房地产公司的财务风险研究【文献综述】

文献综述（20_ _届）房地产公司的财务风险研究在20世纪50年代以后，面对激烈的市场竞争和买方市场额度出现，在总结历史经验教训的基础上，众多公司纷纷意识到公司内部的财务决策是最为关键的问题，然而伴随这财务决策财务风险也就随之被意识到。

（1）财务风险与企业财务风险的定义财务风险（Financial Risk）的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。

企业财务风险是风险中最为常见的一种，是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。

其强调的风险主题是市场经济的参与者与管理者，对企业财务风险的管理与研究一直被西方国家所重视。

（2）财务风险的管理财务风险管理（Financial Risk Management）是风险管理的一个分支，是一种特殊的管理功能，是在前人的风险管理经验和近现代科技成就的基础之上发展起来的一门新的管理科学。

财务风险管理是指经营主体对其理财过程中存在的各种风险进行识别、度量和分析评价，并适时采取及时有效的方法进行防范和控制，以经济合理可行的方法进行处理，以保障理财活动安全正常开展，保证其经济利益免受损失的管理过程。

1国外观点财务风险这个概念是由西方率先提出的，美国学者格拉尔（1952）首提出并使用了“风险管理”概念，法约尔（Henry Fayoal）（1961）在《工商管理与一般管理》首先提出了把风险管理思想引进企业经营管理中，让企业初步有了风险意识，到了19世纪末，科技革命的降临与生产力大大发展，西方企业也急速增加，伴随这企业增加，大规模的出现了企业合并与兼并此时的财务风险管理集中在筹资风险管理、风险防范的制度建设。

著名的金融学家米勒和莫迪格里尼（Miller & Modigliani）（1959）提出MM理论，从资本成本的角度论证了财务杠杆收益与财务杠杆风险同步关系，公司价值不受影响。

哈里·马科维茨（1952）在《资产选择》将以往个别资产分析推进一个新阶段，他以资产组合为基础，配合投资者对风险的态度，从而进行资产选择的分析。

夏普与林特纳等人（1964）在马科维茨的基础上做了深入研究，提出了资本资产定价（CAPM：Capital Asset Pricing Model）揭示了风险与报酬的关系。

Altman(1968)首次运用多变量分析技术对企业财务风险进行判别分析。

他从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用了22个变量作为预测备选变量，通过对1946-1965年间33家破产企业和33家非破产配对企业的研究分析，根据误差率最小的原则最终确定营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额5个变量作为判别量，构建了Z-Score模型。

奥尔森（Ohlson）（1995）选用了1970-1976105家破产企业和2058家非破产公司为样本，运用了Logistic建立了预测模型，并分析了分割点的关系，他发现至少存在四类显著影响公司破产的概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力, 从1980年以来，Logistic回归分析代替判别分析法，在财务风险判别预测研究领域占据主流地位。

Shim.Jae.K所发表的“预测公司的破产”一文，对利用已有的财务比率、回归分析和多重判断式分析(MDA)等方法建立早期预警系统来预测企业财务状况和可能的破产迹象进行了系统的归纳，并对Z指标破产模型和相对流动性程度模型进行了论述但上述模型仅适合西方国家某些企业特定条件下的财务危机和破产预测，应用于我国国有企业进行财务风险预测时，所得预测结果偏差较大。

2国内观点1996年以后，国内才陆陆续续的出现以企业财务数据为基础建立的财务风险预测模型。

财政部的向德伟（1994）在《论财务风险》一文，全面细致的分析了财务风险产生的原因及存在的基础，他认为“财务风险是一种微观风险，是企业经营风险的集中体现”，明确指出了财务风险的重要性，为财务风险理论向更深一层推进奠定了基础。

侯红兵(1995)的发表了关于“树立财务风险观念，健全财务风险”管理的文章，他认为企业应树立正确的风险观，正确认识和评价企业的财务风险，并建立和健全财务风险机制来防范和化解风险周首华、杨济华（1996）在Z分数模型的基础上进行改进，考虑了现金流量变动情况指F分数模型中的5个自变量的选择大都基于Donalson的理论,他指出这些财务比率均能反应公司财务困难的征兆。

F分数模型的数值在其临界点上下0.077 5内为所谓的不确定区域,在此区域内有可能把财务危机公司预测为继续生存公司,而将继续生存公司预测为财务危机公司,因此要进一步进行研究分析。

佘廉教授(1999)年所著《企业预警管理论》中构建了我国企业预警管理系统理论与操作模型。

杨继新（1999）从我国在计划经济体制时期开始，分析提出了何加强企业举债筹资中财务风险的管理。

张玲、顾晓安（2000）分别以中国实际营运上市公司的财务比率为依据与结合我国企业当前的实际情况，从120个分析研究样本中推导建立起一个财务危机判别分析模型。

宋力、李晶(2004)从财务预警模型建立需考虑财务数据的不真实性方面有所体现。

在他们的研究中考虑了财务困境公司的利润操纵问题。

他们对营业利润/利润总额、投资收益/利润总额、营业外收入/利润总额、应收账款/流动资产、应收账款周转率、待摊费用/流动资产、无形及其他资产/流动资产和其他应收款/流动资产这八个指标进行调整。

调整的依据是:比较亏损公司的指标值与同行业的均值士标准差，决定是否对其进行调整。

胡小燕（2005）首先运用委托代理理论对企业财务风险管理进行了博弈分析从经营者博弈的收益矩阵看，无论其是否能完成经营指标，其对潜在财务风险的不揭示比揭示的收益都大，故“不揭示”是经营者纳什均衡的最优选择。

并且，只要所有者全面有效监控机制未建立，该博弈在一些企业经营者中就将继续进行下去。

待到风险爆发时，当期经营者已获得奖励和升迁，损失则由继任者或所有者来承担。

王楠（2005）将财务风险定义为：在特定的客观环境下和特定的期间内，企业在经营运作过程中，由于外部经营环境和内部经营条件发生各种难以预料或控制的变化使得企业资金运动、资金流的效益降低和连续性中断而导致企业财务状况的恶化和企业经营成果的降低，进而给企业投资者、债权人、经营者、职工以及政府等各利益相关者造成的经济利益损失。

常立华、佘廉和吴国斌（2006）在分析总结财务预警研究的现状后提出，应当区分企业外部使用者和内部使用者建立不同的财务预警模型，并且研究的重心应当从企业外部应用转移到企业内部应用上来。

曹国华（2007）提出财务风险管理是以最小的成本确保企业资本运动的连续性、稳定性和效益性的一种经营理财活动。

市场经济条件下,企业面对激烈竞争的市场,必须树立风险意识,加强财务风险管理,将风险管理机制引进企业,才能使企业适应市场经济的要求。

高军利（2009）从构建预警系统、反馈系统、组织机构系统等方面出发构建全面财务风险管理模型。

3房地产企业对财务风险进行控制管理国内外对于企业财务风险的理论及模型正是适合与当今社会的企业，而房地产开发行业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，不到30年的历史，具有很大的发展潜力，是一个高成长性的行业。

对于财务风险管理房地产企业在这方面尤为重视。

姚杰提出融资是房地产项目开发的重要步骤，融资方案的选择，是企业解决财务风险的第一步。

对房地产企业融资风险的评估方法不同于一般企业，房地产项目投资回收期通常为2-3 年，融资风险更多体现在国家政策环境和市场环境，做好融资方案是项目开发的第一步。

融资结构的确定是对各种融资模式的特点、投资者自身状况以及适用性等方面进行详细分析、研究，以选择最优的融资结构。

以风险的识别和财务成本最小化作为设计融资结构的依据。

房地产开发项目融资的核心部分是选择融资模式确定融资结构。

成功的融资结构应当在其各融资来源方之间实现有效合理的风险分配，并且通过融资的金额和时间上的衔接，实现融资成本的最小化。

这也就是曹国华提出的提出财务风险管理是以最小的成本确保企业资本运动的连续性、稳定性和效益性的一种经营理财活动。

王小玉认为投资是企业发展、经营、推行经营战略达到高额赢利目的的一项重大举措。

同时房地产企业面对的是变化莫测的经营环境，产品市场、材料物资、劳动力市场。

如运价、物价、工资都会上下变动。

这些变动使企业的营运收入、营运成本( 包括固定成本和变动成为、税金等产生变动而造成企业现金流入、流出量的不确定性。

房地产企业投资面临的风险主要有政策风险、市场风险和管理风险。

目前对房地产投资风险的衡量有定性分析和定量分析两种，定量分析方法中最常见的有五种:1) 净现值法；2) 现值指数法；3) 内含报酬率法；4) 回收期法；5) 会计收益率法。

房地产企业投资风险的确定需要解决两方面的问题：一是确定投资资金的安全性，解决能不能投资的问题，二是确定怎么投的问题，由于房地产企业的应收账款在资金回收所占比重以及重要性比较突出，故应收账款回收是房地产资金回收风险的主要来源。

房地产企业资金回收风险的不确定性包括两个方面: 一是资金回收时间上的风险，二是应收账款回收数额上的风险，从上市房地产企业历年公布的财务数据来看，大多房地产公司的应收账款在流动资产中都占到了相当的比重。

房地产企业销售应收款主要分为两部分，一是首付款，二是按揭款。

首付款的风险主要表现在购买者不能够一次性全额缴纳首付款，大量首付款项迟迟无法到位。

按揭款主要是银行贷款，但是要得到银行贷款也需要许多手续，如果购买者首付款没有按时缴纳，购买者的还贷能力有限，将导致银行放宽审批程序推迟，导致销售资金回收受影响。

因此，如何控制首付款的到位率和银行按揭款的及时到位是减少应收账款风险的关键。

4观点比较西方从上世纪三十年代以来，关于财务风险管理理论的发展主要在于一些模型的研究，从单变量到多变量，从静态到动态的一个变化过程；而国内关于财务风险管理研究起步于20世纪80年代开始，财务风险管理的研究与应用经历了一个从宏观经济预警渗透到企业预警，从定性为主到定性与定量相结合、从点预警到状态预警转变的过程，研究最多的就是借鉴国外的一些模型对国内的企业进行实证研究，也有一些为了适应国内特殊情况从而对国外模型进行一定修改的研究成果；有些研究者已经发现了在不同行业选取预警模型时，需要加以修改，但是，针对如何修改的研究几乎是空白；个别研究者也提出，模型预警只能作为定性分析财务风险的辅助手段加以运用，但是，这些研究都不完善，缺乏说服力。