第二章 物业管理基础概论
物业管理概论
物业管理概论概述：物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
物业管理的目标是提供高质量的生活环境和舒适的居住体验，同时保护和增值业主的房产投资。
本文将介绍物业管理的基本概念、职责和重要性，并探讨物业管理在社区发展和居民生活中的作用。
一、物业管理的基本概念物业管理是指专业机构或个人代表业主对房地产项目进行管理和维护的一系列活动。
物业管理的范围广泛，包括房屋维修、安全管理、公共设施维护、环境卫生等各个方面。
物业管理的目标是提供高品质的居住环境和优质的服务，满足业主的需求，增加房产价值。
二、物业管理的职责1. 日常维护和保养：物业管理负责房屋、设施和设备的日常维护和保养，包括定期检查、维修和更换设备，确保其正常运行。
2. 安全管理：物业管理要确保小区的安全，包括制定安全管理制度、安排巡逻人员、安装监控设备等，预防并解决安全问题。
3. 环境卫生：物业管理负责小区的环境卫生工作，包括垃圾清理、绿化养护、卫生设施维护等，保持小区的整洁和美观。
4. 社区服务：物业管理提供各种社区服务，如接待来访者、处理居民投诉、组织社区活动等，促进居民之间的交流和和谐。
5. 财务管理：物业管理负责小区的财务管理，包括收取物业费、管理物业费用、编制财务报表等，确保财务的透明和合规。
三、物业管理的重要性1. 提供舒适的居住环境：物业管理通过维护和保养房屋、设施和设备，提供舒适的居住环境，提高居民的生活质量。
2. 保护和增值房产投资：物业管理的专业管理和维护可以保护房产的价值，提高房产的投资回报率，增加业主的财富。
3. 促进社区发展：物业管理通过提供社区服务、组织社区活动等方式，促进社区的发展，增强社区凝聚力和活力。
4. 解决居民问题：物业管理负责处理居民的问题和投诉，提供咨询和协助，维护居民的权益，增进居民的满意度。
5. 保障小区安全：物业管理通过加强安全管理、安装监控设备等措施，提供安全保障，预防和解决安全问题。
物业管理基础知识
物业管理基础知识一、物业管理概述物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种服务行业。
其主要职责包括对房地产项目的维修、保养、安全管理、环境卫生管理、设施设备管理等方面进行管理和服务。
物业管理的目标是提供舒适、安全、便利的居住和工作环境，提高房地产项目的价值和竞争力。
二、物业管理的职责和功能1. 维修与保养管理：物业管理负责对房地产项目的建筑、设施设备进行定期检查、维修和保养，确保其正常运行和良好状态。
2. 安全管理：物业管理负责制定安全管理制度和应急预案，确保房地产项目的安全，包括防火、防盗、防灾等方面的管理工作。
3. 环境卫生管理：物业管理负责对房地产项目的公共区域进行清洁、卫生管理，保持良好的环境卫生状况。
4. 设施设备管理：物业管理负责对房地产项目的设施设备进行管理，包括设备的采购、维修、更新等工作。
5. 社区服务：物业管理负责提供社区服务，包括业主关怀、社区活动组织、投诉处理等，提高居民的满意度和归属感。
三、物业管理的组织架构1. 物业管理公司：物业管理公司是物业管理的主体，负责组织和实施物业管理工作，包括人员招聘、培训、管理等。
2. 物业经理：物业经理是物业管理公司的核心管理人员，负责物业管理的日常工作，包括协调各部门工作、解决问题、与业主沟通等。
3. 各部门：物业管理公司通常设有维修部、保安部、环卫部、设备管理部等各个部门，负责具体的管理工作。
四、物业管理的工作流程1. 业主投诉：业主有任何问题或投诉时，可以向物业管理公司提出，物业管理公司需及时响应并解决问题。
2. 巡检与维修：物业管理人员定期巡视房地产项目，发现问题后进行维修和保养，确保设施设备的正常运行。
3. 安全管理：物业管理负责制定安全管理制度，进行安全巡查，确保房地产项目的安全。
4. 环境卫生管理：物业管理负责定期清洁公共区域，保持良好的环境卫生状况。
5. 社区服务：物业管理负责组织社区活动，关心业主需求，提高社区的凝聚力和居民满意度。
管理物业管理概论讲义
物业管理概论讲义主讲：陈静第一章物业管理概述教学方法：讲授教学重点：物业及物业管理的概念；物业管理的基本特征；物业管理的基本内容；物业管理的基本环节。
教学目的：使学生掌握什么是物业和物业管理，掌握物业和物业管理的基础知识，在头脑中对物业管理形成比较清晰的轮廓。
教学内容：1.1 物业管理的基本概念一、物业(一) 物业的含义(问题：什么是物业？)“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，其含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”，是一个较为广义的范畴。
而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义范畴。
有的人认为，物业是指单元房地产。
一个住宅单位，一座商业大厦、一座工业厂房、一个农庄可以是一物业。
所以，物业可大可小，大物业可分为小物业，同一宗物业，往往分属一个或多个产权者所有。
从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
(二)物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下4类:(1)居住物业。
包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。
(2)商业物业。
包括综合楼、写字楼、商业中心。
酒店、商业场所等。
(3)工业物业。
包括工业厂房、仓库等。
(4)其他用途物业。
如车站、机场、医院、学校等。
另外再分出一部分为特殊物业，意即这些物业要经过政府特许经营。
不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。
二、物业管理(一)物业管理的含义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理概述_物业管理概论精品课件
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一、物业的概念及种类
（一） 物业含义 1.广义的物业（Property） ： 财产、资产、拥有物
和房地产等。 2.狭义的物业：是指单元性的房地产。 3.从物业管理的角度来讲，所谓物业就是指已建成并
投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和 场地。
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❖ 从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至 少包括以下几个部分：
❖ 物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、
室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、
室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附
属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。
最新 PPT案例中、学生身边 提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路， 大胆分析，提出自己的见解与解决方案。
❖ 2．多媒体教学。制作有利于学生学习与训练的助 学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全 程使用多媒体教学。
❖ 3．案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学 生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可 以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集 中形式。
❖ （4）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教 师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教 材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲， 必要时还可补充一些内容；而非重点的内容略讲，有 的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活 动，鼓励学生参加讨论。
❖ （5）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生 介绍一些有关资料。
❖ 实训环境：主要采用现代多媒体技术，通过录像片、 VCD、课件等进行模拟实习的探索，通过案例分析、 现场角色模拟、现场认知实习、现场设备实操等形 式，使学生近距离感受和参与学校的后勤、物业管 理。
物业管理基础理论
2020年11月12日
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
物业管理概论
物业管理概论一、物业管理的基本知识：（一）物业1、含义：物业是指以建成并投入使用的各种建筑物及相关的设备设施。
2、构成物业的要素：（1）建成的并投入使用功能的各种建筑物。
（2）与屋宇相配套的设备。
（3）与各类建筑物及设备相邻的场地、庭院、院落及交通道路。
3、与房地产的区别：（1）内涵不同：房地产是宏观概念而物业是微观概念。
（2）外延不同：物业的适用范围：进入消费领域的房地产。
房地产则包括房地产的开发、建设、销售及售后服务。
（二）物业管理1、含义：物业管理是物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理与房地产业的关系①、房地产含义：从事土地和房屋开发经营的行业。
②、房地产开发构成：a、土地开发b、房屋建设c、房地产交易d、物业管理e、中介服务f、金融（提供保险）3、物业管理与传统房管所的关系：体制不同；产权结构不同；用户地位不同；管理方式不同。
（三）物业管理的起源与发展1、最早出现于19世纪60年代的英国，有一位名叫奥克维娅*希尔的女士对在其名下出租的物业制定了一套较为规范的管理办法，要求承租者遵守。
而作为房东，希尔女士也及时对损坏的设备、设施进行修缮，从而改善了工人的居住环境。
这就是最早的“物业管理”。
真正意义上的物业管理形成于19世纪末的美国。
新加坡、香港地区的物业管理是在20世纪五六十年代发展起来的。
他们一方面借鉴了国际上发达国家的一些先进经验；另一方面又结合自己的具体情况，提出了自己特点的管理方法。
2、我国物业管理的发展历史（1）启源：1981年3月，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司成立，标志我国物业管理行业的开始1990年，莲花二村（国家）1990年，万科集团——天景花园（私人发展商）1993年6月30日，成立全国首家物业管理协会—深圳市物业管理协会1994年，建设部33号令规定今后兴建小区一律实施物业管理二、物业管理的性质、特点（一）物业管理的性质1、以服务为核心的第三产业——服务业2、物业管理是集管理与经营于一体的服务管理（1）宗旨是服务（2）通过经营与管理来实现的服务3、社会化、专业化、企业化、经营型管理（二）物业管理的特点1、业主自治自律2、物业管理企业的专业化管理3、业主管理委员会与物业管理企业是平等的委托与受托的关系三、物业管理的作用1、通过科学的管理和优质的服务，延长房屋寿命2、全方位、综合性的科学管理可以为住户提供一个舒适、安全、优美、文明的居住环境3、最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长四、物业管理的分类及服务对象（一）物业管理的分类1、按管理主体分：a街道办事处组建b以房管部门为主体c物业产权拥有单位成立的主体d物业管理公司为主体2、按业务的委托情况管理a委托服务型物业管理：指房地产开发企业将开发建成的物业分层或分单元出售给用户，一次性收回投资和利润并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。
物业管理概论
物业管理概论一、引言物业管理是指对房地产项目的综合管理和运营，包括维修保养、安全管理、环境卫生、设备设施管理、社区服务等多个方面。
本文将介绍物业管理的基本概念、职责和流程，以及物业管理的重要性和发展趋势。
二、物业管理的基本概念物业管理是指对房地产项目进行全面的管理和运营，确保项目的正常运转和居民的舒适生活。
它涉及到房地产物业的维修保养、设备设施管理、安全管理、环境卫生、社区服务等多个方面。
三、物业管理的职责和流程1. 维修保养：物业管理负责对房地产项目的维修保养工作，包括定期巡检、设备设施的维护和修理等。
2. 安全管理：物业管理要确保项目的安全，包括制定安全管理制度、安排安保人员、安装监控设备等。
3. 环境卫生：物业管理负责保持项目的环境卫生，包括清洁、垃圾处理、绿化养护等。
4. 设备设施管理：物业管理要对项目的设备设施进行管理，包括设备的采购、维护和更新等。
5. 社区服务：物业管理要提供各种社区服务，包括社区活动组织、居民投诉处理、公共设施的管理等。
物业管理的流程一般包括以下几个步骤：1. 规划阶段：确定物业管理的目标和计划，制定管理方案和预算。
2. 实施阶段：按照管理方案，组织实施各项管理工作，包括维修保养、安全管理、环境卫生等。
3. 监督阶段：对物业管理的工作进行监督和评估，及时发现问题并进行改进。
4. 改进阶段：根据监督评估的结果，对物业管理的工作进行改进和优化。
四、物业管理的重要性物业管理在房地产项目的运营中起到非常重要的作用：1. 提升居住品质：物业管理能够保障项目的维修保养和设备设施的正常运行，提供良好的居住环境和舒适的生活条件。
2. 保障安全：物业管理负责项目的安全管理，确保居民的人身和财产安全。
3. 提供便利服务：物业管理提供各种社区服务，方便居民的生活，如快递代收、维修服务等。
4. 保护业主权益：物业管理负责处理居民的投诉和纠纷，保护业主的合法权益。
5. 提高房地产价值：良好的物业管理能够提高房地产项目的价值，增加业主的投资回报率。
《物业管理概论》 (2)
《物业管理概论》引言概述物业管理是指对房地产物业进行综合管理和维护的一种管理方式。
随着社会的发展和城市化进程的加快，物业管理在城市生活中扮演着越来越重要的角色。
本文将从物业管理的定义、职责、流程、技术和未来发展五个方面进行详细介绍。
一、物业管理的定义1.1 物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一种管理方式。
1.2 物业管理包括对住宅、商业、办公、公共设施等各类房地产物业的管理。
1.3 物业管理旨在提供良好的生活、工作和生活环境，提高物业价值和居民满意度。
二、物业管理的职责2.1 维护和管理物业的日常运营，包括安全、清洁、维修等工作。
2.2 管理物业的财务和预算，确保物业运营的经济效益。
2.3 协调业主、租户和相关部门之间的关系，解决各类纠纷和问题。
三、物业管理的流程3.1 物业管理的流程包括物业规划、运营管理、维护保养等环节。
3.2 物业规划阶段包括对物业进行调研、制定管理计划和预算等工作。
3.3 运营管理阶段包括日常管理、人员管理、安全管理等工作。
四、物业管理的技术4.1 物业管理技术包括物业管理软件、智能化设备、数据分析等方面。
4.2 物业管理软件可以帮助物业管理人员进行信息化管理和数据分析。
4.3 智能化设备如监控系统、门禁系统等可以提高物业管理的效率和安全性。
五、物业管理的未来发展5.1 未来物业管理将更加智能化、数字化和个性化。
5.2 物业管理将更加注重绿色环保和可持续发展。
5.3 物业管理将更加注重服务质量和居民体验，实现社区共建共享。
结语随着城市化进程的加快和人们对生活质量的要求不断提高，物业管理在城市生活中的地位和作用将越来越重要。
通过不断创新和提升管理水平，物业管理将为城市居民提供更加优质的生活和工作环境。
希望本文对物业管理的概念和实践有所帮助，引起读者对物业管理的关注和思考。
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• 2.根据《物权法》74条规定，开发商在修建了车位、 车库之后，首先应当满足业主的需要。即开发商应 当按照配置比例首先将车位、车库出租或出售给业 主，而不能高价卖给第三人。即使业主以外其他人 开出比业主更高的条件，也应首先满足业主的合理 需要。 • 注意：1.这里业主并非是优先购买权，因为不是同 等条件，注意区分。 • 2.业主的合理需要，意味着满足业主基本的停车 需要即可。 • 3.若开放商在没有满足业主合理需要的情况下将 车位、车库出售给他人，损害了业主依法应享有的 权利，可主张该买卖合同无效。 •
权 利
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；（提出批评和改进的意见）
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情 权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居 图》，该不该赔？
一、专有权的概念和特征 （一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简称，还 可称为专有所有权。是指区分所有人对其建筑物内的 住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。
专有部分概念：
目 Introduction 标
通过本章学习了解并掌握建筑物区分所有权理论， 物业管理的委托代理机制、业主自主管理、自理 管理和业主大会、业主委员会等内容
目 录
CONTENTS
第一部分
建筑物区分所有权理论
第二部分 业主、业主大会和业主委员会
一.概念
区分所有建筑：在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用，并 在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物，现行法称为：异产毗邻房屋
依据此种所有权，业主享有对电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对
小区共有财产和共同事务的管理权。
1.
：复合性是指建筑物区分所有权由三个权利组成
2. 权利主体身份的多重性：由于所有权由三项权利构成，所以所有权人的身 份就有专有所有权人，共有所有权人，成员权人。 3. :三项权利必须结为一体，不可分离。 4. ：三项权利当中专有权占主导，只有取得专有权，才 有其他两项权利。且其他两项权利的大小，取决于专有权 :需要到政府房地产行政管理部门进行产权登记，以表明权利取得 或权力变更。
2 专有权的客体具有特殊性：
①非独立不动产，分割后形成。
②专有权客体必须经过法定公示。
③一般在建筑物内，不会延伸到小区。（特殊情况下，经 公示，小区内也可以。）
3 专有部分的所有权居于主导地位
共有部分的持有份比例 共有权中使用和收益范围
其他权利都是专有权决定
行使共同管理权时的管理权的大小
导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙 钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山 居图》，该不该赔？ 答案：应该赔。专有人的专有部分范围对于第 三人采取“壁心说”。刘钉钉子超过了墙中间 的壁心部分，那么就相当于侵害了林房屋的专 有部分，侵犯林对房屋的专有权。因而刘应当 对林进行损害赔偿。
地 板
（2）壁心说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成 的立体空间
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
专有部分
地 板
（3）最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立 体空间（也称为抹灰层） （4）折中说
行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等 专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权
剥夺区分所有权
停止侵害
消除危险
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
1 专有部分所有权具有所有权的效力：《中华人民共和国物权法》 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处 分的权利。 ①自己的住宅房可以用来开餐厅吗？在小区里面开餐厅，需要经过 周围邻居的同意吗？ 《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规 以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的 业主同意。 民宅改商用，有两方面限定条件。一方面要符合法定，即法律禁止 则不得更改；另一方面要其他有利害关系的业主同意，因为其商业 行为可能影响他人。同时符合两条件，才可民宅改为商用。 ②甲乙丙共同买的房子，甲在此小区独自买了对应的车库，甲经济 紧张想把车库卖掉，乙、丙有没有优先购买权？ 没有；专有权人对自己的专有部分享有除法律明文规定禁止外的完 全的所有权。与共有不同，专有权人可以自主占用、使用，收益， 处分专有部分。因而某一权利人在出售其专有部分时，其他权利人 不享有优先购买权。
概念：所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有权
人依据法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物中的共有部分享 有的占有、使用和收益的权利。
架空层、停车场、会所、绿地所有权
A
外 墙
D
E
屋 顶
B
外 墙 楼 梯
C
地 下 室
F
停 车 位
共有权人的权利
• 使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分
（1）构造上的独立性——能够明确区分 （2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助； 要有独立的经济效用 （3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书
（二）划分专有部分的理论学说
（1）空间说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
专有部分
； （十）法律法规规定的其他权利。
05 案例
案例 1 ：有报道称，一住宅小区在新旧物业管理公司 交接时，小区业主发现，几年前的公摊水电费出奇的 高。业主们前往新物管公司核查账本时清楚地显示， 小区内商铺金额高达十几万元的电费原来一直没有缴 纳。然而，供电局却显示商铺早由旧物管公司代缴了 这笔电费。业主们很惊奇地发现，旧的物管公司竟为 私利卖人情，把商铺的这十几万元电费，以公摊水电 费的形式公摊到业主们的账单里。也就是说，小区的 会所、商场、售房部的公摊水电费甚至是水电费实际 上一直以来由业主们承担了。
成立的条件 1、新建商品住宅出售50%以上的； 2、首套房屋出售并交付使用已满两年 3、公有住房出售额30%以上的。
二 业主大会
由同一个物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全 体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。
《浙江省物业管理条例》第八条规定
业主大会组织的成员权
权利
参与管理权 参加业主大会 通过大会形成决议、决定 通过大会制订、修改公约 、业主大会议事规则 通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定 选举权 选举、被选举、罢免业委会 通过招标投标等方式 签订物业管理合同 接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金 业主大会决议的分摊费用
义务
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则 遵守物业管理服务合同
选聘权 监督权
参与物业管理活动责任主体之间相互监督 请求召开业主大会会议
共同承担业主大会、业主委员会 的民事责任
遵守物业管理制度、规定
请求权
请求正当管理共同事务 请求分配共有收益 请求追究侵权或违约责任
第五节 业主大会、业主委员会
纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。各区分所有 人之间的共用部分极为单纯，除共同壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、外廊都是分开的，外围壁、基地等均以 境界壁为界，分属于各专有部分。（与独门独院无区别）
横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。
纵横分割区分所有建筑物是指上下横切，左右纵割分套(单元)所有的建筑物。
共用部分持分权
权利
持分占有 使用 收益分享
装修、改良、修缮 按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
义务
按规划设计功能使用共用部分
法律责任
停止侵害
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
维护和保存共用部分
排他性 相邻权
赔偿损失
清偿拖欠费用
不得单独处分共用部分
使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖 和处置。
业主
产权证书拥有者
未婚人士
已婚，属于夫妻 个人财产 已婚，属于夫妻 共同财产
I.
未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实际交 付者
夫妻产权证 书署名者
夫妻产权证 书未署名者
二）业主的权利和义务
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
案例1
监督权
案例2
知情权
二）业主的权利和义务
1.遵守业主公约、业主大会议事规则 2、遵守物业管理区域内物业共用部位（楼梯、马路）和共用设施设 备（电梯）的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
义 务
这些制度都是为了保障建筑物的正常使用，因此全体业主有遵守的义
务。 3、执行业主大会的决定和业主大会授权时交纳物业服务费用 6、法律法规规定的其他义务（业主应当接受并服从业主委员会、物
业管理企业的管理和服务的义务）。
05 案例
案例2：“夜半鸡叫扰清梦，好言相劝还安宁”