郭乐乐、汪少伟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

郭乐乐、汪少伟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省信阳市中级人民法院【审理法院】河南省信阳市中级人民法院【审结日期】2021.04.12【案件字号】(2021)豫15民终1016号【审理程序】二审【审理法官】许前让陶加峰沈继红【审理法官】许前让陶加峰沈继红【文书类型】判决书【当事人】郭乐乐;汪少伟;庄其旋【当事人】郭乐乐汪少伟庄其旋【当事人-个人】郭乐乐汪少伟庄其旋【代理律师/律所】黄昌军河南见素律师事务所;王含庆河南见素律师事务所;谢恩来河南捷达律师事务所【代理律师/律所】黄昌军河南见素律师事务所王含庆河南见素律师事务所谢恩来河南捷达律师事务所【代理律师】黄昌军王含庆谢恩来【代理律所】河南见素律师事务所河南捷达律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】郭乐乐【被告】汪少伟;庄其旋【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销转委托合同合同约定诚实信用原则第三人特别授权书证视听资料证人证言反证证据不足证据交换自认客观性质证高度盖然性诉讼请求开庭审理执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理认定事实如下：2015年11月份，郭乐乐家庭与汪少伟达成口头协议，将汪少伟位于潢川县数02的房屋出卖给郭乐乐。

因汪少伟居住在深圳，不便到潢川县办理房屋过户手续，2017年5月18日，汪少伟、庄其旋委托郭乐乐的父亲郭新山全权办理案涉房屋的产权转让手续。

并出具了经广东省深圳市龙岗公证处(2017)深龙证字第9611号公证书公证的《委托书》。

2015年11月至2016年6月，郭乐乐先后数次向汪少伟的姐姐汪少霞的银行账户和支付宝账户转款合计32万元。

在汪少伟发送给郭新山的短信中，汪少伟称：“房子昨天老家已经出了评估价，不管别人卖多少钱，我那套二楼红本的房子目前价值5500一平方合计66万，地下室按9万计算，总共价值75万，可以出正规有法律效益的评估报告。

念在大家都是亲戚，我家吃亏就吃亏了，目前同意协商方案一：你补足22万给我家(我只收20万另外2万给二表嫂)，你们在潢川找一个二手房代办公司，代办过户业务，这样钱和过户手续都通过二手公司，大家都安全。

二：我家把房子卖出去，你们与汪少霞之间的事，你们自己谈清楚后，我借钱给汪少霞，让她把该给你们的一次性给你们。

”【本院认为】本院认为，本案争议的焦点是：1、双方的房屋买卖合同是否有效？2、汪少霞收取的款项如何认定？3、双方合同是否应当继续履行？关于双方的房屋买卖合同是否有效的问题？《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

本案郭新山作为二被上诉人的代理人与郭乐乐签订《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，不存在无效事由，合同合法有效。

关于汪少霞收取的款项如何认定的问题？郭乐乐上诉称汪少霞所收取的32万元系汪少伟指定汪少霞代收的房款。

汪少伟辩称汪少霞收取的32万元系郭乐乐与汪少霞之间的借贷。

一审中，证人宗某证明汪少伟指定郭乐乐将购房款交给汪少霞；汪少伟在发给郭新山的短信中称房屋总价值75万，要求郭乐乐补足22万。

结合这两份证据，说明汪少伟对汪少霞收取了郭乐乐的32万元购房款是明知的，且认可郭乐乐只需再“补足”22万元即可办理房屋过户手续。

综上，可以认定汪少霞收取的32万元，系汪少伟指定其代收的购房款。

郭乐乐上诉称其已支付35万元购房款，但其提交的转账记录显示为32万元，本院对其主张不予认可。

关于双方合同是否应当继续履行的问题？2017年5月18日，汪少伟、庄其旋委托郭乐乐的父亲郭新山全权办理案涉房屋的产权转让手续。

郭新山代汪少伟、庄其旋与郭乐乐签订的《房地产买卖契约》没有签订日期，加盖了潢川县房地产交易所的公章，可以认定该契约系双方达成房屋买卖合议之后，为办理房屋过户手续补签的书面合同。

《房地产买卖契约》中约定的房屋成交价格为36万元，郭乐乐自认双方协议的房屋价款为40万元，本院认定双方约定房屋价款为40万元。

如前所述，郭乐乐已经将32万元的购房款交付汪少伟指定的代收人，汪少伟、庄其旋应配合郭乐乐办理案涉房屋过户手续。

因双方签订的《房地产买卖契约》未约定办理房屋过户手续时间，本院认定在郭乐乐付清40万元购房款的同时，汪少伟、庄其旋配合郭乐乐办理座落在潢川县数02房屋的过户手续。

综上所述，郭乐乐的上诉请求成立，应予支持。

一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销河南省潢川县人民法院(2020)豫1526民初6016号民事判决书；二、上诉人郭乐乐与被上诉人汪少伟、庄其旋双方继续履行《房地产买卖契约》；三、驳回郭乐乐的其他诉讼请求。

一审案件受理费250元，由被告庄其旋、汪少伟负担；二审案件受理费500元，由被上诉人庄其旋、汪少伟负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-01-06 01:17:50郭乐乐、汪少伟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书河南省信阳市中级人民法院民事判决书(2021)豫15民终1016号当事人上诉人(原审原告)：郭乐乐。

委托诉讼代理人：黄昌军，河南见素律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：王含庆，河南见素律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被上诉人(原审被告)：汪少伟。

被上诉人(原审被告)：庄其旋。

共同委托诉讼代理人:谢恩来,河南捷达律师事务所律师,代理权限为特别授权。

审理经过上诉人郭乐乐因与被上诉人汪少伟、庄其旋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院(2020)豫1526民初6016号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月19日进行了公开开庭审理。

上诉人郭乐乐及其委托诉讼代理人黄昌军、王含庆，被上诉人汪少伟、及汪少伟与庄其旋的共同委托诉讼代理人谢恩来到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人郭乐乐上诉请求：1、依法撤销(2020)豫1526民初6016号民事判决书，在查明事实的基础上改判被上诉人继续履行《房屋买卖合同》约定义务，配合上诉人办理案涉房屋的过户手续；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

上诉理由：1、原审判决以被上诉人不予认可、上诉人证据不足为由，认定上诉人将购房款支付给汪少霞的行为系被上诉人的指定行为不成立，属认定事实错误。

一审法院对上诉人与被上诉人间房屋买卖事实及法律关系认定错误，在案证据也能证明双方间先有交易，后有委托办理房屋过户的事实，被上诉人向第三人出具授权委托书正是为了办理过户手续。

一审法院将本案的房屋买卖认定为被上诉人授权委托第三人郭新山全权办理房屋买卖事宜属认定事实错误。

本案的实质是在2015年上诉人与被上诉人就房屋买卖在中间人宗某等人见证下已经达成口头协议，上诉人也于2015年至2016年根据双方约定，向被上诉人指定的收款人汪少霞支付购房款35万元(有3万元证据缺失)，被上诉人也将房屋交付给上诉人使用。

上述事实既有证人证言证明，也有上诉人提交的银行流水或支付宝支付凭证证明，更有上诉人缴纳水电费用的相关票据、记录证明，综合以上事实，已经清楚地证明房屋交易在前，授权委托在后，亦即授权委托书虽明确了部分授权委托事项，但其核心授权委托内容是协助上诉人办理房屋过户手续，且授权委托书第一项内容便是办理房产转让手续。

上诉人认为一审法院就该事实认定错误，将上诉人与被上诉人的口头房屋买卖协议认定为被上诉人的授权委托卖方行为，严重忽视上诉人提交的证据证明的事项，进而导致法律适用错误，依法应当予以纠正。

2、上诉人在一审庭审中，申请了证人宗某出庭作证，被上诉人对宗某的证言并无相反证据予以反驳，原审判决应结合其他证据对此证人证言予以釆信。

作为案涉房屋交易双方的介绍人及亲历者，又是双方当事人的至亲，宗某的证言具有客观性、公正性。

其对案涉房屋买卖双方从磋商、成交、过户、交付均有参与。

特别是磋商阶段，被上诉人要求将购房款支付给汪少伟的姐姐汪少霞这一环节有明确指证。

该证言具有证据效力，应结合其他证据予以釆信。

同时，被上诉人指认上诉人与汪少霞有债权债务关系，但没有提供任何证据予以证明。

事实上，上诉人作为一个打工者，又到结婚年龄，集全家之力购买一套房作为结婚之用，哪还有闲钱去借给别人？上诉人转给汪少霞的钱就是按照被上诉人的指示支付的购房款。

3、被上诉人在短信聊天记录中明确认可已收到上诉人支付的绝大部分购房款。

上诉人在一审庭审中，提交了一份汪少伟与上诉人父亲郭新山的短信聊天记录。

在该聊天记录中，汪少伟明确表示＂我家吃亏就吃亏了…你补足22万给我家＂找个二手公司就可以办理房屋过户手续。

何谓＂补足＂？显然是有前提条件的，即在前期已付款的情况下，再补齐余下的款项。

这说明，被上诉人汪少伟对上诉人将购房款支付给汪少霞是明知且认可的，否则，应该是让交齐当时双方约定的全部购房款40万元，而不是＂补足22万元＂的问题。

同时，被上诉人在短信聊天记录中提到的二嫂就是本案证人宗某，这也直接印证了证人宗某参与了双方房屋买卖的过程，其证人证言的真实性。

而被上诉人事后要求涨价也不符合公平原则，根据2015年当年潢川县的二手房成交均价，被上诉人出售给上诉人的房屋价格与此相近，并不存在被上诉人低价沽售的情形。

4、二被上诉人通过公证的方式向郭新山出具了委托书，授权其代理二被上诉人与上诉人进行房屋交易及过户手续，且基本办理完毕。

这说明被上诉人认可2015年双方已就房屋买卖达成合意，且指定代收人已收到购房款的事实。

二被上诉人2017年5月18日以公证的方式向郭新山出具了授权委托书，且郭新山也已按照委托权限代理了相关事项，并将办理结果报告给了二被上诉人。

由于此后房屋价格上涨，被上诉人违反民法诚实信用原则，坚持涨价，在与上诉人家庭多次协商未果后，汪少伟才于2019年11月7日单方撤销了对郭新山的委托。

撤销委托的原因并非被上诉人未收到购房款，而是因为其要求涨价的非分要求未得到满足。

原审判决对此认定错误。

5、二被上诉人已将案涉房屋及《房屋所有权登记证书》交付给上诉人，且上诉人已入住多年，被上诉人并未提出异议。

如果上诉人未支付购房款，被上诉人会将房屋交付给上诉人实际占有并使用？综上所述，上诉人提交的以上证据均客观存在，且相互关联，已经形成了较完整的证据链。

根据民事法律优势证据的原则，本案证据已具备高度盖然性，完全能证明上诉人的诉讼主张。

原审判决对此只字不提，是否合理合法、是否应予釆信未予置评，仅笼统地说上诉人没有提交证据予以证明。

那么，试问书证、证人证言、视听资料是不是《民事诉讼法》规定的证据？原审判决机械地执行法律，对案件事实背后的真实情况如双方系亲戚关系、当事人的证据意识、当事人的投机取巧行为(少报交易金额避税)、当事人的诚信等客观因素不予考量，就武断地驳回上诉人的诉讼请求，实属错误，依法应予纠正。