2011年广州保利国际广场案例研究(58页)
保利国际广场广告推广案
收集客户对广告的反馈意见，包括对 广告创意、视觉效果、信息传递等方
面的评价。
品牌知名度
了解广告投放后品牌知名度的提升情 况。
销售业绩
分析广告投放后对销售业绩的影响， 包括销售额、客户数量等指标的变化。
评估方法
数据分析
通过收集和分析广告投放后的数据，如点击率、 曝光量、转化率等，评估广告效果。
调整方案
根据评估结果调整广告投放方案，提高广告 效果和投资回报率。
改进建议
根据评估结果提出针对性的改进建议，优化 广告创意、投放渠道和方式等。
跟踪监测
对调整后的广告投放进行跟踪监测，持续优 化和改进广告方案。
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保利国际广场广告推 广案
目录
• 项目背景 • 广告策略 • 创意设计 • 执行计划 • 效果评估
01
项目背景
项目介绍
保利国际广场是一个集购物、餐饮、 娱乐、办公等功能于一体的商业综合 体，位于市中心繁华地段，交通便利 ，周边配套设施完善。
该广场以高品质、时尚、潮流为定位 ，吸引了众多知名品牌入驻，致力于 打造城市商业新地标。
促销信息
发布项目开盘、促销活动等信息，吸引潜在 客户的关注。
客户见证
展示已购房客户的评价和见证，以口碑营销 的方式增强广告的说服力。
广告形式
图片广告
利用高清图片展示项目的外观、内部设施、户型设计等，给观众留下深刻印象。
视频广告
制作精美的视频广告，展示项目的全方位视角，让观众有更直观的感受。
文字广告
总结词：引导行动
在此添加您的文本16字
详细描述：文案应包含明确的行动召唤，如提供联系方式 、引导客户参观或参与活动等，以便将潜在客户转化为实 际客户。
黑狐奥美2011年广州保利中达广场策略思考
• 从三个区域的地位\经济影响力，公寓的主要竞争区域在珠江 新城与天河体育中心。
竞争对手分析：公寓
项目 前景 区域 交通 环境 规模 类型 户型 装修 配套 投资成本 供应情况 保利中达 CBD 珠江新城东 近地铁 商务区 11万平方米 酒店型公寓 60-120平 平层与复式错接 精装修 写字楼+商业街 200万起 2011年入市 富力国际公馆 CBD 珠江新城 珠江公园\地铁 商务区 10万平方米 酒店型公寓 86-157平 5000元装修标准 8000平商业+会所 240万起 尾货 保利中汇 天河北商务区 林和西路,东站出口 穗深港铁路\地铁\公交 线始发站 天河五圈两点核心 9.2万平方米 酒店型公寓 90-105平 53%平层,47%复式 星级酒店客房标准装修 写字楼+商场+精品酒店 270万起 2011年入市 评分 胜 平 负 平 胜 平 胜 平 负 胜
珠江新城最具投资价值的综合体
品牌定位？
产品 归纳利益点和支持点
消费者 对应产品定义消费群 仔细分析消费群
竞品 进行比较分析 找到产品核心竞争优势
我们拥有极具中心价值的地段 我们是极具投资价值的产品
谁是需求者？
投资兼自用消费者写真
陈生有自己的一份事业，平常喜欢 和朋友聚聚聊点投资的事情，毕竟资金 要动起来才能带来价值。最近几年楼市 很火爆，他和他那些朋友在这上面的资 产增值很快，陈生常常为自己的眼光得 意。今年国家收紧了住宅的政策，全部 用自己的资金投入就有点划不来了，而 且风险挺大。 陈生发现，投资商业地产似乎是一个机会，回报稳定，特别是中心区 的写字楼公寓什么的升值空间不比住宅差，还可以给自己的公司用，就是投 入的资金比较多，怕一时周转不过来。
竞争对手分析：写字楼
广州保利国际广场
项目地址：中国广州项目面积：57hm2项目委托：SOM建筑设计事务所景观设计：SWA集团首席设计师：James Lee项目负责人：James Lee设计团队：James Lee、I-Hsien Lee、Ye Luo、Aleksandra Dudukovic、Ying Hu、Paul Stevenson 设计时间：2003年~2004年施工时间：2005年~2006年建成时间：2006年获奖情况：2009ASLA专业奖之设计荣誉奖相关信息参见：保利国际广场位于中国广州市经济贸易区内，是一个富于创新性的办公与展览中心开发项目。
该项目坐落于珠江江畔，毗邻历史悠久的琶洲塔公园。
这个占地57hm2的项目成为展示场地与背景融合的先例，并兼顾了公园美景与这座城市在快步走向现代化过程中所强调的可持续性。
项目成功地融入了自然元素，并高效、典雅地展示了现代艺术的美感。
项目地段以前是农业用地，有水渠直接与珠江相连。
珠江的背景环境、地块自身的农业历史、该地区的热带气候条件、客户对中国古典园林美学的欣赏，以及涵盖创新、可持续发展和现代风格的总体思路彼此交融，共同影响着景观设计意向。
建筑设计和场地设计彼此结合，围绕一个绿色、宜居和可持续的开发战略展开。
两座南北向的修长塔楼与一组低层裙房相结合，塔楼沿宽阔的中心花园广场的对角线方向遥相呼应。
这一建筑布局可引导主导风向上的凉爽气流顺利通过中心花园。
作为整体建筑基座的一个组成部分，花园庭院标高抬升了1.5m，以增强这种凉风的效果。
连续的建筑雨篷在花园周围形成一个遮风挡雨的户外走廊。
为了提高冷却效果，水体设计采取了独特的设计，以便引入凉风。
在暴雨季节，水道也能起到蓄洪和导流的作用。
为了满足行人的需求，密植树林形成大型树冠层，为大部分地面提供荫凉，显著降低了热岛效应。
宽敞的林荫道在建筑物周围建立了一个遮阳框架，为建筑物基座底层部分的东西立面提供了有效的遮阳防护。
建筑物的错动布局还形成了进入中心花园的两个重要门户空间。
保利国际广场产品发布会方案
保利国际广场产品分发布会方案一、活动目的：➢通过保利国际广场产品发布会，全面高调亮相，制造新话题，引爆市场，吸引市场内外高端消费群对本项目的关注；➢借助产品发布会名义邀请关注保利国际广场的客户亲临现场，制造热闹气氛，抢占先机，争夺客户资源，促进银卡客户的成功升级；➢通过知名专业人士全面诠释项目的设计理念及特点，让客户更好的认知产品，树立保利国际广场滨江豪宅新范本的标杆；二、活动安排：➢活动时间：2011年4月23日14：30—17：00➢活动地点：通程国际大酒店➢活动对象：保利国际广场前期银卡客户➢媒体对象：潇湘晨报、长沙晚报等各类报纸媒体➢搜房、搜狐焦点、新浪等多家网络媒体➢活动内容：精装品牌商家宣讲、建筑或园林设计海外大师（梁志天或者园林公司的全国知名设计师）分享园林设计理念、水晶石对项目logo的演绎，利用保利品牌资源邀请旅游卫视名主持（旅游卫视），对话国际级物业访谈保利物业总经理，会员升级报价方式为分单元及楼层报价，活动抽奖。
➢前期邀约客户约400批三、发布会现场组织“保利国际广场产品品鉴会”1、活动流程2、要点把控➢提前一周邀约客户，通过4月16日旺场活动发放邀请函，实现一人一票制度➢签到区将媒体签到与嘉宾签到分开，销售人员列队欢迎以显示尊贵感➢以江为主题水晶石对项目LOGO的演绎，水晶石资源联系➢奖品建议：奖品与项目资料统一放置在客户座位上。
礼仪建议为黄华黎镇尺➢精装品牌，及产品亮点确定，产品展示区的展示物件用围栏围起，产品精装楼书用玻璃罩保护体系奢侈感➢将物业管理服务融入产品发布会中，让客户体验保利豪宅物业，管家式物业展示秀。
保利物业总经理邀请联系➢旅游卫视名主持人邀请➢园林设计大师联系（梁志天或者怡景首席设计大师）➢激光舞资源联系➢活动公司确定3、现场布置及包装➢签到区：在会场外设置签到区，及签到导视牌➢检票区：核查门票，一人一票；➢活动公告区：在一楼大厅及五楼电梯间设置水牌介绍本次活动➢媒体工作区：放4张长条桌（铺红绒布）➢舞台区：做1块活动背景板，介绍活动主题；➢IT控制区：放置投影仪、电脑等，控制现场音效；➢奖品领取区：奖品与项目资料统一放置在客户座位上➢观众区：安排500张座椅；➢产品展示区：马桶、水龙头、电气开关、精装楼书➢餐饮区：准备500人份食品及饮品；➢嘉宾区：在观众区前面开辟嘉宾区；四、销售配合升级配合：在发布会活动结束后，针对前期银卡客户开始金卡升级。
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
策源长沙保利国际广场案例研究报告
保利国际广场高端城市综合体——占地面积80186平方米 ，总建筑 面积79万㎡，配套及定位：五星级万豪酒店、国际5A写字楼、公寓、 超高层住宅，中国豪宅的长沙新面孔
保利国际广场—项目概况 当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得
占地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期 80258.8平方米 住宅、酒店、写字楼、公 寓、商业 51% 批准预售总套数 2691 约3年 建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间 79万平方 6.0 10栋 框架 2011年4月30日
主卧套间设计，阔绰大气，彰显主人尊贵气度； 户型缺点： 生活阳台过小，功能性不强； 厨房为暗房，通风采光受限； 公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； 餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；
主卧套 间设计
365度景观阳台
次卧产生门冲现象，私密性低；
A2户型：129.86㎡三房两厅两卫
保利国际广场
地铁物业、过江隧道、数10余条公交线路，交通便利。
复地.崑玉国际
对比：主干道湘江中路与湘春路 交汇，区域经过公交10条，坐 拥地铁一号线营盘路站及营盘路 过江隧道，交通十分便利，临近 五一繁华地带。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
周边配套
生活圈 五一大道、黄兴路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润 多（南湖路）
湘江风光带
南郊公园
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源 复地.崑玉国际
两馆一厅
开福寺 橘子洲
烈士公园 湘江风光带 岳麓山
景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人的居住首选，同时拥有丰富的自然景观资源。
区位对比分析小结
保利集团案例分析
目录1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5保利集团1公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。
保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。
作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。
2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。
保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。
保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。
保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。
保利国际广场
１ ０北塔低区标准层平面
Ｔ ｐｉａ ｌ ｏｒ ａ ｙ ｃ ｌ ｏ ｎ ｆ ｐｌ
ｏ ｅＩ ｆｈ ｔ ｏｗｅ ｏ ｒ ｒｌｏｓ ｆ ｏ ｏｔ ｏ ｒ ｆｎ ｒｈ ｔ ｗｅ
空 间 ．创 造出一个 中心 花园 ．使 建筑 群的各组成部 分连成一整体 。中心 花 园周 围建 筑 ：南北 塔楼 、东西裙 楼 ，在裙楼之 间另设南北 两个 联系长廊 ，中心 花园相对规 划
雾 圈 萋 蚕 藿＿ ８ 露
３
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１３ ３
规划．空间及景观
用地 较 为 方 整 规 则 构 思 是 以 建 筑 物 围绕 基 地 形 成 一 个 大 型 的 、 向 内的 半 公 共
６湖水映衬下的大厦
北 立 面 外 景
Ｎｏｒｈ ｆ Ｇ ｄ ｈ ｔ ａ ａ ｅ ｉ ｔ ｅ ｎ ｂ ｃ ｇｒ ｕ ｄ ｏ ｋ ａ ｋ ｏ ｎ ｆｌ ｅ ａ
１总平面
Ｓｉ ａｎ ｔ ｐｌ ｅ
２剖面
Ｓ ｃｉ ｅｔ ｏｎ
５傍晚的天空映衬 出建筑 的晶莹剔透
ห้องสมุดไป่ตู้
２
ＰＯＬ Ｉ 丫 ＮＴＥＲＮＡ ＯＮＡＬ ＴＩ
ＰＬ ＡＺＡ
保利 国际广场
吕向红 ／ ｖ ｉ ｇ ｏ ｇ Ｌ ａ ｈ ｎ Ｘ ｎ
琶洲是 广州的国际会展 区 ，本 工程与五星级 香格里拉酒店 ，会展 中心等大型 公 共建筑 ，共 同屹 立在珠 江南岸成 为琶洲的新地标 。用地北面 为４ ｍ宽 滨江东路和滨 ０ 江绿化步行带 ：南面 为道路 中心绿 化带达５ ｍ宽 的双塔 路 西面 与香 格里拉大 酒店 ０ 相邻 ，彼 此各退 用地边线５ ｍ，共 同设置一 条南北 贯穿 的１ ｍ绿化步 行道 同 时连 Ｏ
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➢拥有长沙首个星空直升机停机坪.
园林规划
内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观
悦湖组团 香堤组团 密林组团
风情主题园林景观
➢园林由GVL-国际怡境景观设计 有限公司设计；
➢周边银行:建设银行、中国银 行、农村信用社；
➢周边医院:长沙市第三医院、 尚美妇科医院、地质医院；其 他：项目紧邻湘江段处还有精 美洲际岸边古典餐厅。
特色配套
项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无 边界天际泳池
➢长沙首创业主专属层地下车库及智能 停车引导系统；
➢顶级精装会所式双大堂设计，配置长 沙首创大堂私人管家服务；
路长约32.5km，设车站23个；
➢地铁3、4号线预计今年年底开工，2016年竣工通车
南湖路过江隧道平面图 4
长沙地铁线路图
周边配套
目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离
➢项目周边学校:长沙理工大学、 长郡中学、第一师范第一附属 小学；周边综合商场:新一佳超 市、兴万家超市；
44套，194-196㎡，86套。
A2#，44层，共132套，销售64套，销售率 48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，
报告框架
项目整体分析 项目整体销售情况
营销推广 客户研究
项目整体规划 项目产品分析 项目整体配套 整体销售情况 销售价格分析 营销推售进度
营销活动 推广节奏 客户对位 来访渠道
产品配比
目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、 44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、
➢由花、草、湖、堤、景观小品 构成的景观组团，共同打造了保 利国际广场风情主题园林；
➢悦湖、密林:清澈的中心景观湖、 大气的特色跌水景墙、精心雕琢 水木平台、入户小水景。
➢香堤：整齐的树阵休闲广场、 儿童活动广场满足不同的功能需 求；花径、栈道，不失为一处休 闲、散步的好去处，给予业主闹 市中一处宁静、安详之地。
➢ 南湖路湘江隧道西起阜埠河路和潇湘大道交叉口，
并与潇湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后与南湖路相 接，隧道主线总长3440米，采用双洞单层形式，为双 向四车道；
➢项目施工时间为30个月，预计将于2013年年底前完 工，项目完工后将会大大解决交通拥堵问题，极大便利
了项目业主的出行生活；
➢ 4号线一期：呈西北—东南走向，西北起自滨水新城 的月亮道路，经由滨江新城、溁湾镇、麓山路、阜埠河 路、南湖新城、劳动路、高铁新城，至黄榔组团止，线
19万㎡， 200米高写字楼将被打造成南湖片区地标 建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等 多功能为一体的滨江商务中心
住宅
公 寓
写字楼
商 业
项目规划
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼 和五星级酒店（B3栋）组成。
➢ 公寓：1栋公寓，面积区间为45—80平米， 弧形规划，可享270度绝版江景资源；
B1栋（公寓、 商业）
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅）
B2栋
A3栋 （住宅）
A4栋 （住宅）
A5栋 （住宅）
A6栋 （住宅）
B3栋
A7栋 （住宅）
A8栋 （住宅）
工程进度
目前的工程进度： 住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层； A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层； 商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。
2011年广州保利国际广场案例研究 (58页)
报告框架
项目整体分析 项目整体销售情况
营销推广 客户研究
项目整体规划 项目产品分析
项目配套 整体销售情况 销售价格分析 营销推售进度
营销活动 推广节奏 客户对位 来访渠道
项目概况
当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得
保利国际广场的品质理解： 便利地段：城市腹地，市中心10分钟 纯粹居住：商住分离，闹中有静，私密居住 品位居住：超高层，超大中央园林，石材立面等。。
➢ 住宅：8栋住宅，面积区间为125—558平 米超高层住宅（含少量复式）；
➢ 写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高 层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江 景办公环境，绝无仅有；
➢ 商业：一线临江4层商业，借势沿江风光 帯，可打造沿江风光帯风情商业街；
➢ 酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活， 全面提高商务升级需要。
➢公交配套： 1、139、101、160、108、130、140、901等近20 趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带。
南湖新城
书院路 湘
江
大
道 南湖广场南湖路南湖 Nhomakorabea城核心区域、滨江商务区
区位交通
项目附近紧邻政府新规划的南湖路隧道和地铁4 号线，目前正在建设中，其中地铁4号线直接经 过该项目，过江隧道的建成将直线连接东西两 岸，极大加速交通发展
项目建设单位：长沙南湖广场置业有限公司； 项目设计单位：湖南省建筑设计院、深圳市筑博工程建筑有
限公司； 勘测单位：中国有色金属工业长沙勘测设计研究院； 监理单位：湖大建设监理有限公司； 质检单位：长沙市质检站 ；安监单位：长沙市安监站； 施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
区位交通
无缝对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈
紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新政升级 区域，具备良好的功能价值提升和整体价值落地。
二环线
市委、市政
长沙主城区
府
岳麓山国家 风景名胜区
五一广场
省委
CBD
黄兴路步行
街贺龙体育馆
南
南湖广场
湖
新
城市发展方向
城
主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷
➢倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的优势位置，交通 意义重大；
物业类型 基本指标
商业
住宅
写字楼及酒 店
主力产品
占地12.3万平，容积率为6，建筑面积48万平，其 中商业办公占40%
规划国际商业街区，特别打造了天际泳池和星光直 升机停机坪等
约29万㎡，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全 干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离， 设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系 统、 24 小时热水、智能指纹门锁、高级面板等 产品：以130-200㎡平为主