潜在过度城市化
行政管理论文范文分享 浅析我国城市化进程中存在的问题及优化对策
浅析我国城市化进程中存在的问题及优化对策目录一、前言 (3)二、城市化的内涵概述 (4)三、我国在城市化进程中存在的问题 (4)（一）农民工问题 (4)（二）人口问题 (5)（三）农民土地补偿问题 (5)（四）城市化与经济发展不同步 (6)（五）不同区域间城市发展不协调 (6)四、有关城市化进程中的优化对策探讨 (7)（一）改善户籍制度，健全社会保障体系 (7)（二）构建人口生态圈 (7)（三）完善土地相关的法律法规 (8)（四）强化城市化发展的经济主导 (9)（五）确立城市化进程中的可持续发展战略 (9)五、结论 (10)参考文献 (10)摘要城市化是伴随社会经济发展的一个过程和客观发展规律，我国目前正处在高速发展阶段，人口的增加以及经济的快速发展同样也推动着城市化进程的加快，确实在较大程度上满足了人们的多方面需求，但是同样也伴随着较多的社会问题产生。
若不能合理规划和管理迅速发展的城市化，城市化质量将得不到改善，经济也将难以维持高速高质量的增长。
因此，本文从城市化的内涵着手，围绕着我国城市化进程中存在的各种问题进行了分析，并提出相应的解决对策。
关键词：城市化；城市管理；优化对策一、前言伴着经济的发展，我国的城市化进程也在不断提速。
城市化是人类社会发展的必然趋势，对促进我国经济发展和社会进步具有重要意义。
城市化是我国实现经济转型的根本途径，也是解决有效需求不足、促进经济可持续增长的战略。
随着城市化进程的推进，城乡收入差距逐渐缩小，合理推进城市化进程，对于促进区域协调发展、保护资源环境、实现经济起飞、提高国际竞争力具有重要意义。
当今时代，城市化已成为我国最可靠的发展道路之一。
一般来说，城市化是指随着生产力方式和结构的转变和调整，以及科学技术的进步，第三产业和其他非农业产业主导着现代城市社会的历史进程。
在发展初期，各国经济实力存在差异。
大多数经济快速增长的国家已经基本完成了城市化进程，支撑世界各地城市化发展的重任落在了经济发展相对落后的发展中国家的肩上。
城市病：过度城市化导致资源过度集中的后遗症
城市病：过度城市化导致的资源过度集中后遗症时间：2011-02-28 来源：东方网作者：于立：生态城是社会、经济、环境一体化发展规划总平面及鸟瞰图大全谁该为交通拥堵埋单？世界遗产资料大集合（权威版）海南香水湾旅游度假区详细规划城市道路交通设计指南城市病其实就是过度城市化导致资源过度集中，进而引发的社会矛盾和问题根据世界城市发展的一般历程，城市发展的过程大致可分为四个阶段，即城市化、郊区化、逆城市化、再城市化。
在城市化发展阶段，如果人口的过度集聚超过了工业化和城市经济社会发展水平，就会发生某些发展中国家出现的“过度城市化”现象，产生了一系列被称为“城市病”的矛盾和问题，国际上特大型城市的“城市病”主要表现在以下几个方面：(一)人口膨胀特大型城市通常对人口具有强大的集聚作用，而人口的快速集聚也成为各大城市发展的重要动因之一。
在人口快速集聚的过程中，一旦城市建设和管理跟不上迅速增长的需求，导致各类城市基础设施的供给滞后于城市人口的增长，就会引发一系列的矛盾，出现环境污染、就业困难、治安恶化等城市病。
例如，19世纪末前后，英国城市人口急剧膨胀，造成住房短缺，贫民窟比比皆是；公共卫生设施奇缺，空气及水源污染严重，环境恶劣；就业竞争激烈，工人处境艰难；犯罪率居高不下等等。
又如拉美地区，在20世纪中叶进入工业化发展阶段后，城市人口迅速集聚，城市化水平(城市人口占总人口的比重)甚至超过发达国家，出现城市化速度大大超过工业化发展速度的“过度城市化”(或称为“超前城市化”)。
(二)交通拥堵交通问题一直是大城市的首要问题之一。
迅速推进的城市化以及大城市人口的急剧膨胀使得城市交通需求与交通供给的矛盾日益突出，主要表现为交通拥挤以及由此带来的污染、安全等一系列问题。
在伦敦，由于市中心区域集中了政府机关、法院以及大量的企业、金融机构和娱乐场所，并有超过100万个就业岗位，每天在高峰时段有超过100万人口和40000辆机动车/小时进出中心城区，造成该区域严重的交通拥挤，区域内平均车速只有14.3公里/小时，成为全英国最为拥挤的区域。
过度城市化Over Urbanization
过度城市化Over Urbanization为什么巴西的城市化水平高于日本？虚假城市化一般指过度城市化过度城市化是指城市化水平明显超过工业化和经济发展水平的城市化。
所谓过度是指城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化不是建立在工业和农业相应发展的基础上，而是主要依靠传统的第三产业来推动的城市化，甚至是无工业的城市化。
由于大量农村人口涌人少数大中城市，城市人口过度增长，城市建设的步伐赶不上人口城市化的速度，城市不能为其居民提供必要的就业机会和生活条件，也使很多居民在实现地域转换之后没有实现相应的职业转换。
基本特征：(1)工业化发展滞后于城市化，工业化对城镇化进程的推动力不足。
到2000年，拉美城市人口的比重已占地区总人口的78%，但工业人口的比重却不超过35%。
(2)严重的两极分化。
贫困人口占到总人口的40%以上，其中60%以上居住在城市特别是超大城市中。
城市中既有先进的科学技术、现代化的产业、高档住宅和相应的现代化设施，同时也存在着原始手工作坊式的生产、缺少最基本公共设施的贫民居住区、被边缘化到城乡接合部的大量贫民窟。
(3)城市资源与环境承载力已达极限，造成严重的社会问题。
教育、卫生、文化等资源主要被富人占有，穷人很少能享受这个时代的文明生活。
不少后发国家着意发展一个或两个特大城市，从而造成了这类特大城市与农村区域之间的巨大差距以及特大城市内部存在着大量的城市贫民等一系列严重的社会问题。
这种情况在南亚、拉美的一些国家比较明显。
就连公认发展比较成功的韩国也同样存在着这类问题。
金泳三曾谈到“现在汉城不是满员，而是超满员。
以人作比喻是患了异常肥胖症。
大韩民国四分之一的人口都集中在小小的汉城内。
汉城人口高度集中引起了许多深刻的问题。
目前成为韩国深刻社会问题的教育、交通、土地、住宅等一切问题的发源地都正是汉城。
也许是这个原因，至有了'汉城共和国的提法”。
原因（1）落后的农业及错误的农业现代化模式导致大批农民被过早挤出农村，而无序地流人城市。
中国的城市化进程是否有过度的风险？
中国的城市化进程是否有过度的风险？随着我国经济的腾飞和城市化的加速推进，城市面貌正在日新月异地变化。
随之带来的是中国城市化所面临的一系列风险，这些风险或多或少地影响了城市的可持续发展。
本文将就一些重要困境进行探讨，以期对中国的城市发展给予一定的启示。
1.城市土地过度开发随着城市化的推进，市中心的土地价值不断攀升，这也促使开发商们试图将土地“最大化”地利用。
这种过度拓展土地的做法带来了诸多问题，如导致城市用地的空间浪费、自然环境的恶化、产生环境污染等问题。
此外，其也存在着社会公正性、土地利用效率等种种问题。
2.缺乏多样性在城市发展中的问题城市地区在发展过程中陷入了缺乏多样性的陷阱，其中互动的缺乏、物质和创新资源的匮乏是致使这种缺乏多样的现象继续存在的主要原因。
随着城市化的不断发展，我们也应该意识到城市毕竟是人类生活的栖息地，因而越来越注重人们的精神文化、娱乐等生活方式。
3.棚户区现象中国有着庞大的人口基数，大量城市里的居民都是农民工或贫困家庭。
这些居民在城市中往往难以找到合适的住房，而以涉及棚户区为代表的城市问题，更是日益严重。
它们的存在是城市化发展的沉重代价，其所代表着的种种问题需要我们多方面而综合地去解决。
4.不平等和缺乏参与随着城市的发展，我们也应该越来越关注一些剩下的问题，例如不平等和缺乏参与问题。
城市中逐渐形成的一部分人不仅拥有更好的体验，也拥有更多的资源和权力。
而大部分城市居民则缺乏参与进城市发展的各个方面的机会，以至于缺乏应该拥有的参与感。
尽管中国的城市化进程给我们带来了创新、便利和未来的发展机遇，但是面临的问题需用一种负责任且可持续的方式予以解决。
以上的探讨就是为了给我们提供了一些方向，更好的城市发展需要我们在政策与资源利用上多加思考，在人文建设上增强文化的多样性与开放性，同时也需要我们对中国的城市发展负起更大的责任。
(完整版)城市化滞后及超前城市化现象
表中数据列出了世界上的几个发达国家：美国、英国、日本、意大利、德国、加拿大、韩国、法国，以及近几年经济发展较快的新兴经济体：中国、俄罗斯、印度、越南和巴西。
从表中数据可以看出，发达国家城市化率普遍高于发展中国家，而且城市化率普遍高于70％。
发展中国家中除了俄罗斯和巴西外，城市化率普遍低于50％。
造成这一现像的原因在于以下几点：1、发达国家经济起步早、经济实力强，城市化发展进程早而且成熟，普遍进入后城市化阶段，发展中国家经济起步普遍较晚，城市化发展依托的工业化基础较薄弱，经济基础不牢。
2、发达国家人口较少，除美国日本外人口过亿的国家较少少，因此在城市化过程中压力较小，而新兴经济体国家人口普遍超过一亿人，中国和印度超过十亿，城市化任务艰巨。
3、巴西作为发展中国家，城市化率高的原因在于经济和大城市的畸形发展，人口过多的集中于几个大城市或超大城市所致，在其他一些发展中国家也存在类似情况。
第二题：中国城市化进程中的城市化滞后、超前城市化并存的分析（一）中国城市化总体上具有“滞后城市化”特征“城市化滞后”，是指一国的城市化水平远远落后与该国的工业化水平和经济发展水平。
首先，中国改革开放30多年，由于以市场导向的工业化启动，城市化进程提速。
城镇人口比重从1978年的19%升至2010年的45%。
但总体上讲中国城市化水平长期滞后于世界平均水平。
1990年世界平均城市化水平为43．4%，我国仅达到26．4%，到2000年，世界平均城市化水平为47%，我国只有36．2%。
其次,三大产业就业结构与GOP结构转移不同步。
城市化进程的度量可以通过三大产业转移中的两大指标：产值（GDP）结构与就业结构指标加以考察。
一般来讲，经济水平越高，第二产业与第三产业吸纳劳动力的能力越强，城市化水平越高。
发达国家中，美国城市化水平为73%时，GDP结构中，第一产业比例仅为1．6%，就业结构中的第一产业比例仅为2．94%。
由上述数据可以看出我国城市化总体上滞后于工业化发展。
拉美陷阱
拉美陷阱”也被称为“中等收入陷阱”。
20世纪70年代，拉美一些国家，如阿根廷、智利、乌拉圭等国，在人均GDP达到1000美元之前曾出现过一段发展较快时期。
但是，当人均GDP超过1000美元之后，收入分配差距两极分化趋势越来越明显，弱势群体增多，城乡差距扩大，失业率居高不下，大多数人享受不到现代化的成果，社会陷入动荡，政局不稳，经济增长持续低迷。
“拉美陷阱”的典型表现是城市化畸形发展。
（要警惕中国陷入拉美陷阱）“拉美陷阱”，即20世纪70年代，拉美国家的贫富不均两极分化，城市化失衡造成环境恶化、失业人口较多、公共服务不足现象。
过度城市化不仅没有推动拉美经济持续发展，没有解决其农村农业问题，反而使拉美各国都陷入了更为棘手的城市危机之中。
拉美国家的过度城市化已成为发展中国家的前车之鉴。
由于缺乏规划，当农村人口短时间内快速流入城市，城市没有足够的能力为迅速增加的外来人口解决住房和基本服务问题（如医疗卫生、文化教育、电力供应、给排水等），造成城市化过程的混乱。
来到城市的大批农民，由于不能得到充分就业、收入水平低，逐渐成为城市的“边缘群体”，通常被迫在环境较差的地方建立住所，形成城市贫民窟。
随之而来的是犯罪活动、暴力活动和各种骚乱事件时常出现，治安状况差，社会环境恶化。
如今，几十年过去，拉美大部分国家人均GDP还在1000-3000美元间徘徊，就掉进陷阱中爬不出来，故称这种经济现象为“拉美陷阱”。
2表现形式从世界城市化的发展历史来看，尤其是一些发展中国家的城市化过程中也出现了一些失误，典型的表现就是拉美国家城市化的畸形发展，不仅没有给城市的健康发展注入活力，也没有给农村和农业经济的发展创造新的生机，而且制约着经济的发展和社会的进步，被世界称为“拉美陷阱”。
主要表现为以下几个方面：2.1农村人口在短时间内快速流入城市拉美国家的移民中农村向城市的移民占绝大多数。
拉美城市人口增长有40%来自农村移民。
由于缺乏规划，城市没有能力为迅速增加的外来人口解决住房和基本服务问题（如医疗卫生、文化教育、电力供应、给排水等），造成城市化过程的混乱。
2024年全球城市化发展趋势分析
识别和分析基础设施投资过程中的风险因素 ，采取有效的风险应对措施，保障投资安全 。
智能城市技术在城市规划中应用
智能化交通系统
运用大数据、物联网等技术优化城市 交通管理，提高道路通行效率，减少 交通拥堵和排放污染。
智能化能源系统
推广分布式能源、可再生能源等技术 ，构建安全、高效、清洁的城市能源 体系。
城市化进程。
气候变化与环境问题
气候变化和环境问题对城市化的影响日益 凸显，如海平面上升、城市热岛效应等，
对城市规划和建设提出更高要求。
人口增长与迁移
人口增长和迁移是城市化的重要动力，但 也会带来城市基础设施和公共服务的压力 。
社会稳定与治理
城市化进程中的社会稳定和治理问题也不 容忽视，如贫富差距、社会治安等，需要 政府和社会各界共同努力解决。
社会经济不平等
城市化进程中，贫富差距、城乡差距等问题日益突出 ，需要采取措施促进社会经济平等。
气候变化和环境压力
城市化对气候和环境产生巨大压力，需要推动绿色低 碳发展，应对气候变化挑战。
未来发展趋势预测及机遇挖掘
智能化和数字化发展
随着科技进步，智能化和数字化将成为城市发展的重要趋势，为城市管理、交通、能源 等领域带来创新机遇。
绿色低碳发展
应对气候变化和环境压力，绿色低碳发展将成为未来城市化的重要方向，推动可再生能 源利用、绿色建筑等领域的发展。
包容性和共享性增强
未来城市化将更加注重社会包容性和共享性，推动公共服务均等化，促进社会和谐稳定 。
应对策略制定和持续改进方向
01
加强城市规划和基础设施建设
制定科学合理的城市规划，加强基础设施建设，提高城市综合承载能力
社会创新与跨界合作
发展中国家城市化进程中存在的问题和原因分析.doc.doc
发展中国家城市化进程中存在的问题和原因分析一、发展中国家城市化的特点与发达国家相比，发展中国家的城内经有以下特点：1．城市化水平差异较大。
一是不同国家之间城市化水平差异较大；二是同一国家内不同地区的城市化水平也有较大差异。
2．城市化模式为过度城市化和城市化滞后。
从城市化与工业化的关系来考察，世界城市化进程可分成四种模式，即同步城市化、过度城市化、滞后城市化和逆城市化。
发达国家的城市化基本上都是同步城市化。
逆城市化也是发达国家的城市化模式。
发展中国家的城市化模式则主要是过度城市化和城市化滞后。
3．在城市布局方面，发达国家大多形成巨大的城市群或城市带，城市之间分工协作，经济联系密切。
而发展中国家则是一个或几个主要的中心城市在人口、生产和服务部门的分布方面中显著优势，城市之间的分工协作有待进一步加强。
二、发展中国家城市化进程中存在的问题1．工业化和城市化不同步，主要表现为过度城市化和城市化滞后。
过度城市化是指城市化水平超过了本国的工业化水平和经济发展水平。
如墨西哥的工业化和经济发展水平远远比不上瑞士，但该国1993年的城市化水平达到74%，高于瑞士的60%，过度城市化的问题突出。
而城市化验室滞后是指城市化水平落后于工业化和经济发展水平。
如我国的城市化水平就落后于工业化水平，成为阻碍我国社会劳动生产率提高的因素，影响了经济的可持续发展。
2．大城市特别是特大城市人口问题日益突出，造成严重的社会问题。
1950-1980的30年间，墨西哥城人口由于不足300万增加到1500万。
城市规模的迅速扩张导致城市基础设施的严重不足，加之发展中国家城市规划和管理工作的滞后，造成了环境恶化、失业严重、犯罪率高等一系列社会问题。
人口过分集中于大城市还导致经济布局的高度集中，加剧了地区发展的不平衡。
如2001年仅阿概廷首都的工业产值就占全国工业总产值的2/3。
3．城市化速度过快。
发展中国家与发达国家相比，城市化速度过快，欧洲城市人口由占总人口的40%提高到60%经历了50年，拉丁美洲实现相同水平的跨越仅用了25年。
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潜在过度城市化潜在过度城市化”视角下房地产价格攀升探析来源：中国论文下载中心［08-09-09 11:38:00 ］作者：朱磊编辑：studa0714［摘要］近几年，中国各地区房地产市场一片欣欣向荣，房地产价格在短时间内迅速增长，尤其是一些大城市的房价非常规地攀升已使政府和学术界开始密切关注。
住房价格的迅猛增长使老百姓叫苦不迭，争论就在于这种价格增长是属于市场供求驱动还是投机呢？房地产市场的经济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升源于有效需求的强力支撑，潜在过度城市化功不可没。
［关键词］潜在过度城市化；房地产价格；攀升；供求关系一、引言2006年，中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈中度过了不平凡的一年。
房价一路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市迅速扩张、消费者持币观望、外资大量涌入，这一切不断挑动着房地产市场的神经，使楼市充满了躁动的气息。
回顾一年的中国楼市，使人记忆深刻的莫过于调控政策频出与房价逆势飞涨的鲜明对比，一方面政府从金融、信贷、土地等各个方面加强政策执行力度，旨在稳定房价，满足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的价格却在节节攀升，调控政策并不明显。
对于楼市价格的迅猛攀升，不少学者从不同的角度进行了剖析。
综合来看，认为房价迅猛攀升有以下几方面原因：（1）房地产供给结构性矛盾突出。
中低价位商品住房供不应求，以致普通住房市场需求转向中高档次，导致需求过旺。
（2）开发融资结构不合理。
国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高,增加房地产开发的成本。
（3）供给市场的垄断。
由于房地产具有的区域属性，导致房地产本身具有局部垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。
（4）土地的稀缺性。
在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，并且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点，土地价格的上涨加速了房地产价格的上升。
（5）居民对房地产实在的消费需求。
以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场（易宪容,2006）。
（6）地方政府的变相鼓励。
地方政府的大拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房地产市场失灵导致政府干预，而政府干预产生的政府失灵反过来进一步加重市场失灵（方梅，2006）。
（7）农村剩余劳动力向城镇转移。
随着中国城市化进程的加快，农村的剩余劳动力正在向城市转移，从而导致房地产市场必须面对这样一个庞大的人群需求。
（8）投机行为。
投机者将大量资金投入房地产，引起投资热、抢购热等问题，最终造成房地产现实价格偏离其真实理论价值从而形成房地产泡沫。
上述一些学者对房地产价格攀升的解释多从微观的各种因素分析入手，这种顺藤摸瓜式探索价格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。
笔者认为，市场在资源配置方面起基础作用是市场经济的基本特征，房地产市场已从以往计划经济时代逐渐融入到当前社会主义市场经济中来。
在分析房地产市场价格问题时，从经济学角度来讲，应该是供求关系互相作用决定价格。
房地产价格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撑，这种支撑又从何而来呢？这就要从过度城市化”说起。
二、过度城市化（一）中国城市化现状城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。
从表现形态看，它是人口结构的分化，从事非农业的人口增多，导致城市人口不断增长和乡村人口逐步向城市集中的过程,进而促使原有城市不断扩大，又使新城市不断出现和陆续形成。
城市化有两种形式：一种是伴随经济增长的城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化（Hualou Long，2007）。
在中国，现阶段多数地区的城市化属于第一种形式，即人口大量涌向城市，促使非农人口所占比例不断上升，推进城市化进程。
自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展，在短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初已超过40%，走过了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。
这不得不说是在政府的加快中国城市化进程”政策下的结果，因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情，这就决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。
建设部副部长仇保兴表示，未来若干年，还将有5亿农民进城。
目前城市化发展并不均衡，在农村人口流动中，有60%走向东南沿海，30%流向中部, 西部只有10%。
”中国城市人口高度密集，尤以东部为甚。
城市化过程是一种循序渐进的过程，需要经济发展、人口流动和基础设施逐步完善的协调统一,这些都需要时间来磨合。
而中国在城市化方面注重指标上的数值上涨甚于对质量方面的把关，从而造成人口的流动远快于城市基础设施的建设速度。
（二）潜在过度城市化"如何理解从城市化与工业化发展水平关系来考察，世界城市化可分成四种模式，即：同步城市化，滞后城市化，逆城市化，过度城市化。
（1）同步城市化，工业化率与城市化率曲线几乎是两条平行上升的曲线。
（2）滞后城市化，是指城市化水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模式。
改革开放前的中国城市化就是突出代表。
（3）逆城市化，是指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。
（4）过度城市化，又称超前城市化，是指城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动，甚至是无工业化的城市化。
大量农村人口涌入少数大中城市造成城市人口过度增长，城市建设的步伐赶不上人口城市化程度，不能为城市居民提供就业机会和必要的生活条件，造成严重的城市病”过度城市化形成的主要原因是二元经济结构下形成的农村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又没有采取恰当的宏观调控措施加以引导。
图1显示了中国1978~2003年的城市化与工业化水平的动态变化。
改革开放之前，中国城市化水平严重滞后于工业化水平，1978年之后，开始推行加快城市化发展的政策。
从两条曲线的发展趋势来看，城市化的速度远远超过了工业化发展的速度，并有赶超之势。
中国建设部（MCC）的统计指出：中国的城市化水平从1978年的17.9% 上升到2003 年的40.5%（MCC，2002 -2004），这种增长速度相当于同时期世界平均水平的两倍。
中国城市化水平上升之快必然有城市自身发展规律的作用，而另一方面也归因于人口过度流向东部大城市。
在第三世界国家假城市化的快速城市化进程中出现的许多大城市病，如城市无序蔓延、贫富差异加剧、住房交通拥挤等，在中国城市化过程中已纷纷出现（叶嘉安，2005）。
一些拉美国家的城市化发展模式被公认为过度城市化，从所谓的拉美陷阱”可以看出，拥向城市的非农人口从事低级服务行业所占的比重越大，则潜伏的过度城市化的危机就越大。
因为同步城市化在于城市化的步伐能够基本上与工业化的步伐相一致，而非农人口进军城市的低级第三产业基本没有促进工业化，同时却造就了城市化指标的迅速上涨，从而导致了过度城市化（张惟英，2006），中国目前情况即是如此。
在总体城市化发展水平并不高的情况下，日益显示出了潜在过度城市化”，而这种潜在过度城市化”又根本上影响着房地产市场。
三、房地产供求分析（一）房地产供求机制理论分析房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制，它是一个复杂的经济范畴，既包括土地价格，又包括房屋建筑物的价格。
要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和买房者需求情况分析。
在当前各方呼喊房地产市场泡沫的时候，供求这个市场机制，却不被人们重视。
就供求机制的实质来说，供求机制反映价格与供求关系的内在联系。
如果求过于供，价格就会上涨，从而刺激供应；当市场上供应增加，价格又会下跌，而如果供过于求，价格就会急剧下降，因而需求又增加。
这就是供求机制的内涵对于供求机制的作用。
郎咸平教授将供求机制用于解释房地产市场，即当供给不变情况下，对住房的需求增加势必带来住房价格的上升，反之，当需求不变的情况下，住房供给的增加却会带来住房价格的下降。
在现阶段的中国，并不存在住房价格下降的趋势，并且这种迅速上升的势头仍然很强劲。
一般情况下，影响房地产价格的因素可分为经济、政治、社会、人口、文化、环境及理化因素等。
从微观上考虑单个住宅时，注重分析理化因素，包括房地产自身及周边环境的理化状态以及房地产建筑材料要素价格等，这也是多数讨论房地产价格方面的论文所考虑的因素。
行政因素则是宏观上国家或地方政府在财政、税收、土地和城市规划等方面的政策法规措施，这种因素相对来说是突变式的，因而只在房地产市场出现异常情况时使用。
而经济与社会因素则是影响整体房地产价格趋势的主要因素，主要包括国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、就业情况、居民收入水平、人口、家庭、城市形成历史、现状等，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
（二）房地产价格决定在一个没有投机的房地产市场，房地产的市场价格是需求和供给相互作用的结果。
笔者假定房地产价格的上升是由经济基本因素和房地产市场的投机行为共同决定的。
在当前存在房地产投机的情况下，笔者把某一特定时刻房价Pt分解为两个部分，一部分Ptf是经济基本因素决定的基本价格；另一部分Ptx是非经济因素决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失。
用公式来表示：房价的第一个组成部分Ptf是房屋的货币价值，它和实际收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口规模U等相关。
房屋是正常商品，当收入增加时，对房屋的需求增大；城市人口迅速增长时，对房屋的需求也在加大，而利率的增加会使抵押贷款支付变多，从而减少房屋需求，要素价格上升时住房价格也上升。
所以笔者把房屋的货币价值表示为收入、利率、要素价格及城市化水平的函数：房价的第二个组成部分投机导致的Ptx可由以前d期的房价增长来决定，因为房地产价格是可以预测的，从而导致房地产市场的投机购买：四、过度城市化引致房价上涨传导机制（一）理论分析城市的发展并非一种无序的蔓延，而是有其内在的规律。
城市增长边界”就是内在规范城市土地增长规模的隐形机制。
通常，规划一个城市增长边界总是适应于某个时期的预期发展，而且定时地重新评估和适时扩展。
城市增长边界附近的土地基础设施薄弱，只有在城市正常发展到一定程度，需要开发时才会逐渐完善该地区的基础设施，从而进一步壮大城市规模。
因而，边界的发展不是随意就能加速的，基础设施的投入与建设是根据城市发展需要而进行，并且是需要很长一段时间的逐步完善。
在城市化速度与基础设施建设速度相一致的情况下，住房逐渐合理地郊区化。