读书分享：《一本书看透房地产》读后感 ppt课件
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读分 主 书 讲
读 书 笔 记
/ 阅 读 分 享
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关于房地产的书与读后感
关于房地产的书与读后感这本书开篇就像一个经验老到的导游，带着我走进房地产的历史长廊。
原来房子可不只是我们现在看到的钢筋水泥的盒子，它的发展就像一部长篇连续剧。
从古代人们简单的遮风避雨的住所，到现在高耸入云的摩天大楼，这中间的变迁可太有趣了。
古代的房子更多是就地取材，石头、木头、泥巴，全靠人们的一双手搭建起来。
我就想象着，那时候的人盖房子是不是一边哼着小曲儿，一边和泥巴呢？再看看现在，各种高科技材料、大型机械，房子盖得那叫一个快。
这就好比从步行到坐上火箭，速度杠杠的。
书中还讲了房地产市场的各种门道，就像揭秘魔术师的魔术一样。
我以前一直纳闷，为啥房价一会儿涨得像火箭发射，一会儿又像泄了气的皮球。
这书就给我好好上了一课。
原来这房价的涨跌就像一场拔河比赛，一边是需求方，像刚需族、投资者这些，都在拼命地拉；另一边是供给方，包括开发商、土地供应等因素，也在使着劲儿。
当需求大于供给的时候，房价就像被吹起来的气球，蹭蹭往上涨；要是供给多了，需求却没跟上，那房价就只能耷拉着脑袋往下走喽。
我感觉自己以前对房价的认识就像雾里看花，模模糊糊的，现在总算是能看清楚点轮廓了。
说到房地产开发商，书里把他们描写得就像一群在商场上征战的将领。
他们要考虑的事情可太多了，从拿地开始就像一场激烈的竞拍大战。
就好比一群饿狼盯着一块肉，都想抢到自己嘴里。
拿到地之后呢，又要考虑怎么规划，盖什么样的房子才能吸引购房者。
设计房子也不是件简单的事儿，就像给不同口味的人做饭一样，得满足各种需求。
有的购房者喜欢大户型，觉得宽敞舒适；有的呢，就喜欢小户型，觉得温馨精致。
开发商得在这些需求之间找到平衡，这就像走钢丝一样，得小心翼翼的。
书里还提到了房地产和城市发展的关系，这可让我有了新的思考。
我以前只觉得房子是自己住的地方，可没想到它对整个城市的影响这么大。
一个好的房地产项目就像一颗种子，能带动周围的发展。
比如说，一个大型的住宅小区建起来了，周边就会有配套的商场、学校、医院什么的。
好书读后感分享PPT模板大全(2024)
感。
阐述好书所蕴含的人生哲理 和智慧，引导读者思考和领
悟。
16
价值观体现及启示意义
2024/1/28
01
探讨好书所体现的价值观，如平等待人、尊重生命 、热爱和平、积极向上。
02
分析这些价值观对当代社会的启示意义，如促进社 会和谐、推动人类文明进步等。
03
阐述好书对读者价值观的塑造和影响，引导读者树 立正确的价值观。
，提高讨论的深度和广度。
26
THANKS
2024/1/28
27
规则说明
为了保证活动的顺利进行和观众的参与体验，主办方将制定一系列 规则，如推荐书籍的范围、推荐者的资格要求、现场秩序维护等。
奖励机制
为了鼓励观众积极参与好书推荐环节，主办方将设立一定的奖励机制 ，如优秀推荐者将获得精美礼品或荣誉证书等。
2024/1/28
25
现场互动交流讨论
01
讨论主题
在好书推荐环节结束后，主持人将引导现场观众进行互动交流讨论，讨
2024/1/28
根据书籍类型和难度选择
不同类型的书籍和难度需要不同的阅读方法，如小说、专业书籍等 。
22
06
互动环节：好书推荐与交 流讨论
2024/1/28
23
现场好书推荐活动安排
1 2
时间安排
在活动进行到一半时，主持人将引导现场观众进 入好书推荐环节，每位推荐者有5分钟的时间进 行分享。
推荐方式
03
启发性
普遍性
实用性
推荐的好书应具有启发性，能够引导读者 思考人生、价值观等重要问题。
书籍内容应具有普遍性，适合不同年龄、 性别和文化背景的读者阅读。
书籍应提供实用的知识和技能，帮助读者 解决生活中的实际问题。
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价值观体现及启示意义
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探讨好书所体现的价值观，如平等待人、尊重生命 、热爱和平、积极向上。
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分析这些价值观对当代社会的启示意义，如促进社 会和谐、推动人类文明进步等。
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现场互动交流讨论
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根据书籍类型和难度选择
不同类型的书籍和难度需要不同的阅读方法，如小说、专业书籍等 。
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互动环节：好书推荐与交 流讨论
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现场好书推荐活动安排
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时间安排
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推荐的好书应具有启发性，能够引导读者 思考人生、价值观等重要问题。
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读后感公开课ppt课件
04
03
03 读后感的写作技巧
精读原文，把握要点
01
仔细阅读原文
在阅读过程中，要注意理解文章 的主题、情节、人物关系等要素 。
02
抓住文章要点
03
做好读书笔记
在理解文章的基础上，要能够准 确地把握文章的核心思想和重要 观点。
在阅读过程中，可以适当地做笔 记，记录自己的阅读感受和重要 内容，为写作读后感做好准备。
联系实际，深入思考
联系个人经历
将文章中的内容与自己的经历、感受联系起来， 进行深入的思考和感悟。
关注社会问题
从文章中引申出对社会问题的思考，探讨文章所 反映的社会现象和现实意义。
拓展阅读范围
通过阅读相关书籍、文章等，加深对原文的理解 和思考，形成自己的独特见解。
条理清晰，表达准确
明确主题
在写作读后感时，要明确文章的主题和中心思想，围绕主题展开论述。
06 读后感的公开课实践环节
现场写作：指定书籍读后感
01 选择一本指定书籍，在规定时间内完成读后感写 作。
02 引导学生关注书籍内容、主题、人物塑造、情节 发展等方面。
03 提醒学生注意读后感的结构和语言表达，鼓励个 性化表达。
互动交流：分享写作心得与体会
01
学生自愿分享自己的读后感，介绍写作过程中的思考和 感悟。
家族传奇
小说以一个家族的七代传奇故事为主线，展现了家 族成员间复杂而微妙的情感纠葛和命运轮回。
文化反思
《百年孤独》通过对拉丁美洲文化的深入挖 掘和反思，揭示了文化对个体命运和社会发 展的影响。
案例三：《追风筝的人》读后感
人性救赎
《追风筝的人》讲述了一个关于人性救赎的故事，主人公通过自我 救赎和对他人的救赎，实现了人性的升华和成长。
一本书看透房地产
地
非国有土地———国有土地 规划、审批
国有土地基础建设
3.1.1 土地一级开发概述
按
性
国有土地
农民集体土地
质
按
现
状 条
生地 毛地
熟地
件
3.1.2 土地一级开发运作模式
老模式： 协议出让/划拨
大量腐败和国有资产流失
府无法管控
地产商风险大
土地一级开发制度 &新土地整理模式
政府机构主导型
政府主导 国资控股 城建、城投公司
.3.2 运营管理管什么？
、目标管理
即“管目标”，包括经营指标体系和经营计划体系。
企业战略规划
经营指标 体系
经营目标管理
年度经营 目标责任书
项目运营管理之目标管理分解示意图
、进度管控
即“控进度”，关键是项目计划的分级管理和关键节点设置。
、风险防范
即“防风险”，关键点如下：
（1）做好项目开发价值链前端的收益基准的把控；
3.4 运营管理的“命门”
运营管理岗风光无限？前景光明？ 干老板想干的活，想boss所想的事情，能知道房地产整个的运营流程！！
风光也是“命门”所在
运营管理的两个非常难以解决的难题： 1、项目运营管理的视野之高之广，普通运营管理业务的员工不一定能达到; 2、项目运营管理业务之多之杂，容易使岗位空洞，无法准确定位自己的业务工作。
市场运作型
公开招标 提前接触土地
抢占先机
地一级开发成本明细
20%
土地一级开发收益来源
80%
征地拆迁安置相关费用、市 政道路及基础设施建设费用
其他
卖地
土地出让金
地一级开发工作特性：发展周期长、资金需求大、影响因素多
全框架读书分享读书会读后感教育PPT专题演示
Ji
Jie
Sh ao春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
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《早晨从中午开始》
第二部分
内容简介
Nei
Rong
Jian
Jie春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
平凡世界的精神斗士
The spiritual warrior of the ordinary world
第三部分
人物点评
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
读书分享《一本书看透房地产》读后感 ppt课件
实质上包含规划设计和方案设计 两个阶段。一般会持续2.5-4个月时间。 规划方案流程图如右所示：
2021/3/30
17
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
规划方案设计阶段工作包括密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。 衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、 管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容 。
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践 中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个 人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。
2021/3/30
6
一、本书概论
2 书籍简介
★核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的 各项业务工作，及其逻辑关系。 ★谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投 资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、 项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交 付。 ★启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁 通。 ★理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。
2021/3/30
12
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第3 章 土地一级开发阶段 我国宪法规定 “城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律
规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有” ３.１ 土地一级开发概述
土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。 土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、 拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地 整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
规划方案设计阶段工作包括密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。 衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、 管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容 。
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践 中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个 人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。
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一、本书概论
2 书籍简介
★核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的 各项业务工作，及其逻辑关系。 ★谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投 资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、 项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交 付。 ★启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁 通。 ★理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第3 章 土地一级开发阶段 我国宪法规定 “城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律
规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有” ３.１ 土地一级开发概述
土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。 土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、 拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地 整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第7章 项目施工建设阶段 ７.１ 项目施工建设阶段
项目施工建设阶段工作导向目标是预售工程条件和项目竣工验收备案；工作内容 是项目进度管理、项目质量安全管理、项目管理行为三个方面。项目工程部更多需要 思考如何充分整合和利用好公司、总分包、政府和社会等资源去推动项目发展。 ７.２ 项目管理行为 包括行政性管理行为和技术性管理行为 体系、管理行为检查。 ７.３ 项目进度管理 分为项目展望、步入正轨、预售为要、结构验收导向、立体交叉、 竣工验收六大阶段。 ７.４ 市政配套管网工程 因其垄断、复杂和干扰特性，是项目施工管理最难控制环节。 ７.５ 项目质量安全管理 。。。 ７.６ 其他管理工作协作配合 口号--“迎合设计，配合营销”
房地产项目开发流程图如右图 所示：
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开发策划报告 规划设计方案 请照图及规证 项目开工预售 竣工备案交付
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第2 章 房地产项目运营管理模式 ２.１ 房地产企业集团化管控
集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。 其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制； 管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型 和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。 ２.2 项目运营管理
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第6章 施工图设计阶段 6.１ 施工图设计阶段 内容
施工图设计阶段的是围绕着“一份图、两个证”进行的。其中一份图是指施工 图，两个证是指建设工程规划许可证（绿证）和建设工程施工许可证（蓝证） 。
此阶段一般持续2个月时间。主要包括：施工图设计与审查（1-1.5个月），招标 备案、配套费缴纳、质安监备案、出具保函和资金到位证明、施工许可证办理（0.5-1 个月）。
PS：对于土地证的办理，需从项目运营 的视角去综合考量 ，并非越早越好。根据
国土资源部规定，10个工作日内签合同，1个月内缴纳50%首付，余款按照合同缴纳，
p最pt课迟件不得超过一年。签订土地合同后可以开展立项、规划报审、环评等。
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
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二、内容解析
➢ 1、地产概述及运营模式 ➢ 2、开发阶段流程详解
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第1 章 房地产项目开发全过程概述 １.１ 什么是房地产项目开发
房地产市场包含土地市场和房 产市场。土地市场分为一级和二级 市场，房地产市场对应分为一级、 二级和三级，其中广义上的房地产 开发一般是二级开发建设，三级开 发包含房屋二手房租赁、过户、抵 押等业务Байду номын сангаас １.２ 房地产项目开发流程
成本测算
４.５ 土地确权阶段
成本控制
成本核算
将项目成本通过合约规划，将目标成本分解项目合同
土地确权阶段包括两个任务：土地合同的签订和土地使用权证的取得。取得《土地
使用权证》前需缴纳土地出让金、契税（出让款的3%-5%），并完成测绘定界，之
后携带土地出让合同、政府批文、大门牌号证明、地籍调查成果、定界地形图办理
项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务 线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企 业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。运营管理应该是从“管目标”“控 进度”“防风险”三大层面着手开展工作。曾有领导总结运营管理部日常工作就是： 开好会、记好账、管好人。
一、本书概论
3 本书目录
目录
项项 目目 开运 发营 全管 过理 程模 概式 述
土投 地资 一与 级土 开地 发确 阶权 段阶
段
拿地及确权
规
施项
项
竣项
划
工目
目
工目
方
图施
预
验交
案
设工
售
收付
设
计建
阶
备阶
计
阶设
段
案段
阶
段阶
阶
段
段
段
项目前期
项目建设及预售
竣工交付
房地产项目开发模式及全流程 pptP课S件:从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。
一、本书概论
14 综合评价
★这是一本值得读的书：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也 给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企 业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。专业化分工造成认知的狭隘和局限， 很适合从业人员比较系统的了解房地产开发的全过程，参考借鉴。。。 ★这是一本业务指导书：虽然本书名字确定为《一本书看透房地产》，但房地产开发 除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合 影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。 ★这是一本简单的书：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作， 及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思 考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此对中高层管理者而言参考意义 不大。
此阶段流程图如右 所示：
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 ４.２ 可行性研究报告
《可行性研究报告》是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经 济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决 策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。 《可行性研究报告》重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。 分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。 项目立项研究阶段包括（1）项目概况（2）法律与政策风险（3）市场调查（4）项 目规划设计（5）项目发展规划（6）项目经济分析（7）结论与建议 值得说明的是：项目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。 ４.３ 房地产项目经济测算
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第6章 施工图设计阶段 6.2 施工图设计阶段综述
施工图设计阶段的完成是项目前期开发阶段的结束，标志是获取《施工许可证》 1、施工图设计的最终完成宣告“规划设计条件—-概念设计和产品策划—规划设计方 案---建筑方案设计—扩初设计—施工图设计”这一设计链条的终结。 2、施工图设计的最终完成宣告“土地确权阶段报建—-规划方案报建—规划许可报建--施工许可报建”这一报建前期业务的终结。进入后期的预售、竣工验收备案阶段。
注意：1、开发企业一般为加快前期进程，会抢先设计出建筑图用于规划许可。 结果当规划许可证批下来后，因为其他专业施工图的插入导致建筑发生局部调整，现 场按照施工图来施工，最终完成效果和规划图不一致，从而影响规划验收。故专业工 程师务必在施工时注意审阅对比请照图，提前发现并解决。 2、 专业工程师需认真领会理解请照图审批、消防审核、人防方案审核意见。 3、人防施工图有平时和战时之分，施工以平时为准。
因为土地一级开发因为发展周期长、资金需求大、影响因素多等原因，一般由政 府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。。。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发
跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地 合同签订、土地使用证办理相关工作。 ４.１ 投资管理与土地确权概述 投资管理与土地确权是房地产项目 开发运营的最前沿，数据收集与分析 研究是其主要工作内容。其中成果 包括摘牌前的《可行性研究报告》， 摘牌后的《项目开发策划报告》等。
根据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划 推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。财务评价指标包含 净现值、内部收益率、动态投资回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 ４.４ 成本管理体系 所谓项目成本，是在房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，主要包括土地 成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。 成本管理体系根据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核算管理。其 中成本控制环节是核心，重点工作又在于对建安成本的控制。
《一本书看透房地产》 读后分享
高新区三项目工程及HSE部 2018年7月
目录
31 本 书 概 论 2 内容解析 3 知识分享
一、本书概论
➢ 1、作者介绍 ➢ 2、书籍简述 ➢ 3、本书目录 ➢ 4、综合评价
一、本书概论
1 作者介绍
潜进，原名付小强。 作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。
先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、 运营管理等业务线。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
规划方案设计阶段工作包括密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。 衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、 管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容 。
1、 密度分析成果文件：面积指标明细表、相关分析报告、 多方案比较；
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践 中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个 人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。
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一、本书概论
2 书籍简介
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★核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的 各项业务工作，及其逻辑关系。 ★谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投 资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、 项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交 付。 ★启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁 通。 ★理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第7章 项目施工建设阶段 ７.１ 项目施工建设阶段
项目施工建设阶段工作导向目标是预售工程条件和项目竣工验收备案；工作内容 是项目进度管理、项目质量安全管理、项目管理行为三个方面。项目工程部更多需要 思考如何充分整合和利用好公司、总分包、政府和社会等资源去推动项目发展。 ７.２ 项目管理行为 包括行政性管理行为和技术性管理行为 体系、管理行为检查。 ７.３ 项目进度管理 分为项目展望、步入正轨、预售为要、结构验收导向、立体交叉、 竣工验收六大阶段。 ７.４ 市政配套管网工程 因其垄断、复杂和干扰特性，是项目施工管理最难控制环节。 ７.５ 项目质量安全管理 。。。 ７.６ 其他管理工作协作配合 口号--“迎合设计，配合营销”
房地产项目开发流程图如右图 所示：
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开发策划报告 规划设计方案 请照图及规证 项目开工预售 竣工备案交付
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第2 章 房地产项目运营管理模式 ２.１ 房地产企业集团化管控
集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。 其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制； 管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型 和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。 ２.2 项目运营管理
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第6章 施工图设计阶段 6.１ 施工图设计阶段 内容
施工图设计阶段的是围绕着“一份图、两个证”进行的。其中一份图是指施工 图，两个证是指建设工程规划许可证（绿证）和建设工程施工许可证（蓝证） 。
此阶段一般持续2个月时间。主要包括：施工图设计与审查（1-1.5个月），招标 备案、配套费缴纳、质安监备案、出具保函和资金到位证明、施工许可证办理（0.5-1 个月）。
PS：对于土地证的办理，需从项目运营 的视角去综合考量 ，并非越早越好。根据
国土资源部规定，10个工作日内签合同，1个月内缴纳50%首付，余款按照合同缴纳，
p最pt课迟件不得超过一年。签订土地合同后可以开展立项、规划报审、环评等。
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
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二、内容解析
➢ 1、地产概述及运营模式 ➢ 2、开发阶段流程详解
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第1 章 房地产项目开发全过程概述 １.１ 什么是房地产项目开发
房地产市场包含土地市场和房 产市场。土地市场分为一级和二级 市场，房地产市场对应分为一级、 二级和三级，其中广义上的房地产 开发一般是二级开发建设，三级开 发包含房屋二手房租赁、过户、抵 押等业务Байду номын сангаас １.２ 房地产项目开发流程
成本测算
４.５ 土地确权阶段
成本控制
成本核算
将项目成本通过合约规划，将目标成本分解项目合同
土地确权阶段包括两个任务：土地合同的签订和土地使用权证的取得。取得《土地
使用权证》前需缴纳土地出让金、契税（出让款的3%-5%），并完成测绘定界，之
后携带土地出让合同、政府批文、大门牌号证明、地籍调查成果、定界地形图办理
项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务 线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企 业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。运营管理应该是从“管目标”“控 进度”“防风险”三大层面着手开展工作。曾有领导总结运营管理部日常工作就是： 开好会、记好账、管好人。
一、本书概论
3 本书目录
目录
项项 目目 开运 发营 全管 过理 程模 概式 述
土投 地资 一与 级土 开地 发确 阶权 段阶
段
拿地及确权
规
施项
项
竣项
划
工目
目
工目
方
图施
预
验交
案
设工
售
收付
设
计建
阶
备阶
计
阶设
段
案段
阶
段阶
阶
段
段
段
项目前期
项目建设及预售
竣工交付
房地产项目开发模式及全流程 pptP课S件:从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。
一、本书概论
14 综合评价
★这是一本值得读的书：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也 给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企 业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。专业化分工造成认知的狭隘和局限， 很适合从业人员比较系统的了解房地产开发的全过程，参考借鉴。。。 ★这是一本业务指导书：虽然本书名字确定为《一本书看透房地产》，但房地产开发 除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合 影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。 ★这是一本简单的书：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作， 及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思 考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此对中高层管理者而言参考意义 不大。
此阶段流程图如右 所示：
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 ４.２ 可行性研究报告
《可行性研究报告》是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经 济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决 策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。 《可行性研究报告》重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。 分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。 项目立项研究阶段包括（1）项目概况（2）法律与政策风险（3）市场调查（4）项 目规划设计（5）项目发展规划（6）项目经济分析（7）结论与建议 值得说明的是：项目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。 ４.３ 房地产项目经济测算
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第6章 施工图设计阶段 6.2 施工图设计阶段综述
施工图设计阶段的完成是项目前期开发阶段的结束，标志是获取《施工许可证》 1、施工图设计的最终完成宣告“规划设计条件—-概念设计和产品策划—规划设计方 案---建筑方案设计—扩初设计—施工图设计”这一设计链条的终结。 2、施工图设计的最终完成宣告“土地确权阶段报建—-规划方案报建—规划许可报建--施工许可报建”这一报建前期业务的终结。进入后期的预售、竣工验收备案阶段。
注意：1、开发企业一般为加快前期进程，会抢先设计出建筑图用于规划许可。 结果当规划许可证批下来后，因为其他专业施工图的插入导致建筑发生局部调整，现 场按照施工图来施工，最终完成效果和规划图不一致，从而影响规划验收。故专业工 程师务必在施工时注意审阅对比请照图，提前发现并解决。 2、 专业工程师需认真领会理解请照图审批、消防审核、人防方案审核意见。 3、人防施工图有平时和战时之分，施工以平时为准。
因为土地一级开发因为发展周期长、资金需求大、影响因素多等原因，一般由政 府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。。。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发
跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地 合同签订、土地使用证办理相关工作。 ４.１ 投资管理与土地确权概述 投资管理与土地确权是房地产项目 开发运营的最前沿，数据收集与分析 研究是其主要工作内容。其中成果 包括摘牌前的《可行性研究报告》， 摘牌后的《项目开发策划报告》等。
根据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划 推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。财务评价指标包含 净现值、内部收益率、动态投资回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 ４.４ 成本管理体系 所谓项目成本，是在房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，主要包括土地 成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。 成本管理体系根据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核算管理。其 中成本控制环节是核心，重点工作又在于对建安成本的控制。
《一本书看透房地产》 读后分享
高新区三项目工程及HSE部 2018年7月
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31 本 书 概 论 2 内容解析 3 知识分享
一、本书概论
➢ 1、作者介绍 ➢ 2、书籍简述 ➢ 3、本书目录 ➢ 4、综合评价
一、本书概论
1 作者介绍
潜进，原名付小强。 作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。
先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、 运营管理等业务线。
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二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第5章 规划方案设计阶段 ５.１ 规划方案设计阶段及其衍生
规划方案设计阶段工作包括密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。 衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、 管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容 。
1、 密度分析成果文件：面积指标明细表、相关分析报告、 多方案比较；
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践 中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个 人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。
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一、本书概论
2 书籍简介
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★核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的 各项业务工作，及其逻辑关系。 ★谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投 资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、 项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交 付。 ★启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁 通。 ★理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。