上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与及战略研究
构建多元化经营模式,提升城市商业综合体项目盈利能力
构建多元化经营模式，提升城市商业综合体项目盈利能力随着城市化进程的加速，城市商业综合体已经成为当代城市中不可或缺的一部分，不仅能够满足城市居民的消费需求，同时也为城市经济发展增添新的活力。
然而，与此同时也面临着市场发展不均、竞争激烈等问题。
如何构建多元化经营模式，提升商业综合体项目的盈利能力，成为了业内人士最关注的话题之一。
一、构建综合性、多层次的服务体系商业综合体是以商业和文化综合体为主要业态的建筑群体，在满足消费需求的同时也要创造出一系列的服务和体验。
因此，要提升商业综合体项目的盈利能力，首先应构建综合性、多层次的服务体系。
（一）建立完善的物业服务体系商业综合体物业服务的质量和效率直接影响商业综合体的消费体验和声誉。
因此，建立完善的物业服务体系，引入专业化物业管理机构来全面提升物业管理水平和服务质量，从而增强消费者的满意度和忠诚度，为商业综合体项目的盈利能力奠定坚实的基础。
（二）丰富商业业态商业综合体的业态更新和业态升级，也是提高商业综合体盈利能力的关键。
如何更好地引进新的业态，拓展商业维度，为消费者提供更加完整、全面的消费体验呢？此时需要根据消费者的个性化需求，深入了解市场需求和消费者需求，积极拓展商业业态，为商业综合体项目带来更多的商机和利润。
（三）构建跨界协同的全新服务体系跨界合作已经成为了当今商业模式创新的重要方向。
商业综合体项目可以考虑引入文化、娱乐、科技、教育等行业的业态，为消费者提供全新的消费体验，打造多元化的服务生态圈。
二、引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型当前，科技和信息技术正在颠覆传统商业模式。
商业综合体项目需要及时应对这一变革，通过引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型。
（一）升级数字化核心数字化核心是商业综合体项目数字化转型的基础。
商业综合体项目应通过不断升级技术和设施来提高数字化核心的质量和效率，实现数字化转型。
（二）打造智能化的交互体验在智能化的时代，商业综合体项目需要实现智能化交互体验。
万达商业地产模式+城市综合体解读
长春宽城 长春重庆路 沈阳太原街 廊坊万达广场 北京CBD 北京石景山
哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街
长春红旗街 沈阳铁西区 抚顺万达广场 鞍山万达广场
唐山路南
大连万达广场 天津海河 济南泉城路 天津金街 天津河东区 青岛CBD 青岛泉城路 济南魏家庄 南京建邺 南京新街口 无锡滨湖 上海五角场 上海周浦 无锡北塘 无锡惠山 宁波鄞州 宁波江北
• 经营单个购物中心→经营连锁购物中心
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
4. 第三代产品——突破与成熟
和1970年的日本）
二、2009年全年城镇居民家庭 人均总收入18858元，实际增长 9.8%，增速首次超过GDP。 三、2009年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
万达商业地产模式
——城市综合体解读
城市化是中国未来核心发展动力
主题购物中心最佳赢利模式研究—拉斯维加斯威尼斯购物中心案例
主题购物中心最佳赢利模式研究—拉斯维加斯威尼斯购物中心案例我们经常面对一个难题，如何在城市的新区会场非核心商圈打造购物中心和商业街区，如何营造有吸引力的目的地。
作者带着问题考察了美国主题购物中心，开始了策划中国主题购物中心的构思与研究工作。
我们通过研究得到初步答案：聚集一流专家，精心设计符合消费者欣赏习惯的主题购物中心及综合体，运用旅游规划和商业规划手法，打造具有文化内涵的消费目的地，在中国的土地上也能打造具有中国文化特色的主题购物中心。
他山之石，可以攻玉，拉斯维加斯在打造主题酒店、购物中心等方面给全球提供了宝贵的经验。
一、旅游城市拉斯维加斯的市场环境一个蛮荒的沙漠区域，一个带有西部牛仔旷野的土地，因为克罗拉多河被胡佛大坝截断，生命之水聚集在拉斯维加斯城郊，辽阔的沙漠区域拥有了巨大人工湖泊。
修筑胡佛大坝的工人也有华工，通过赌博为寂寞的生活增加乐趣，缺乏机遇的拉斯维加斯被美国政府立法只是允许在美国拉斯维加斯地区开设赌场。
图1 拉斯维加斯的沙漠景观拉斯维加斯是美国最大赌城和娱乐城,网址/。
地处美国内华达州西部旅游城，位于内华达州东南角，西南距洛杉矶466公里。
拉斯维加斯原本只是到加州路上的一个绿洲，周围则是一望无尽的沙漠。
十九世纪三十年代，内华达州决定使赌博成为合法的事业，此令一出，几乎在一夜之间，市区的赌场纷纷成立。
拉斯维加斯的“赌城”之名也就此传开。
工程建于1931年4月，1936年3月竣工。
水库名米德湖，总库容352亿立方米。
水电装机1134．5万千瓦，两个泄洪隧洞引水明渠长约198米，泄量为11340立方米／秒。
4个进水塔每个底部直径25米，最大坝高222．5米。
该坝于1955年被评为美国现代土木工程七大奇迹之一。
该工程建成后，在防洪、灌溉、城市及工业供水、水力发电等方面发挥了巨大的作用，为开发和建设美国西部各州做出了贡献。
图２美国胡佛大坝图３拉斯维加斯城区地图二、威尼斯城市商业综合体的盈利模式主要盈利点：赌场收入次要盈利点：酒店与餐饮收入第三盈利点购物中心收入。
城市综合体盈利模式研究
城市综合体盈利模式研究城市综合体是指一个集商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的综合性城市开发项目。
它通过整合不同业态，提供全方位的服务和体验，成为当代城市发展中的重要组成部分。
城市综合体的盈利模式是指如何通过各业态的运营，实现项目的经济效益和利润最大化。
以下是对城市综合体盈利模式的研究。
一、项目商业定位城市综合体的商业定位是最基础的定位，它决定了项目的目标人群、定位消费水平和业态布局。
例如，高端城市综合体可以吸引高消费人群，布局奢侈品、高端餐饮等高附加值业态；而低端城市综合体则以消费群体广泛、价格实惠为特点，布局超市、快餐等大众化业态。
二、租金收入三、销售额提成城市综合体可以设定销售额提成机制，对商家的销售业绩进行考核，并按一定比例提取销售额作为项目的收入。
这种模式鼓励商家积极经营，并与商家形成共享共赢的关系。
销售额提成的具体比例可以根据商家经营状况和市场需求进行调整。
四、项目管理费城市综合体的经营和管理需要一定的成本，包括人力成本、运营成本、设备维护等。
项目管理费是指由开发商或运营公司向商家收取的一定比例的费用，用于项目运营和维护。
收取项目管理费有助于项目的可持续发展，并使得开发商和运营公司能够获得一定比例的回报。
五、品牌授权费一些知名品牌可以通过授权的方式将其品牌引入城市综合体，增加项目的知名度和吸引力。
开发商可以向品牌方收取品牌授权费，以获得品牌授权和使用品牌形象的权利。
品牌授权费是品牌方和城市综合体之间的合作收入，可以提高项目的品牌价值和市场竞争力。
六、活动策划收入城市综合体可以通过举办各种活动来吸引客流、提高知名度和营业额。
开发商可以与商家合作，通过活动策划来获取一定的收入。
例如，与电商平台合作进行线下活动，举办演唱会、时装秀等，吸引更多的顾客和媒体关注，提高项目的盈利能力。
七、物业服务费综上所述，城市综合体的盈利模式是多元化的，包括租金收入、销售额提成、项目管理费、品牌授权费、活动策划收入和物业服务费等。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
中小型商业街开发盈利模式研究
中小型商业街开发盈利模式研究随着城市发展和经济的不断增长，中小型商业街成为了城市中不可忽视的一部分。
然而，如何让中小型商业街更具竞争力并获得盈利，在当前市场竞争激烈的环境中成为了一项重要的任务。
本文将对中小型商业街开发的盈利模式进行研究，并提出一些可行的建议。
一、租金收入模式中小型商业街作为商业综合体的一种形式，其主要的盈利方式便是通过租金收入模式。
商业街的开发公司通常将商业空间出租给各类商家，通过租金收取获得收益。
在确定租金价格时，应该根据商业街的地理位置、商业氛围、周边竞争环境以及商业面积等因素进行合理评估，以确保租金收入能够覆盖开发和运营的成本，并获得一定的利润。
然而，单纯依靠租金收入模式往往无法满足中小型商业街盈利的需求，因此需要通过其他方式来增加收益。
二、品牌运营模式中小型商业街可以通过引入知名品牌进行合作，从而吸引更多的消费者和商家。
通过与知名品牌合作，商业街可以提高整体的知名度和美誉度，吸引更多的顾客前来消费。
同时，借助知名品牌的影响力，商业街可以提高租金收入，并将其作为一个特色和卖点进行宣传。
此外，商业街还可以考虑引入特色品牌或特色店铺，以营造独特的商业氛围，并吸引更多的顾客。
特色品牌和特色店铺可以成为商业街的亮点，吸引潜在的消费者前来消费，形成口碑传播效应，为商业街的发展带来更大的影响力。
三、活动策划模式中小型商业街可以通过组织各类活动来提升其知名度和吸引力。
活动策划是商业街盈利模式中的另一种重要方式。
例如，商业街可以举办各类主题活动、展览、音乐会等，吸引更多的人流和商家参与。
通过活动的形式，商业街可以增加顾客的互动性和购物的乐趣感，从而提高消费者的满意度和忠诚度。
同时，活动策划也可以为商业街带来更多的赞助和合作机会，增加额外收入。
四、多元化业态开发模式中小型商业街可以通过多元化的业态开发来提升盈利能力。
通过引入不同类型的商家和服务业态，商业街可以满足消费者的多样化需求，并提供更加丰富的购物和娱乐体验。
城市综合体项目投资回报能力分析
城市综合体项目投资回报能力分析城市综合体项目是当今城市发展中崭新的投资模式，它融合了住宅、商业、办公、娱乐等多个功能，成为城市经济的重要增长点。
投资者在选择城市综合体项目时往往会关注其投资回报能力，在这篇文章中，我们将对城市综合体项目的投资回报能力进行深入的分析。
1. 市场需求和供给在进行城市综合体项目的投资回报能力分析时，首先要考虑的是市场需求和供给的平衡情况。
城市综合体项目的成功与否直接取决于市场需求的充足程度。
通过调研分析当地人口、收入水平、生活方式等指标，可以评估市场对于综合体项目的需求，从而判断项目的投资回报能力。
2. 土地成本与规划布局城市综合体项目的土地成本是项目投资回报能力的重要因素之一。
高昂的土地成本会直接影响项目的投资回报率。
因此，在选择土地时，投资者需要根据项目规划布局和土地开发潜力来判断土地成本的合理性，并合理评估项目的投资回报能力。
3. 商业租金和销售收入城市综合体项目的商业租金和销售收入是投资回报的主要来源。
商业租金取决于项目所处的地理位置、租金水平和租赁面积等因素。
销售收入则与项目内部的商业、娱乐和办公业态有关。
投资者可以通过调研了解当地商业市场的竞争格局和潜在消费者需求，进而评估项目的商业租金和销售收入能力。
4. 运营管理和维护成本城市综合体项目的运营管理和维护成本对于投资回报能力有着重要的影响。
高效的运营管理可以降低成本，提高项目的盈利能力。
因此，投资者需要对项目运营管理团队的专业素质、成本控制能力等进行评估，以确保项目能够保持良好的盈利能力。
5. 风险因素考量在进行城市综合体项目投资回报能力分析时，也要考虑到投资中存在的风险因素。
市场竞争、政策风险、运营管理风险等都可能影响项目的投资回报能力。
投资者需要对这些风险因素进行全面的评估，并采取相应的风险管理措施，以保障项目的投资回报能力。
综上所述，城市综合体项目的投资回报能力是一个综合性的指标，受到市场需求、土地成本、商业租金和销售收入、运营管理和维护成本以及风险因素等多方面的影响。
房地产上市公司的盈利能力分析文献综述
文献综述房地产上市公司的盈利能力分析在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。
随着证券市场的不断地完善，投资者的投资理念也越加成熟，他们不仅关注上市公司股票的涨跌，也开始关心公司偿债能力、经营能力、盈利能力、发展能力等。
其中对上市公司的盈利能力尤为关注。
近年来，对于投资者来说房地产行业是一个的敏感且颇有争议的行业，因此也给了这个行业更多的关注。
许多投资者和学者也利用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的盈利能力进行全方位的分析研究，如何能真实的评价和反映上市公司的盈利能力也成为研究的重中之重。
国内外学者对上司公司盈利能力的研究发现，许多因素对公司盈利能力都有影响，但由于采用的方法和选取的标准不同也就有了许多不同的观点。
1企业盈利能力评价方法的国内外研究1.1国外研究对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。
我国对企业的盈利能力的研究起步较晚而在国外从20世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。
Frederick Winslow Taylor（1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。
这是通过成本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。
Peter.M.Drucher（1950）经过实证研究，提出企业绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。
从此人开始思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Glove(1978)发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。
至此盈利质量正式得到关注。
在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。
Melnnes（1971）对美国30家跨国公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报酬率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究1.最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用2.商业综合体项目选择与风险控制3.城市综合体项目定位4.城市综合体融资组合模式5.城市综合体的产品创新与成本控制6.城市综合体的资金收回与价值最大化7.城市综合体开发的战略联盟与连锁开发战略一、最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用1.上市公司纷纷进军商业地产行业由于优质商业地产提供稳定的租金收益和经营收益，国内许多上市公司投入到商业房地产的开发，例如华润集团从2003年开始成功开发了深圳华润万象城，开创了深圳进入大型购物中心时代；世贸集团在上海南京东路开发了上海世茂国际广场，紧邻上海的政治文化心脏地带——人民广场。
世茂国际广场的主楼楼高333米，堪称「浦西第一高楼」。
整幢建筑物由3个相对独立又相互联系的建筑单体组成，项目占地面积1.30平方米，总建筑面积约17万平方米，主体塔楼共60层，裙楼共10层，开放式广场面积近2,000平方米。
上海世茂国际广场项目主要由一家超五星级酒店，以及豪华商场两组物业组成。
主体塔楼第8至60层为五星级酒店——上海世茂皇家艾美酒店 (Le Royal Meridien Shanghai)，共有770间宽敞舒适的客房。
该项目是典型的城市综合体，属于回报率较高的收租型物业，对于上市公司现金流拥有良好的贡献。
2.商业地产团队的激励和约束机制大量商业地产项目的出现需要高水平的商业地产团队，新摩尔公司加大了商业地产高级人才培养力度，2006年开始新摩尔公司总经理杨宝民先生担任清华大学商业地产客座教授，先后培训300多名商业地产高级人才，同时帮助进军商业地产项目的上市公司进行专题培训和长期指导。
通过对多家上市公司团队的培训和调研，发现存在如下典型的公司治理机制问题：（1）担心优秀商业经营高级人才加入团队排挤自己的位置，董事会领导普遍缺乏商业地产经验，在用人上出现偏差，董事会在战略驾驭能力方面不够。
（2）经理人根据自己专长进行商业项目定位，而不是根据消费者需要。
（3）不能针对商业地产行业特点对经理人团队进行有效激励，导致团队高层的频繁变动。
鉴于城市综合体等商业地产项目的特点，作者推荐新摩尔公司总结的治理机制方案：（1）完善董事会成员结构，增加商业地产专家作为独立董事，增强董事会对商业地产行业特性的把握。
（2）鼓励经理人团队以可持续经营作为出发点，根据项目定位与招商对团队进行阶段性奖励，部分奖励保留到正常开业。
由于项目周期较长，激励机制一般要按照三年确定。
鼓励经理人团队在前期论证与评估方面多下功夫，对准确定位并得到验证给予重点奖励。
奖励幅度一般在50-150万元之间。
（3）在董事会和经理人团队中建立学习机制，避免用人方面的短期行为，避免经理人在未能充分调查研究基础上对项目根据个人偏好进行盲目定位和调整，要做到科学定位，而不是简单看经理人能够给项目带来多少商业资源，也不是仅仅看经理人经验，鼓励建立学习型团队，解决商业地产项目的具体难题。
（4）约束机制在商业地产中特别重要，在国有股份较大的上市公司中，为推进商业地产项目拿到经理人团队奖励，往往小圈子用人，盲目推进项目进度，由于人为原因导致城市商业综合体项目失败。
在经理人团队中要注意成员中具有开发和运营经验的人才的良好搭配，人才知识结构不合理非常容易导致项目出现偏差。
（5）注意对董事会成员和高层管理人员的法制教育和职业道德教育，树立可持续发展的企业文化理念，避免急功近利的错误导向。
招商银行一直是我国风险控制比较好的上市公司，因为没有国家给你承担银行亏损，因此风险管理比较严格，企业文化健康向上二、商业综合体项目选择与风险控制商业综合体项目具有投资规模巨大，管理技术难度较高，收益比较稳定特点。
城市综合体因为项目地点选择不当，策划与设计明显失误或者销售很好经营管理失败都是可能发生的风险。
1.开发新的城市综合体项目选择城市综合体项目资金密集，投资收益较高，适合上市公司选择。
根据我们对多个成功开业城市综合体项目总结，也考虑到湖南长沙国中星城多个失败项目教训，新摩尔商业管理公司总结出来城市综合体新项目选择模型。
表1 上市公司开发城市综合体项目选择模型风险因素控制：（1）旧城区开发重点控制拆迁风险和产品风险。
就城区开发一般需要进行风险评估，一般要委托当地政府部门负责拆迁，避免拆迁时间延长造成的重大风险导致的成本急剧上升。
（2）新城区开发要特别重视经营风险。
新城区开发客观上需要一定的周期，重视当地消费者习惯，科学判断当地商圈演变特点，因此在综合体项目开发方面必须进行较长的前期论证，避免过早开发导致的经营萧条。
从北国的牡丹江到徐州，从南通到长沙，我国众多城市都有自己的新区开发计划，伴随我国城市化进程加快，新区开发需要城市设计与商业网点规划同步进行，避免城市开发中造成重大浪费。
（3）团队风险是所有项目中都要加以注意的，只有一流的团队才能成功完成项目开发。
（4）因为项目策划匆忙，设计与经营管理脱节，规划设计没有充分考虑人流和货流的合理动线，设计存在严重缺陷导致项目惨败或挫折。
因此，有效控制项目风险需要注意在前期策划与可持续经营管理环节加强工作。
2.收购已经建成的城市综合体项目由于大量非专业公司开发城市综合体项目造成经营不佳，上市公司有收购愿望，但是在实际收购过程中，估价方法不当，例如，仅仅从房地产角度出发，忽略商业物业对经营的要求，容易造成较大损失。
新摩尔商业管理公司通过协助数个公司收购商业物业，总结了城市综合体项目收购流程如下：城市综合体目标选择（1）地段人流较多交通便利（2）属于成熟商圈，或者周边富裕居民较多，人口密集，具有形成商圈潜力的区域。
（3）整个物业建筑设计比较合理，为商业经营没有太大影响。
具体表现在商业空间能够满足主力店经营要求，停车位比较充足。
（4）产权明晰，法律手续齐全，项目符合当地商业网点规划要求。
初步估价与判断通过房地产估价法对商业物业进行估价，主要根据周边同类物业价格趋势进行判断。
初步估价潜藏风险，通常容易忽略实际经营风险。
没有良好的商业经营，商业物业升值就没有依托。
专业商业管理公司估价与升值空间判断在收购大型商业物业时候，深圳新摩尔商业管理公司受到投资者委托，通过多个商业物业估价实践，新摩尔认为对物业潜在价值分析，需要进行模拟经营方案分析设计与招商摸底工作，听取商家和消费者意见，综合考虑各方面因素后，能够准确给出收购与否和收购价格的建议。
由于商业经营的复杂性，在收购时候，必须给商业综合体留出较大升值空间，同时要留出充足的经营管理费用，通过专业判断一般能够降低2000－8000万元左右收购成本。
三、城市综合体项目定位模型研究通过对上海和深圳综合体和购物中心项目统计分析，我们发现项目定位失误是造成项目经营遇到挫折和失败的主要原因。
有两种模型适合城市综合体定位，一种是针对中等城市为主，物业以四星级酒店和大众化购物中心为主，采用廉价EST模型较多：图1 廉价EST模型（美国Willard N.Ander and Neil Z.Stern 提出）根据廉价EST模型只要购物中心商品足够丰富，价格低廉，服务较好就能够成功，很多社区购物中心和中等城市综合体都适合采用此模型进行定位。
例如深圳国际信托投资公司与Walmart合作的系列购物广场就属于应用廉价和丰富EST模型取胜的大众化购物中心，适合中低收入人群正大广场最初定位是名牌为主的购物中心与恒隆广场较近，但是资源整合能力和地理位置明显不如恒隆广场，最终采用面向家庭娱乐中心定位取得成功。
廉价EST模型在日本和韩国很多富裕国家开发购物中心和大卖场时候遇到挫折，日本与韩国民众普遍收入较高，因此，WALMART被迫退出了日本市场。
图2 上海正大广场在我国的沿海发达地区富裕城市，面向白领和金领顾客，城市综合体定位需要新的EST模型，杨宝民先生在2007年提出了基于性价比为主的城市综合体定位EST模型（简称杨宝民定位模型）：图3 面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型（杨宝民2007）白领与金领顾客喜欢用一倍的价格购买比普通商品多二倍价值的中高档商品，更好满足中高收入顾客的体验式消费需求。
上海恒隆广场是以奢侈品消费为主的购物中心与城市综合体，是目前我国定位最高的购物中心，项目取得成功。
由于各地经济实力差别较大，上海恒隆广场在推广过程中不能简单照搬，需要结合当地消费实际情况运用杨宝民定位模型，以无锡等富裕地级市为例，我们提出无锡华润万象城项目不能与无锡恒隆广场项目比豪华，需要强调文化氛围和体验，突出为白领和金领顾客为主进行业态创新和定位。
图4 无锡华润万象城根据无锡商业竞争激烈的特点，结合无锡华润万象城项目临近太湖的具体情况笔者提出一种业态方案模型：表2 无锡华润万象城项目物业功能定位项目面积拟开发完成时间一五星级酒店 4.5 2008-2011服务公寓3-4业态策略瞄准白领和金领消费者，突出新奢侈品营销策略商业街区一期瞄准体验式样－的奢侈品作为特色表3 3万平方米商业街区业态规划奢侈品营销策略三倍价值两倍价格，面向大众化（金领和白领）表4 无锡万象城购物中心业态业态策略瞄准白领和金领消费者，突出新奢侈品营销策略商业街区一期瞄准体验式样－的奢侈品作为特色表3 3万平方米商业街区业态规划奢侈品营销策略三倍价值两倍价格，面向大众化（金领和白领）表4 无锡万象城购物中心业态表5 二期商业街区 4万平方米上述业态组合模型，与廉价购物中心具有较大差别，强调体验消费，重视品类杀手专业商场在购物中心的组合，与传统购物中心具有较大差别，是作者多年来研究购物中心业态规划的有益尝试。
四、城市综合体的融资组合模式研究城市综合体所需要资金规模巨大，融资总成本控制到最低，项目竞争力才会更强。
我们总结目前实际操作的综合体项目，一般分为短期与长期融资方式：短期融资方式：1.由上市公司发行项目信托融资，建议重点在项目所在地发行20万元一个单位的信托，便于得到当地人士的支持与监督，形成做好项目的合力。
2.抵押贷款利用上市公司现有资产抵押，在银行判断具有良好资金回收的前景下，特别是可销售物业确实有保证的前提下，银行会提供项目所需要的50%左右费用。
长期融资方式1.分拆上市考虑商业地产项目需要资金量较大特点，建议采用分拆上市模式，以一个核心综合体项目为基础组建另外一家公司，取得良好收益后上市。
在上市过程中需要把握好时机，避免损害原流通股股东利益。
2.商业房地产信托基金通过组建强大城市综合体管理团队，做好示范项目，发行较大规模信托基金模式融资比较理想，降低银行贷款比例，这是我国商业地产发展的重要方向。
美国大量购物中心和综合体项目开发基本上都是采用这种方式，发行商业房地产信托基金不适合遍地开花，可以选择如下对象：A.商业银行发行商业房地产信托基金，聘请专业开发与商业管理公司进行开发和管理。