2015年中国房地产发展历程解析
2015年中国房地产趋势分析
2015年中国房地产趋势分析2014年GDP大家都知道了，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。
去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。
如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。
中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。
民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。
基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。
其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7点。
看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。
前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。
另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。
从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。
房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。
2015中国地产解析--行业篇.doc
2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观>>重点提要<<▪行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续▪全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态▪开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现▪新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间▪土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平▪“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。
在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。
▪▪❤2015年总结❤▪1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐▪纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。
数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。
▪在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。
以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。
2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。
2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。
2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。
华业行独家解读2015年中国楼市走势
华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。
华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。
此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。
新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。
业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。
华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。
从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。
从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。
在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析2015年7月2日一、2015年上半年中国房地产市场走势分析2015年已经过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。
但值得注意的是，由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。
楼市利好政策显效70城房价总体走势转而向上去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。
“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。
来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。
由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。
对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。
正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房人群，使得楼市的需求得到了集中释放。
一线城市房价“跳涨”三四线房价仍下行值得注意的是，楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。
5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。
今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京则成了“领头羊”，5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。
2015年，中国房地产改善元年！
2015年，中国房地产改善元年！丁祖昱评楼市，独家原创点评。
2015年是改善性需求全面启动的一年，将成为影响中国房地产最重要的一股力量，对这十个城市来说更是如此！2015年房地产数据再次走向高点。
全年商品房成交面积12.85亿平方米，仅比2013年少了1.5%(2006万方)，为历史第二高点；但金额却是远远超出，全年成交金额8.7万亿元，比2013年多了7.2%(5853亿元)。
面积略逊一筹而总价明显高出，自是意味着单价大幅上行，中高端项目成交占比提升。
应该说改善性需求自2014年4季度开始，特别是得到金融政策松绑助推之后，迎来了爆发式上升。
所以2015年，也是改善性需求全面启动的一年。
下面我们来看一下全国销售最好的十大城市情况，除了“规模取胜”的成都和武汉，其他城市商品住宅成交均价都超过万元。
并且在改善性需求爆发的支持下，大多数城市房价涨幅惊人。
具体来看，三个一线城市排在前列，成交均价涨幅也特别快，其中深圳涨幅甚至达到了33%。
二线城市中，南京、武汉成交均价均超过10%，苏州、天津也达到了8%，“量升价涨”是这些城市2015年的最直观写照。
再细看这些城市的成交结构，大多数城市首改产品（90-120㎡）成交占比均有不同程度的上升，而首置产品（90㎡以下）成交占比则相应回落。
具体来看，上海市的户型变大趋势最为明显，120㎡以上产品成交占比提升了5%。
北京、南京小户型产品成交占比虽高于2014年，但主因是郊区规划利好推动刚需类产品成交，如北京市是通州行政副中心通过，南京是江北国家级新区落地，若从实际的价格角度来看，北京、南京整体均价仍在快速上涨。
从豪宅表现来看，改善性需求的爆发更为明显：2015年十大重点城市千万以上豪宅（以下简称千万豪宅）成交套数同比增长103%，是2014年的两倍还要多。
一线城市中，上海、深圳同比增长均超过150%，千万豪宅成交套数分别达到了7844套和2920套。
并且在北上深这三座城市，豪宅产品已经在2015年成为了市场成交主力，如上海千万豪宅共成交1324亿元，达到上海全市商品住宅成交的28%。
2015年全国房地产开发投资和销售情况
2015年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2016-01-19 10:00一、房地产开发投资完成情况2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年，东部地区[1]房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。
（注[1]：地区划分标准首次变动，据此对1-11月份东、中、西部增速进行了调整，下文同。
）2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。
其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。
房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。
二、商品房销售和待售情况2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
2015年中国房地产发展历程解析
4
中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
5
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
6
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
14
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
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中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
16
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
32
繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
1998年中国的福利分房 制度终止， 货币化分房 方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
33
第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
34
2015年我国房地产市场政策走势分析
2015年是我国“十二五”的最后一年，也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。
深化改革和结构调整刻不容缓，必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”，但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。
基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系，在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”，同时推动深化改革和结构调整的战略框架内，楼市缓冲带的作用将进一步体现。
因此，在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后，2015年楼市政策一方面将延续2014年下半年以来促进消费的主题，另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度，同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。
一、2014年楼市政策回顾和总结十八届三中全会提出“全面深化改革”，2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”，二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。
深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路，而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击，国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。
1.上半年：楼市调控“稳中偏紧”，分类调控占主导由于2013年主要城市房价上涨20%以上，2014年年初，楼市政策的主题是“分类调控”，即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施，但因楼市整体在2013年10月份开始回调，其他二三线城市2015年我国房地产市场政策走势分析□李宇嘉 深圳市房地产研究中心要防范楼市供应过剩的风险。
同时，结合楼市区域分化加剧的问题，为提高对行业管理的效率，年初“两会”提出了“自主调控”，即各地结合本地实际来制订调控政策，这在后续各地楼市政策中也得到体现。
一季度，全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%，重点城市的成交量下滑30%还多。
有“自主调控”的尚方宝剑，为保GDP和土地收入，各地展开了五花八门的救市行动。
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近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
10
香港模式
长江实业
VS
兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投
2015房地产发展趋 势
长三角华东项目部---金鹏
2015年2月7 日
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
金鹏置业行政部
2
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，
就会发现，房地产记载的既是一部中国30
年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主
义建设的改革开放史。
3
பைடு நூலகம்
目 录
中国房地产行业发展模式
火车炒房团
飞机炒房团
37
2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
38
1999 2000 2001
2002年，土地市场规范化政策出台
招拍挂
全面 恢复
2002
2003 2004 2005 2006 2007
2003年关键词：
地王 别墅供地 SARS
39
2003年，地王现象出现
29
第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
30
繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话
房地产开始迅速发展起来
1993 掀起了房地产开发的高潮 1994 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
31
繁荣
1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地
使用权可以依法转让。
25
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
26
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
中国房地产发展数据播报
4
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
5
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
6
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
投资运作
盈利模式之二
投资经营模式（资本溢价能力）
土地开发
盈利模式之三
地产经营模式（政府公关能力）
房产开发
开发经营模式（项目运作能力）
18
盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
营销策划
盈利模式之六
整合营销模式（策划销售能力）
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）
19
无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
开工建设
1.招标:寻找施工单位
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收
1.领取《商品房销售许可证》
14
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五
建 设 用 地 规 划 许 可 证
国 有 土 地 使 用 证
建 设 工 程 规 划 许 可 证
建 筑 工 程 施 工 许 可 证
57
2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
58
2008
2009年，需求重新释放 楼市火爆
2009年关键词：
2009
救市效果初显
成交量回升 全面回暖
房价普涨
2010
经济复苏
投资客
59
2009年，房市百态之一 楼脆脆
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
2006年，一个字“涨”
2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放
2002
2003
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
44
2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
45
2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
46
2006年12月 中国金融业全面开放
23
此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
1958 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡
契机
1979 1980
1986 1988
1991
个人建房买房”的设想
拉开了住房制度改革的序幕。
24
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980
房地产热潮从北京上海一线城
市向内陆转移
42
1999 2000 2001
2005年，走低回落 短暂低迷期
2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条
2002
2003
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
调控文件密度加大，但房价一
直坚挺
43
1999 2000 2001
炒 作 期
1991
1993 1994
负增长 亚洲金融危机
32
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994
1998年中国的福利分房
制度终止，货币化分房
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
33
第三阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
36
2002
2003 2004 2005 2006 2007
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦
门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开
发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口
不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开
始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
51
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
52
2007年 上海汤臣一品 天价11万/
平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
机起到了有效的抑制作用。
11
发展模式的根源：土地
12
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
13
选
址
1.市场条件判断
2.项目位置选择
立
项
1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
取得土地
1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
规划设计
1.领取《建设工程规划许可证》
开 发 流 程
53
2007年是疯狂的一年。
房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲
顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。
但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终 于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情 绪浓厚，房价企稳。 给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场 的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金 的一些开发商面临资金链断裂的局面。
62
江油价格
• • • • • • •
06年 800左右 08年1000左右 09年1700左右；上海城2700左右 11年3000-4000 12年4000+ 13年4500+ 以后？
63
房地产快速发展阶段
34
市场 回暖
1999 2000 2001
宏观经济稳定发展
房地产泡沫已得到控制
房地产市场明显转暖
2002
2003 2004 2005 2006 2007
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
35
1999
涨幅 迅速
2000 2001
2001年，
投资投机狂潮开始出现
关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 9·11事件 正式成为WTO成员
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
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成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展史从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
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在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地
为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
外资、热钱涌入
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2006年，房地产行业“多事之秋”，
密集的调控政策难以撼动房价高攀
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1999 2000 2001 2002
2007年，疯狂地暴涨
2007年关键词： 地王频出 上市筹资 宏观调控