关于二手房交易个人所得税的若干思考
二手房交易税收征管问题及对策分析
二手房交易税收征管问题及对策分析随着房地产市场的持续繁荣发展，二手房交易逐渐成为市场中的主要交易形式之一。
在二手房交易中，税收征管问题一直备受关注。
二手房交易税收征管不仅影响着市场交易的秩序和公平，还关系到政府财政收入的来源。
我们有必要对二手房交易税收征管问题进行深入分析，并提出对策，以促进二手房交易市场的健康发展。
在二手房交易中，税收征管问题主要表现在以下几个方面：1.税收逃避问题严重。
在二手房交易中，有相当一部分交易是通过非正规渠道进行的，购买双方往往选择以较低价格进行交易，以逃避房屋转让所得税和契税的缴纳。
一些中介公司和个人也会隐瞒交易价格，以减少纳税额度。
2.税收征管体系不够完善。
二手房交易中，涉及到的税种有房屋转让所得税、契税等，而这些税种的征管规定和实施方式并不够完善，导致了税收征管工作的难度和效果。
3.税收征管信息不对称。
在二手房交易中，买卖双方以及中介公司、房产评估机构、银行等多个环节都存在信息不对称的情况，这就给了逃税者可以钻空子的机会，也增加了税收征管部门的查处难度。
二、对策分析针对上述问题，我们需要提出以下对策来加强二手房交易税收征管工作：1.建立健全税收征管制度。
完善二手房交易税收的征管规定和实施方式，建立起全面的征管体系，并且加大对违法逃税行为的查处力度，确保税收的全面征收。
2.加强信息共享和协作机制。
建立二手房交易相关各方的信息共享和协作机制，包括税收征管部门、房产中介公司、银行等，以及建立跨部门信息平台，实现涉税信息的全面共享。
通过信息共享和合作，可以更好地发现和打击逃税行为。
3. 提高征管技术水平。
加大对税收征管部门的技术投入力度，使用现代科技手段，比如大数据分析、人工智能等技术手段，提高税收征管的精准度和效率，更好地发现逃税行为。
4. 完善税收政策。
针对二手房交易中的税收问题，可以适当调整税收政策，比如降低税率、提高税收起征点等，以激励纳税人主动缴纳税款，减少逃税行为的发生。
二手房交易中的税费问题
二手房交易中的税费问题随着房地产市场的不断发展，越来越多的人选择购买二手房。
在进行二手房交易时，税费问题是一个必须要考虑的重要因素。
正确理解和合理处理税费问题，不仅能够保障买卖双方的合法权益，还能够避免出现纠纷和经济损失。
本文将介绍二手房交易中的税费问题，并提供有关税费的解释和建议。
首先，我们来了解一下二手房交易中的主要税费。
在购买二手房时，买方需要支付契税、个人所得税以及增值税。
而卖方需要缴纳增值税、个人所得税和城市维护建设税。
这些税费在房价中的比例是不固定的，会根据不同地区和交易额而有所不同。
因此，在购房前，买卖双方都需要了解当地的税费政策，并进行合理的预算和准备。
首先，我们来看看契税是什么。
契税是指买方在购房时需要缴纳给国家的税费。
契税的收费标准根据房屋的成交价格来确定，一般为成交价格的1%至3%不等。
契税是购房者在交易完成后的一个必要支付，没有缴纳契税，房产所有权的转移将无法正式进行。
因此，在签署买卖合同时，买方需要在规定的时间内向税务部门缴纳契税，并办理相应的手续。
接下来是个人所得税。
个人所得税是指在二手房交易中的卖方所需要缴纳的税费。
在国家税法中规定了个人出售不动产所要缴纳的个人所得税的税率和计算方法。
一般情况下，个人所得税的税率为20%。
然而，在具体的交易中，如果卖方是在满足一定条件下出售自有住房，且持有满五年，那么在缴纳个人所得税时可以享受免税政策。
因此，在进行二手房交易时，卖方需要对个人所得税政策进行详细的了解，并在合理的时间内办理税费缴纳手续。
除了个人所得税和契税外，二手房交易中还需要考虑增值税。
增值税是指在二手房交易中的卖方需要缴纳给国家的税费。
根据国家的税法规定，二手房交易中的增值税税率为5.6%。
卖方在办理房屋所有权变更手续时，需要按照成交价的比例进行缴纳。
但是需要注意的是，如果卖方是个人出售自有住房，并且符合免征条件，那么在缴纳增值税时可以享受免税政策。
最后，我们来说说城市维护建设税。
二手房买卖中的税费问题与减免政策解析与税务筹划建议
二手房买卖中的税费问题与减免政策解析与税务筹划建议在当前房地产市场中，二手房买卖成为了许多购房者的首选。
然而，随之而来的税费问题成为了许多人头疼的难题。
本文将为大家解析二手房买卖中的税费问题，并提供税务筹划建议，帮助购房者更好地进行二手房交易。
一、印花税二手房交易中最常见的税费就是印花税。
根据国家税务总局规定，印花税的征收范围为房地产交易，税率为销售总价的1%至3%不等。
卖方通常需承担印花税的支付，但在具体交易过程中，买卖双方也可以通过协商进行分担。
为了减轻购房者的负担，我国还出台了一系列的减免政策。
例如，对于首次购买家庭所购买的房屋，可以根据购房套数的不同，享受部分或全部的印花税减免。
此外，对于普通住房，购买两年以上并按规定享受房产税减免的，可免征印花税。
二、个人所得税在二手房买卖中，个人所得税也是需要注意的税费问题。
根据我国税法规定，个人转让住房取得的差价作为个人所得税的征税基础，税率为20%。
但对于个人出售非普通住房的情况，所得税税率为20%至25%不等。
然而，也有一些减免政策可以帮助购房者减少个人所得税的负担。
例如，对于个人出售唯一的住房并购买新房的情况，且满足一定的条件，可以免征个人所得税。
此外，对于个人出售普通住房，在满足一定的纳税居民条件下，房屋持有满两年的，适用简易办法计算个人所得税，由购房者按照销售金额的2%缴纳个人所得税。
三、契税契税是指二手房买卖中涉及到的房地产交易税费，税率一般为1%至2%不等。
契税的纳税义务人是购房者，也就是说购房者需要承担契税。
不过，对于首次购房的购房者来说，可以享受到部分的契税减免政策。
根据相关规定，初次购买首套普通住房的，可以免征契税；而对于购买首套非普通住房且购买总价不高于限价的，也可以享受到契税减免的待遇。
这些减免政策能够有效降低购房者的经济压力。
四、房产税对于二手房买卖中的房产税问题，我国目前尚未全面推行。
目前，各地的房产税试点工作正在进行中，尚未在全国范围内实施。
二手房交易中的税费问题
二手房交易中的税费问题二手房交易是指购买已有产权的住房，相比购买新房，它具有价格相对低廉、交房周期较短等特点，因此在市场上备受欢迎。
然而，在进行二手房交易时，买卖双方必须考虑和处理涉及税费的问题。
本文将重点探讨二手房交易中的税费问题，以帮助读者更好地了解有关情况。
1. 契税契税是指在购房过程中需要缴纳的一种税费，它的计算标准是根据二手房的成交价来确定的。
根据不同省市的规定，契税税率一般在1%~3%之间，部分特殊情况下可能会有所增加。
购房人需要在签订购房合同后的30日内完成契税的缴纳。
2. 增值税在某些情况下，二手房交易也需要缴纳增值税。
一般而言，只有购买时间不满两年或者购房人没有连续居住满两年的，才需要缴纳增值税。
增值税的计算方式是根据成交价与优惠折扣后成交价的差额，并按照规定的税率进行计算。
3. 个人所得税在出售二手房时，卖方需要缴纳个人所得税。
根据不同情况，个人所得税的计算方式也有所不同。
一般来说，如果卖方是自住满五年的，出售所得金额可以免征个人所得税；如果住房在五年内出售，但出售所得不超过售价的20%时，也可以免征个人所得税。
超过20%的部分则按照适用税率进行计算并缴纳。
4. 其他税费除了契税、增值税和个人所得税，二手房交易还可能涉及其他税费。
例如，房屋维修基金、土地使用税、印花税、过户费等。
这些费用的具体计算和缴纳方式因地区而异，购房人需要在交易过程中咨询相关机构或专业人士。
总结：二手房交易中的税费问题需要买卖双方在购房过程中进行明确了解。
契税、增值税、个人所得税是交易过程中最常见的税费，其计算和缴纳方式需根据当地规定进行。
此外，还需要关注其他的税费如房屋维修基金、土地使用税等。
购房人应该在开始购房前咨询相关机构或专业人士以获得准确的信息，以免产生不必要的纠纷和加重经济负担。
二手房交易税收征管问题及对策分析
二手房交易税收征管问题及对策分析随着我国房地产市场的快速发展，二手房交易也日益活跃起来。
在二手房交易过程中，税收征管问题一直备受关注。
税收征管不严、漏税问题严重，已成为制约房地产市场发展的重要因素之一。
本文将对二手房交易税收征管问题进行分析，并提出相应对策，以期对解决该问题有所帮助。
1.税收征管不严格在二手房交易过程中，由于各种原因，税收征管并不是十分严格。
一方面，部分二手房交易者往往采取隐瞒真实交易价款的方式，以逃避相关税费的缴纳。
一些地方政府也缺乏对二手房交易税收征管的有效监管，导致一些违法行为时有发生。
2.漏税问题严重由于税收征管不严格，导致一些二手房交易者敢于隐瞒真实交易价款，以此来逃避税费的缴纳。
特别是在一些热点城市，由于二手房价格上涨幅度较大，遮蔽交易价款的现象更是屡见不鲜。
这种情况下，相关税费的漏税问题十分严重，造成国家税收的大量流失。
3.征收体制不完善目前我国在二手房交易税收征管方面存在的一个问题是征收体制不完善。
由于房地产市场的复杂性，相关税费的征收体制也应该更加完善。
但是目前来看，我国的二手房交易税收征管体制并不够完善，难以有效遏制漏税问题的发生。
1.建立健全的税收征管体系为了解决二手房交易中税收征管不严格的问题，首先应该建立健全的税收征管体系。
各级地方政府应该加强对二手房交易税收征管的监管，确保每一笔二手房交易都要进行税费的清查和缴纳。
还应该加强对二手房交易价格的核实工作，以防止交易价格的隐瞒。
2.加大对税收征管的执法力度在解决二手房交易税收征管问题时，还应该加大对税收征管的执法力度。
各级地方政府应该出台更加严格的执法措施，对于那些敢于隐瞒交易价款的行为，应该予以严厉的处罚。
只有加大对税收征管的执法力度，才能有效遏制漏税问题的发生。
3.提高征管工作人员的业务水平为了进一步加强税收征管工作，还应该提高征管工作人员的业务水平。
只有提高征管工作人员的业务水平，才能更好地发挥他们在税收征管中的作用，有效提高税收征管的效率，从而减少漏税问题的发生。
北京二手房房产交易和租赁环节中出现的税收问题
北京二手房房产交易和租赁环节中出现的税收问题1. 引言1.1 二手房房产交易税收问题二手房房产交易是指购买或出售已经有人居住的房屋。
在北京市，二手房房产交易涉及到税收问题，这是一个备受关注的话题。
房产交易税收问题主要包括印花税、个人所得税和契税等方面。
印花税是二手房房产交易中不可避免的税收项目。
根据北京市相关规定，购房者在购买二手房时需要交纳印花税，税率为房屋总价的1%。
印花税的缴纳是购房者在办理房产过户手续时必不可少的一环。
个人所得税也是二手房房产交易中需要关注的税收问题。
根据《中华人民共和国个人所得税法》，卖方在出售房产获得收入时需要缴纳相应的个人所得税。
个人所得税的缴纳是对卖方在二手房交易中取得的收益进行合理征税的重要手段。
二手房房产交易税收问题对市民购房意愿和房产市场有着重要影响。
合理的税收政策能够促进市场的健康发展，提高税收的征收效率。
政府应该不断完善税收政策，促进二手房市场的稳定和发展。
1.2 二手房租赁环节税收问题在北京的二手房租赁环节中，税收问题也备受关注。
一方面，房东在出租二手房产时需要缴纳相应的房产税和个人所得税，这对于房东来说是一项不小的负担。
租户在租赁二手房时也需要支付增值税和个人所得税，使得租房成本增加。
这些税收问题直接影响到二手房租赁市场的健康发展。
值得注意的是，北京市对于二手房租赁环节的税收政策相对较为复杂，包括税率的设定、税收优惠政策的落实等方面存在不少问题。
部分房东和租户可能存在逃税行为，导致税收漏洞较大，影响财政税收的正常征收。
这也给税收管理部门增加了监管难度，需要加强对二手房租赁环节税收的监管力度。
在二手房租赁环节中，税收问题对房东和租户的财务状况都有一定影响。
对于房东来说，税收负担过重可能导致其租金收益减少，影响租赁意愿。
对于租户来说，税收的增加可能导致租金上涨，增加租房成本。
税收政策的合理性和合规性显得尤为重要。
要解决二手房租赁环节中的税收问题，需要加强税收监管，规范税收征收程序，建立健全的税收政策。
二手房交易税收征管问题及对策分析
二手房交易税收征管问题及对策分析随着我国经济的快速发展，房地产市场也日益火热，成为了我国经济发展的重要支柱之一。
而在房地产市场中，二手房交易一直都是一个备受关注的话题。
随着二手房交易规模的不断扩大，相关的税收征管问题也逐渐凸显出来。
本文将分析当前二手房交易税收征管中存在的问题，并提出相应的应对策略。
一、二手房交易税收征管问题1. 税收征管不规范目前，我国对于二手房交易的税收征管主要依赖于买卖双方的自觉申报和监管，而并没有建立完善的税收征管制度。
这导致了一些交易双方存在逃税行为，严重损害了国家税收利益。
2. 税收政策不清晰目前，我国对于二手房交易的税收政策较为复杂，各地区的政策不一致，使得纳税人在交易过程中难以明确应纳税收的具体数额，容易导致误纳税或逃税现象。
3. 税收征管成本高由于税收征管工作的不规范和政策的不清晰，导致了税收征管成本的提高。
一方面，税收征管部门需要增加人力物力进行监督和查处违规行为；纳税人在交易过程中需要支付更多的征管费用，使得交易成本逐渐升高。
4. 信息共享不畅在二手房交易中，纳税人和税收征管部门之间的信息共享不畅，缺乏及时的监督和纠正，导致了很多交易数据难以真实有效地被监管，为逃税行为提供了便利。
二、对策分析建立完善的税收征管体系是解决二手房交易税收问题的关键。
可以采取引入第三方机构进行征管的方式，建立完善的信息共享机制，通过现代化的信息技术手段，实现对二手房交易数据的实时监管和追溯，提高税收征管的精准度。
针对二手房交易的税收政策，应该尽可能的简化，减少繁文缛节。
可以通过取消或者调整部分税收政策，降低纳税人的征管成本，增强其纳税的主动性和自觉性。
3. 加强宣传教育应加强对纳税人和交易双方的宣传教育，让他们了解并遵循税法纳税规定，提升纳税主体的自觉遵守税法的意识和能力，减少逃税行为的发生。
4. 增加对违规行为的惩罚力度对于那些故意逃税或者漏税的行为，应该加大惩罚力度，建立起严厉的制裁机制，对违规行为进行严肃打击，形成对税收违法行为的震慑，提升纳税人的合规意识。
二手房个人所得税怎么算
二手房个人所得税怎么算一、二手房个人所得税是多少家永远是我们温暖的港湾，具体而言，房子一定程度上代表着我们的家，对于我们的正常生活起着重要的保障作用。
由于房价过高，买二手房也是一个选择。
大家知道，买卖二手房的过程中需要缴纳个人所得税。
那么二手房个人所得税是多少？我们来了解下。
一、什么是个人所个税个人所得税是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。
个人所得税的纳税义务人，既包括居民纳税义务人，也包括非居民纳税义务人。
居民纳税义务人负有完全纳税的义务，须就其来源于中国境内、境外的全部所得缴纳个人所得税；而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得，缴纳个人所得税。
个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。
在有些国家，个人所得税是主体税种，在财政收入中占较大比重，对经济亦有较大影响。
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。
各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税二、二手房个人所得税是多少二手房交易主要分四种情况：正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产。
各种交易形式所需缴纳的税费是不同的。
1、正常过户个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非先进住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件①家庭先进住宅②购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都须缴纳个人所得税。
注：如果是家庭先进住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭先进住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
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2013年10月山西财政税务专科学校学报Oct．2013第15卷第5期JournalofShanxiFinance＆TaxationCollegeVol．15No．5
【税收与企业】
关于二手房交易个人所得税的若干思考康建军吉淑英（山西省财政税务专科学校，山西太原030024）
摘要：2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则，再次提升了中央政府对
房地产市场的调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。该细则中重要的涉税措施是对二手房交易所得征收个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，引起社会各界的强烈反响，实际执行过程中也出现了各种各样的问题，只有正视和解决这些问题，才能确保其调控作用的充分发挥。关键词：二手房;个人所得税;新国五条中图分类号：F810．424文献标识码：A文章编号：1008－9306（2013）05－0037－04
2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新
国五条”的细则，再次提升了中央对房地产市场的
调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。其中涉税方面最引人关注的是对二手房交易差价按20%计征个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，大多数人认为这一规定将大大提高交易的个人所得税税额，于是对该项政策市场反应强烈，出现交易者连夜排队过户、二手房成交量大涨的现象，个别地方甚至还引发了“政策性离婚”现象。尽管这些政策的调控必然对房地产市场产生影响，但社会各方有如此强烈的反应，可能超出了预想。因此，必须深刻检讨政策制定和实施中存在的问题进而改之，才能确保调控的效果。一、二手房交易个人所得税的政策沿革对二手房交易征收个人所得税的政策规定经过了以下五个阶段：第一阶段：1994年起实施的《个人所得税法》规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，其中包括房产。第二阶段：1999年，财政部、国家税务总局、建
设部三部委联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为对二手房交易征收个人所得税重要的政策依据，《通知》明确规定了个人出售自有住房应纳税所得额的确定原则，包括个人出售已购公有住房、个人出售已购公有住房以外的其他自有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。同时为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。第三阶段：2006年7月，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是对二手房交易征收个人所得税最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额计征税率为20%，总额计征税率为1%～3%。对住房转让所得
征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无
收稿日期：2013－09－26作者简介：康建军（1963－），男，山西平定人，山西省财政税务专科学校金融系教授，研究方向：税收理论与实务；
吉淑英（1961－），女，山西临猗人，山西省财政税务专科学校财政系教授，研究方向：财政理论与实践。73正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核
定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。第四阶段：2010年9月底，财政部、国家税务总局、住建部三部委联合规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。第五阶段：2013年3月1日，国五条细则中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
二、二手房交易个人所得税存在的问题(一)法律基础存在缺陷
《个人所得税法》规定，对个人取得的各项应税
所得征收个人所得税，列举的应税所得有工资薪金所得、个体工商户生产经营所得、对企事业单位的承包承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息股息红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、其他所得等共11项。1．无论个人所得税的征税对象如何规定，所得
的合法、私有性质不容改变，这是个人所得税征收的基本法律基础，既然是对个人所得征税，那么必须保证个人所得是完全私有的，以体现个人所得税对“私有财产侵犯”这一特性。我国土地所有权国有
的性质决定了个人转让二手房的所得不具备完全私有的性质，对其征税的坚实基础明显缺失。2．二手房的来源必须合法，这是个人所得税征
收的又一基本法律基础。由于我国个人获得二手房的来源很复杂，征收个人所得税难免会掩盖这种复杂性，并使那些不合法的二手房交易合法化，至少在税法层面确认其合法化。
(二)计税依据存在缺陷
我国现行《个人所得税法》规定，对于二手房转让所得征收个人所得税的计税依据有两种：一是总额计征，即核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。二是余额征收，即按转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计征。无论采取哪种计税依据，都可能带来征收管理上的不足，进而增加税收成本，凸显计税依据的缺陷。1．总额计征。纳税人未提供完整、准确的房屋
原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。首先，房屋转让收入的确定正常情况下应该依据转让合同、凭证等有效证明文件所载明的金额确定，如果不能准确确定的，主管税务机关有权核定其转让额，问题的关键是采用何种办法核定。因为影响房屋转让价格的因素很多，诸如地理位置、年限、心理预期、转让的迫切性、转让的目的等，这些因素必然导致房屋交易金额具有很大的不确定性。作为计税依据的转让金额确定难度增大。其次，按总额计征必然会加大纳税人偷税的可能性，其必然会想方设法减少有效、合法凭证所载金额，产生大量的阴阳合同。如果一种税的开征促使纳税人及其关联方协同造假，那么该税开征的合理性值得商榷。最后，如果纳税人不能提供合法有效的证明文件以说明转让金额或提供证明文件所载的转让金额明显偏低而又无正当理由的，税务机关依法核定其转让额。核定的过程是艰难的，征纳双方的纠纷不可避免。核定的技术性很强，对税收管理员及评估机构的要求也很高，必然徒增征税的难度，抬高涉税成本。2．余额计征。纳税人可凭原购房合同、发票等
有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。该方法不仅要求二手房转让收入确认准确，而且对扣除项目的确认更加关键。关于收入确认问题前已说明，不再赘述。单就扣除项目来说，首先，扣除范围需要进一步明确。现行税法规定可以扣除的项目有房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。扣除范围规定粗略，操作性不强，应将“有关合理费用”进一步细化和拓展。除考虑房屋所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平外，还应考虑所购房屋的装修费、合理改造费、子女抚养费、老人赡养费、工作调动因素、83物价上涨因素等。“有关合理费用”的确定也比较
复杂，原则上要求这些费用要有真实合法的凭证，而事实上这些费用由于涉及项目多、分项金额小，再加上住房购置转让的时间间隔（物价上涨）而带来的损失以及为了省钱而票据索取不全和虚假等原因，使得余额确定不准确。美国缴纳个人所得税不仅考虑个人的收入，而且十分重视家庭其他成员尤其儿童的数量情况。同样收入的两对夫妇，有儿童和没有儿童所交纳的税收相差很大。而我国只根据个人收入而不考虑家庭儿童情况一律依照同一税率征税的做法明显存在很大的缺陷。转让房屋可能是由于家庭成员（如老人、子女）的增加而必须的，也可能是由于改善住房条件、提高生活质量所必须的，转让房屋的征税也应有所区别。(三)税率设计存在缺陷
我国现行二手房交易的税率形式有两种：差额计征税率为20%，总额计征税率为1%～3%。在实际使用时可能会出现下列情况：1．二手房交易个人所得税由于选择不同的税率
而税收负担会有所不同，有时候可能会引起税负的巨大差别。这必然会使纳税人在选择税率时依据个人利益的损害程度而有所偏好。例如按照区域核定价为100万元，原购买价格79万元，扣除项目有：银行利息5．9万元、装修费7．9万元、本次转让营业税5．6万元、上次购房契税1．2万元，最终的差额为4000元，按照20%的税率需要缴纳的个人所得税
仅为800元。而按照全款1%的税率需缴纳的个人所得税为1万元。尽管这一案例仅为个案，不具有普遍意义，但目前差额20%的个税在执行层面的确可以通过种种方式进行抵扣。纳税人会毫不犹豫的选择20%的税率纳税；如果将上述的购买价格调整为69万元，其他不变，最终差额为104000元，按照20%的税率需缴20800元。纳税人会毅然决然选
择后者纳税，即使符合按差额计征的所有条件。两种税率、两种征收方式的不同，最后应纳税款必然不同，致使纳税人在选择中有所取舍，进而破坏税收的严肃性和强制性。2．1%～3%幅度税率设计的指导思想，主要是
考虑到二手房所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，全国不可能规定统一的比例税率计征个人所得税。首先，无论在1%～3%幅度内选择多少，都有将所得税流转税化的嫌
疑，交易价格总归不是转让所得。其次，征收率的依
据选择困难且混乱。上海对普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。有些地方是按照房屋每平米售价的高低确定，售价越高适用征收率越高。全国各地做法各不相同，使得税收的严肃性受到伤害。最后，选择适用征收率的权限规定不清晰。原则上，在政府规定的幅度税率内，各省、自治区、直辖市在本范围内选择本地区的适用税率是惯例。问题是省级以下的市县由谁来选择税率。同一省域内各市县的经济发展水平、房价的高低、居民收入水平等各不相同。核定征收率的权限是否下放至县级或是建制镇。(四)征收目标存在缺陷
国务院关于楼市调控“新国五条”的细则，表明政府对楼市调控加码的“靴子”随之落地。《通知》