房地产企业纳税评估
房地产业纳税评估模型
房地产业纳税评估模型引言随着国民经济的快速发展，房地产业在中国经济中占据重要地位。
房地产业纳税评估模型是一种用于评估房地产业纳税金额的工具。
本文将介绍该模型的基本原理、应用场景以及一些注意事项。
基本原理房地产业纳税评估模型基于一系列经济指标和税收政策，通过数学建模的方法，计算出房地产业的纳税金额。
其基本原理包括以下几个方面：1.数据收集：收集与房地产业相关的经济数据，包括地价、房价、房产交易量等。
这些数据可以从政府统计部门、地方房产交易中心等渠道获取。
2.指标选择：根据纳税政策和相关领域的专业知识，选择合适的评估指标。
常见的指标包括房屋建筑面积、土地面积、房产交易额等。
3.模型建立：利用统计方法或机器学习算法，建立房地产业纳税评估模型。
通过对历史数据进行训练和拟合，获得模型的参数。
4.纳税评估：根据模型和最新的经济数据，进行房地产业纳税金额的评估。
将经济数据输入模型，根据模型的计算规则，得出纳税金额。
应用场景房地产业纳税评估模型在实际应用中有着广泛的应用场景。
以下列举几个常见的应用场景：1.税务管理：政府税务部门可以利用纳税评估模型，预测和监控房地产业的纳税金额。
这有助于提前规划税收收入，并监控企业是否存在偷漏税行为。
2.税收政策制定：政府可以根据纳税评估模型的结果，调整税收政策。
例如，根据模型的评估结果，降低或提高税率，以达到税收目标。
3.企业经营决策：房地产企业可以利用纳税评估模型，评估房地产项目的预期纳税金额。
这有助于企业决策，例如选择投资项目、制定销售策略等。
4.投资风险评估：投资者可以利用纳税评估模型，评估房地产行业的纳税情况。
这有助于投资者判断行业的盈利能力和风险水平，从而决策投资。
注意事项在使用房地产业纳税评估模型时，需要注意以下几个问题：1.数据准确性：模型的准确性与数据的质量密切相关。
因此，在使用模型之前，需要对收集的数据进行严格的筛选和清洗，以保证数据的准确性和完整性。
2.模型更新：由于房地产业的发展速度较快，纳税评估模型也需要及时更新。
某房地产估价事务所纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。
根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。
（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。
（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。
二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。
房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例
被迫交出账簿
Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
案件来源
一
一、案件来源
专项评估
二、纳税人基本情况
工商注册、税务登记情况
（一）
企业经营情况
（二）
（一）工商注册、税务登记情况
业务招待费
135
120
20.76
其他期间费用
97.65
86.40
50
主营业务税金及附加
646.09
708.79
660
应纳税所得额
18.51
125.65
-1418.07
应纳所得税款
6.11
41.47
0
已纳所得税款
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
财务费用分析
（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。
房地产纳税评估案例分析
房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。
大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。
截止评估日止，项目已100%销售完毕。
实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。
有关的正常营业税费已按规定缴纳。
所得税由国税征收。
该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。
2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。
税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
房地产纳税评估
房地产纳税评估房地产纳税评估是指根据国家相关税法法规，对房地产的价值进行评估和计算，确定相应的纳税金额。
纳税评估主要涉及到房地产的市场价值、用途、物业状况等因素。
下面将从这几个方面进行介绍。
首先，房地产的市场价值是纳税评估的重要依据。
市场价值是房地产在市场上的实际交易价格，它反映了房地产的供需关系和市场竞争情况。
纳税评估需要通过市场调研和数据分析，确定该房地产在当前市场上的实际价值。
通常，市场价值的评估可以通过比较市场上类似房地产的成交价格和基准价格来确定。
其次，房地产的用途也是纳税评估的考虑因素之一。
不同的房地产用途会影响其市场价值和纳税金额。
例如，商业地产通常比住宅地产更具有收益性，因此商业地产的纳税额可能会更高。
纳税评估需要考虑房地产的用途类型和其对应的税收政策，来确定相应的纳税金额。
另外，物业状况也是房地产纳税评估的重要因素之一。
物业状况包括房屋的结构、装修、设施设备等情况。
纳税评估需要考虑房地产的物业状况来反映其实际价值。
物业状况较好的房地产通常有更高的市场价值和纳税金额。
评估人员需要实地勘察房地产，并结合相应的评估标准和指南，来进行评估和估算。
除了以上几个因素，还有其他一些因素也可能会对房地产的纳税评估产生影响。
例如，地理位置、土地规划、政府政策等因素都可能会对房地产的市场价值和纳税金额产生影响。
评估人员在进行纳税评估时需要考虑到这些不同的因素，并综合分析，确定合理的纳税金额。
总之，房地产纳税评估是一个相对复杂的过程，需要综合考虑多个因素来确定房地产的实际价值和相应的纳税金额。
准确进行纳税评估对于确保纳税公平和税收稳定具有重要意义。
因此，评估人员需要具备专业的知识和丰富的经验，在评估过程中严格按照相关法规和标准进行操作，确保评估结果的准确性和公正性。
计税评估
三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善:( 一) 进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。
但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。
( 二) 确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。
与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。
比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。
有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。
( 三) 搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。
其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
( 四) 明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。
房地产纳税评价26项指标测试
房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。
（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。
3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。
二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=（营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税）♦本期收入*100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站X均价X 5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数一预收账款期初数十本期营业收入） X5%C、实际缴纳营业税第一，若B <A,则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。
实际是销售面积比对；第二，若C <B,则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。
以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。
纳税评估的基本流程
1 确定评估对象
2 疑点问题分析
3
约谈举证
4
实地调查
5
评估处理
1
2
第一节 确定评估对象
涉税资料对比分析， 模型测算结果
信息系统评估 指示预警结果
结合纳税人已接受评估检查 情况等因素进行综合分析
确定评估对象
3
一、确定纳税评估对象的含义
确定纳税评估对象，是指主管税务机关根据掌握的 各类内外部信息，包括税务登记、税源管理、申报征收、 发票管理、财务核算以及从国税（地税）、工商等部门采 集的各类信息，运用预先设定的条件和参数，筛选、确定 评估对象。
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（三）约谈举证的意义
①有助于加强税源管理，引导纳税人诚信纳税，营
造良好的社会氛围。
②有助于帮助纳税人降低纳税成本，减少税收违规 风险，提高纳税人的税收遵从度，从而降低经营 管理成本，提高企业经济效益，促进社会经济又 好又快的发展。
③有助于突出人性化管理和以人为本的理念消除双
方分歧，融洽双方关系，缓解社会矛盾，使纳税 人认识到，政府和纳税人之间的关系并非零和博 弈，而是可以实现双方共赢，从而促进和谐社会
的构建。
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二、约谈的主要内容
20
三、约谈的程序
（一）约谈通知
评估人员应事先向纳税人填发《税务事项通知书》， 告诉纳税人税务约谈的事由、依据、时间、地点等内容。
（二 ) 约谈实施
约谈时，要有2名以上税务管理人员在场，并对约 谈内容记录，结束后形成《约谈笔录》，并要被约谈人 在《约谈笔录》上签字。
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★需要移交税务稽查部门处理的情形包括：
⑴涉嫌构成偷税、逃避追缴欠款的、骗取出
口退税、抗税的；
⑵涉嫌虚开、非法代开、伪造、倒卖、私自
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• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
2、单位面积收入
• 属于纵向、横向分析指标 • 计算公式：单位面积收入=主营业务收入／销售建筑面积 • 数据来源：销售建筑面积来源于纳税人的销售进度记录， 主营业务收入来源于利润表。 • 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积收入对比。 • 疑点指向：单位建筑面积收入如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积收入横向比较相差较大，则企 业有可能存在少列开发收入。
• 以上信息可分为内部信息、外部信息，第三方信 息
第三方信息
• • • • • • • • 发改委 规划管理 土地管理 建设管理 房管 国（地）税 金融机构 媒体
评估方法
• • • • • • 对比测算 标准值分析 倒算法 会计科目逻辑推算 开发项目实地调查 以上几种方法的结合
对比测算法
• 根据房地产开发企业所处的地理位置、开发规模以及市场 销售情况，测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所 得税税负额度最低标准，分析开发企业开发产品的售价、 毛利率和税负是否与开发地段的相一致，是否与行业平均 值相适应，以发现可能疑点（销售面积、价格异常、成本 费用不实等） • 标准值分析法 • 评估人员利用日常征管中掌握的信息，在广泛收集其他信 息（开发产品面积、数量、开发成本、预售面积、预售数 量、预售收入以及缴纳营业税、所得税等具体内容），参 照本地区房地产企业有关成本费用的通常标准，进行对比 分析，判断其成本发生的合理性，确定评估疑点。
成本支出
成本
费用
建安工程费
材料费
拆迁补偿成本
作弊手段 收入
成本支出 任意跨期分配
成本
费用
成本计算方法 混淆成本 计算对象
作弊手段 收入
成本
混淆间接费用 与期间费用 利息资本化 界限
费用
业务招待费 பைடு நூலகம்广告费
成本费用列支问题
• 不按税法规定确定成本 当年成本费用全部计入已完工产品成本，未在完工和未完 工产品直接分配，人为减少会计利润 连续滚动开发项目不划分成本负担对象，模糊应纳税所得 额 可有偿转让或产权不明的配套设施不分摊成本 自用出租用房产混入开发产品，增加经营成本 • 成本费用重复入账 附属工程项目成本重复列支： 供材重复入账
行业税收风险
• • • • • • • 收入的确认问题 成本费用列支问题 利用关联交易转移利润 企业直接相互利用偷税 代扣代缴所得税和营业税 土地增值税 其他税种
作弊手段 收入
成本
费用
作弊手段 收入
成本
费用
隐瞒委托 代销收入
隐瞒按揭 首付款收入
隐瞒违章 租金收入
隐瞒预售 收入
收入确认问题
• 预收房款未按规定及时入账确认收入 企业“预收账款”不及时结转收入，造成少交各种税款 如：将预收定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式发 票，致使“预收账款”结转销售收入的时间滞后，通过推 迟预收账款结转销售收入的时间。 将预收账款计入其他应付款等科目，隐瞒收入，不交税金 • 不及时确认收入 一次性收款不开票，推迟确认收入 收到购房者按揭款，不及时入账 委托代销不及时收取房款，推迟确认收入
纳税评估指标体系
• 纳税评估指标是筛选评估对象、进行评估分析和 重点涉税疑点问题核实时所选用的主要指标，可 以是用百分比的方式表示的比率，也可以是绝对 数值。
（一）纳税评估指标分类:
• 1、按照指标的属性和参照对象可以分为横向分析指标、 纵向分析指标。
• 横向分析指标是指主要用于同行业、同规模、同类型分析 对象在同一时期相关指标数值的对比分析。 • 纵向分析指标是指主要用于某一分析对象在不同历史时期 相关指标数值的对比分析。 • 2、按照分析的方向和内容可以分为：财务分析指标和税 种分析指标。 • 财务分析指标其数据来源主要取自企业会计报表及其相关 说明材料。可以分为反映资产结构状况的分析指标、反映 营运能力的分析指标、反映盈利能力的分析指标。 • 税种分析指标是指专用于纳税评估、税收分析的特定指标。 主要以税种为标志进行分类。
• 隐瞒收入、收入计算不准确 将价外费用按照代收代缴款等处理。如有线电视安装费、 管道费等 因施工方违约收取的违约金等 • 利用往来账项隐蔽收入 收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来账项核算， 布确认收入 将收房款直接挂在往来账项上或者直接冲减成本 • 账外设账 将实际收取的租金或者营业收入在账外循环或者计入关联 企业等 收到银行拨付按揭款后不及时入账，形成账外收入，或者 直接冲减借款账户等
• 房地产企业纳税评估是指税务机关对纳税人和扣 缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合 法性、合理性进行分析和判断，并据此采取进一 步管理与服务措施的行政管理行为。 • 数据采集 • 评估分析方法 • 纳税评估指标体系
信息采集
• • • • • • 纳税人成立基本信息 纳税人适用会计制度 开发项目基本资料 纳税申报等资料 其他部门资料 媒体等方面资料
• 3、按照指标的应用范围可以分为：通用分析指标和特定 分析指标。 • 通用分析指标是指对各部门开展各类分析都能适用的指标， 如财务分析指标，既可以用于企业决策，也可用于外部使 用单位进行分析。
• 特定分析指标是指主要应用于特定分析目的的专用指标， 如税种分析指标。
（二）绝对数值指标
• 绝对数值指标，又可以称为参考值或预警值，主要应用于 信息对比分析法中，主要指标有： • 1、单位面积成本：属于纵向、横向分析指标 • 计算公式：单位面积成本=主营业务成本／销售建筑面积 • 数据来源：销售建筑面积来源于纳税人的销售进度记录， 主营业务成本来源于利润表。
（三）相对比例指标
• 1、单项财务指标 • （1）主营业务收入变动率 • 计算公式：主营业务收入变动率=（本期主营业务收入-基 期主营业务收入）/基期主营业务收入×100% • 分析方法：结合“主营业务收入变动率”指标，对企业主营 业务收入情况进行分析，如通过分析企业年度申报表及附 表《营业收入表》，判断是否存在少计收入的情况。 • 疑点指向：判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误 使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所 得额。主营业务收入变动率是否超出预警值范围，是否可 能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围 等问题。
纳税评估分析
• 采用指标分析、比较分析和综合分析等方法，对 纳税人履行纳税义务情况进行相关性、结构性和 趋势性分析，从而判断涉税疑点的过程，依据的 信息主要有：
纳税人在纳税申报和生产经营活动中形成的各项 纳税申报表、财务会计报表和各项纳税有关资料
相关行业管理部门的有关资料、本地区主要经济 指标、产业和行业指标
房地产业纳税评估
王建军
第一部分 纳税评估一般
• 房地产企业纳税评估是指税务机关对纳税人和扣 缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合 法性、合理性、真实性进行分析和判断，并据此 采取进一步管理与服务措施的行政管理行为。 融管理与服务于一体的综合管理手段 介于征收与稽查之间的新的税收管理手段 实现以评促查（管）的有效手段 分析税源基础和税源变化趋势的重要手段
其他税种
• 契税：将代收契税长期挂账
• 房产税和土地使用税：自用房产、出租房产延迟从开发成 本中转出，少缴或者延迟缴纳该两税
• 企业取得土地使用权后未按照规定于次月缴纳土地使用权 税
• 个人所得税：销售提成维金薪酬；非企业职工佣金的劳务； 虚列用工人数 • 印花税（合同、资本）
第三部分 房地产开发企业的纳税评估
将全部成本费用置于清算房地产的费用中，对于为销售的 房地产不进行分摊 经具有产权的会所等的成本也在清算税款中列支 对综合类房地产，不进行项目明细核算，而是全部按照普 通住宅进行清算，甚至对商业性地产不进行清算 序列房地产扣除项目，进行平整造假 对于为达到100%可销售的项目，清算后销售房地产不再 进行申报 推迟项目结算，延迟增值税、所得税清算 • 代扣代缴营业税、所得税 房地产企业支付境外劳务费（工程设计、营销策划、销售 代理等费用），无论劳务是否发生在境内，均应代扣代缴 营业税、所得税等