陈稳孝、姚凤琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陈稳孝、姚凤琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省许昌市中级人民法院【审理法院】河南省许昌市中级人民法院【审结日期】2020.08.19【案件字号】(2020)豫10民终1676号【审理程序】二审【审理法官】杨天兰尤薇连红举【审理法官】杨天兰尤薇连红举【文书类型】判决书【当事人】陈稳孝;姚凤琴;刘振川【当事人】陈稳孝姚凤琴刘振川【当事人-个人】陈稳孝姚凤琴刘振川【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】陈稳孝【被告】姚凤琴;刘振川【本院观点】根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期的利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

【权责关键词】催告撤销代理违约金过错不可抗力合同约定诚实信用原则第三人证明拘传罚款拘留诉讼请求庭前调解维持原判迟延履行金查封扣押冻结拍卖变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期的利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

"当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失"。

本案中，被上诉人姚凤琴、刘振川认为约定的违约金过高，因上诉人陈稳孝现无证据证明被上诉人姚凤琴、刘振川的违约行为给其造成的损失，故原审结合本案案情、在卷证据、合同履行情况及当事人的过错程度，酌定被上诉人支付上诉人违约金2000元并无不当。

综上所述，上诉人陈稳孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人陈稳孝负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 02:58:23【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月18日，陈稳孝与刘振川、姚凤琴经许昌市安晟房地产经纪有限公司，达成房屋买卖合同一份，约定：卖方（以下简称甲方）：姚凤琴刘振川买方（以下简称乙方）:陈稳孝第一条房地产情况1.甲方自愿将自己的下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币（大写）伍仟元。

该房屋的所有权证号为：字第1007312，本合同约定房屋产权转移的，该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。

2.······房屋坐落：中心路东段帝景东方小区19幢1单元402户，建筑面积97.72平方米；第二条付款方式及支付约定甲乙双方商定成交价格为人民￥400000元，大写肆拾万元，乙方分2次付清房款，付款方式：乙方先付首付款，其余房款以二手房按揭方式支付，具体时间以银行放款日为准。

随该房屋给乙方的附属设施设备有：暖气、燃气的开口费、维修基金费用、地下室一间，以第十条约定事项为准。

房款支付具体约定为：于2018.5.18前，乙方支付首付款壹拾贰万（含定金）其余房款（大写）贰拾捌万元整以二手按揭方式支付······第三条产权变更1.甲方需配合协助乙方办理上述房地产变更手续、提供过户所需相关资料并在相关手续上签字，其一切费用（含营业税、个人所得税等所有费用）由乙方承担······3、过户时间：在2018年7月20日甲乙双方必须无条件办理过户手续······第五条物业交接甲方于2018年8月1日将房屋及附属物正式交付给乙方使用······第八条如有一方违约或中途悔约或者违反本合同任何条款均构成违约，则由违约方或悔约方承担上述房产总价款30%作为违约金支付给对方······第十条其他约定事项：经双方协商：······地下室东西在2019年12月前搬清······上述房屋买卖合同签订后，刘振川、姚凤琴协助陈稳孝办理了房屋登记过户手续，于2018年9月3日交付了房屋。

刘振川未按约定交付地下室，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求：1.依法判决被告构成合同违约，按照《房屋买卖合同》的约定支付给原告违约金120000元，搬清地下室并交付给原告；2.诉讼费由被告承担。

2020年5月9日，在该案的诉前调解阶段，本院主持对双方的纠纷进行了调解，刘振川同意当场将地下室钥匙交给陈稳孝委托诉讼代理人刘国亮，刘国亮拒绝接收。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，成立并生效，双方均应按照合同约定诚实信用地履行约定。

刘振川、姚凤琴未按照合同约定交付房屋及地下室给陈稳孝，属违约行为，应承担一定的违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失"。

现陈稳孝按照合同约定总房款的30％主张违约金12万元，刘振川、姚凤琴认为违约金过高，陈稳孝无证据证明刘振川、姚凤琴的违约行为给其造成的损失，其请求违约金12万元属违约金约定过高情形。

陈稳孝虽无证据证明因刘振川、姚凤琴迟延交付房屋及地下室给其造成的损失，但违约金是在双方自愿的情况下约定的，应本着公平原则对违约金适当计算。

按刘振川、姚凤琴未及时交付房屋及地下室需陈稳孝另行租赁房屋及地下室计算租金损失，酌定房屋每月租赁费为1000元，迟延交付房屋1个月（约定2018年8月1日交房，实际交房日期为2018年9月3日），房屋租金损失1000元，酌定每间地下室每月需200元租赁费计算，双方约定交房时间为2019年12月份，未明确约定日，视为2019年12月31日，2019年1月1日为租赁起算日期，计算至2020年5月8日，共计860元，根据上述情形，酌定违约金为2000元，对陈稳孝过高主张不予支持。

2020年5月9日以后因地下室未交付的损失系陈稳孝拒绝接收地下室钥匙原因造成的扩大损失，不予计算。

刘振川、姚凤琴提供的水电费交款单证明2018年8月3日至9月3日业主姓名系姚凤琴，9月3日以后业主姓名系陈稳孝，能够证明刘振川、姚凤琴于2018年9月3日向陈稳孝交房并办理物业交接。

其辩称购买的新房未交房，不能按时腾地下室，该理由并不是造成其违约的不可抗力，不予采信。

双方约定交付地下室的时间系2019年12月份，××疫情尚未爆发，故刘振川、姚凤琴辩称疫情原因迟延交付地下室意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款规定，判决：一、被告刘振川、姚凤琴于判决生效后三日内将位于襄城县中心路东段帝景东方小区19号楼402房对应的地下室一间腾空并交付原告陈稳孝；二、被告刘振川、姚凤琴于判决生效后三日内支付原告陈稳孝违约金2000元；三、驳回原告陈稳孝其他诉讼请求。

案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告刘振川、姚凤琴负担50元，由原告陈稳孝负担1300元。

【二审上诉人诉称】上诉人陈稳孝上诉请求：1、依法判决撤销襄城县人民法院作出的（2020）豫1025民初1188号民事判决书中第二项“被告刘振川、姚凤琴于本判决生效后三日内支付原告陈稳孝违约金2000元"，改判为“刘振川、姚凤琴按照《房屋买卖合同》的约定支付给原告违约金120000元"或发回重新审判。

2、依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，陈稳孝及其代理人在调解阶段没有拒收地下室钥匙，一审法院不顾事实，胡乱认定。

在一审庭前调解阶段，陈稳孝的代理人刘国亮在场，关于调解方案双方没有达成一致意见，二被上诉人刘振川、姚凤琴不愿意承担违约金，致使调解以失败结束。

在调解结束后，法官询问刘振川愿意交付地下室不，陈稳孝的代理人刘国亮说需要跟陈稳孝沟通，代理人刘国亮在跟陈稳孝沟通后明确表明陈稳孝需要验收后才能收房，在没有验收的情况下无法收房，验收需要定日期。

在调解过程中及笔录中根本没有记录交付钥匙和地下室的任何记录。

在调解当日以后，刘振川、姚凤琴没有向陈稳孝表明过任何验收地下室和交付钥匙的意思表示，但是在一审判决中，法院以代理人刘国亮拒绝接受为由将违约时间截止到2020年5月9日是明显违背客观事实，肆意认定。

二、一审法院适用法律错误，关于合同中违约金的约定是双方真实的意思表示，一审法院不顾双方约定而任意酌定判决，明显是司法权干预意思自治，枉法裁判。

上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》第八条明确约定，任何一方违反本合同任何条款均构成违约，应当向守约方支付房产总价款30％的违约金。

按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，被上诉人应当在2018年8月1日将房屋及附属物正式交付给上诉人使用，但被上诉人却以各种理由迟延不办理物业交割，违反《房屋买卖合同》第五条的规定，被上诉人应当于2019年12月之前搬清地下室，至今没有交付给上诉人，被上诉人多次违反合同约定，多次违约，致使上诉人陈稳孝合同目的不能实现，应当按照合同约定赔偿上诉人违约金12万元。

双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，在签订合同的时候关于违约金的约定双方签字确认，现在被上诉人违约在先，否认自己签订的合同，认为违约金过高，而一审法院却罔顾合同约定肆意裁判，鼓励违约，支持被上诉人的理由，损害上诉人的权益。