房产税改革的必要性与适当性

房产税改革的必要性与适当性[摘要]：房地产业作为我国现阶段国民经济的一个重要的支柱产业，近年来的蓬勃发展，客观上要求对我国现行房产税的改革提出了新的要求，另一方面，房价的虚高，金融风险的增大，社会的稳定客观上要求发挥好税收宏观调控功能。

针对现行房产税制的征税范围过窄、计税依据不合理及相关征管手段落后的弊端，从征收范围、税率、征管方式等方面来对房产税制定进行讨论，为我国建立符合国情的，有利于促进人民居住水平提高，规范房地产行业有序，稳定发展的房产税提供建议与参考[关键词]：房产税试点房产税改革一、房产税改革的必要性和重要意义2011年1月27日，沪、渝两市经国务院同意，颁布对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。

沪、渝两市办法的出台标志着高房价盛行下下的我国房地产市场宏观调控进入了房产税改革试点的阶段。

经过两地的试点规范，将在全国范围内推行实施。

近年来，我国房地产买卖市场近些年在高速发展中出现的种种有违市场经济发展的行为，房地产泡沫十分严重，投机倒把行为十分严重，导致了房地产市场的畸形发展，中低收入者买不起房，房地产企业贪图暴利，违规开发，逐渐积累社会矛盾。

我国现行的房产税作为财产税中的一个税种，是以经营性房产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，未用于经营的居民住房免征房产税，此项房产税制度已经实施了20多年。

随着我国的经济发展和改革开放进入了新的历史时期，经济的迅猛发展向现行的税制提出了挑战，现行的房产税税制已经严重不适应经济的发展，房产税的改革显得尤为迫切，同时，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政增长潜力越发匮乏，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全，地方依赖土地财政、造成地价不断攀升，进而催生了地产的泡沫，对经济的发展带来了负面影响，如何通过房产税等地方税税制的改革，来增强地方财政收入筹集能力，缓解地方的财政困难，成为当前急需解决的课题。

另外，随着我国房地产业的蓬勃发展，房价的节节攀升，不仅增加了金融系统性风险，也影响着社会的稳定，房产税改革的意义也就应运而生，通过对房屋普遍征收房产税，一方面能够保证地方财政收入的稳定增长，脱离对土地财政机制的依赖，化解地方政府债务风险，另一方面是充分发挥税收杠杆调节经济的职能，促进房地产业的健康发展二．我国现行房产税存在的问题（一）税权比较集中，地方自主性差与外国普遍将房地产税作为完全的地方税的做法不同，中国名义上将房地产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的调整权也绝大部分集中在中央，从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节经济，也不利于房地产税的完善。

（二）税制与当前经济发展不向协调随着中国改革开放的逐步深入，中国的经济体制已经初步实现了从计划经济到市场经济的转变。

然而，中国的房地产税还是经济转轨时期的过渡性产物，虽然20多年来有所改进，但是变化不大，已经不能适应市场经济发展的需要：在房地产市场逐步形成，内外统一，城乡统一，交易方式多样，各种收益增多，房地产价格持续快速上涨的情况下，继续实行城乡有别的房地产税；在城镇按照房产原值征收房产税，按照使用土地税面积征收土地使用税，既不利于统一城乡税制和平衡税负，也不能按照量能负担的原则适当增加地方的税收收入和更好地调节经济。

（三）税基、税率和税负不够合理1．对房产租金征收的房产税和营业税计税依据相同，一笔房租收入要同时征收房产税和营业税，租赁双方还要按照与此相关的租赁合同所载金额分别缴纳印花税，税基重叠严重，总体税负过重。

2．房产税按照租金征收的部分适用税率为12%，这样的高税率是中国在房地产公有制为主体、几乎没有房地产市场的时代，为了限制房产出租和调节少量私人房产主的房租收入设计的；城镇土地使用税各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低，这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。

3．经营用的房地产征税，自有居住用的房地产不征税；城镇企业的房地产征税，农村企业的房地产不征税；对高档乃至豪华的房地产也没有必要的税收调节措施，税负明显不公平。

（四）相关税费比较复杂，计算征收繁琐除了房产税和城镇土地使用税以外，中国与房地产相关的主要税收还有：对占用的耕地征收的耕地占用税，对房地产转让、租赁征收的营业税和随营业税附征的城市维护建设税以及具有附加税性质的教育费附加，对被转移的土地、房屋权属征收的契税，对房地产转让、租赁合同征收的印花税，对转让房地产的增值额征收的土地增值税，对转让房地产的所得额征收的企业所得税和个人所得税。

其中，有的税种是经济转轨时期的产物，已经不符合目前市场经济发展的状况，如类似行政罚款耕地占用税；有些税种的设置不符合目前各国通行的做法，如城市维护建设税、土地增值税和契税。

三．房产税改革的相关措施（一）实施税制简化可以逐步将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税，将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税和房地产税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税，并取消房地产方面的不合理的政府收费。

通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税收和收费的数量，减轻纳税人的经济负担，改善纳税人与执政党和政府的关系，而且可以优化税负结构，即减少房地产转让、出租环节的税收，增加房地产持有、使用环节的税收。

（二）因地制宜制定合理税基与税率借鉴美国的经验，美国房地产税以“税其宽，少税种”为基本原则，将基本税率限定在0.6%-3.0%之间，按面积大小和所处地段确定税率，以1.5%左右的税率居多。

并且没有对房产税出租收益的征收，而是将出租收益纳入个人总收入当中，当作个人所得税的一部分进行征收1．房地产税的征税范围可以逐步扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。

同时，通过规定适当的免税项目和免征额（价值或者面积）的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。

我难以赞同按照住房的面积、套数征收房地产税的主张，因为这些主张在操作的时候很容易引起严重的分歧（例如：地点偏僻的大房子可能价格偏低，多套住房由于其面积小、建筑陈旧等原因也不一定很值钱），似乎也不符合各国通行的做法。

2．房地产税的税率可以根据不同地区、不同类型的房地产分别设计，由各地在规定的幅度以内掌握，如中小城市房地产的适用税率可以适当从低，大城市房地产的适用税率可以适当从高；普通住宅的适用税率可以适当从低，高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高，豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税。

我难以赞同征收“住房消费税”的主张，因为消费税通常是对特定的消费品和消费行为征收的，不适用于房地产，其他国家似乎也无此类做法。

在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收支的需要、中央政府与地方政府的财政收支，并参考其他国家、特别是发展中国家、周边国家同类税收的做法。

在美国，各地政府对房产税的税率制定主要根据房产所处地区的学校的开支差异，即处在有良好教育资源的地方房产税较高，处在教育资源较差的地方则房产税较低。

而且所收取的一部分房产税将会投入到教育当中，真正做到取之于民，用之于民，提高了人民的缴税积极性。

（三）给予地方一定税务自主权进行房产税改革会适当减缓房地产业的发展，而土地出让收入占地方上很大一块，应当将房地产税作为中国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为市（县）政府税收收入的主要来源，逐渐代替地方上对土地出让收入的依赖。

并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的适当调整），以适应国家之大，各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过此税增加财政收入和调节经济。

在经济较发达的沿海省份，应适当提高房产税税率，在中西部欠发达地区，应适当降低房产税税率。

在农村与城市业应地制宜，制定出与本地区经济发展现状，人民住房状况，房地产发展状况相适应，相协调的房产税税制。

（四）逐步推进房产税改革功利化，不能以抑制房价为主要目标，而是循序渐近，引导房地产买卖市场回归理性，平稳发展。

房产税改革作为一项税收政策，需要满足几个基本功能，如政府的财政收入功能；社会财富的分配调整功能；财富的分配调整就是让富人多纳税，让低收入者得到一定优惠和补偿。

尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。

建议先改革经营性房地产税收制度，再推进对居民住宅征税。

实施初期，对一般的消费者住房不考虑实施征税，独立别墅，高级公寓则可实施征收，对居民一定面积一下的“第一套自用住房”可以考虑永不征收。

居民住房的税率差别定额化。

实行差别定额累进税率，按照房屋所有权人拥有的房屋数量和房屋的居住面积，实行超额累进税率，拥有的房产越多，税率越高，面积越大，税率越高，从而发挥好税收的杠杆的作用目前最重要的是，在对居民住宅征税问题上要进行舆论宣传，从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。

建议政府的相关主管部门，或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度，以正视听。

权威主管部门在积极推进房地产税制改革时，如果不及时进行正面宣传，会在客观上将宣传阵地让给了搞不清楚情况的人，有些人出于既得利益需要进行宣传，造成社会舆论和公众的思想混乱，纠正起来更加困难。

房地产税涉及大量城乡企业、其他单位和个人，房地产登记、房地产价值评估和新的房地产税征收制度的建立和完善也需要一个过程，所以房地产税的改革也应当逐步推进。

可以考虑先从大城市起步，取得经验以后在中小城市推广；也可以考虑选择一些大、中、小城市同时试点，取得经验以后在同类城市推广（五）加强征收管理加强房地产税的征收管理，堵塞漏洞，减少税收流失。

为此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。

通过上述措施，可以进一步完善中国的房地产税制度，加强房地产税管理，从而适当扩大房地产税收入的规模，提高房地产税收入占地方税收收入和全国税收收入的比重，更好地发挥房地产税的职能作用。

以房地产税制度改革为契机推进我国财税体制的联动性调整从中长期制度建设看，可以以房地产税制度改革为契机，推进税制体系改革和完善，也可以推进财政体制的改革和完善。

1、申报期限方面：现行房产税实行的是按年计算，分期缴纳，这一方法容易造成税款的不均衡入库。

可采取分类确定申报期限：对从事生产经营的纳税人实行按年计算、按月按季缴纳；对个人的居住用房实行按年计算，一次性申报缴纳，或进行房产证验证时，按身份证尾数分批确认年检的具体时间和申报时间，实现全年房产税按期均衡入库，也解决了纳税人集中申报年检带来的技术难题，有利于纳税遵从度的提高，降低征收成本和纳税成本。