新消费--上海大悦城智慧商业思考与实践--中粮置地上海静安大悦城研策经理 王雨晴
上海静安区青年消费行为及消费升级趋势研究报告
相对应的，静安区青年整体中处于育婴阶段（孩子处在 0-3 岁）的比例明显高于黄浦、徐汇和杨浦等区域，
可见静安区青年中新晋的年轻父母占比较高。
图2-4 各区线上消费青年 婚姻状况
30.00%
已婚
总计
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
80%
60%
40%
20%
0% 虹口区
黄浦区
静安区
普陀区
徐汇区
杨浦区
长宁区
总计
数据来源：阿里数据 制图：DT 财经
1 本文所研究的上海核心区域主要包括静安区、徐汇区、杨浦区、黄浦区、虹口区、普陀区和长宁区。 静安青年消费行为及消费升级趋势研究 大悦城 DT 财经 第 4 页，共 37 页
从性别分布来看，静安区青年中男、女占比均在 50%，比较均衡。
结合中国消费主力愈加年轻化、传统零售业的变革迅猛而激烈的背景，读懂人们日益增长的美好生活需要， 了解当下青年的消费习惯——这群被经济学人智库称为人均可支配收入达 1 万美元、在 2030 年将占据中国 1/3 人口的新中产，洞察新零售的发展，成为包括品牌和零售商在内的每个商业活动参与者正积极探索的关键问题。
大悦城 物业 调研报告
大悦城物业调研报告大悦城是位于中国上海市杨浦区的大型综合开发项目，由上海新世界集团投资兴建，于2012年正式开业。
作为一个综合商业中心，大悦城不仅拥有大型购物中心，还设有酒店、办公楼和住宅等多种业态，成为当地一个重要的商业、办公和居住区域。
在大悦城的物业管理方面，我进行了一些调研和观察，以下是我的调研报告。
一、物业管理团队大悦城的物业管理团队规模庞大，并且由专业的物业管理人员组成，包括保安人员、清洁人员、维修人员等。
他们通过严格的招聘和培训程序，确保物业管理团队的专业素质和服务水平。
二、物业管理服务1.保安管理大悦城有严格的保安措施，比如设置了安全摄像监控和消防设施。
在入口处设置了门禁系统，确保商场的安全。
保安人员还经常巡逻，以确保商场内的秩序。
2.环境清洁大悦城的环境清洁服务非常好。
清洁人员会定期清扫公共区域和卫生间，并保持商场的整洁。
在使用期间，如果有任何问题或者意见，可以向工作人员提出，他们会及时处理。
3.设施维护大悦城的设施定期进行维护和检修。
维修人员会及时修复商场内的任何设施问题，比如电梯、空调等，以确保商场的正常运营。
4.客户服务大悦城的客户服务非常周到。
商场内设有咨询台，工作人员会提供各种帮助和服务，比如提供商场地图、推荐购物地点、解答问题等。
此外，客户还可以提供意见和建议，以改进物业管理和服务水平。
三、观察与建议1.物业管理团队的专业素质需要持续提升。
虽然现在的物业管理团队已经相当专业，但随着商业和人流量的增加，他们需要不断提高自己的技能和服务水平，以满足不断增长的需求。
2.进一步加强安全管理。
尽管大悦城已经有一套比较完善的保安措施，但由于商场内人流量大，还需要进一步加强安全措施，确保顾客和员工的安全。
3.提高环境整洁程度。
尽管大悦城的环境整洁服务已经很好，但有时会有一些区域的清洁不及时，导致商场显得有些脏乱。
因此，需要进一步加强环境清洁的管理和监督。
4.积极听取顾客的意见和建议。
中粮大悦城政策研究报告
中粮大悦城政策研究中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，未来5-10年内，规划的商业地产资产总额将达到集团资产的30%（即700亿元左右），在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。
合理的市场定位是其迅速扩张的基础，大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验。
大悦城从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短4年多的时间。
2008年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20亿，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。
2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。
2010年，朝阳大悦城如期开业，其诸多建筑亮点、完美的商业组合，并成功引入美国第一零售品牌GAP等，使其迅速成为北京东部的时尚新地标。
2011年，上海大悦城、天津大悦城亦将震撼出世，均将改变所在城市商业新格局。
加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城……一个大悦城的品牌家族正在迅速形成，作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。
中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化3家内地上市公司。
然而与中粮集团分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。
2005年，中粮提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。
相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭州……短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。
赢商共享大悦城品牌介绍课件
90后、00后等新兴消费群体逐渐成为 消费主力，他们追求个性、时尚和体 验，对购物中心提出了更高的要求。
未来发展战略
持续创新
大悦城将不断探索新的商业模式 和业态组合，以满足消费者不断
变化的需求。
数字化转型
加强数字化建设，运用大数据、 人工智能等技术提升运营效率和
客户体验。
绿色环保
践行可持续发展理念，推广绿色 建筑和环保材料，打造绿色生态
购物中心。
创新业务拓展
新零售 文化创意产业 跨界合作
WATCHING
CHAPTER
大悦城品牌特色
创新商业模式
创新业务模式
创新运营模式 创新营销模式
多元化业态组合
01
零售业态
02
餐饮业态
03
娱乐业态
04
文化业态
优质客户服务
01
02
专业服务团队
个性化服务
03 会员服务
绿色环保理念
节能减排
环保材料
绿色出行
CHAPTER
大悦城品牌发展历程
起步阶段
发展阶段
扩张阶 段
上海大悦城
总结词
详细描述
天津大悦城
总结词
艺术文化、家庭体验
VS
详细描述
天津大悦城位于天津市河西区，是一个结 合艺术文化与家庭体验的购物中心。这里 不仅有丰富的购物和餐饮选择，还设有儿 童乐园、电影院等家庭娱乐设施，以及定 期举办的艺术展览和文化活动，为市民提 供了丰富的艺术文化体验和家庭休闲时光。
赢商共享大悦城品牌 介绍课 件目 录• 大悦城品牌概述 • 大悦城品牌特色 • 大悦城品牌发展历程 • 大悦城品牌案例分析 • 大悦城品牌未来展望
第一太平戴维斯：上海大悦城商业调研报告初稿汇报
淮海路商圈
现有项目
1. 百盛（1996 年开业，建筑面积28,000 28,000平方米） 平方米） 百盛（1996年开业，建筑面积 2. 香港新世界百货 （1995年开业，建筑面积 21,000平方米） 平方米） 1995年开业，建筑面积21,000 3. 华狮 688 （2005年开业， 2008年重新开业，建筑面积 年重新开业，建筑面积11,000 11,000平方米） 平方米） 2005年开业，2008 4. 锦江国际购物中心 （1993年开业，建筑面积 16,700平方米。现为麦德龙旗下 平方米。现为麦德龙旗下 1993年开业，建筑面积16,700 SATURN电器旗舰店， 2010年重新开业。） 年重新开业。） SATURN电器旗舰店，2010 5. 香港新世界大厦 （2004年开业，建筑面积 51,000平方米） 平方米） 2004年开业，建筑面积51,000 6. 中环广场 （1999年开业，建筑面积 11,600平方米） 平方米） 1999年开业，建筑面积11,600 7. 太平洋百货（淮海店） （1997年开业，建筑面积 30,000平方米） 平方米） 1997年开业，建筑面积30,000 8. 香港广场 （1998年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积40,000 40,000平方米。 平方米。 1998年开业，2010 签约品牌：APPLE, 签约品牌：APPLE, Coach, Cartier等） Cartier等） 9. 力宝广场 (1999年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积10,873 10,873平方米 平方米. . (1999年开业，2010 签约品牌：LV, LV, ZEGNA等） 等） 签约品牌： ZEGNA 10. 大上海时代广场 （2000年开业，建筑面积 48,000平方米） 平方米） 2000年开业，建筑面积48,000 11. 无限度 （2007年重新开业，建筑面积 40,000平方米） 平方米） 2007年重新开业，建筑面积40,000 12. 新天地 （2001年开业，建筑面积 47,000平方米） 平方米） 2001年开业，建筑面积47,000
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
大悦城深度研究报告
大悦城深度研究报告
大悦城是一家知名的商业地产开发企业，致力于打造综合性的购物中心。
以下是一份关于大悦城的深度研究报告：
1. 公司概况：大悦城成立于2003年，总部位于中国北京。
公
司旗下拥有一系列的购物中心，包括大悦城、大悦公元等品牌。
2. 业务模式：大悦城采取租赁模式，将商铺出租给各类商家。
公司注重租户结构的多样化，包括零售、餐饮、娱乐等多个领域。
3. 规模和地域分布：截至目前，大悦城已在中国多个城市建立了购物中心，如北京、上海、广州等。
公司计划进一步扩大国内市场份额。
4. 品牌定位：大悦城以时尚、高品质、多功能的购物体验而闻名。
购物中心内设有多个主题区域，以满足不同消费者的需求。
5. 投资和发展战略：大悦城积极寻求投资机会，包括政府合作项目、土地拍卖等。
公司注重城市更新和改造项目，以提升购物中心的价值和品质。
6. 租金收入和营收来源：大悦城的主要收入来源是商业租金收入和其他相关服务的收费。
公司持续增加租户数量和提高租金水平，以增加营收。
7. 市场竞争和面临的挑战：大悦城面临着激烈的市场竞争，包
括其他购物中心、电商平台等。
同时，消费者需求和购物模式的变化也对公司产生了一定的冲击。
8. 可持续发展和社会责任：大悦城积极践行可持续发展和社会责任，通过环保措施、公益活动等方式，为社会做出贡献。
总结：大悦城是一家在中国商业地产市场上具有一定影响力的企业，公司以时尚、高品质的购物体验为特色，通过积极扩张和投资策略，不断提升运营效果。
在面临激烈竞争和不断变化的市场环境下，公司需要不断优化经营管理，创新业务模式，以保持竞争优势。
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王雨晴
中粮置地 上海静安大悦城 研策经理
数据改变企业决策，数据改善人类生活
数据改变企业决策，数据改善人类生活
商业创新思考
回归 商业本质 构筑 商业场景 联接 智慧体系
数据改变企业决策，数据改善人类生活
回归 商业本质
数据改变企业决策，数据改善人类生活
构筑 商业场景
数据改变企业决策，数据改善人类生活
高ROI的顾客媒介接触入口，实现低成本高回报
休闲云
观展购票
进入卡券包
数据改变企业决策，数据改善人类生活
基于商场有限建筑空间，提供无限情感空间
情感云
数据改变企业决策，数据改善人类生活
THANKS
数据改变企业决策，数据改善人类生活
商业信息化 商业价值链 商业数据价值
数据改变企业决策，数据改善人类生活
应用 商业信息化
经验 智 能
数据
经营指导 品类优化
服 务
创新服务 延伸服务
租 户
营 销
交多 变的消费者 易
商业价值链 品类管理
精准营销 销售拉动
数据改变企业决策，数据改善人类生活
一切以顾客为核心，掌握变化的一切
构筑 商业价值链
数据改变企业决策，数据改善人类生活
摩天轮下，一条有人情味的街区
数据改变企业决策，数据改善人类生社交空间 • 后工业时代风格 • 创意错层空间联通方式 • 将弱势空间转化为特色空间
数据改变企业决策，数据改善人类生活
数据改变企业决策，数据改善人类生活
智慧商业新思考
✓会员指标
• 会员规模 • 年度会员消费占比
✓品牌丰富度
• 出租率 • 可选择性
✓ ……
指
标
• 年度会员卡动率
因
素
消费行为指标
经营行为指标
数据改变企业决策，数据改善人类生活
销售额 =客单价 X 客流量 X 提袋率
挖掘 商业数据价值
直
POS收银系统
提升项目商业价值
接
客流统计系统
数
作
据
用
车流统计系统
在 商
数据仓库
将各类交互信息进行跨系统整合
数据可视化
数据所反映的经营情况尽可能以 直观的可视化图形表现
调研访谈
项目调研，以及以抽样方式开展的 顾客专项访谈，积累直观记录
顾客标签
系统整合后的顾客描述和行为记录 构成完整画像下的顾客标签
数据改变企业决策，数据改善人类生活
业务经验
联机分析 巡场记录
通过经营分析会等沟通环节 沉淀专业人员业务经验
恰当反馈 舒适体验 进出商场
基于进出商场的所有环节如停 车场、正门来组织互动
公区休闲
基于顾客身处公共区域的各种场景 如一键上网、扫码观展进行互动
店铺消费
基于消费者的消费行为如移动 支付、电子会员积分进行互动
场外平台
基于各种可延伸至场外的官方平台如官 方APP、官方轻应用进行互动
购物中心全体验中心的互动场景
智慧购物中心的两套系统
购物中心的智慧化在落地层面即为建设好两套系统
互动系统
理解系统
效果
形式 内容
数据改变企业决策，数据改善人类生活
前瞻 直觉
理性
理解系统的实现
数据挖掘 预警模型
在一定规则下的海量数据运行， 基于整体经营目标构建关键 挖掘未曾预想的业务规律 业务指标的预警模型
交互信息
通过各种场内交互系统积累顾客交互信息
网
络
系 统
智慧建筑
人脸识别 客流系统
经营会议 指标路径 决策跟踪
智慧运营
面向商户经营报
客流系统
数据智能化发布
数据抓取 自动上传 自动发布 移动化呈现
POS／CRM 积分及支付升级
积分直兑 电子会员卡积分
移动支付
便捷支付
位置营销
Wifi&ibeacon定位 一键上网
WIFI系统
社交空间
智慧购物
南
理念落地及移交
数据改变企业决策，数据改善人类生活
联接 智慧体系
数据改变企业决策，数据改善人类生活
SKY RING 魔都爱情地标
数据改变企业决策，数据改善人类生活
自主强IP打造
数据改变企业决策，数据改善人类生活
商业创新思考
沉浸式爱情场景 情感互动体验
★ 独创定位 首座明确去游乐化摩天轮，定位爱情，定位
年轻情侣 ★ 全城热点 魔都爱情地标成功定位，引发上海全城热议 ★ 世界级VI 高水准VI设计打造视觉盛宴
MIS商管系统
经营分析
业
BI报表系统
情
招商
运营
业
绩
优惠券打印系统
提
报
推广
物业
合力形成商业价值链
升
硬件体系
经营分析体系
配合、执行体系
上
数据采集
数据分析
情报运用
数据改变企业决策，数据改善人类生活
内部-架构体系
北
北楼新客群调研
摩天轮街区创新
WIFI覆盖
南北楼导流研究
南楼客群需求与行为调研
E-JOY 云
POS系统
进
休
消
场
出
闲
费
外
沪A 8888
智
能
停车费 ¥20.00
停
车
场
一
位
键 上 网
置 引 导
扫
码
观
☐☐☐☐ ☐☐☐☐ ☐☐☐☐ ☐☐
展
数据改变企业决策，数据改善人类生活
积电 分子
会 员 卡
移 动 支 付
线 上 商 城
线 上 点 餐
跨
城
平 台 互
市 游 戏
动
解决未曾预期解决的问题
A客人线上浏览了AJ 促销信息
不同业务信息的关联分析 巡场过程中积累的现场信息
数据仓库
客流数据
会员信息 销售信息 偏好信息
客流 系统 CRM 系统
POS 系统
电子导识 系统
进出信息
停车场 系统
iBeacon
场内轨迹、偏好店铺
数据改变企业决策，数据改善人类生活
互动 游戏
观展、互动、消费信息
APP
偏好信息 参与活动
官网
偏好信息
微信
品质改善 推动社交 多彩课堂 时尚文化 移交会员组
新创新
线上销售 餐饮外卖
移动互联
官方信息平台
Wifi门户/APP/微信 推动平台营销
研策机房
研策机房
智能停车场
自动抬杆
数据改变企业决策，数据改善人类生活
停车引导
便捷付费
寻车引导
会员权益
智能停车场
畅快停车
外部-顾客体验
数据改变企业决策，数据改善人类生活
来商场时，也经常在AJ做停留， 但每次停留时间都不长
但没有任何的AJ消 费记录
品牌名 外婆家 好乐迪 adidas 金逸影院 优衣库 无印良品 广州蕉叶 乐高 LEVIS CLARKS
消费额 1771 820 3762 495 1723 245 2731 1546 1498 2106
频次 10 7 6 5 4 4 3 3 2 2
回报要求
商
运
业
租金收益
成本
营 分
逻
析
辑 、
销售总额/坪效
租售比
关
租金费用率
键
指
商
标
业
客单价 客流量 提袋率
经营情况
指 标 体 系
✓推广指标
• 搜索热度 • 活动次数
✓消费者满意度
• 定位品牌吻合度 • 购物环境舒适度
✓保底租金尺度 ✓商户满意度 ✓现场管理尺度
✓ 物业费
✓ 推广费 ✓ 员工规模
影 响
结论分析：该顾客应该是大悦城和AJ的 忠实消费者，但由于AJ大悦城店货品问 题，导致其在AJ无消费行为。
数据改变企业决策，数据改善人类生活
解决方案：
在AJ上新时第一时间 对该用户推送
刺激消费者持续购物，可实时更新礼券、追踪转化率
消费云
主题团购
线上商城
电影购票
摇一摇积分\优惠券 消费推送 积分兑换 自助积分\停车缴费
互动信息
支付宝
WIFI
场内轨迹
互动信息 消费信息
数据可视化
决策数据
调研呈现
商户月报 活动小结
发展计划
数据改变企业决策，数据改善人类生活
理解系统的产出
判断 知道该如何把握趋势
未来
如创新工作
如招商工作
顾客 认知
知道该做什么生意
数据改变企业决策，数据改善人类生活
经营 建议
如主题活动 促销活动
知道生意该如何做
互动系统的实现
历史偏好
基于曾经的消费记录、常去的楼层、 参加过的活动来组织互动
群组偏好
基于所在的顾客/会员分组， 以及群组的整体偏好组织互动
偏好延伸
基于购物蓝分析，及消费 成长模型组织互动
共享标签
基于合作伙伴的消费
精确反馈 偏好标签来组织互动 懂得所需
数据改变企业决策，数据改善人类生活
创造惊喜 超出预期