既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋 赵亮)
城见｜既有多层住宅加装电梯痛点难点及应对
城见｜既有多层住宅加装电梯痛点难点及应对“双三分之二原则”，使得加装电梯获得管理部门审批通过的难度大为降低，加装电梯变得相对容易。
图为上海静安区临汾路一小区加装的电梯。
上海观察图近日，上海市住建委、房管局等十部门联合印发了（以下一般称“电梯意见”），旨在“重点做好‘老小旧远’的相关工作”，“加快加装电梯速度”。
现实中，市民居住的多层住宅，一般均没有配备电梯。
居住在5、6楼等较高楼层的居民，通常会感觉上、下楼费时费力，较为困难。
对其中的老年人来说，这一点尤为明显。
随着老龄化社会的到来，该问题变得越来越突出。
在此背景下，为既有多层住宅加装电梯，无疑是一件实事、好事。
除上海以外，既有住宅加装电梯已在多地进行。
然而，推进工作中，也曝露出一些问题，其中最集中、最难解决的，便是个别业主不理解、不支持、不同意。
特别是低楼层，比如一楼业主不同意。
不同意的原因也多种多样，比如认为低楼层使用电梯较少，因此不愿意为此分摊费用。
再比如，原本上下楼方便，是低楼层的比较优势，而如果加装了电梯，则相对于中高楼层来说，低楼层的比较优势下降，因此住户认为加装电梯可能影响房价。
如此等等。
那么，此次出台的电梯意见，是否解决了这些已经曝露出来的痛点、难点？一、业主自愿的法律依据既有多层住宅，主要是已经出售的商品房或售后公房，产权归于不同个人或单位。
第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
”也就是说，对已进行了产权登记的既有多层住宅来说，如果要对它进行任何处置，包括要在它的内部或外部加装电梯，首先要取得产权人同意。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”就一幢住宅来说，哪里属于专有部分、哪里属于共有部分，产权证上已进行了明确区分和记载。
因此，如果加装电梯所要占用或使用的建筑部位，涉及业主专有部分的，需征得受影响的业主同意；涉及业主共有部分的，需要征得受影响的住宅共有部分的全体共有人共同同意。
关于落实加装电梯安全管理责任存在的难点问题及对策建议
关于落实加装电梯安全管理责任存在的难点问题及对策建议近年来，随着老旧住宅加装电梯的数量越来越多，电梯安全管理责任落实、电梯违法违规责任追究、安全事故责任承担、事故后续处置兜底等一系列问题成为了特种设备安全监管新的难点，亟待研究解决。
一、监管现状（一）注册登记状态。
按照《中华人民共和国特种设备安全法》等法律法规，特种设备应当在投入使用前或者投入使用后三十日内办理使用登记。
同时，《特种设备使用管理规则》对使用单位可以为自然人进行了明确规定，因此老旧住宅加装电梯业主在申请办理注册登记时，均是将使用单位注册为当时安装电梯的牵头业主或者小区业主委员会，由其承担使用管理责任。
（二）使用管理情况。
由于老旧住宅加装电梯是近几年出现的一种新的社会民生现象，所以具有使用年限短，乘坐人群单一，使用强度不大等特点。
虽暂未发生电梯安全责任事故，但从日常检查来看，各老旧住宅加装电梯使用单位普遍存在电梯安全管理制度不完善、使用标识标志不规范、维护保养不到位、日常巡查记录缺失、档案资料管理混乱、三角钥匙保管使用不当等问题，易成为引发电梯安全事故的隐患点。
二、存在问题一是电梯安全管理员履职能力不足。
经调查，目前，我区的老旧住宅加装电梯在建成投用后，注册登记时，电梯安全管理人员为业主或外聘持证人员。
这部分人群往往会由于其住所迁移、工作调动或其他生活、工作的问题，无法正常开展隐患排查、培训演练、记录运行情况等日常安全管理。
有的业主虽然经过培训，取得了特种设备安全管理和作业人员证件，因技能缺乏，无法履职。
有的电梯安全管理人员甚至不知道或忘记自己还是承担着某个小区的电梯安全管理责任，更谈不上认真履职。
二是电梯安全相关责任追究困难。
经查询，我区大部分老旧住宅加装电梯在投入使用后，注册登记时，使用单位均登记为电梯所在楼栋的其中一位业主或者是业主委员会，此种情况虽然不违反相关规定，但是造成了法律责任难以追究的情况。
例如：我区秋实小区加装了3台电梯，因未取得规划许可，无法完善电梯使用手续，但是电梯又在使用中，违反了相关法律法规。
关于推进老旧住宅加装电梯工作中的难点及建议
关于推进老旧住宅加装电梯工作中的难点及建议老旧住宅加装电梯是当前老旧小区改造的重要内容，通过加装电梯可以有效改善老旧小区的面貌、便于居民出行、调动周边的活跃度、促进当地经济发展。
电梯加装工作也多次写入了国务院政府工作报告，近几年各地也陆续出台了加装电梯的相关政策，也有越来越多的老旧住宅陆续加装了电梯。
以XX区为例，自2018年推行老旧住宅加装电梯工作以来，共为100余个老旧小区加装电梯218台。
但通过梳理近几年老旧小区电梯加装工作，发现中仍存在以下三方面难点，需引起重视。
一、相关技术缺乏统一标准。
现阶段，我国针对老旧小区加装电梯的政策大部分是程序上的，但在相关技术方面却缺少准确的标准规范，从而导致实际工作中发生许多操作困难的问题。
另外，由于电梯生产厂家不同，在规格和质量方面也各不相同，没有统一的造价和施工技术标准，导致老旧小区加装电梯施工缺少统一标准，增加了难度。
此外，因业主缺乏对加装电梯相关知识的了解，在与施工方前期协商时并不完善细致，后续施工过程遇到问题易产生纠纷。
以XX南城华府小区为例，27户业主与XX某实业公司签订老旧小区电梯安装合同，约定安装1.6m/s规格电梯，施工单位进场后由于场地限制，便在未与业主达成书面协议情况下，安装了规格1.0m/s的电梯，从而引发纠纷诉至法院。
二、住户利益协调难度较大。
老旧住宅楼的住户对加装电梯产生的影响有不同的观点。
通常高层住户认为加装电梯可以将生活质量提高，同时方便家里老年人的出行，并且住宅也会因为在加装电梯后有一定的升值。
而低楼层住户认为加装电梯不仅会产生噪音，还会影响家里的采光和通风效果，降低居住环境的舒适度，且加装电梯会降低住房原有的价值，更加不愿意加装电梯。
因此，老旧住宅加装电梯工作期间，高层与低层住户之间经常产生矛盾，而且协调工作比较困难，影响加装电梯工作的开展。
三、后期使用管理难度较大。
一方面，由于加装电梯的经费来源大多为业主自筹，因此业主自筹加装的电梯存在物业不托管的情况，此时电梯的使用单位是业主，而业主会由于住宅转售发生变更，后续可能造成使用单位频繁更替、使用管理不规范、应急救援演练难以实施等问题。
老旧小区加装电梯存在的问题及建议
老旧小区加装电梯存在的问题及建议
老旧小区加装电梯存在的问题包括但不限于以下几点：
1. 空间限制：老旧小区的建筑结构通常设计无法容纳电梯井和设备，加装电梯可能存在空间不足的问题。
2. 资金问题：加装电梯需要大量的资金投入，而老旧小区的业主普遍经济条件不够好，可能无法承担高昂的加装费用。
3. 影响居民生活：加装电梯需要进行工程施工，会产生噪音、灰尘等不便于居民居住的影响。
4. 受限制的权益：老旧小区常常存在业主纠纷、权益纠纷等问题，加装电梯需要统一所有业主的意见和行动，很难实现一致。
对于解决这些问题，可以考虑以下建议：
1. 加强政府支持：政府可以通过财政补贴或引导资金，为老旧小区加装电梯提供资金支持。
2. 设计创新：可以寻求设计和工程创新，采用更灵活的电梯井设计和安装方式，以适应空间限制。
3. 引进专业服务：引进专业的电梯加装公司进行工程设计和施工，确保施工过程中对居民生活的影响最小化。
4. 完善社区治理：加强业主自治，推动建立良好的业主委员会、
物业管理等制度，减少纠纷和统一决策。
5. 多方协商：可以通过业主大会、居民代表等形式，多方协商，争取大多数业主的支持和参与。
6. 防范财务风险：可以引入多种筹资方式，如银行贷款、业主分期付款等，分散财务风险。
7. 宣传教育：加强对业主的宣传教育，增强业主对加装电梯的认识和理解，促进大家积极参与。
老旧住宅小区加装电梯存在的问题和建议
老旧住宅小区加装电梯存在的问题和建议近年来，为提升居住品质，方便群众生活，尤其是解决老人和残疾人出行困难，老旧住宅小区加装电梯如雨后春笋般争先恐后进行安装。
但老旧小区由于在规划阶段没有专门预留电梯安装空间，多数需采用“顺应地势、将就空间”等方式进行安装，存在一定安全隐患。
一、基本情况以XX区为例，老旧住宅小区加装飞速增长，全区现有加装电梯272部，主要集中在梁山街道城区，2020年4月该城区加装电梯数量仅48台，截止到2023年4月，该城区加装电梯数量猛增至268台，年均增长73台。
随着加装电梯数量的激增，为群众带来便利的同时也留下了潜在的安全问题。
二、存在问题（一）电梯安装过程不规范，竣工质量存在安全隐患。
一是从执法人员抽查部分老旧住宅小区加装电梯建设现场情况来看，随意停工、无人看管、无警示标志等情况时有出现。
二是小区业主委托的安装单位一般由厂家安装，为节约成本，电梯廊道和井道使用材料质量标准不统一、不规范。
三是电梯竣工质量参差不齐，部分电梯底部基座区域存在严重渗水现象，个别电梯基座出现裂缝、倾斜，存在严重安全隐患。
（二）大部分电梯存在“有使用缺管理”现象。
绝大多数安装加装电梯的老旧住宅小区没有物业进行规范管理，多由小区住户自发组织全体业主申请安装然后使用，而办理使用登记的主体为业主挂名，业主不实际承担管理责任，也没有特种设备电梯管理人员证书。
电梯轿厢内报警装置和三方通话装置无人值守、无人接听，电梯长时间处于无人管理状态，管理缺失成为加装电梯的“通病”。
（三）电梯使用业主安全意识不强。
部分加装电梯使用业主委托维保单位进行日常管理，但维保单位开展使用安全知识培训和开展应急演练存在形式主义或者走过场，加上业主的特种设备使用风险意识不强，参加安全培训和应急演练的积极性不高，多数未能掌握电梯安全常识，对96333应急处置电话了解较少。
（四）管理部门未能发挥联动作用。
市场监管、建设主管部门、地方政府和社区共建共享共管程度不够，多个管理部门仍然单打独斗未能有效形成监管合力。
老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议(王锋 赵亮)教学内容
老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议(王锋赵亮)老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议王锋1，赵亮1，张红建2（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南郑州471000）摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。
同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。
为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。
随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。
为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。
2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。
为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。
一、老旧小区存在的主要问题及特点老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。
“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：（一）房屋老化严重由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。
旧楼加装电梯的难点与解决思路探讨
旧楼加装电梯的难点与解决思路探讨发表时间：2019-02-27T10:10:11.750Z 来源：《防护工程》2018年第33期作者：黄海彬[导读] 老旧小区改造工程中加装电梯难度较大，从电梯加装的技术角度入手，分析电梯一系列问题，并介绍解决思路。
摘要：老旧小区改造工程中加装电梯难度较大，从电梯加装的技术角度入手，分析电梯一系列问题，并介绍解决思路。
关键词：老旧小区；加装电梯；解决引言：当前，我国经济发展水平较高的一些省市，普遍面临老旧多层住宅以及没有安装电梯的小高层住宅能否加装电梯的问题。
但是，老旧住宅加装电梯工作涉及到多方利益的调整，难以一帆风顺地实施，需要在自愿、公平、合理的基础上，进行艰苦的平衡和协调，才能积极稳妥地予以推进。
现结合一些地方的政策及经验，将该项工作的利弊及处理思路概述如下。
1、老旧住宅加装电梯工作的利弊(一)作用一是完善老旧住宅使用功能、提高宜居水平的客观要求。
随着经济社会的发展，人民群众对住宅功能的需求也会相应提升。
为老旧住宅加装电梯，能够完善老旧住宅使用功能，提高多数住户的居住品质，为老旧住宅区注入活力，甚至改善社区、城市的风貌。
二是坚持以人为本、改善民生的重大举措。
现阶段，由政府履行公共服务职能，引导和推动老旧住宅加装电梯，有利于照顾城市日趋庞大的老龄人口以及弱、病、残、孕等群体日常出行与生活，使广大居民共享改革发展的成果。
三是减轻居民负担、缓解住房市场需求压力的重要途径。
解决好老旧住宅加装电梯问题，方便多数住户的生活，可以有效抑制部分业主的换房需求，从而在一定程度上减轻当前住房市场的需求压力，进一步稳定商品房价格水平，并客观上减少因换房产生的装修消耗。
(二)弊端一是持续增加资源消耗。
我国面临的资源瓶颈约束已日益凸显。
为大量的多层住宅以及一些地方为数不少的小高层住宅纷纷加装电梯，会大大增加建筑材料、电梯设备以及能源的需求与持续消耗，使节能型社会的建立面临更大的压力。
老旧住宅加装电梯存在的问题及解决思路
老旧住宅加装电梯存在的问题及解决思路摘要：随着国民生活水平和质量的不断提高，人们对提高电梯的设备舒适感要求越来越高。
我国还有很多老旧小区未加装电梯，且这些老旧小区所居住的人群大多都是老年人，这给老人的出行造成了很大的不便，甚至还有部分老人不再出家门的情况。
出现这一情况的主要原因是因为老旧住宅小区加装电梯的规范标准不一，加之施工单位质量的水平存在一定的差异，这就导致老旧住宅小区在电梯质量上存在参差不齐的现象。
对此，本文梳理了老旧住宅加装电梯存在的问题进行了研究分析，并提出了相应的解决对策。
关键词：老旧住宅；电梯；问题老旧小区加装电梯可以有效解决老年人的居家养老问题，还是一项重大的民生工程。
目前多个城市出台了补贴老旧住宅小区加装电梯的政策，但是由于加装电梯在质量上存在参差不齐的问题，如：电梯井道结构问题和建筑中救援通道问题，以及电梯本体问题等，使得电梯无法通过电梯检验。
本文对老旧住宅加装电梯存在的问题和解决思路进行了如下研究，详情如下。
一、老旧驻扎加装电梯存在的问题第一，电梯井道结构问题。
老旧小区安装电梯与新疆住宅安装电梯的最大区别便是建筑物在设计时是否预留了空间安装电梯设备。
因此，老旧小区安装电梯需要得到小区业主的同意和城市规划以及建设部门的批准，同时还需要解决在电梯安装过程中遇到的技术问题，如：燃气管道以及设备用电、排水问题【1】。
此外，由于各个小区的情况不一样，因此，在安装电梯时，电梯井道施工和电梯设计图纸要求也会存在很大的区别。
加装电梯井道结构和原有的建筑链接不规范等问题，均会导致电梯在后期的使用中存在安全上的隐患【2】。
比如，电梯井道的承重梁布置不合理或者焊接不达标均电梯在运行时出现紧急情况时，安全钳动作造成导轨支架在导轨的冲击负荷作用下，产生墙体塌陷等危险。
但是由于我国老旧住宅电梯在加装上还未形成统一的标准，这也就导致我国各地电梯设计单位和施工单位以及相关职能部门，对电梯的设计和施工以及安全监管上存在很多不同的地方【3】。
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既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨
王锋1，赵亮1，张红建 2
（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河
南郑州 471000）
摘要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。
2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。
2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。
结合具体实践，笔者对实施过程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。
关键词：老旧小区增设电梯难点问题分析
一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。
出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。
随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。
2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进展并不顺利。
2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。
2015年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。
本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。
一、基本情况
该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。
该楼共有7个单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。
经设计单位现场勘查，除拐角处3单元空间不够外，其余6个单元都具备增设电梯的条件。
二、主要难点问题分析
（一）建设费用问题分析
该项目单台电梯建设费用约100万元，包括：基础建设约18万元；井道制作安装约22万元；井道维护结构、保温及装饰等约9万元；设备采购安装约30万元；电力增容约11
万元；其他如设计、地下管线改移等约10万元。
按照北京市2016年度试点安装电梯政策，市财政按照增设电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24万元/台予以补贴，与实际所需费用差距较大。
该楼各单元公共维修基金最高也只有11万余元，住户也普遍不愿集体出资，因此使用公共维修基金和住户集资的办法显然不具备可行性。
如全部采用财政资金，根据有关部门统计测算，目前北京可增设电梯的老旧及新建多层住宅约1.2亿平方米，逾3万栋[1]，按每栋3个单元计算，北京市多层住宅增设电梯的建设费用将达900亿元，笔者认为也不具备可行性。
（二）后期运行管理费用问题分析
电梯属于涉及生命安全、危险性较大的特种设备，国家及各省市对于电梯设备的生产安装、检验维保等都有严格的规定和要求，电梯建成投入使用后的运行维护及大修更新费用也是需要重点考虑的问题。
参考“北京市关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知”中“建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的、使用时间达到15年”应报废的标准，结合该楼剩余产权年限。
经测算，单台电梯三个周期（45年）运行维保及大修更新费用约180万元，包括：
电梯维保及检验费用，约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯运行费用约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯大修费用，每5年一次，每次约5万元，三个周期共约30万元；电梯更新费用，第15年和第30年各更新一次，共约60万元。
根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用约4万元，折合二层及以上住户每户每年需分摊费用约4000元（一梯两户）或约2700元（一梯三户）。
这笔费用对于部分生活困难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的。
（三）住户意愿问题分析
《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》要求，“住宅增设电梯，应当由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定”,即“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以上同意”。
但同时指导意见还要求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。
因此在实际实施过程中，如果不能取得本单元100%住户同意，则很难推进。
该项目共有96户住户，在设计工作完成后，笔者单位进行了多轮入户意见调查，最终住户的同意率也仅49%，其中：一层16户住户中因对增设电梯完全没有需求，且新增电梯井道对一层住户的通风、采光等均有影响，仅有2户同意；2-6层80户住户中出于对增设电梯没有刚性需求，并考虑后期维护管理费用等问题，也只有45户住户初步同意增设电梯并承担后期维护管理费用；并且，该楼7个单元中没有一个满足100%住户都同意增设电梯的条件。
三、思考和建议
1、目前，各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主，在政府投入大量资金和人力物力的情况下，有的小区还因为增设电梯产生了邻里矛盾，这也与我国住房制度和物业管理制度的改革方向相背离，违背了市场经济规则。
从需求和受益角度，笔者认为老旧多层住宅增设电梯工作应该向依法建设、费用自理、产权归己的方向发展，政府则应起到引导、推动和服务的作用，做好规划、审批、制度等方面的配套工作。
2、从各地增设电梯工作的目的来看，主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题。
但无论从经济角度还是社会角度来看，增设电梯受规划审批、资金筹集、住户意愿、管理管理等各方面的因素制约，具有其自身的局限性。
同时，在许多老旧小区还没有解决基本的物业管理问题的情况下，笔者认为增设电梯工作宜缓行，不能作为解决老龄化问题的主要手段。
3、目前，我国多数多层住宅仍根据现行的《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》设计和建设，多数仍没有设置电梯，这些新建设的多层住宅在将来也会面临同样的问题。
因此，笔者认为随着国民经济的不断发展和人民生活水平的提高，多层住宅设计规范也需要进行相应的调整，把安装电梯作为强制性条文，即使受建设资金限制，也应在结构上预留电梯井道，以方便后期加装。
参考文献：[1] 金香梅.老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇[J].城乡建设，2016（7）：18-19.。