地使用权的； 依法收回的土地使用权的 4.共有房地产 未经其他共有人书面同意的； 共有房地产， 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5.权属有争议的 权属有争议的； 5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的 未依法登记领取权属证书的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.法律 行政法规禁止转让的其他情形。 法律、 7.法律、行政法规禁止转让的其他情形。 限制性规定的目的是为了加强房地产管理, 限制性规定的目的是为了加强房地产管理,维 护市场秩序,保障权利人合法权益。 护市场秩序,保障权利人合法权益。
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3．农民集体的范围 ． （1）村农民集体； ）村农民集体； （2）村内两个以上农村集体经济组织的农民 ） 集体； 集体； 农民集体。 （3）乡（镇）农民集体。 ） 4．国有土地的范围 ．
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一、房地产交易的基本制度 二、房地产转让 三、房屋租赁 四、房地产抵押
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房地产交易的基本制度
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠 与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。 行为。 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋 房地产转让、抵押时， 占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
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商品房预售
商品房预售，又称“卖楼花” 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发 经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人， 经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人， 由承购人支付定金或房价款的行为。 由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖 方式。但是，如管理不善，易导致投机行为， 方式。但是，如管理不善，易导致投机行为， 损害消费者的正当权益。 损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售 的投诉最多、最复杂。 的投诉最多、最复杂。
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（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转 让条件 划拨的土地使用权可以单独转让， 划拨的土地使用权可以单独转让，而出让的 必须是土地使用权和房屋所有权一并转让。 必须是土地使用权和房屋所有权一并转让。 （三）房地产转让的限制性规定 1.以出让方式取得的土地使用权 以出让方式取得的土地使用权， 1.以出让方式取得的土地使用权，不符合转 让条件的； 让条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定 司法机关和行政机关依法裁定、 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的； 或者以其他形式限制房地产权利的；
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商品房预售的条件 1.已交付全部土地使用权出让金 已交付全部土地使用权出让金， 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地 使用权证书； 使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证 持有建设工程规划许可证； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按提供预售的商品房计算 按提供预售的商品房计算， 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设 的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并 的资金达到工程建设全部投资的25%以上， 25%以上 已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 4.商品预售许可证 商品预售许可证。 4.商品预售许可证。
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第二 房地产开发经营管理制度与政策 房地产开发企业的设立条件 房地产开发项目土地使用权的取得 房地产项目实行资本金制度 对不按期开发的房地产项目的处理 房地产项目转让
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房地产开发企业的设立条件 1．有符合公司法人登记的名称和组织机构； ．有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公 ． 用房；注册资本100万元以上； 万元以上； 用房；注册资本 万元以上 3．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建 名以上持有资格证书的房地产专业、 ． 名以上持有资格证书的房地产专业 筑工程专业的专职技术人员， 名以上持有资 筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资 格证书的专职会计人员； 格证书的专职会计人员； 4．法律、法规规定的其他条件。 ．法律、法规规定的其他条件。 房地产开发企业资质按照企业条件为一、 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、 四等四个资质等级。 三、四等四个资质等级。
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房地产测绘、 第六 房地产测绘、登记制度
根据《房屋登记办法》规定， 根据《房屋登记办法》规定，房屋登记是指房 屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事 项在房屋登记簿上予以记载的行为。 项在房屋登记簿上予以记载的行为。 土地登记办法》规定， 《土地登记办法》规定，土地登记是指将国有土 地使用权、集体土地所有权、 地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和 土地抵押权、 土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要 登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行 为。
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第四 房地产开发建设基本制度
房地产开发建设分为： 房地产开发建设分为： 招标投标 规划设计 勘察设计 施工管理制度 施工（监理） 施工（监理）
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第五 房地产交易管理制度与政策
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第七 物业管理制度与政策
1.物业管理基本概念； 1.物业管理基本概念； 物业管理基本概念 2.前期物业管理 前期物业管理； 2.前期物业管理； 3.维修基金。 3.维修基金。 维修基金
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