【最新分析报告】2016年房地产行业分析报告
2016年房地产行业楼市分析报告
2016年房地产行业楼市分析报告目录一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位6、预计2016年国家将加大宏观调控，实现住房市场与经济社会的协调发展二、2016年武汉市房地产楼市预测1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显4、2016年湖北二孩政策将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间三、2016年黄石市房地产楼市预测1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬2016年房地产楼市展望一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2015年房地产市场的住房形势超出预期。
一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。
2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力2015年，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。
2016年中国房地产行业市场分析篇
2016年中国房地产行业市场分析篇前言随着房地产行业竞争的不断加剧，大型房地产企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的房地产生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。
正因为如此，一大批国内优秀的房地产品牌迅速崛起，逐渐成为房地产行业中的翘楚!房地产行业土地供应趋势分析1. 全国土地市场供求分析一线城市推出土地规模分析前瞻数据监测中心数据显示，2010-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2012年全年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。
2014年上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。
一线城市土地成交面积分析2008年以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总量达到7000多万平方米，同比增长超过了25%。
2012-2014年成交土地面积均呈上升趋势，其中2014年仅成交面积为7071.11万平方米。
前瞻数据监测中心数据显示，2009年我国25个二三线城市共推出土地39637.95万平方米，同比增长45.43%；2011-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2013年全年25个二三线城市共推出土地面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。
2014年，25个城市推出土地建设面积为50535.65万平方米，基本与上年持平。
二三线城市土地成交面积分析2012-2013年，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。
2014年，25个二三线城市共成交土地建设用地面积46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。
2. 土地价格走势分析一线城市各类土地价格走势分析2009-2013年，我国一线城市土地价格整体呈上升的趋势。
2016年中国中国房地产行业分析报告发展分析
2016年房地产行业分析报告简要目录一、2016年房地产行业基本面将持续复苏 (4)二、城市分化将延续，利润压缩促转型 (18)三、积极拥抱房地产转型浪潮 (22)四、重点企业简况 (28)货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。
主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。
美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。
2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。
截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。
3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。
从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。
4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。
无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。
第二，城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。
1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。
2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。
我们一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。
看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。
近年房企净利率、毛利率和ROE 呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。
2016年中国房地产行业季度分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录Ⅰ基础数据 (3)一、全国房地产开发投资情况 (3)二、各地区房地产开发投资情况 (3)三、全国房地产土地开发与销售情况 (5)四、各地区土地开发与购置增长情况 (5)五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (7)六、各地区商品房住宅销售增长情况 (8)Ⅱ市场运行状况 (10)一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 (10)二、上半年房地产市场供给情况分析 (11)（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 (11)（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 (13)（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢 (14)三、上半年房地产市场需求情况分析 (16)（一）商品房销售面积同比增长26.39% (16)（二）商品房销售额同比增长40.9% (16)四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1% (17)五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势 (18)（一）房屋销售价格上涨10.4% (19)（二）土地交易价格上涨11.5% (21)（三）房屋租赁价格与一季度持平 (22)Ⅲ热点问题分析 (24)一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 (24)二、建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升 (31)三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛 (36)Ⅳ下半年趋势预测 (42)一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低 (42)二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 (43)三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 (43)Ⅰ基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期投资完成额4923.69 28.7 100.0 100.0 其中：国有经济控股1154.53 46.3 23.4 20.6 商品房建设投资3542.25 30.1 71.9 71.2 土地开发投资232.76 0.2 4.7 6.1 一、按工程用途分住宅3362.35 29.7 68.3 67.8 其中：经济适用房236.98 4.2 4.8 5.9 办公楼245.04 38.3 5.0 4.6 商业营业用房614.21 33.6 12.5 12.0 其他702.1 18.0 14.3 15.6 二、按构成分：建筑工程3177.13 33.7 64.5 62.1 安装工程198.99 31.7 4.0 4.0 设备工器具购置62.98 31.7 1.3 1.3 其他费用1484.59 18.9 30.2 32.7 其中：土地购置费903.95 20.4 18.4 19.6 计划总投资38459.75 33.2本年计划投资11947.25 26.0新增固定资产1692.89 39.4二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房 经济适用房全国总计 4923.693362.35 236.98 28.7 29.7 4.2 一、东部地区 3446.35 2399.37 123.09 26.4 26.4 -2.7 北京 490.15 261.43 26.87 24.2 19.5 6.5 天津 122.71 87.97 14.65 22.4 39.5 -52.4 河北 113.45 78.61 16.18 28.9 36.5 10.0 辽宁 197.52 140.99 4.29 22.1 22.3 -55.8 上海 502.77 385.92 0.00 20.4 17.5 0.0 江苏 450.1 329.41 17.71 36.2 36.7 5.7 浙江 502.02 384.23 15.00 40.3 48.9 55.1 福建 198.92 131.14 4.92 37.2 42.7 149.2 山东 288.98 216.46 17.99 35.5 42.9 51.6 广东 557.11 365.38 3.97 9.90.5-19.5 海南 22.62 17.83 1.52 116.9 110.5 82.2 二、中部地区 302.21 475.12 54.87 41.5 51.2 13.0 山曲 37.53 21.11 3.83 38.0 58.7 -33.2 吉林 48.94 36.12 3.39 20.4 28.4 -33.4 黑龙江 50.20 33.16 8.20 30.2 50.6 48.6 安徽 132.83 93.45 4.02 48.4 51.7 -26.0 江西 85.21 53.74 6.37 32.6 43.1 25.8 河南 92.41 68.76 8.86 42.0 42.2 27.6 湖北 118.25 84.06 3.88 61.5 67.1 -4.2 湖南 136.85 84.71 16.32 39.7 59.7 52.2 三、西部地区 775.13 487.86 59.02 28.7 28.1 12.4 内蒙古 37.42 22.79 3.16 31.6 50.8 30.1 广西 75.85 46.67 0.52 39.1 36.0 -54.8 重庆 153.08 83.09 6.90 35.8 31.2 29.4 四川 216.41 153.69 8.67 16.8 20.6 1.0 贵州 44.98 26.99 3.56 14.5 23.7 67.7 云南 57.10 37.42 6.63 38.636.2-16.1 西藏1.551.310.7298.2 106.113.7陕西89.30 54.40 11.40 36.8 21.8 0.7 甘肃26.71 18.90 4.76 35.7 38.0 40.8 青海11.17 6.63 1.44 25.1 17.7 -24.7 宁夏21.27 14.09 2.15 23.1 23.3 160.2 新疆40.28 21.88 9.11 39.3 43.5 31.7三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数±％一、土地开发与购置情况1、本年购置土地面积15489.4 15072.03 417.38 2.82、完成开发土地面积7920.23 7103.64 816.59 11.53、本年土地成交价款956.89二、商品房建筑、销售面积1、施工面积97785.41 77705.01 20080.40 25.8其中：新开工面积28036.74 24337.04 3699.70 15.22、竣工面积9552.98 8266.19 1286.79 15.63、销售建筑面积11009.88 8717.55 2292.33 26.3三、商品房竣工价值1321.05 1177.99 143.06 12.1四、商品房销售额2973.54 2110.51 863.03 40.9其中：销售给个人2740.33 1924.78 815.55 42.4四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期增长土地购置费购置土地面积完成开发土地面积全国总计903.95 15489.41 7920.23 20.4 2.8 11.5 一、东部地区643.94 7997.26 4634.77 17.7 0.4 8.3 北京71.10 248.88 120.50 5.1 -39.5 -41.7天津11.40 148.54 270.03 13.6 81.5 -39.8 河北18.32 527.87 129.18 25.4 14.6 -25.9 辽宁39.09 616.63 455.35 16.0 27.1 39.9 上海67.68 326.27 185.87 7.4 -34.7 20.4 江苏102.22 1701.04 930.39 10.0 38.5 67.9 浙江160.54 900.49 577.42 32.0 -26.2 15.2 福建42.01 740.88 375.68 49.7 38.0 35.6 山东55.03 1480.83 776.13 57.3 20.1 16.9 广东73.83 1250.18 793.31 -2.8 17.6 -18.5 二、中部地区133.65 3761.69 1732.32 37.5 9.4 2.7 山西 5.69 143.07 49.38 57.9 86.0 -8.9 古林16.92 211.45 86.06 34.5 10.6 -2.3 黑龙江7.39 213.03 164.75 0.8 18.5 72.7 安徽31.08 734.45 237.26 46.0 11.7 -19.9 江西15.57 480.82 280.97 15.4 -28.4 -3.2 河南18.34 462.80 140.79 57.1 8.1 -20.3 湖北24.47 696.19 302.42 158.3 75.4 23.4 湖南20.20 819.87 470.69 -9.2 -1.8 6.6 三、西部地区126.36 3730.46 1553.15 18.4 1.8 36.6 内蒙占8.22 341.95 133.58 2.6 17.0 92.2 广西10.29 332.17 213.52 28.2 25.3 27.3 重庆15.20 507.55 424.73 36.5 12.0 185.4 四川50.70 956.56 59.85 22.5 3.8 51.6 贵州 5.22 259.99 134.04 16.9 25.0 7.5 云南10.01 336.69 171.81 1.6 -56.7 31.5 西藏陕西13.45 181.38 153.10 22.9 4.8 169.7 甘肃 3.01 92.93 61.12 24.3 -24.5 -38.7 青海 1.71 86.43 61.23 -8.5 56.4 87.4 宁夏 1.87 113.20 16.89 -49.4 37.2 -27.8 新疆 6.68 521.63 122.18 37.5 68.1 38.8五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计97785.41 28036.74 9552.98 25.8 15.2 15.6 一、东部地区61531.54 16054.53 5888.23 24.2 15.5 11.6 北京7241.12 1154.46 712.80 18.1 12.5 66.5 天津1719.16 490.94 267.18 13.1 33.6 25.6 河北2165.69 865.62 181.56 21.5 16.2 22.7 辽宁3849.77 1437.84 197.81 19.4 13.4 -9.3 上海7464.77 1499.62 718.15 18.4 -5.2 12.7 江苏8270.54 3055.65 892.76 55.0 47.8 39.5 浙江10076.14 2346.22 724.79 36.6 20.2 5.6 福建4466.76 895.24 465.51 25.0 2.0 17.9 山东5536.08 1924.52 480.96 27.6 10.5 21.2 广东10304.43 2305.28 1231.43 6.7 5.3 -13.5 海南437.09 79.24 15.29 46.4 -5.1 52.9 二、中部地区15791.64 5557.19 1618.30 36.7 26.1 21.3 山西824.30 300.51 67.05 26.7 26.4 84.4 古林868.49 470.56 51.14 6.3 12.1 249.6 黑龙江1423.93 619.53 58.01 46.6 36.0 32.8 安徽2857.28 975.82 317.33 42.4 23.9 -2.6 江西2052.27 688.14 226.38 41.7 0.2 14.1 河南2591.19 762.15 258.17 41.6 55.1 22.7 湖北2469.09 884.79 255.56 31.4 42.4 14.4 湖南2705.08 855.68 384.66 38.5 21.1 36.9 三、西部地区20462.22 6424.92 2046.45 23.2 6.6 23.7 内蒙占870.75 497.64 19.35 31.8 29.5 -39.9 广西2041.74 622.63 298.83 48.0 25.7 30.1 重庆4477.81 986.06 396.78 18.4 -6.2 14.9四川5319.80 1584.12 694.92 13.5 -15.8 11.5 贵州1836.42 524.37 191.38 22.7 28.9 134 云南1197.44 481.78 152.74 21.7 23.5 41.3 西藏27.74 23.30 119.8 84.6陕西1890.93 499.10 108.90 44.1 21.6 53.0 甘肃1061.58 385.69 84.33 51.2 54.5 121.9 青海293.84 122.38 8.09 31.1 13.9 290.9 宁夏604.02 281.78 32.35 33.1 17.3 -33.1 新疆840.14 416.08 58.78 -8.5 4.5 -20.9六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%地区销售面积销售额比去年同期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计9831.24 2445.03 2355.19 26.4 38.8 40.0 一、东部地区5997.68 1875.12 1801.38 23.9 38.0 39.0 北京659.25 296.06 291.59 34.4 40.3 48.3 天津318.81 97.68 96.87 29.3 61.8 61.9 河北254.27 35.94 34.97 35.0 34.9 45.3 辽宁448.94 105.53 102.89 37.4 42.3 46.0 上海789.40 405.37 381.44 14.2 36.1 31.1 江苏826.59 187.23 182.79 27.0 41.2 39.3 浙江613.39 158.9 157.51 8.7 24.2 25.8 福建358.07 81.90 79.20 26.6 28.6 29.8 山东619.14 117.23 113.10 33.4 55.7 62.7 广东1065.26 380.17 352.05 16.3 33.1 33.6 海南44.55 9.12 8.98 154.1 138.4 134.7 二、中部地区1776.10 267.24 255.77 40.5 61.7 62.5 山曲71.04 9.95 9.85 61.0 84.0 94.9 吉林99.45 18.45 18.20 15.4 37.7 35.9黑龙江140.89 25.17 24.35 43.6 46.0 42.7 安徽323.15 45.2 43.94 21.2 38.4 40.9 江西190.18 21.38 21.02 9.2 38.5 37.3 河南292.42 40.95 39.74 63.5 75.5 80.9 湖北353.68 64.39 60.27 62.1 85.7 87.5 湖南305.29 41.74 38.41 54.1 80.6 80.2 三、西部地区2057.47 302.68 298.05 22.8 27.7 30.1 内蒙古80.75 9.22 9.15 13.5 17.5 17.0 广西241.73 43.44 43.33 38.1 43.9 45.9 重庆344.14 49.96 47.86 25.5 27.3 23.1 四川614.34 81.51 80.63 11.2 15.4 16.1 贵州155.86 17.87 17.59 17.5 16.1 17.0 云南184.72 33.75 33.61 76.2 81.8 95.1 西藏0.67 0.14 0.14陕西118.71 19.57 19.43 -6.6 -3.7 3.6 甘肃70.65 10.39 9.80 23.4 57.7 68.5 青海19.26 2.68 2.59 168.9 129.6 121.9 宁夏71.26 11.61 11.61 98.6 81.1 99.1 新疆155.37 22.54 22.30 12.9 9.3 15.3 数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
2016年最新房地产行业分析报告
2016年最新房地产行业分析报告目录一、房地产行业政策总结与宏观形势分析 (4)1、相对稳定货币政策帮助房地产市场升温 (4)2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当先 (5)3、价格指数筑底回升,一线城市为主力军 (6)4、销量筑底回暖，稳中求进为大势 (7)二、房地产市场形势分析与预测 (7)1、开发商投资呈下降趋势，周期性战略收缩 (8)2、新开项目同比减少，商业/办公类型比例稳步增加.83、土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结 (9)4、存量站上新高位，去库存是重中之重 (9)5、行业集中度上升，兼并重组时代来临 (10)三、上市公司业绩表现与财务分析 (12)1、房地产业稳中有升 (13)2、蓝筹股表现稳定 (14)3、经营利润率不断下滑，房地产进入白银时代 (15)4、经营活动扩张放缓，融资助力升级转型 (15)5、资金面相对宽松，负债增长加速 (16)四、房地产行业供需再平衡 (16)1、土地供应终有限，城市规划拓思路 (17)2、人口红利消失，老龄化危险与机遇并存 (17)3、收入水平不断提高，房地产投资高端化 (18)五、房地产行业2016年投资策略 (20)1、经济环境与行业景气方面的预测 (20)2、布局产业园区，加速高新技术研发 (21)3、拥抱互联网产业，结合创新思维 (22)4、构建新型社区，物业管理盘活存量资产 (23)5、旅游、文化、医疗、养老齐头并进，迎接消费大时代 (24)六、主要风险 (26)宏观经济增速放缓的大环境下，核心目标是减少行业周期性波动和坚决去库存。
房地产投资成收缩趋势，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。
行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。
2016年，房地产开发投资将进一步放缓，但一线城市竞争会愈加激烈。
房地产板块整体表现优于大盘，蓝筹股业绩稳中有升，与文化、旅游、养老、体育等相关的转型概念股受市场热捧。
白银时代已开幕，上市公司利润率继续下滑。
2016年中国房地产行业季度分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录Ⅰ房地产市场运行状况 (5)一、房地产开发投资继续高速增长 (5)二、房地产资金到位情况较好 (6)三、新开工建设规模继续扩大 (8)四、商品房销售额持续增长 (10)五、房地产价格稳中有升 (13)六、房地产市场均衡情况 (16)七、国房景气指数呈现稳步上升态势 (19)Ⅱ房地产市场存在的主要问题 (23)一、土地供应增幅过大 (23)二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 (24)三、房地产业对金融的依赖太大 (25)四、局部泡沫蔓延 (26)Ⅲ房地产业发展趋势预测 (32)一、短期发展趋势预测 (32)二、未来中长期预测 (34)Ⅳ重点地区市场分析 (38)北京经济适用房市场分析 (38)一、消费群体分析 (38)二、市场需求分析 (42)上海房地产市场的评价与分析 (50)一、房地产市场发展现状 (50)二、房地产市场走势判断 (52)三、房地产市场发展面临的风险因素分析 (57)Ⅴ政策述评 (61)解析“121”房贷新政 (61)一、出台背景 (61)二、争议和难点 (63)三、各方谏言 (65)附表：基础数据平台 (73)一、全国房地产开发投资完成额 (73)二、三大地区房地产开发投资完成额 (73)三、商品房销售额 (73)四、商品房住宅施工销售面积 (74)五、全国完成开发土地面积 (74)六、全国土地交易价格指数 (75)七、全国房屋销售价格指数 (75)八、全国房屋租赁价格指数 (76)Ⅰ房地产市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。
其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。
从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。
2016年房地产产业调查咨询分析报告【可编辑word版】
2016年房地产产业调查分析报告2016年07月目录第一节市场行情 ... ............................................................................................................... (5)一、信贷供给逐步收缩 ... ........................................................................................... (5)二、行业政策呈现地域分化，有收紧迹象 .............................................................. . 6三、房地产销售增速将逐渐放缓 ... ........................................................................ (10)四、严重低估值提供安全边际 ... .............................................................................. . 12 第二节不确定性中的行业发展分析 ... ............................................................................ .. 14一、签约销售增速 ... ................................................................................................. (14)二、盈利能力 ... ........................................................................................................... .. 15三、库存管理 ... ........................................................................................................... .. 16四、融资成本与杠杆率 ... ........................................................................................... . 17五、土地储备分布情况 ... ........................................................................................... . 17图表目录图表 1：M2 增速、调整后社会融资规模增速以及存款准备金率走势（截至 2016 年5 月底） ... ................................................................................................................. (5)图表 2：房地产开发企业到位资金规模变化（截至 2016 年 5 月底） ... ................ (6)图表 3：单季新增住房贷款同比增速 ... ........................................................................ .. 6 图表 4：政策变化对一线、二线和三线城市去库存周期走势的影响 ... .................... . 7 图表 5：政策变化对一线和二线城市销售均价走势的影响 ... ................................... .. 8 图表 6：2016 年出台的限制性措施 ... ............................................................................ . 8 图表 7：“地王”分布情况（截至 2016 年 5 月底） ... ............................................... (9)图表 8：主要城市去库存周期（截至 2016 年 5 月底） ... ......................................... . 10 图表 9：一线、二线和三线城市单月房地产销售同比增速 ... ............................... (11)图表 10：2016 年房地产市场主要指标预测 ... ......................................................... (11)图表 11：相比历史估值水平，当前港股开发商处于低估位置 ... ......................... (13)图表 12：考虑每股净资产折价幅度，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .. (13)图表 13：考虑远期市盈率，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .... (13)图表 14：2015 年签约销售、2016 年销售目标、2013~15 年期间年复合增速以及2016 年增速（基于销售目标）比较 ... ............................................................... (14)图表 15：各开发商 2016 年销售目标完成情况（截至 2016 年 5 月底） ... . (14)图表 16：2016 年预期毛利润以及毛利率比较 ... ...................................................... .. 15 图表 17：2016 年预期核心净利润以及核心净利率比较 ... ....................................... . 15 图表 18：未出售库存率比较 ... (16)图表 19：净负债规模、净负债率以及实际利率比较（截至 2015 年底） ... .. (17)图表 20：商品房开发类公司在 30 个城市中的布局情况（按总资产值占比） (18)图表 21：商品房开发类公司在 30 个城市中超高能级城市和高能级城市的布局情况（按总资产值占比） ... . (18)图表 22：2016~20 年期间 30 个精选城市住房供需测算汇总 ... .. (19)图表 23： 277 个地级及以上城市的主成分分析以及聚类分析 ... . (21)图表 24：按新标准进行的 277 个城市的等级划分 ... ................................................ . 21 图表 25：2016~20 年期间 277 个地级及以上城市年均住房需求示意图 ... ............ . 22 图表 26：2016~20 年期间年均住房需求排名前 20 城市 ... .................................... (23)图表 27：全国各等级以及各地区平均单个城市未来五年年均住房供应预测结果.. 24 图表 28：277 个地级及以上城市未来五年住房供需匹配度示意图 ... ..................... . 24 图表 29：直辖市、省会城市以及计划单列市未来五年的住房供需匹配度 ... ....... . 25第一节市场行情一、信贷供给逐步收缩流动性过剩的局面已无法重现。
2016年房地产综合服务行业分析报告
2016年房地产综合服务行业分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2016年3月目录一、行业管理体制61、行业主管部门和监管体制6（1）市场准入制度7（2）房地产中介业务行为监管72、行业主要法律法规及政策8二、行业发展历程和现状101、国际房地产综合服务业的发展规律10（1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商10（2）房地产综合服务商具有较强的扩张能力11（3）业务线综合化是房地产综合服务商的共同发展趋势11（4）收购兼并是房地产综合服务商实现飞跃发展主要方式12（5）房地产综合服务商与金融资本紧密融合13（6）重视企业非有形资产的维护和发展132、我国房地产综合服务行业的发展历程13（1）萌芽阶段：1993～1997年14（2）全面发展阶段：1998～1999年14（3）全国化扩张阶段：2000～2004年15（4）业务种类多元化发展阶段：2005年至今153、我国房地产综合服务业的发展现状16（1）新房物业营销代理业务目前仍是重要收入来源，未来多元化业务需求将日趋增加17（2）房地产专业细分给综合服务商带来更广阔的市场空间18（3）行业平均代理费率趋于稳定19（4）谨慎性区域扩张和全国化布局成为行业发展的主题19（5）代理业务收入略降，延伸业务增长明显20（6）核心业态仍以住宅为主，商业地产发展突出214、房地产综合服务业在促进中国房地产业的健康发展中的促进作用22（1）准确把握消费者的需求，提高建设用地的利用效率22（2）提高房地产销售的规范程度，降低房地产交易中的信息不对称23（3）推进房地产市场专业化发展23三、行业竞争格局和市场化程度241、业内领先公司的竞争优势逐步确立242、行业竞争方式逐步由价格竞争演变成品牌竞争27四、进入本行业的主要障碍291、公司品牌实力292、客户关系与客户资源293、专业人才及知识积累与本地销售经验304、综合运营能力及抗风险能力30五、行业市场供求状况及变动原因311、全国房地产开发情况312、全国房地产施工情况313、全国商品房销售情况32六、行业利润水平的变动趋势及变动原因34七、影响行业发展的因素351、有利因素35（1）房地产行业进一步专业细分，房地产综合服务商市场空间扩大35（2）房地产开发商全国化趋势拓宽了综合服务商的市场空间36（3）中国经济处于长期增长的周期中，房地产市场长期仍将持续发展36（4）房地产需求依旧旺盛37①人口红利保障我国住房刚性需求37②快速发展的城市化进程带来了源源不断的新增房产需求37③非住宅物业投资需求旺盛38（5）房地产市场理性调整有利于房地产综合服务业长期健康发展38①房地产开发商对综合服务商的营销代理业务依赖度提高38②房地产多专业环节外包趋势加速39③房地产综合服务业行业集中度提高39（6）政府积极促进房地产市场平稳健康发展，房地产综合服务业将从中受益40（7）房地产综合服务行业逐步走向规范化402、不利因素41（1）受房地产宏观政策的影响较大41（2）一线城市房地产供应增长在远期将受到限制41（3）房地产综合服务行业人才需求缺口大，人力成本增加42八、行业周期性、区域性或季节性特征431、周期性432、区域性453、季节性46九、行业上下游的关联性47十、行业主要企业简况481、世联行492、易居中国503、合富辉煌51房地产综合服务是房地产咨询、房地产经纪、物业管理、房地产金融服务、房地产信息服务等活动的总称，主要包括提供市场研究、投资咨询、项目策划、营销推广、销售代理、物业运营、投资管理及项目融资等专业服务。
2016房地产行业分析
2016房地产行业分析
2016年，中国房地产行业面临着严峻的挑战和机遇。
接下来
将从宏观经济环境、政策调控、市场需求、投资趋势等几个方面对2016年房地产行业进行分析。
首先，宏观经济环境方面，2016年中国国内经济增速放缓，GDP增速下降，这对房地产行业带来了一定的压力。
房地产
行业作为中国经济的重要支柱产业，其下行趋势对整个经济的影响不可忽视。
其次，政策调控方面，2016年中国政府出台了一系列的房地
产调控政策。
这些政策主要包括限购、限贷、限价等措施，旨在遏制房价过快上涨，防范房地产泡沫的风险。
这些政策的实施对于房地产行业的发展产生了显著的影响。
再次，市场需求方面，尽管房地产调控政策的出台使得购房者购买力受到一定的限制，但是中国城镇化进程仍在持续推进，人口流动仍然存在一定的需求。
此外，改善型住房需求也在不断增加，这对房地产市场的发展带来了一定的机遇。
最后，投资趋势方面，由于房地产调控政策的出台，房地产市场投资热度有所降低，投资者转向其他投资领域。
同时，房地产开发商也面临着融资困难的问题。
因此，2016年房地产行
业的投资趋势相对低迷。
综上所述，2016年房地产行业面临着宏观经济下行压力、政
策调控影响、市场需求变化和投资趋势低迷等诸多因素的影响。
房地产行业需要在艰难的环境下加强管理，优化产品质量和服务，适应市场需求变化，抓住机遇，应对挑战，实现可持续发展。
2016年房地产产业调查咨询分析报告
2016年房地产产业调查分析报告2016年07月目录第一节 2016上半年房市销售火爆，带动土地市场升温 ... .......................................... . 5一、2016上半年房市销售火爆，二线城市表现抢眼 ... ...................................... .. 5二、新开工面积增速由负转正，新增个人购房贷款大幅增长 ... ....................... .. 8三、百城住宅均价再创新高，一线城市同比大幅增长 ... ................................. (11)四、主要城市土地成交逐步回暖，二线城市表现抢眼 ... ................................. (16)第二节房企盈利能力略有下降，周转情况有所好转 ... ............................................... . 20一、营业收入大幅增长，盈利能力总体略有下降 ... ........................................... .. 20二、存货周转加快，短期资金压力显著降低 ... .................................................... . 23三、预收账款增速提高 ... ........................................................................................... . 27 第三节未来趋势展望：房地产市场分化明显 ... ............................................................ . 28一、行业出现库存周期逆转信号 ... ........................................................................ (28)二、房市分化，优质企业将率先突围 ... ................................................................. . 28三、下半年销售水平仍能保持高位 ... .................................................................... .. 28四、三四线城市库存压力仍大， ... ........................................................................ (29)五、新一轮促投资、减负担的政策或将出台 ... .................................................... . 30图表目录图表1：商品房销售面积当月值及同比增速 ... .............................................................. .. 5 图表2：商品房销售面积累计值及同比增速 ... .............................................................. .. 5 图表3：30个城市月度商品房成交面积同比增长情况 ... .......................................... (6)图表4：一线城市商品房成交面积情况 ... ....................................................................... . 6 图表5：二线城市商品房成交面积情况 ... ....................................................................... . 7 图表6：三线城市商品房成交面积情况 ... ....................................................................... . 7 图表7：商品房累计新开工面积及同比增速 ... .............................................................. .. 8 图表8：商品房销售面积、新开工面积和竣工面积同比增速 ... ................................. . 9 图表9：房地产开发投资当月完成额及同比增速 ... .................................................... (9)图表10：房地产开发投资累计额及同比增速 ... ........................................................... (9)图表11：主要金融机构新增房地产开发贷款及同比增速 ... .................................... .. 10 图表12：主要金融机构新增个人购房贷款及同比增速 ........................................... (10)图表13：商品房销售均价当月值及同比增速 ... ........................................................... . 11 图表14：商品房销售均价累计值及同比增速 ... ........................................................... . 11 图表15：百城住宅均价 ... ................................................................................................. . 12 图表16：百城住宅价格指数同比及环比增速 ... ........................................................... . 12 图表17：百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速 ... .................................... .. 13 图表18：百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速 ... .................................... .. 13 图表19：各业态均价同比增速 ... .................................................................................... . 14 图表20：各业态均价环比增速 ... .................................................................................... . 14 图表21：商品房销售额当月值与同比增速 ... .............................................................. .. 15 图表22：商品房销售累计额及同比增速 ... ................................................................. (15)图表23：40个城市供应土地占地面积及同比增速 ... ................................................ . 16 图表24：40个城市成交土地占地面积及同比增速 ... ................................................ . 17 图表25：40个城市土地成交供应面积比 ... ................................................................ .. 17 图表26：40个城市土地成交总价及同比增速 ... ....................................................... (17)图表27：40个城市土地成交均价及同比增速 ... ....................................................... (18)图表28：一二三城市土地供应面积同比变化情况 ...图表29：一二三城市土地成交面积同比变化情况 ...图表30：一二三城市土地成交总价同比变化情况 ...图表31：一二三城市土地成交均价同比变化情况 ...图表32：房地产板块营业总收入及同比增速 ...图表33：房地产板块毛利率和销售利润率情况 ...图表34：房地产板块营业成本占营业总收入的比重 ...图表35：房地产板块三费占营业总收入的比重 ...图表36：房地产板块净资产收益率及同比增速 ...图表37：房地产板块总资产收益率及同比增速 ...图表38：房地产板块存货周转率及同比增速 ...图表39：房地产板块总资产周转率及同比增速 ...图表40：房地产板块经营性活动产生的现金流 ...图表41：房地产板块筹资活动产生的现金流及同比增速 ... 图表42：房地产板块整体资产负债率情况 ...图表43：房地产板块速动比率情况 ...图表44：房地产板块扣除预收款后的资产负债率情况 ... 图表45：房地产板块预收账款及同比增速 ...图表46：房地产行业待售面积情况 (18)1919202021212222232324242525262627 29精品行业分析报告第一节 2016 上半年房市销售火爆，带动土地市场升温一、2016 上半年房市销售火爆，二线城市表现抢眼房地产市场自 2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。
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2016年房地产行业
分析报告
目录
一、长期压力：供需失衡抑制长周期反转，投资属性弱化加剧回归压力 (5)
1、制度红利充分消化，需求透支逐渐见顶 (5)
（1）住房自有率超发达国家，累积刚需基本释放完全 (6)
（2）二套房拥有率占比较高，改善型需求增长动力同样不足 (7)
2、城镇化提速难抵人口红利衰减，新增需求相对疲软 (8)
3、资产配置偏好转变，地产概念迅速降温 (10)
二、短期挑战：高位库存延迟投资传导效应，市场分化和海外投资风险叠加..12
1、库存压力远超预期，供给水平严重过剩 (12)
2、结构失衡抑制投资反转，先行指标预期悲观 (13)
3、资金重归核心城市，风险因素持续叠加 (14)
4、人民币贬值影响资产配置偏好，海外市场分流压力渐增 (16)
三、未来机遇：2016年政策预期依然向好，负利率时代迎行业“暖冬 (19)
1、宽松政策仍具发挥空间，相对购买力预期继续提升 (19)
（1）公积金管理全面改善，资产证券化有望释放贷款额度 (19)
（2）交易环节税费有待改善，平抑价格过快上涨 (20)
（3）建立地方长效调控机制，区域相对政策优势预计显现 (20)
（4）商品房回购作保障房稳步推进，库存结构改善可期 (21)
（5）税务改革积极推进，房贷利息抵扣个税方案预期提升 (21)
2、负利率时代全面宽松，带动行业小周期快速回升 (24)
（1）宏观经济持续探底，货币宽松预期提升 (24)
（2）需求端：紧密配合宽松政策，大幅提升相对购买力 (26)
（3）供给端：资金状况显著改善，有效释放净利空间 (28)
①融资规模小幅收缩，低成本资金渗透略显不足 (28)
②上市房企平台优势凸显，债务置换改善盈利空间 (30)
③地价高企对冲成本改善，总体改善幅度分化加剧 (32)
3、销售改善难以带动投资回升，行业发展更趋谨慎 (34)
四、投资机会：传统优势聚焦一线本土房企，存量时代看好复合模式
的细分龙头 (35)
1、一线龙头将充分享受高需求、低成本、高弹性的绝对优势 (35)
（1）首开股份：土地储备优势+一线城市价格弹性+京津冀一体化+通州行政副中心+环球影城 (36)
（2）北辰实业：核心物业估值提升+冬奥会事件催化+会展业务上游拓展 (37)
2、存量时代综合服务商市场前景广阔，商业地产和产业地产运营模式有望持续升级 . 38
（1）综合服务商迎规模发展良机 (38)
①世联行：综合服务龙头+金融创新+O2O (39)
（2）大众创业、万众创新催生个性化物业需求 (40)
①华夏幸福：京津冀一体化+孵化器 + 创业投资 (41)
（3）证券化探索再进一步，REITS有望全面释放商业地产 (42)
①陆家嘴：REITS+上海自贸区+迪士尼概念+国企改革 ............................................
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3、政策红利引爆养老产业，龙头房企享有先行优
势 (46)
①保利地产：行业龙头+业绩稳定+低估值+养老先行 (50)
五、主要风险 (51)。